Има нова тенденция при бизнес сегмента на пазара на недвижими имоти

Логистичният сектор ще става все по привлекателен за компаниите със свободни капитали

Прочетена: 359

Десислава Бакърджиева

„Недвижимите имоти са нискорискови активи, които носят добра доходност. Поради това все повече капитали се насочват към сектора, като се инвестира във всякакви имоти по целия свят. Българският пазар е интересен за чуждите инвеститори, но и рисков. За да стане той по-привлекателен, страната трябва да има общи кампании за реклама на продукта със съседни държави.

Ако България стане част от Еврозоната, също ще привлече сериозен интерес за вложения. Причината е, че еврото намалява рисковете, но това няма да е достатъчно. Защото в България липсва необходимата прозрачност – въпрос, който трябва да намери своето решение. Компаниите искат пазар със стриктен контрол върху планирането, прозрачност върху собствеността и, разбира се, никаква корупция.“ Това каза проф. Андрю Баум от Оксфордския университет по време на професионалната годишна среща на агентите и брокерите на недвижими имоти в България Inspire to Higher. Тя бе организирана от Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) под мотото „Брокерът на бъдещето от голямата игра до малкия инвеститор“. Проф. Баум бе ключов гост лектор, който разгледа бъдещето на недвижимите имоти, разказа за най-добрите световни практики, представи стратегии за инвестиране, финансиране и строителство на недвижими имоти.

Форума откри председателят на НСНИ Ирена Перфанова. Тя подчерта, че покупателната способност в България, сравнявайки доходите на хората с цените на недвижимите имоти, се нарежда на едно от последните места в Европа. „Трябва да сме по-атрактивни за международните инвеститори. Те могат да повдигнат стандарта на живот в България“, заяви Перфанова.

Според проф. Андрю Баум нашият имотен пазар все още не попада в основните вложения в Европа. „Проблемът идва не само от недостатъчната прозрачност, но и от малкия мащаб. Именно затова страната трябва да бъде рекламирана, например като дестинация за бизнес имоти като част от Югоизточна Европа“, подчерта той. По думите му вложенията в офис площи не са рискови, а логистичният сегмент ще става все по привлекателен за компаниите със свободни капитали. Проф. Баум коментира, че България има голям потенциал и трябва да се възползваме в максимална степен от него.

Експертът от Оксфордския университет подчерта, че половината от големите частни фондове за инвестиции в бизнес имоти имат свободен ресурс от 23 трлн. евро и търсят къде да ги вложат. „Те насочват капиталите си основно в 25 страни от общо 200 в света, където има добра доходност и възвръщаемост. Инвестиционният пазар се концентрира основно в Европа, Северна Америка и Далечния изток“, подчерта той и посочи, че другите предпочитани дестинации са Близкият изток, Африка, Южна Америка, Австралия и неразвитите части на Азия. Прогнозата на проф. Андрю Баум е инвестициите в бизнес имоти да нарастват в Африка и Азия. В Европа също ще има растеж, но той ще с доста по-бавни темпове.

„Има нова тенденция при бизнес сегмента – разширява се кръгът на видовете имоти, които се причисляват към него. Той включва вече жилища, студентски общежития, болници, затвори и др.

В Австралия дори има фирма, специализирала се да купува и управлява затвори“, каза още той.

Проф. Баум сподели още, че бъдещето на пазара на недвижими имоти е свързано с
Брекзит.

„Никак не съм доволен от Брекзит, той промени усещанията на бизнеса. Прогнозата не е добра. Възможно е заради Брекзит инвеститорите да оттеглят много капитали и бизнеси от Великобритания и да ги насочат към други държави от ЕС. На Обединеното кралство му предстои труден преход и ако иска да се справи, банките трябва да задържат лихвените проценти ниски“, посочи проф. Андрю Баум. По думите му следствието за България ще е положително. Възможно е част от капиталите, които се изтеглят от Великобритания, да започнат да идват в България.

Доц. д-р. Маньо Моравенов се съгласи с в проф. Баум, че бизнесът вече започва да реагира на Брекзит заради несигурността, която създава. „Малките частни компании вече се обръщат към България. В последните две години има съществен ръст на сделките с големи търговски имоти. Но не бива да забравяме, че фирмите ще идват от един развит и балансиран пазар.

Инвеститорите ще търсят алтернатива. За съжаление България все още не може да привлича институционални капитали. Този тип инвеститори се интересуват от мащаб, ликвидност, стандарти и прозрачност. Последните три липсват у нас“, заяви той.

Пазарът на недвижими имоти у нас

„В момента секторът на недвижимите имоти в страната се движи в голяма степен от политиките на банките, които свалят лихвените проценти по депозитите. Те вече клонят към 0%. Хората намериха основателна причина да извадят парите от банките и да започнат да ги инвестират в недвижимости“, коментира Ирена Перфанова.

