Арх. Здравко Здравков: Приетите промени в ЗУЗСО създават ясни правила за застрояването в столицата « Строител | Строител

Арх. Здравко Здравков: Приетите промени в ЗУЗСО създават ясни правила за застрояването в столицата

Вестник „Строител“ е един от сериозните органи, които предават обективно информацията

Прочетена: 155

Свилена Гражданска

Арх. Здравков, приетите от народните представители изменения в Закона за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО) вече са обнародвани в Държавен вестник от 10 април т.г. Как те ще променят досегашната Ви дейност?

Одобрените текстове на

ЗУЗСО от 44-тото Народно събрание вече са в сила от 16 април. Радвам се, че те получиха подкрепата на повече от парламентарните групи, защото създават ясни правила по отношение на застрояването в София. Те бяха инициирани от кмета на Столичната община Йорданка Фандъкова и внесени от депутати от ПГ на ПП ГЕРБ. Промените спират възможностите за увеличаване на параметрите чрез създаване на формални ъглови имоти. Свидетели сме на много такива примери, които грубо нарушават градската среда.

С приетите изменения се въведоха ограничения във височината на сградите в зоните, за които липсваха такива. Така южно над Софийския околовръстен път (СОП) тя може максимално да е 15 м. За останалата част от града котата корниз е до 75 м в смесените многофункционални (СМФ) зони. Това решение се възприе като по-консервативно между първо и второ четене на промените на ЗУЗСО в парламента. В историческия център на София се заложи височина до 50 м, като трябва да се отбележи, че нарастването на сградите във височина следва да бъде изследвано кумулативно съвместно с другите изисквания за отстояние на сградите и съответните устройствени параметри за съответната зона.

Важен момент с приетите изменения в ЗУЗСО е създаването на редица правила по отношение на запазване на реализираните жилищни комплекси. Досега действащата нормативна уредба даваше възможност веднага след приключване на изключително сложните процедури по изработването на подробен устройствен план (ПУП) за зоните за комплексно жилищно застрояване да се стартира в малък обхват частично изменение. Вече въведохме стабилност на тези планове и те пет години няма да могат да бъдат променяни. Отделно въведохме задължително урегулиране на реализираните зелени площи в междублокови пространства като площи за широко обществено ползване, без да се държи сметка за нормативите за прилежащи площи на съществуващите сгради, така те попадат под общата защита на чл. 11 и не могат за бъдат преотреждани.

Съществена промяна в ЗУЗСО е увеличаване на срока за далекоперспективните територии от 2020 г. до 2025 г. Целта е понижаване на натиска върху тези зони, които не са обезпечени с инженерна инфраструктура и транспортни връзки. Задачата на изменението бе намаляване на дисперсното развитие на града по периферията. Така всеки, който реши да инвестира там, ще е наясно, че ангажиментът за изграждане на инфраструктурата остава изцяло за негова сметка. Това са част от мерките, които сме предприели за развитие на града в компактната му част, защото неконтролираното развитие е свързано с придвижването в София изцяло с личен автомобил.

Важна промяна са новите наредби, които въвеждаме – за градската среда и транспортния достъп. Първата цели да се създаде система от стандарти, които да бъдат обвързани както с подробните устройствени планове, така и с инвестиционните проекти, т.е. ще разширим обема и съдържанието на инвестиционните проекти в определени зони, за да може да има задължителни изисквания към оформянето на фасадите, партерните етажи и елементите на градското обзавеждане. Това е пилотно за София и се надявам впоследствие опитът ни да бъде пренесен и в страната. В целия свят има редица примери за подобни методически указания как трябва да изглежда определена територия в историческия център или в отделни квартали, като се стига дори до елементите на градското обзавеждане – цветови решения, форма и височина. Взимаме пример не само от Европа, но и от Америка и Азия. Идеята е да подредим градската среда, като създадем и конкретни задължения към собствениците.

Другата наредба е за транспортния достъп. Целта й е да отговори на три основни въпроса – кой ще предоставя данните – Столичната община, или ще възлагаме на частно преброяване как ще се прави анализът по отношение на самото проучване, кой ще провери данните.

