Цените на недвижимите имоти продължават да растат

Възходящият цикъл е движен основно от вътрешното търсене и благоприятни за пазара макрофактори

Прочетена: 188

Десислава Бакърджиева

Пазарът на недвижимите имоти продължава да следва своя възходящ цикъл през 2017, която се очертава да бъде най-добрата година за последното десетилетие. Това показват анализите на големите агенции от сектора за първите шест месеца на 2017 г. Най-голям ръст се забелязва в София, където сегментът на

жилищните имоти

регистрира изключително динамично и силно полугодие. Данните на Bulgarian Properties сочат, че през второто тримесечие средната цена на тези недвижимости е преминала границата от 1000 евро на кв. м и е достигнала 1060 евро. Експертите от компанията подчертават, че това са стойностите от края на 2007 г., или десетилетие по-късно жилищният пазар се връща на същите равнища, но сега се развива при много по-добри икономически показатели и тенденцията е за по-голяма устойчивост.

„Tози път възходящият цикъл е движен основно от вътрешното търсене и благоприятни за пазара макрофактори. При настоящата комбинация от ниска безработица, ускоряващ се растеж на БВП, по-високи доходи, почти нулеви лихви по депозитите и рекордно ниски по кредитите съвсем естествен резултат е да видим и ръст в цените на имотите и обемите продажби. Хората се върнаха към жилищата като форма на инвестиция. Допълнителна подкрепа идва и от наемния пазар, който дава възможности за реализиране на доходност от 5 – 6%, която трудно може да бъде постигната чрез друг актив. Все повече граждани се ориентират към покупка с цел отдаване под наем, дори и чрез заем“, споделя Полина Стойкова, изп. директор на Bulgarian Properties. По думите й през последните четири години банковото кредитиране нараства с по около 20% годишно, а то е основният фактор, който влияе върху стойностите на недвижимостите. През 2017 г. ръстът на взимане на заеми дори се е ускорил при продължаващ спад на лихвените проценти по кредитите, които вече са под 4%. „Това показва, че не можем да очак­ваме ценовият тренд да се обърне скоро“, допълва Стойкова.

Подобен извод правят и от „Адрес Недвижими Имоти“. „Макар от няколко години нарастването на цените на апартаментите да е постоянно, то се компенсира от понижение на лихвите по кредитите в комбинация с растящите доходи. В резултат сега жилищата са с около 20% по-достъпни спрямо същия период на 2012 г.“, се казва в проучването на компанията за първите шест месеца на 2017 г. Експертите допълват, че днес е по-висока и средната заплата в София – 1370 лв. при 1000 лв. през 2012 г. Така делът на вноската по ипотеката в момента се равнява на 78% от средното за столицата възнаграждение, докато преди пет години е бил 98%. „Препоръчителният дял на кредита от месечния доход трябва да бъде около 30% или най-много 40%. Числата сочат, че семейство с двама работещи в него днес вече може да си позволи стандартно тристайно жилище от 100 кв. м, макар и да е на границата на финансовия комфорт. Нещо, което преди 5 години бе трудно постижимо. За индивидуален купувач със средна за столицата заплата покупката на такъв имот с ипотечен заем продължава да не е опция, но все пак е по-допустим вариант спрямо 2012 г., когато вноската би била практически равна на възнаграждението му. Трябва да се има предвид, че лихвите скоро ще спрат спада си, а имотите към момента са на стабилни цени, т.е. общата картина ще се запази сходна с настоящата, поне в краткосрочен план”, коментира Георги Павлов, изп. директор на „Адрес“.

Статистиката на Bulgarian Properties за първото тримесечие на 2017 г. показва, че

средните цени

на продадените апартаменти в София са 985 евро за кв. м при 960 евро за кв. м за периода октомври – декември на 2016 г., или нарастването на тримесечна база е 2,6%, а на годишна – 18%. През април – юни 2017 г. с достигнатата средна стойност от 1060 евро нарастването на цените на тримесечна база е 7,6%, а на годишна се запазва на нива като през януари – март, а именно бележи ръст от 18%.