По данни на БНБ депозитите на гражданите в момента възлизат на 47 млрд. лв. Експертите очакват част от тези пари да бъдат вложени в недвижими имоти. Потребителите със спестявания не държат да придобият имот на всяка цена, категорични са специалистите. По наблюденията им тези купувачи са много взискателни, държат на качеството и преценяват внимателно рисковете, свързани с управлението на недвижимостите.

„Европейската централна банка ще повиши лихвените си проценти в обозримо бъдеще, вероятно в края на 2018 г. или през 2019 г., което неименуемо ще повлияе на ипотечното кредитиране и на пазара на недвижими имоти”, коментира пазарният анализатор Владимир Сиркаров. Той допълни, че всъщност това не би трябвало да се отрази драстично на пазара у нас. „Не очаквам да има сериозни промени в лихвената политика – и при кредитирането, и при депозитите. Едва ли през 2018 г. лихвите при спестовните сметки ще са различни от 0%“, прогнозира още Сиркаров.

Той се обоснова с факта, че през последните 15 години цената на финансирането на недвижимите имоти с банкови кредити на корпоративни клиенти се е променяла в диапазона 2 – 3%.

Според зам.-председателят на НСНИ Добромир Ганев катализатор на процеса гражданите да пренасочат спестяванията си от банките към недвижима собственост е КТБ. Той подчерта, че Федералният резерв в САЩ вече е покачил лихвите, като се очаква през следващата година да има трикратно увеличение. „Има две тенденции при новото строителство, което е зависимо от лихвените проценти. Издадените разрешения за строеж в София през тази и миналата година са за 1,3 млн. кв. м. От тях започнатите обекти са 450 хил. кв. м. Реализацията на останалите трябва да стартира до първата половина на 2018 г., когато ще има и още нови разрешения за строеж. Това означава, че купувачите ще имат избор при придобиването на имот. От друга страна, този голям обем може да създаде проблеми в някакъв етап от развитието на пазара, свързани с продажбите на зелено“, съобщи Ганев. По думите му пазарът се развива доста динамично, въпреки че при обема от сделки се забелязва известно забавяне. Той обясни, че на годишна база покупко-продажбите на имоти са в рамките на 230 хил. броя.

Търсенето

на недвижимости се определя основно от миграцията към големите градове, както и от връщащите се българи от чужбина. Добромир Ганев припомни, че ръст на имотния пазар у нас има само в големите градове. В последните 12 – 18 месеца и цените на жилищата в София и в другите големи градове са се повишили значително. Той обясни, че това се дължи на факта, че доста хора са отлагали покупките си в кризата, но сега го правят по-информирано. Като друг фактор, който има отражение върху сектора, и той посочи увеличаващите се спестявания на хората, както и средствата, които нашите сънародници, работещи извън страната, изпращат на роднините си. „Трябва да сме наясно, че тези миграционни тенденции няма да съществуват постоянно и да имаме предвид, че прирастът на населението е с отрицателен знак“, заяви зам.-председателят на НСНИ. Той подчерта, че работата на правителството за развитието на Северозападна България няма как да не се отрази в средносрочен период на пазара. „Дългосрочните тенденции са позитивни”, завърши Добромир Ганев.

По думите на Ирена Перфанова в следващите 30 години 66% от населението на планетата ще бъдат концентрирани имено в големите градове на държавите. „В онези, в които се произвежда повече от 80% от БВП на страните по света, където живеем, работим и продаваме имоти“, допълни тя.

Управлението и поддръжката на недвижимостите
гарантират трайността на една инвестиция. „В последните 10 години сградният фонд в България се обновява с добри темпове“, каза специалистът по управление на етажна собственост

Десислава Фераджиева. По думите й добрият пример между старите и новите сгради в дал основание на купувачите да повишат своите претенции за имота, който придобиват. Тя е убедена, че цената на недвижимостите не зависи само от строителството, а и от поддръжката. Когато сградата е изградена качествено, разходите за имота по време на експлоатацията ще са много по-малки, категорична е Фераджиева.

„Все по-голяма тежест в оценяването на недвижимостите се оказват общите площи. Изискванията на потребителите са свързани не само с дома, който ще обитават, а и със заобикалящата среда в рамките на сградата. От друга страна, в много от жилищните проекти има изключително неразумни екстри, които не са в синхрон с големината и обема на зданието и с очакванията на бъдещите обитатели. Тези услуги ги натоварват финансово в дългосрочен период. Затова съветът ми към инвеститорите е да се съобразят с моментната ситуация на пазара и критериите и изискванията на купувачите”, допълни темата за управлението на недвижимостите Добромир Ганев.

Българите играят основна роля на пазара на имоти в Гърция.

Оказва се, че всяка втора сделка с ваканционен имот в района на Кавала се сключва с български купувачи.

„Очаква се пазарът в южната ни съседка да става все по-атрактивен, заради кризата там цените на имотите са много приемливи, особено по Северното крайбрежие на Егейско море. Очакваните промени в Гръцкото законодателство, свързани с изпълнителното производство, ще го направят още по-интересен”, коментира Симеон Ненов, директор дирекция „Недвижими имоти“, Банка Пиреос.