Приетото изменение на ЗУЗСО е съществено и отчита динамичното развитие на града в рамките на изминалите 10 години. Необходимостта от тези промени беше наложителна и се радвам, че всички успяхме да се обединим около тях, включително и професионалните организации. Желанието да подредим нещата първоначално не срещна доброто разбиране от всички, но вследствие на редица срещи с колегите успяхме да ги убедим, че когато има работещи правила, ще е по-лесно и за проектантите, бизнеса, строителите и т.н.

Кога планирате проектите на двете наредби да са готови?

Заложили сме шестмесечен срок за целта. Проучваме доста сериозен европейски опит. Смятам, че ще ги внесем по график.

Ще спомена, че в момента предложението за промяна в Наредбата за преместваемите обекти, за рекламните, информационните и монументално-декоративните елементи и за рекламната дейност на територията на Столичната община е качено за обсъждане на електронната страница на Столичния общински съвет (СОС). Идеята е да въведем методически указания как трябва да изглеждат частите на градското обзавеждане, които излизат в публичните пространства – летни градини, покрития, ползване на тротоари, включително и елементите, които се изнасят пред магазините – касетките с плодове и зеленчуци и т.н. Искаме не да ги унифицираме като войници, а да има ясни правила, които да приоритизират пешеходното придвижване.
Имаме огромен обем от работа, който трябва да свършим по отношение на промяна на нормативната уредба.

Ще има ли София своето сити?

Между двете четения на промените в ЗУЗСО се въведе дефиниция за смесена многофункционална зона за много високо застрояване. Къде ще бъдат разположени подобни територии ще бъде определено в бъдещето изменение на ОУП. Считам, че това е правилно решение, защото не бива такива зони да бъдат посочвани предварително, преди да има съответния инвестиционен интерес, защото съществува опасност от спекулация с недвижими имоти. За това ни предупреди и италианският архитект Максимилиано Фуксас. Ще тръгнат да се изграждат сгради, от които няма да има необходимост. Градът сам ще покаже къде има нужда от подобни територии с високо застрояване.

В момента една от тях, която естествено се оформя, е около метростанцията на бул. „Цариградско шосе“, където има обезпеченост с добра връзка с АМ „Тракия“, СОП, с метрото, буферен паркинг и т.н. Предвиждам подобно нещо да се случи и в зоната в западно направление на града, когато метрото стигне до СОП от метростанция „Люлин“. Подземната железница е огромен катализатор на инвестиции в града. В момента се вижда това осезаемо по визите, които издавам в комплексите „Дружба“ и „Овча купел“. Развитието на метрото променя облика на цели райони. Хората търсят близостта на жилищата до метростанциите (МС), защото предпочитат използването на удобен градски транспорт вместо личния автомобил. Същевременно все повече ще се създават рестрикции за навлизането на коли в града.

Кога да очакваме промяна на ОУП?

Тя ще следва Визията за развитието на София до 2050 г., по която работата най-вероятно ще приключи в края на тази и началото на следващата година. (Повече за процеса за изготвяне на Визията за развитието на София до 2050 г. на стр. 20)

Междувременно през този месец стартирахме съгласуването на изменението на ОУП по повод промените на трасето на метрото. Едната е свързана с лъча до Бизнес парка в „Младост“. По ОУП е заложено продължението му от там да завие на изток. Сега идеята е да се обърне и да тръгне в западна посока с междинна метростанция на „Декатлон“ и последната спирка да е между Sofia Ring Mall и „Икеа“. Вече сме разговаряли със собствениците на терените там да се изгради връзка до лифт „Симеоново“. Така ще свържем метрото с планината.

Другата промяна касае третия метродиаметър. Едното му отклонение е в посока към кв. „Левски Г“. Другото ще тръгва от Военна академия „Г. С. Раковски“, ще завива на изток, като преминава под бул. „Асен Йорданов“ пред зала „Арена Армеец“, и ще продължи към комплексите, които се обособиха в местността Къро.
Следващата промяна е от МС „Люлин“ с междинна спирка във втори и трети микрорайон и достигане до СОП. Това е чудесен вариант за развитието на буфер в тази зона за трафика, който идва от АМ „Люлин“, Божурище, Драгоман и Сливница.

Другата връзка, която е предвидена, е от МС „Витоша“ с отклонение към „Студентски град“, като ще има станции на бул. „Черни връх“, бул. „Симеоновско шосе“, пред Националната спортна академия „Васил Левски“ и до Висшето училище по телекомуникации и пощи.

Процедурата по отношение на изменение на ОУП, касаеща метрото, стартира със съгласуване на заданието. През следващите месеци ще проведем обществено обсъждане.

Докъде стигна развитието на пешеходните територии в София?

Приключи процедурата за избор на изпълнител за зона 2 по ул. „Граф Игнатиев“, на финалната фаза е тази и за зона 4 около храм-паметник „Свети Александър Невски“.
Ще продължим дейността ни по развитие на пешеходните зони с конкурса за пл. „Света Неделя“, като задачата ни е да свържем площада с участъка от бул. „Витоша“, който е между ул. „Алабин“ и бул. „Александър Стамболийски“. Имаме намерение през тази година да започнем да го ползваме по-активно като пешеходно пространство с кампанийни събития, до премирането на проект.

След това ще работим и за продължаване на пешеходната зоната до ул. „Съборна“.

Междувременно зам.-кметът с ресор „Транспорт и транспортна комуникация“ Евгени Крусев освободи южния тротоар на ул. „Съборна“ от паркирани автомобили. Идеята ни е постепенно да правим това и в други зони на центъра. Вече го сторихме с първия пръстен около паметника на „Цар Александър II Освободител“ срещу Народното събрание. Все по-трудно ще става да се паркира в централната градска част. Това е последователна политика за намаляване на броя на автомобилите и за да се демотивират хората да се придвижват в центъра с коли.

Проведохте заседание на специализирания състав на Общинския експертен съвет по устройство на територията за решаване на проблемите на транспорта в югозападната част на големия център в гр. София (териториален обхват: пл. „Македония“ – бул. „Христо Ботев“ – бул. „Ген. Скобелев“ – подлеза пред Националния дворец на културата (НДК) – бул. „България“ – бул. „Черни връх“ – бул. „Арсеналски“).

Вече седем години трамвай 6 минава под прозорците на хората, които живеят на бул. „Скобелев“, и техните очаквания е той да бъде преместен. От друга страна, имаме желанието на гражданите, които са в района на бул. „Арсеналски“, да ползват градския транспорт. Решението на експертния съвет е да се внесат в СОС двата варианта, които осигуряват двуколовозно развитие на трамваите по бул. „Скобелев“ и тролей. Единият предлага пробив на съществуващия тунел и излизането пред бул. „Витоша“ с една дълга рампа на трамвая. Другият вариант е развитие на тролейбусен транспорт, който да е по ул. „Бяла черква“, по бул. „Арсеналски“ и оттам по бул. „Черни връх“, като може да бъде развит в посока Многопрофилна болница за активно лечение „Света Анна“ или кръговото кръстовище при Сточна гара. Считам, че и двата варианта имат своите предимства и недостатъци. Ще направим симулация по отношение на броя натоварвания от страна на пътниците заедно с микросимулация за зоните на Петте кьошета и на „Черни връх“ и „България“. След това ще внеса доклад в Комисията по устройство на територията, архитектура, достъпна среда и жилищна политика и Комисията по транспорт и туризъм към СОС, за да може да се вземе достатъчно информирано решение. Все пак трябва да се направи анализ на двата варианта и като цена.

Какви са плановете Ви за развитие на веломрежата?

Радвам се, че виждам все повече хора по велотрасетата, които направихме. За мен е важно да се реализира и системата от меки мерки, за да могат да се използват още повече. Последните алеи, които изградихме, са изключително добри и безопасни. Оттук нататък задачата ни със зам.-кмета Крусев е да свържем трасетата в цялостни маршрути. По всички нови и ремонтирани улици, които отговарят на схемата, залагаме подобни обекти, включително с новите ПУП-ове планираме развитие на веломрежата. Трасетата ще се изграждат максимално съгласувано с хората, които ги ползват. Направих заедно със зам.-кмета Крусев среща с велоорганизациите.

По издадените разрешителни за строеж как оценявате развитието на сектора в София?

Ръстът е много висок, но само по отношение на жилищното строителство. Забелязвам добра тенденция в бившата научно-производствена зона „Хладилника“. Собствеността там не е толкова разпокъсана и няма огромен брой частни инвеститори. Благодарение на това успях да събера всички, за да се направи градоустройството в тази зона, за да се реализира велосипедната мрежа и пешеходното придвижване. Желанието ми е да се изработи анализ за броя обитатели, за необходимостта от обекти на обществено обслужване, да се създаде правилният микс от работа, забавление и обитаване в рамките на един такъв квартал, за да може да се намали броят на единичните пътувания. В подобни бивши индустриални зони се дава тази възможност за развитие. Проблемът е, че в повечето случаи всеки инвеститор търси да извлече максималното от имота си, без да отчете влиянието на бъдещата сграда в цялостната градска тъкан.

Иначе се издават основно разрешителни за жилищно застрояване и пазарът на този сегмент върви нагоре. Провеждам срещи с инвеститорите, като целя да ги накарам да мислят в една по-далечна перспектива, защото лошите примери са налице. Не можеш да изграждаш един продукт и да му търсиш печалбата в рамките на 36 или 48 месеца. Трябва да си наясно, че той трябва да е достатъчно устойчив, защото в него ще живеят хора през следващите 10, 20 или 50 години. Той трябва да им осигури нормалния комфорт на обитаване.
Радвам се, че строителният сектор върви нагоре, но е важно да се мисли и в една по-далечна перспектива. В момента, в който пазарът се свие, ще се търсят само продуктите, които са достатъчно стабилни и качествени.

Как протича партньорството Ви с Камарата на строителите в България?

Работя чудесно с КСБ и с новия председател на Управителния съвет инж. Илиян Терзиев. Благодаря за подкрепата, която получих за промените в ЗУЗСО. На срещата, която направихме заедно в кк Боровец, им представих измененията. Те бяха едни от първите, които приеха идеята, че има необходимост от подобно регламентиране. Впоследствие успяхме да убедим и другите организации. Необходимостта от ясни правила е важна за всички.

Оттук нататък ще работим активно с КСБ да намерим начина, по който Столичната община да придобива улици, особено в южните квартали.

Другото, което е важно, е разтоварване на администрацията от тежестта за одобряване на инвестиционни проекти, т.е. тежестта да бъде върната към проектанти, надзорници и строители. Получава се така, че при проект за къща има хубава 3D визуализация, а не е помислено за елементарни неща като детайлите за водоотвеждането например. Не може проектантът да се крие зад надзорника, той пък зад главния архитект и в крайна сметка строителят, приемателната комисия и хората, които купуват обектите, почват да търсят кой е виновникът за проблемите. Трябва да има разпределение на отговорностите по цялата верига.

Вестник „Строител“ навърши 9 години. Какво ще ни пожелаете за рождения ден?

Вече не сте никак малки. Натрупахте достатъчно опит и сте един от сериозните органи, които предават обективно информацията. Искам да благодаря, че работим толкова добре заедно. Пожелавам да продължите да сте все така активни по отношение на проблематиката в целия строителен сектор, защото ние имаме нужда от промяна в нормативната уредба и в начина на мислене на хората, а това става само чрез правилната комуникация. Заедно успяваме да убедим хората, че не е важно какво тяхната сграда ще успее да вземе от града като параметри, а как тя ще влияе на неговата визия. Медията Ви е проводник на идеята да накараме инвеститорите да мислят повече за София и нейното развитие.

Сподели в социалните мрежи

Автор на 19.04.2018. Категория Интервю. Можеш да следиш всички коментари и промени по тази публикации през RSS 2.0. Можете свободно да коментирате тази публикация

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.