Според „Адрес“ от началото на 2017 г. цените в София са стабилни, като колебанията са били в рамките на 2 – 3% в отделни квартали и за индивидуални имоти. Брокерите споделят, че все по-забележима става тенденцията на застой за част от предлаганите на пазара жилища – тези, оферирани на надпазарни суми. „При средна цена от 1150 евро на кв. м в кв. „Лозенец“ вече немалко собственици оферират домовете си над 1800 евро. Това е с около 60% над средната пазарна стойност. Действително, ако даден имот притежава някои съществени предимства – престижен район, хубава гледка, функционално разпределение, луксозно обзавеждане, той може да бъде продаден. Но обосновано решение е цената да бъде по-висока с 20 – 25%, не с 60%”, обяснява Георги Павлов. В същото време качествените обекти, предлагани на пазарни цени, се реализират изключително бързо, а сделките са динамични, посочват още от компанията.

Двустайните и тристайните жилища продължават да формират най-големите дялове в типовото разпределение на имотите, заявяват още от „Адрес“. Те са съответно 35% и 39% от всички сключени през полугодието сделки, а следващите по популярност са едностайните и гаражите – всеки с дял от 7%. Цифрите на Bulgarian Properties са: 50% от закупените обекти са двустайни апартаменти, 30% са тристайни, 4-стайните и едностайните са с по около 10%.

Прогнозата

на „Адрес“ до края на годината е за активен пазар със стабилни цени и умерен ръст на ипотечното кредитиране. Според анализаторите, ако продавачите съумеят да предлагат имотите си на съобразени с търсенето цени, ще станем свидетели на повече динамика през второто полугодие и покачване на активността.

От Bulgarian Properties са убедени, че жилищният пазар в София твърдо е във възход и тази тенденция ще е трайна. „Макар растежът на стойностите в София да се доближава до 20%, не можем да говорим за прегряване или балонизиране, а по-скоро за бързо наваксване на годините на стагнация. Всички показатели, които влияят върху пазара, са на нива около 50% по-ниски от стойностите им в пика през 2007 – 2008 г., което показва, че няма свръхочаквания и че засега темповете на развитие в София са устойчиви“, заключва Полина Стойкова.

Ваканционните обекти през 2017 г. – стабилност и нови пазари

Подемът при жилищните площи се отчита и при ваканционните имоти. Според Bulgarian Properties този сегмент се характеризира със стабилизация на цените, поддържане на постоянен интерес и обеми продажби, който е в процес на намиране на нови пазари.

„Българите вече съставляват 50% от купувачите в най-големите морски и ски курорти, като в някои те са основни купувачи. Това са комплексите на юг от Бургас, в Боровец и Пампорово и балнеокурортите начело с Велинград“, коментира изп. директор на компанията Полина Стойкова. Тя допълва, че е налице и стабилно чуждестранно търсене на ваканционни недвижимости, което се е запазило въпреки всички кризи, като кръгът от националности непрекъснато се разширява. „От миналата година се забелязва засилване на интереса на купувачи от страни от бившия социалистически блок – Румъния, Сърбия, Македония, Украйна, Чехия, Молдова, както и от други европейски държави като Гърция. Новото в началото на този летен сезон е раздвижването от страна на руските купувачи към морето и очакванията те да са доста по-активни, отколкото през изминалите години“, споделя Стойкова.

Морските курорти

От началото на 2017 г. обемите на продажби и цените на недвижимостите са се запазили сходни с тези от миналата година. Средната стойност, на която са се реализирали сделки в кк Слънчев бряг и през първото шестмесечие на 2017 г. е 530 евро за кв. м при 505 евро за кв. м за 2016 г. Общата покупна сума на апартаментите в Слънчев бряг през тази година също е без съществено изменение – 32 200 евро през 2017 г. при 29 200 евро през 2016 г. Цените на имотите във висок клас тип хотелски комп­лек­си са на нива от 750 – 800 евро за кв. м.

В Созопол апартаментите се придобиват за средно 600 евро на кв. м, като цените започват от около 500 евро на кв. м и достигат нива до 1600 – 1800 евро на кв. м за топ комплексите по Южното Черноморие.