Пазарът на недвижими имоти в Гърция е започнал да привлича български купувачи преди пет години. Строителният предприемач и собственик на REMAX Choice Николаос Куртидис обясни, че тогава заради кризата в съседната страна пазарът в Гърция е бил замрял и появата на наши сънародници е помогнала съществено за стабилизирането му. „Тогава много гърци бяха принудени заради дългове към банки или други обстоятелства да продават своята собственост. В този период част от гръцките граждани се решиха да се освободят от излишните си недвижимости – някои притежаващи по 2 или 3 имота. Българите улучиха момента за покупка, защото в периода между 2012 г. и 2015 г. цените бяха на дъното“, обясни Куртидис. Според него през миналата година цените на имотите са се стабилизирали, а през тази вече се отчита и известен ръст. Прогнозата е през следващата година тази тенденция на леко увеличение на стойностите да продължи.

По думите му 95% от сънародниците ни придобиват недвижимост на брега на Бяло море. Статистиката сочи, че между 2500 и 3000 са българите, имащи имоти по Северното крайбрежие на Гърция. Първоначално повечето са закупували недвижимост като втори дом, но впоследствие са започнали да ги отдават под наем. Добрата доходност, която е между 8 и 10%, им е позволила да придобият втори или трети имот. „За хората, които тепърва смятат да направят подобна инвестиция, трябва да е ясно, че има известни ограничения при отдаването на една недвижимост – до две къщи на собственик, като всяка една от тях може да се пуска под наем до 90 дни в годината”, подчерта Куртидис.

Големият процент сделки се дължи и на факта, че в южната ни съседка няма никакви ограничения за придобиване на недвижимост за български граждани, като закупувайки имота, той притежава и земята. През последните години разходите за прехвърлянето на имоти са се понижили почти наполовина. За проверка на документи на един имот сънародниците ни заплащат средно около 150 евро.
Годишният данък на недвижимостта се определя от вида и квадратурата му, например по Северното крайбрежие на Егейско море е от 3 до 5 евро на кв. м. Ако обаче имотът е купен с цел отдаване под наем, облагането е 15% за първите 12 хил. евро печалба, а от 12 хил. евро до 35 хил. евро е 35%. За приход над 35 хил. евро – 45%.

Възможно ли дефицитът от руски граждани, които се оттеглиха от българския пазар, да бъде
запълнен от украински?

Според Игор Балака, вицепрезидент на Асоциацията на специалистите по недвижими имоти в Украйна, инвеститорите от тази страна имат интерес да придобиват недвижимости у нас. По думите му за целта България трябва да има силна реклама и да убеди украинците в предимствата си като дестинация за инвестиции. „В нашата страна има много свободни пари. От 2017 г. вече законно може да бъдат изнасяни в чужбина по 50 000 евро на година“, обясни той. „Жилищата по крайбрежието на България се конкурират с тези в Украйна, Русия и Грузия“, смята украинският брокер.

В момента украинските купувачи са няколко типа. Купувачи, които придобиват втори дом в България, такива, които сключват сделки с имоти по нашето Черноморие с инвестиционна цел, и хора от Украйна, които идват да работят в страната ни.
Къде изчезнаха руснаците?

Според експерта Александър Санкин, международен бизнес коуч и експерт по недвижими имоти, тези чуждестранни купувачи не са напуснали българския пазар. „Допреди няколко години руските граждани инвестираха по 24 млрд. долара годишно в чуждестранни имоти. В момента тази сума е намалена до 20 млрд. долара, но тя остава значителна. България е любимо място за руснаците поради много причини – прекрасния климат, братските отношения между двете държави. Ако искате да увеличите обемите на продажбите и да се преборите за по-голямо парче от тези 20 млрд. долара ,е необходимо българските агенции да предоставят повече информация на колегите си в Русия”, посочи Санкин. Ирена Перфанова се съгласи с него, че българският пазар на недвижими имоти губи част от руските купувачи заради маркетинга.

Според вицепрезидента на Руската гилдия на релаторите Вячеслав Горюнов спадът на интереса на руснаците към ваканционните имоти в България се дължи на поевтиняването на тези в Испания, където вече могат да се намерят жилища за 40 – 50 хил. евро. Част от руските купувачи се освобождават от недвижимост по нашето Черноморие заради високите такси за поддръжка. Другата причина за Горюнов е сривът на рублата и икономическата криза в страната след наложените от Запада санкции, накарали много от неговите сънародници да продават имотите си зад граница. Той подчерта, че някои от руските граждани реинвестират – продават ваканционните си имоти в страната ни, но запазват капитала си в България и купуват недвижимости в големите градове.

Сподели в социалните мрежи

Автор на 09.11.2017. Категория Тема. Можеш да следиш всички коментари и промени по тази публикации през RSS 2.0. Можете свободно да коментирате тази публикация

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *