Феноменът незавършено строителство

Кой и как може да се справи с призрачните сгради?

Прочетена: 2055

Маринела Йонкова

15 792 878 000 лв. са „заровени” в незавършено строителство. Данните, предоставени от Камарата на строителите в България (КСБ), са предварителни за 2013 г. Те са базирани на официалната статистика на НСИ и се водят под перото „Дълготрайни материални активи в процес на изграждане”. Пак според тези данни за 2012 г. става въпрос за 14 162 256 000 лв.
Сумата изглежда грандиозна за българските мащаби. В същото време съпоставянето на настоящите числа с тези отпреди 2012 г., когато са замразени обекти за 16 500 000 000 лв., сочи, че има известен напредък по отношение намаляването на незавършеното строителство. Като сравнение и за по-голяма яснота за какви мащаби става въпрос, ще уточним, че БВП за 2013 г. на България е 80 млрд. 282 млн. лв.
Статистиката не може да даде отговор на въпроса, при колко от сградите е било възобновено и доведено докрай изграждането. Нито пък дава отговор, дали част от тях – т.нар. замразени сгради, по някакъв начин са прехвърлени на други компании или собственици. Призрачните строителни площадки са резултат от бума на пазара на недвижими имоти в периода до 2008 г. На хартия, когато те започват да се изграждат, са обещаващи и печеливши проекти.
За съжаление в България не се води регистър на незавършеното, изоставено и замразено сградно строителство. В баланса на конкретната фирма се посочват активите, но без да става ясно кой обект е замразен. Затова е трудно да се проследи само на база статистически данни какво точно се случва с изоставените сгради. Според някои експерти презумпцията е, че възобновяване на строителните дейности може да се случи дори и няколко години след спирането им. Проблемът с незавършеното строителство не касае само големите строителни компании, които по-лесно могат да намерят възможности за излизане от тежка ситуация. В повечето случаи става дума за обекти на средни и малки фирми, както и на единични собственици, които по-често закъсват във време на нестабилна икономика. Няма яснота колко от спрените строежи вече са собственост на банките и как те участват в този процес. Причините за незавършеното строителство варират от спорове за собственост и дострояване до достъп до кредит, възможности за инвестиции и адекватна оценка на риска.
Каква е нормативната база сега?
В зависимост от вида на обектите те се контролират от ДНСК от I до III категория строежи, а от IV до V – от общините. Местните власти могат да следват предписанията в закона за осигуряване безопасността по чл. 195 на ЗУТ. Има и успешни примери за справяне със ситуацията. През 2012 г. Варна приватизира два изоставени незавършени строежа до Кооперативния пазар, чиито собственици не успява да издири. Това се случва след обществен натиск. Друг пример, когато става въпрос за жилищни сгради, е довършването на строителството от бъдещите собственици въпреки сложните и скъпи юридически процедури.
Няма инвеститор, който да е започнал строеж и да не иска да го завърши, коментират най-често експертите. Продължението на тази констатация е: няма и кой да го задължи да направи това. Въпреки че в повечето случаи разрешението за строеж се издава от гл. архитект на общината, а за градовете с районно деление по решение на общинския съвет от гл. архитект на района, общината не разполага със законови инструменти, чрез които да принуди инвеститора да доведе докрай започнатото. Това води до отделни случаи, в които изпълнителят на обекта и фирмата, извършваща надзор, остават измамени.
Столичната община публикува през 2012 г. списък с недовършените строежи в София. Според него те са 204, всеки в различен етап на изпълнение – от изкоп до груб строеж. Какво точно е състоянието през 2014 г., засега остава неясно, тъй като никъде няма посочени конкретни данни. Разбира се, поетапно Столичната община започва акции, които не целят премахването на сградите, а само привеждането им във вид, в който да не застрашават живота и здравето на минувачите.
Когато обектите са по-големи, според нормативните изисквания те трябва да имат и охрана. Задължение на инвеститора на строежа е да подменя периодично огражденията, когато се амортизират или изчезват. Ако инвеститорите не полагат грижи за безопасността на обекта, под санкции попадат собствениците на земята. Не е по-добро състоянието и в другите градове на страната. В началото на годината например общината във Велико Търново постави под общ надзор 20 незавършени обекта. Доб­рич разпространи списък с 30 незавършени строежа, а за проблеми сигнализираха и от Пловдив. Докато се търси решение на казуса обаче, бетонните скелети продължават да стърчат, а регистрите на общините да набъбват.
Възможно ли е решение?
Незавършените строежи да могат да бъдат събаряни. След като минат 5 години от датата на издаване на разрешителното за тях, да се считат за незаконно строителство и да бъдат събаряни, и то за сметка на собственика, ако за сградата не е издадено в предвидения срок удостоверение за завършване на обекта до груб строеж.
Тази идея за промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ) лансира през 2011 г. Любен Татарски, който беше председател на парламентарната Комисия за местно самоуправление и регионална политика в 41-вото Народно събрание. Мотивът на депутата бе, че така инвеститорите ще търсят стимули за завършване на дадена сграда и ще се реши проблемът със замразените строежи.
Критици на идеята се намериха, а и поради редица други обстоятелства тя така и не бе приета и остана да виси в публичното пространство. Опонентите окачествиха предложението като механично с мотива, че текстовете на ЗУТ предлагат достатъчно възможности за контрол, а раздвижване на строителството трябва да се търси чрез търговското и банковото право, чуждите инвестиции и т.н.
С това спряха опитите за решение на казуса с незавършените строежи. Няма национален регистър за замразените обекти, независимо че проблемът е на национално ниво и е толкова значим, колкото и този с опасните сгради. Липсва също така и синхронизиране на законодателството по отношение на собствеността.
Взимането на правилно решение в случаите с незавършените сгради може да има само положителен икономически ефект. Особено предвид факта, че говорим за милиарди левове. Една от възможностите е например да се организира вторичен пазар за незавършените сгради. Може да се намери решение и за участие на общините, които и в бъдеще ще изпитват остра нужда от социални жилища. В случаите на неустановени собственици приватизацията също е опция. Решения на въпроса могат да се намерят и безспорно те трябва да са в посока оползотворяване на годните сгради и цялостно съживяване на строителния сектор.

 

По света

Проблемът с незавършените сгради не е само български. Той съществува както в САЩ, така и в Европа. Статистика на в. „Гардиън“ сочи, че в Европа има над 11 милиона необитаеми жилища. В същото време по данни на ЕС бездомните хора наброяват около 4,1 млн. души. Във Великобритания подобните сгради са над 700 хил., в Испания – 3,4 милиона, във Франция и Италия – по 2 милиона, в Германия – 1,8 милиона. Значителен брой незавършени обекти има в Ирландия, Гърция и Португалия. Не малка част от тези жилища са построени в курортни местности по време на бума на недвижими имоти, който продължи до началото на финансовата криза през 2008 г., и никога не са били обитавани.
Ирландия
Наскоро властите там взеха решение 40 необитаеми имота да бъдат разрушени. Това ще стане за сметка на инвеститора или по-вероятно – на банките. Друг интересен пример, също от Ирландия, е разпродаването на 14 запустели къщи на много ниски цени – от порядъка на 3500 евро за жилище в незавършен комплекс в Каунти Кери, който е разположен върху близо 12 декара земя в близост до град Кесълмейн. Обектът е изоставен преди около пет години и скоро няма изгледи да бъде завършен, за което упорито настоява местното население. Друг подобен жилищен комплекс – „Пръстенът на Кери“ в близост до местността Снийм, в момента представлява 42 недовършени къщи, които се продават за 500 хил. евро общо. Подобна участ имат още над 2 хил. жилища в Ирландия.
Испания
Испанските призрачни градове, или както местните ги наричат ciudades fantasma, също са резултат от бума на недвижими имоти в годините до финансовата криза. В този период повече къщи са построени в Испания, отколкото във Франция, Германия и Великобритания, взети заедно. Крахът на имотните пазари оставя 1,5 милиона непродадени нови жилища в Испания, което доведе и до появата на т.нар. призрачни градове из цялата страна. Те създават редица проблеми – от факта, че са собственост на частни предприемачи и местните власти са безсилни да вземат мерки, до това, че много бездомни хора започват да ги населяват, но имотите не разполагат с вода или електричество, което създава допълнителни опасности и проблеми. В отговор на създалата се ситуация испанските власти решиха да създадат т.нар. лоша банка, която да изземе недвижимите имоти. Тя вече разполага с над 100 хил. обекта. Банката е заделила около 140 млн. щатски долара за разрушаването на призрачните къщи. Това обаче не само че не се случва, но и няма изгледи скоро да стане, защото властите фактически отказват да събарят имоти, ако съществува спор за стойността им. По всичко личи, че този проблем ще се задълбочава в Испания, тъй като цените на недвижимите имоти продължават да падат, а безработицата остава твърде висока.
Феноменът изоставени строежи,  в Америка наричани зомбита, а в Европа – призрачни сгради, е резултат от дезинтеграцията на пазара на недвижими имоти, която настъпи след 2008 г., твърдят Ян Лайош и Рейчъл Мартин в анализа си „Изоставени и недовършени жилищни имоти в Америка и Европа: Сравнителни стратегии за премахване и превенция“. След всичко казано дотук  като че ли основният въпрос е как да се предотвратят подобни случаи в бъдеще? Според експерти първата стъпка е да се разчита на местните власти, които да приемат план за развитие на дадена местност, който да включва всички заинтересовани страни – държавна администрация, аген­ти на недвижими имоти, банкери и обитатели. Наред с такъв план местните власти са длъжни да преразгледат и регулациите – особено в случаи, когато обезлюдени постройки застрашават здравето и безопасността на населението. Друга възможност е собствениците, които не могат да завършат даден обект, да прехвърлят своите права на други, които биха се справили.
За да се реагира адекватно във всички подобни случаи на незавършени строежи, очевидно е належащо да се изработи солидна основа от закони, политики и програми. Такава база би позволила на местните власти да се адаптират по-ефективно към бързо променящите се пазарни условия.
Особено важно е да се изготви и независима оценка на пазара на недвижими имоти, и прогноза за нарастването на броя на жителите. Едва тогава би следвало да се пристъпи към строителство. Предприемачите могат да бъдат задължени периодично да представят писмени свидетелства за етапа, на който се намира строежът им. Друга превантивна мярка са данъчни облекчения за собствениците, поне докато обектите бъдат завършени и  обитаеми. И не на последно място – след определен брой години местните власти би следвало да придобиват контрол над замразените строежи.

Сподели в социалните мрежи

Автор на 13.11.2014. Категория На прицел, Новини. Можеш да следиш всички коментари и промени по тази публикации през RSS 2.0. Можете свободно да коментирате тази публикация

Един коментар по Феноменът незавършено строителство

  1. Георги Станимиров

    Собственик съм на ателие в ж.к. Люлин 2 – „Жилищна сграда, магазини и ателиета“ – незавършен строеж. Според мен в ЗУТ трябва да се заложи краен срок за завършването на сградите.
    Предложението“ След определен брой години местните власти да придобиват контрол над замразените строежи“ считам за много уместно.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.