Планинските комплекси

Подобно на морските курорти, и при планинските консултантите не регистрират съществени изменения. Според тях тенденциите са същите като миналата година по отношение на цени, обеми продажби и микс на купувачите. По данни на Bulgarian Properties средната стойност на продадените апартаменти в Банско през първото тримесечие е 370 евро за кв. м, а през второто – 360 евро за кв. м при 366 евро за кв. м за цялата 2016 г. Отчетената средна обща покупна сума е 25 200 евро при 24 700 евро през миналата година. За високия клас хотелски комплекси в Банско компанията е забелязала, че цените стартират от около 450 евро за кв. м, или има тенденция е за леко нарастване на цените на този клас обекти от началото на 2017 г.

Статистиката за Боровец е, че той продължава да е най-скъпият ски курорт. За 2-рото тримесечие там сделки са се реализирали за средно 600 евро за кв. м при 595 евро за кв. м миналата година. В Пампорово средната цена за второто тримесечие е 340 евро за кв. м – също без особено изменение от 2016 г.

Според специалистите ваканционните пазари в момента дават много добри възможности с изгодни цени, голям избор и време за спокойно взимане на решение за покупка, а летният сезон е особено подходящ за това.

Динамично полугодие за луксозните жилища

Със среден ръст от 41% на продажбите и 18% на наемите пазарът на луксозни имоти в България отбелязва динамично първо полугодие на 2017 г. Това сочи анализ на консултантската компания Unique Estates, в който се открояват няколко важни тенденции – активният пазар е скъсил наполовина времето за вземане на решение за покупка, стабилни цени и ограничено предлагане през полугодието.

„За трета поредна година в луксозния сегмент лятото е много интензивен сезон откъм запитвания и сделки. Причина за това са нарастващият интерес към покупки на къщи и големият брой българи, които живеят и работят в чужбина, но ползват ваканцията си за инвестиция в имот“, отбелязва Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates.

Експертите считат, че през второто тримесечие на 2017 г. тенденцията за ръст на покупки на луксозни обекти с инвестиционна цел се запазва. Те са категорични, че в сегмента купувачите най-често са с бюджет до 300 хил. евро, като търсенето е основно за апартаменти в престижни райони, които лесно се реализират на наемния пазар. В същото време делът на хората, които търсят печалба от препродажба в рамките на година, е продължил да нараства. От Unique Estates обясняват, че най-често това са хора с бюджет около 150 000 – 200 000 евро, които купуват жилища за ремонт в централните части на София. Те инвестират около 50 000 евро в пълно обновяване на имота и го препродават в рамките на няколко месеца, като търсената цена е 250 000 – 280 000 евро. Подобни сделки обаче са редки, тъй като обекти с такъв потенциал трудно се намират на пазара, допълват специалистите. Основната част от запитванията към компанията са в диапазона 250 000 – 450 000 евро, като за тези пари се търсят апартаменти с поне три спални или къщи в затворени комплекси. В проучването се посочва още, че се запазва интересът към новото строителство, като предпочитани са апартаменти в малки, качествено изпълнени сгради в престижни квартали на София. В сегмента на къщите интересът е в две посоки – масовото търсене е насочено към редови или самостоятелни обекти в затворени комплекси, или за над 600 000 евро се купуват къщи ново строителство, с голям двор, модерни архитектура и интериор и съвременни технологии.

В ценови план промени на пазара на луксозни имоти през първото полугодие не се отчитат, като очакванията са до края на годината те да нараснат с не повече от 5%. Данните на Unique Estates показват, че активността в сегмента се отразява по-скоро върху намаления срок за сключване на сделките – ако преди няколко години реализацията на един имот е отнемала около половин година, то в момента при пазарна цена до сделка се стига за един до три месеца.

По наблюдения на консултантите наемният пазар също се е запазил силен, като желанията са насочени основно към жилища в сгради с професионална поддръжка и различни услуги – рецепция, почистване, спортен център, ресторант. Наемите на апартаменти в подобни здания за периода са се движели около 1500 евро за жилище с една спалня и около 2000 евро за такова с две спални. Предпочитани райони за такива наеми са „Лозенец“, „Изток“, „Изгрев“, „Гео Милев“, „Иван Вазов“.

