През 2018 г. имотният пазар отново ще бъде сред най-атрактивните за инвестиции

Темпът на нарастване на цените вероятно ще се забави, но активността като цяло ще се запази

Прочетена: 344

Десислава Бакърджиева

Изминалата 2017 г. беляза имотния пазар в България с динамика, ръст на цените и активност при покупко-продажбите, като положителните данни са характерни за почти всички сегменти, а жилищният дори е постигнал нов рекорд в дела на сделките с ипотека. Такава е оценката на различни специалисти в областта на недвижимостите, а очакванията им са изпълнени с оптимизъм за още една успешна година със сериозна динамика.

Според изп. директор на Bulgarian Properties Полина Стойкова 2017 г. е най-успешната за имотния пазар от 10 години насам. „От 2007 – 2008 г. не сме имали такъв позитивизъм, който освен в София беше налице и в другите големи градове и отчасти във ваканционния сегмент, а основен двигател на пазара в цялата страна бяха българските купувачи. Най-силен той беше в София, където цените нараснаха между 10 и 15% и средната достигна 1000 евро за кв. м. Най-голяма активност и най-бърз ръст на цените бяха регистрирани от април до средата на юли, след което се забеляза известно забавяне на пазара и успокояване на темпа на нарастване на стойностите. Новото строителство беше хит на пазара и през 2017 г., като най-добрите проекти се разпродаваха още в начален етап на изграждане“, заявява тя. Наблюденията на Стойкова за недвижмостите по морето и ски курортите е за увеличаване на продажбите, като темповете са били най-бързи от средата на годината. В Банско обемите са се увеличили с внушителните 30%. Много голямо търсене от страна на български купувачи е имало в Боровец и Пампорово, докато Банско за поредна година е бил най-интернационален сред трите курорта. „Това беше очаквана от нас тенденция – позитивните процеси от големите градове да се пренесат и във ваканционния сегмент поради наличните готови за ползване имоти, предлагани на изкушаващо ниски цени, които буквално всеки може да си позволи“, допълва тя. Според Полина Стойкова 2018 г. ще бъде много подобна на 2017 г. Прогнозата й е основните тенденции на икономически растеж, увеличение на доходите и заетостта, ниски лихвени проценти по депозитите и кредитите да се запазят, което ще е предпоставка за продължаващ ръст на активността на имотния пазар, както и на цените на недвижимостите. Предположенията са темпът на повишаване на стойностите да се успокои, но активността като цяло да се запази и през настоящата година пазарът отново ще бъде сред най-атрактивните за инвестиции, като местното търсене ще продължава да бъде основна движеща сила. „В София и другите големи градове, където имаме увеличаващ се обем ново строителство, ще станем свидетели на по-добро предлагане и по-голям избор от имоти. През 2018 г. ще видим и засилена активност по морето от страна на български купувачи – местни и такива, които живеят в чужбина и търсят свой ваканционен имот. Те проучваха пазара през миналата година и смятаме, че интересът им ще се материализира в повече сделки от пролетта на 2018 г.“, коментира още изп. директор на на Bulgarian Properties.

Активността на пазара на жилищни имоти

е продължила да расте през цялата 2017 г., като зад високия брой огледи е имало желание за сделка, а не готовност за покупко-продажба на всяка цена. Въпреки това спадащите лихвени нива заедно с позитивната нагласа на българите към притежаването на имот са довели до увеличение на ценовите нива. Така обобщиха изминалата година от АДРЕС. Експертите допълват, че влиянието на банките е имало ключово значение за пазара на жилища, като благодарение улесненото кредитиране и на атрактивните лихви е постигнат нов рекорд в дела на сделките с ипотека. Според данните на Агенцията по вписванията близо 65% от покупко-продажбите са извършени с помощта на външно финансиране.

Докладът на АДРЕС сочи още, че средният ръст на цените в София през 2017 г. е достигнал 6,3 %. Най-значително покачване е отбелязано в кварталите „Младост“, „Изток“, „Изгрев“ и „Иван Вазов“. В „Гео Милев“ също е забелязано по-голямо поскъпване. „Районът става все по-привлекателен за покупка на имот, приобщавайки се към престижните „Изток“ и „Изгрев“. С това се обособява една по-широка зона на предпочитаните квартали в източната част на столицата“, допълват анализаторите.

Раздвижването на жилищния пазар е било характерно не само за София, но и за останалите големи градове, където консултантите отчитат средно покачване на цените около 6%. По-активният икономически живот във Варна през изминалата година е дал своето отражение – ръстът на сделките е над 10%. Част от това повишение се дължи на покупко-продажби на чуждестранни граждани. Роля е оказала и вътрешната миграция към морската столица. Фактор за по-сериозната динамика е и ограниченото предлагане в периода 2010 – 2015 г. В Бургас също е регистрирана висока активност на купувачите и повишение на сключените сделки. Интересът за покупка е бил по-голям от предложения брой имоти за продажба, заради което покачването на цените от 2016 г. се е запазило. С развитието на инфраструктурата в периферията на града непредпочитани доскоро квартали са станали привлекателни за купувачите и стойностите на имотите в тях са се повишили до средните за града. През 2017 г. Пловдив е продължил да се доближава до определението алтернативна на столицата бизнес дестинация. Увеличават се жителите от Северна и Южна България, които избират да работят и да се установят в града, който все повече се налага и като предпочитано място за придобиване на имоти от чужди граждани.

Според специалистите и през тази година активността на купувачите ще зависи основно от кредитните условия на банките. „През 2018 г. очакваме действията на Европейската централна банка за постепенно затягане на паричната политика, което може да доведе до леко покачване на лихвите. Цените на имотите у нас ще спаднат и така пазарът ще се регулира. Ако обаче лихвените равнища се запазят ниски, недостигът на жилища ще продължи, а с него и покачването на стойностите на недвижимостите“, пояснява изп. директор на АДРЕС Георги Павлов.
Сделки с офис сгради ще движат инвестиционния пазар през 2018 г.

„След продажбите на големи търговски центрове през миналата година през 2018 г. фокусът на инвеститорите в имоти се измества към офис площите. Очакваме придобиванията на първокласни офис сгради да са двигател на пазара през настоящата година“, коментират от Cushman & Wakefield Forton и подчертават, че със сделки с бизнес имоти за близо 1 млрд. евро 2017-а е била пикова за инвестиционния пазар. От тях около 870 млн. евро са били с инвестиционна цел – управление и реализиране на доходност от наеми. Като най-голямата сделка за 2017 г. се посочва тази с мол Paradise Center, който бе продаден на южноафриканския фонд NEPI срещу 252,9 млн. евро. Консултантите са убедени, че през 2018 г. пазарът на бизнес имоти няма как да достигне обема от предходната година заради ограниченото предлагане на първокласни активи. Прогнозата е доходността по сделките да продължи плавно да намалява през следващите месеци, като към момента тя се движи около 7% за търговските площи и между 7,5 и 8% за офис площите. В по-дългосрочен план обаче тази тенденция едва ли ще се запази предвид покачването на лихвите и поскъпването на финансовия ресурс, предупреждават професионалистите.

„Силен остава и интересът за строителство на нови обекти, като най-добре изразен е той при офис площите и на жилищния пазар“, посочва изп. директор на Cushman & Wakefield Forton Михаела Лашова. Тя отбелязва като силен тренд и вложенията в мултифункционални проекти, които съчетават различни видове площи.
През миналата година най-активен сред бизнес имотите се е запазил пазарът на офис площи, който е приключил 2017 г. с наемни сделки за 198 000 кв. м. За периода са завършени близо 116 000 кв. м нови офис площи, които в голямата си част са били отдадени още в строеж. Още 178 000 кв. м се очаква да бъдат завършени през 2018 г., като над 40% от тях вече са отдадени. Наемните нива за първокласни офис площи ще останат стабилни на 13,5 евро/кв. м.

През 2018 г. се очаква откриването и на нови търговски центрове – Delta Planet във Варна и Plovdiv Plaza в Пловдив. В столицата изграждането на подобни площи не е планирано за тази година. Смяната на собствеността в големите центрове обаче би трябвало да доведе до промени в търговските им миксове и наемните нива. Данните на компанията сочат, че към момента наемите на първокласна площ в софийските молове са средно 31 евро/кв. м с тенденция към лек ръст през годината. По-осезаемо покачване на нивата според анализаторите има на търговските улици, където към момента средният наем на обект от 100 кв. м с добро изложение е 48 евро/кв. м.

За пазара на индустриални имоти анализът на Cushman & Wakefield Forton показва, че основната активност е насочена в две направления – към изграждането на площи за собствени нужди и към т.нар. строителство по поръчка (built to suit). „Ограниченото предлагане на качествени складови и логистични проекти рефлектира върху обема на наемния пазар и за миналата година по-големите подобни сделки в София бяха в рамките на 20 600 кв. м. През 2018 г. се очаква завършването на нови етапи от няколко сериозни логистични проекта, които ще извадят на пазара близо 50 000 кв. м спекулативни площи и определено ще раздвижат активността в сферата. Нивата на наемите остават стабилни около 4,5 евро/кв. м за столицата и близките индустриални зони“, обобщават специалистите.

Пазарът на
индустриални имоти

е белязан и от значителен брой реконструкции и разширения на производствени и логистични бази. Основната причина за експанзията у нас през 2017 г. е била необходимостта от нови площи поради разрастване на дейността на компаниите. Това е принудило предприемачите, планиращи по-мащабни проекти, да се насочват към площи, позволяващи бъдещо разширение. За тази цел най-често са обединявани няколко съседни парцела, където се изграждат новите обекти. Такива са наблюденията на „Корект Проект“.

Според анализаторите надграждането върху съществуващи сгради има сериозни предимства. Инвеститорите избират да строят допълнения към базите си, за да се възползват от вече осигурения ток, вода и всички комуникационни връзки. Освен това съществуващите съоръжения разполагат с Акт16, което допълнително улеснява административните дейности
Очаква се тенденцията да се задържи и през 2018 г. благодарение на икономическата картина у нас, с което ще се осигури и стабилен темп на развитие на пазара на индустриални площи. Разрастването на производството и логистиката ще се движи паралелно с обособяването на нови индустриални зони около големите градове, прогнозират още от компанията.

Българи и руснаци с равен дял на пазара на ваканционни имоти у нас

Процентът на българите, сключили сделка с ваканционен имот през 2017 г., значително се приближава до дела на купувачите от Русия. Делът на българските граждани е 35%, а на руските – 36%. Това показва годишният доклад на Green Life Development & Resorts.

Експертите споделят още, че след събитията в Турция на ваканционния пазар основните конкуренти на България стават Кипър и Испания, където средата е сходна, както и характеристиките на предлаганите имоти. Там обаче цените са значително по-високи и привличат по-малък дял от купувачите. Нова точка на картата се оказва Германия, която успява да се позиционира на пазара на имоти за руските клиенти с предложенията за инвестиция в градски жилища.

„Макар руснаците и българите да формират основния дял купувачи, на пазара на ваканционни имоти се появяват и нов тип клиенти – от Израел. През 2017 г. делът им е малко над 10% и така те се нареждат на третото място сред купувачите на имоти тип „втори дом“. Според данните на Министерството на туризма само за първите седем месеца на 2017 г. посетителите от Израел са се увеличили с 10% спрямо същия период на предходната година. Именно интересът към България като туристическа дестинация провокира активността им и на пазара на ваканционни имоти“, обясняват експертите.

Характерно за сегмента през миналата година е било стабилното търсене и покупките „на зелено“. За цените на ваканционните имоти е отчетено, че те са се задържали на нивата от 2016 г. Апартаментите с една спалня в Созопол са варирали между 40 000 евро и 55 000 евро, а в Поморие такъв тип имоти са предлагани на цени между 30 000 евро и 40 000 евро.

Добромир Ганев, управител на „Форос“ и Sollers: Очакванията за годината остават оптимистични

Г-н Ганев, каква е равносметката Ви за пазара на недвижимите имоти за 2017 г.?

Той бе с подобно на предходната година развитие – динамичен с висока степен на платежоспособно търсене и с продължаване на тенденцията за предлагане на отлични условия за ипотечни кредити от страна на банките. Обемът от сделки е сходен с този от 2016 г. – около 215 000 бр. за цялата страна, но все пак отразяваме спад от 6%. Само шест областни града в страната реализират ръстове на покупко-продажби – София +6%, Варна +1%, Благоевград +1%, Перник +8%, Смолян +15%, Кърджали +4%. В останалите градове спадовете са от 2% до 21%.

Кои бяха най-търсените имоти през годината в жилищния сегмент?

Жилищният пазар през последните 3 години е най-динамично развиващият се, с високи ръстове както при обемите сключени сделки, така и при цените. За 2017 г. стойността на тези недвижимости в столицата е с около 8-9% по-висока. Изключително бързият темп на започнати проекти за нови сгради в сегмента доведе до построяването на едни от стойностните от гледна точка на функция, дизайн, качество на вложените материали жилищни площи през последните 25 години. Купувачите имат все по-високи очаквания както към качеството на имотите, така и към заобикалящата среда. Значителният обем ново започнато строителство в някои райони на големите градове вече оказва натиск върху сроковете за продажба, а понякога и на цените.

Какви са най-важните изводи за пазара на офиси?

Този сегмент е изключително динамичен главно в София и Пловдив. Продължава тенденцията от последните няколко години основното търсене да е от компании в сферата на IT и BPO (Business process outsourcing). В тези два града е съсредоточено и заявеното и започнато ново строителство на офисни сгради. Темповете обаче намаляват спрямо 2016 г.

Имаше ли корекции при цените на търговски площи?

2017 г. бе една от най-успешните за икономиката на България за последните 10 години. Почти всички основни макроиндикатори доказват тази теза. Един от главните фактори, които подкрепиха потреблението, е повишаването на доходите на населението, ниските нива на безработица и високите на заетост. Това се отразява положително на степента на заетост на търговските площи, главно в търговските центрове и на high streets в големите градове. Тенденция за значителни корекции нагоре в наемните нива все още не се забелязва. София традиционно е най-силният пазар на търговски площи. Следват Пловдив, Бургас, Варна, Стара Загора и т.н.

Какво беше характерно за ваканционните имоти през 2017 г.?

Продължава тенденцията на спад на този пазар. В почти всички черноморски общини отново се забелязва значително понижение на сделките. Интересен е фактът, че има нова, все още малка група купувачи – немски граждани в пенсионна възраст. Само Банско и Поморие отчитат ръст спрямо 2016 г. В Банско той е 13%, а в Поморие е 4%. В Несебър, Бяла, Каварна, Балчик спадовете са от -2% до -18%.

Положителна ли е прогнозата Ви за 2018 г.?

Очакванията на екипа на „Форос“ за 2018 г. остават оптимистични поради високото ниво на платежоспособно търсене, но и с предупреждение за повишено внимание както към инвеститорите и към банките, така и към потенциалните продавачи и купувачи. В резултат на отличното развитие на пазара през последните 3 години бяха размразени стари проекти и стартирани съвсем нови такива. Има и сериозен обем на планирано започване на още допълнителни площи в големите градове.

Сподели в социалните мрежи

Автор на 06.02.2018. Категория Тема. Можеш да следиш всички коментари и промени по тази публикации през RSS 2.0. Можете свободно да коментирате тази публикация

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.