Офис площи – висока наемна активност

Динамиката на пазара на офис площи е продължила и през първото полугодие на 2017 г. Такъв е изводът в най-новия доклад на Colliers International за този сегмент на недвижимите имоти, в който се отчитат 64% увеличение на брутно наетите площи спрямо същия период през 2016 г.

В 18% от регистрираните от компанията сделки поводът за търсене на офис е бил подновяване на договор за наем. Със същия дял е и релокацията, следвана от необходимостта от разширение на работното пространство – със 17%. В 3% от случаите необходимостта от такива площи е била свързана с навлизането на нови за българския пазар компании. Анализът показва още, че при офисите клас Б 52% от сделките за били за релокация. В общата статистика водещи са били договарянията за обекти на етап строеж – 43%, което се дължи на все още съществуващия недостиг в предлагането на висококачествени съвременни офис площи клас А. В отговор на интензивното търсене е продължило възобновяването на строителството на съществуващи обекти и стартирането на нови. До края на годината са планирани за завършване пет проекта, което е 90 хил. кв. м допълнителни площи, съобщават от компанията и допълват, че за голяма част от тези здания вече имат подписани договори за наем. Според анализаторите свободните площи в столицата са намалели до 170 хил. кв. м, 25% от които са клас А, като към тях е налице голям интерес.

Очакванията на Colliers до края на годината са за запазване на тенденцията на наемане на площи на етап строеж поради ограниченото предлагане и увеличението на разликите в офертните цени. В тази връзка ще се разширява търсенето и в по-големите градове в страната – Пловдив, Варна, Бургас, Велико Търново, Русе.

Търговски сегмент – търсене и предлагане в баланс

Изследване на Colliers за първото полугодие на 2017 г. свидетелства, че предлагането на търговски площи в модерните центрове се балансира с търсенето, като запазва стойностите си от 791,760 кв. м за страната и 406,660 кв. м за столицата. От компанията посочват, че едновременно с това усвояването на площи в обектите в София поддържа възходящ курс от няколко полугодия насам.

„За първите шест месеца на 2017 г. е налице ръст от 11% спрямо втората половина на 2016 г. Делът на новонаетите площи в утвърдените търговски центрове в столицата с най-активно търсене е средно 5% от общата отдаваема площ – стойност, пряко обвързана и с това, че в някои от тях заетостта е 100%. Най-много новооткрити магазини през периода има в Paradise Center, следван от Park Center и с равен брой са Serdika Center и The Mall. Заетостта на утвърдените проекти в Пловдив, Варна, Бургас и Стара Загора се запазва средно на нива от над 92%“, заявяват брокерите.

Прогнозата на Colliers за следващото полугодие е за устойчиво развитие на пазара на търговски площи в България. Специалистите са убедени, че търсенето ще продължи да настига предлагането, постигайки все по-голям баланс. Очаква се и повишен инвестиционен интерес към модерните проекти. Това следва да доведе до нови инвестиционни сделки и смяна на собствеността на търговски центрове, обясняват специалистите.

Индустриални обекти

Строителната активност на пазара на индустриални имоти е нараснала, информират от консултантската компания Forton. Според експертите към средата на 2017 г. има над 180 000 кв. м складови и производствени площи в строеж. Те са около София, като по-голямата част от тях са за собствени нужди или строителство по поръчка (built-to-suit). От Forton посочват още, че най-голямата инвестиция, отчетена за първите шест месеца на 2017 г., е базата на датската компания JYSK, която официално обяви старт на строителството на логистичния си център в Индустриална зона „Божурище“. В района на Пловдив също предстоят нови инвестиции в такива обекти.

По данни на Forton делът на свободните площи в сегмента остава под 2%, като слабото предлагане на клас А ограничава активността на наемния пазар. За второто тримесечие регистрираните по-големи сделки са за общо 9400 кв. м. От тях 6630 кв. м са отдадените площи в Transcapital Logistic Center за нуждите на голяма търговска верига. За момента наемните нива в София остават стабилни на 4,2 евро/кв. м за първокласни площ след лекия ръст през миналата година, допълват експертите.

Сподели в социалните мрежи

Автор на 17.08.2017. Категория Тема. Можеш да следиш всички коментари и промени по тази публикации през RSS 2.0. Можете свободно да коментирате тази публикация

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *