Имотният пазар бележи възходящо развитие в цялата страна

Продажбите нарастват и по морето, и в ски курортите без изключения

Прочетена: 391

Десислава Бакърджиева

„През 2018 г. наблюдаваме растящи пазари във всички градове и курорти и това се случва за първи път от 10 години насам. През предходните няколко имаше периоди на растеж в отделни населени места, но различните локации и сегменти на пазара не следваха един общ тренд и не можеше да се постигне такова цялостно убедително усещане за подем при недвижимите имоти“, това съобщи за вестник „Строител“ Полина Стойкова – MRICS, изп. директор на Bulgarian Properties. Изводът й за първите шест месеца на годината е, че през 2018 г. определено има възходящо развитие на имотния пазар в цялата страна. „Тенденциите от големите градове се пренесоха към по-малките и вече дори и в курортите спадовете са преодолени и виждаме първи леки нараствания на цените. Не бих казала, че има изненади. Пазарът се развива според очакванията ни за положителни тенденции в цялата страна“, обясни Стойкова. По данни на компанията за второто тримесечие средната стойност на жилищата в столицата е 1086 евро/кв. м, с което годишното нарастване на цените в София за полугодието е 6,5% и е в рамките на очакваното от специалистите – до 10% увеличение за 2018 г. Спрямо първото тримесечие е регистриран лек спад и почти няма изменение. „Ръстовете в цените вече видимо се забавят. Като цяло можем да кажем, че 2018 г. е по-умерена и по-зряла за жилищния пазар, с положително развитие, но вече с по-плавни ръстове на цените и постепенно засищане на търсенето с налично предлагане на ново строителство“, обобщи експертът.
София

Статистиката на Bulgarian Properties показва, че топ кварталите като „Лозенец“ и центъра остават популярни и търсени от купувачите. Традиционно те са и сред най-скъпите в София. От останалите квартали лидери по интерес са „Витоша“ и „Студентски град“. Това се дължи на качествените обекти ново строителство, средата и отличните цени. За първото полугодие търсенето е продължило да е силно и в „Кръстова вада“, „Младост“ и „Овча купел”, както и в други зони, където има изграждащо се метро, което анализаторите определят като важен фактор за интереса на купувачите. „Забелязваме активизация и към кв. „Люлин“, тъй като там има завършено ново строителство на отлични цени, което в комбинация с добра инфраструктура и налични градски удобства дава резултат и постепенно променя нагласите на купувачите. Като цяло може да се отбележи, че в София нараства атрактивността на райони, които имат изграждащи се или планирани метростанции, които привличат хората, а инвеститорите съответно отговарят с нови проекти. В някои от тях цените нарастват значително в процентно изражение, тъй като се наблюдава цялостна трансформация на предлагането – от типично панелни квартали към сгради ново строителство, които са със съвсем друго качество и параметри, и съответно това задвижва и стойността нагоре“, подчерта Полина Стойкова и допълни, че средните цени (на база реализирани сделки) на топ 10-те квартала в София с най-голям брой сделки за първите 6 месеца на 2018 г. са:

– „Студентски град“ – 1065 евро/кв. м
– „Витоша“ – 1057 евро/кв. м
– „Кръстова вада“ – 1115 евро/кв. м
– „Лозенец“ – 1680 евро/кв. м
– Топ център – 1850 евро/кв. м
– „Младост 4“ – 1068 евро/кв. м
– „Манастирски ливади“ – 1000 евро/кв. м
– „Овча купел” – 820 евро/кв. м
– „Люлин 2“ – 685 евро/кв. м.

Всички квартали на София са отбелязали ръст в цените през 2018 г., но лидер по поскъпване на стойностите е Пловдив, където към второто тримесечие те са нараснали с 15% на годишна база. В същото време Варна и Бургас са достигнали близки ценови нива – около 800 евро на кв. м. Докато преди морската столица е гонела София, сега средните стойности във Варна са с около 200 евро по-ниски от тези в столицата.

Имотите в морските курорти през 2018 г.: Спиране на спада на цените и увеличен интерес

Изводът на Полина Стойкова за ваканционния пазар е, че спадовете в цените вече са в миналото, а интересът се увеличава във всички райони, като основни купувачи са българите, но се забелязва и много пъстра картина от националности, особено в Банско и Слънчев бряг. „Продажбите нарастват и по морето, и в ски курортите без изключения. Ръстовете са между 15 и 20% и в Слънчев бряг, и в района на Банско – това е по данните от Агенцията по вписванията. За ски курортите бих могла да кажа, че летният сезон беше много динамичен и успешен, и очаквам това да го видим в данните за обемите продажби и за третото тримесечие, когато излязат“, сподели Полина Стойкова. Тя припомни, че през последните години имотните пазари в морските курорти са били изключително динамични и са преминали през големи промени. По думите й към момента сътресенията от последните бум и спад вече са преодолени и този сегмент също преминава във фаза на положително развитие, макар и много под динамиката на големите градове. Според Стойкова позитивното през тази година е, че за първи път след оттеглянето на руските купувачи през 2014 г. е регистрирано спиране на спада на цените на имотите в морските курорти, както и нарастване на търсенето и обема продажби. „През второто тримесечие наблюдавахме и известно увеличение в крайните цени на закупените имоти, което се дължи на повишен интерес към ваканционни имоти в луксозни комплекси на първа линия“, каза тя.

Средната цена,

на която са реализирани сделки в Слънчев бряг през второто тримесечие на годината, е 540 евро/кв. м при 505 евро/кв. м за януари – март 2018 г. и 520 евро/кв. м средно за 2017 г. За Стойкова това показва, че стойностите в най-големия ни морски курорт, макар и със сезонни колебания, остават без съществено изменение за полугодието. От компанията обаче отчитат покачване при общата покупна цена на апартаментите в Слънчев бряг, особено през второто тримесечие, когато тя е достигнала 40 750 евро при 30 000 евро средна стойност за цялата 2017 г.
„Увеличението на средната цена на кв. м и на общата покупна идва от факта, че през изминалите месеци има промяна в параметрите на закупените имоти, тъй като се предпочитаха морски имоти на първа линия, в топ комплекси с висока репутация и допълнителни екстри, където стойностите в момента са на много добри нива – между 550 и 700 евро/кв. м. Цените на недвижимостите в Слънчев бряг, които се намират на 500 – 600 м от плажа, започват от 300 – 350 евро/кв. м. През 2014 – 2015 г. на такива нива бяха само имоти във ваканционни комплекси извън курорта, на 2 – 6 км от морето. Този тип недвижимости също привличат интерес поради близостта до морето, по-ниските си цени, налични тихи и спокойни комплекси със собствени градини и басейни, както и ниските такси за поддръжка. Ако погледнем данните, които събираме за последните 10 години за цените на имотите в Слънчев бряг, ще видим, че дори след кризата и преди руския бум те не спаднаха под 480 – 490 евро/кв. м. В момента са на близки до тези исторически най-ниски нива и това привлича интерес“, заяви Полина Стойкова и допълни, че на юг основното търсене се формира от български купувачи, като през тази година се забелязва покачване и на интереса към Черноморец, а към Созопол и Лозенец се запазва.

Търсене

Данните на Bulgarian Properties показват, че най-много имоти се търсят по морските курорти, които разполагат с опция за целогодишно живеене, като Несебър, Слънчев бряг, Созопол, Ченоморец. За по-луксозни имоти купувачите се насочват към Свети Влас или Лозенец. Най-желани са апартаментите с една или две спални с обща площ 50 – 80 кв. м. От компанията са забелязали, че докато преди потребителите са се интересували от курортни имоти без такса поддръжка, то сега предпочитат комплексът да има мениджмънт и адекватна такса за обслужване, която осигурява денонощна охрана, почистване на общите части и всякаква помощ от управителя по времето, когато собствениците отсъстват.

Купувачи по националности

„В момента най-много запитвания за покупка идват от българи. Техният дял нараства от 35 – 40% в началото на 2017 г. до 50% от сделките през първите месеци на 2018 г., като очакваме той да се увеличи допълнително. Интересно е, че голям процент от тях са българи, преместили се преди години в чужбина. Те си купуват недвижимости по курортите, за да идват на почивка в родината“, подчерта Полина Стойкова. По отношение на чужденците тя коментира, че те също остават активни, като тези купувачи са от най различни държави и сред тях не може да се открои доминираща голяма група по националност. „Забелязваме известно завръщане на руския интерес, но далеч под нивата отпреди кризата“, поясни тя и обобщи, че 2018 г. е много разнообразна за морските имоти – както по отношение на контингента на купувачи и продавачи, така и относно бюджетите. Полина Стойкова счита, че в момента ваканционните пазари дават много добри възможности с изгодни цени, голям избор и време за спокойно взимане на решение за покупка, а летният сезон е особено подходящ за това.

Ръст на проектите в активно строителство през първата половина на годината
отчита докладът на Colliers International за пазара на жилища от средно висок и висок клас през първото полугодие на 2018 г. Регистрираното увеличение на броя на изграждащите се обекти е 14%. За специалистите това е резултат от интензитета на търсене и недостатъчното предлагане на завършени имоти, което е довело и до високия дял на сделки на етап „в строеж“ – 70% от всички.

„Ръстът от 3% на предлаганите жилища от средно висок и висок клас не е достатъчен, за да отговори на търсенето. То е във възходяща посока при всички видове апартаменти, но най-вече при тези с една спалня – 36%“, категорични са експертите от компанията. През първата половина на годината почти двойно е нараснал и делът на закупилите жилище за инвестиция – от 25% на 45%. Вследствие на пазарната конюнктура склонността на инвеститорите към отстъпка спада до приблизително 2,5% от офертната цена.

Перспективата за пазара на жилища в разглеждания сегмент е да се уравновесят нивата на търсене и предлагане вследствие на значителния брой проекти, които предстои да бъдат завършени в краткосрочен план. Прогнозата за цените е те да се запазят стабилни, както и настоящата тенденция – предпочитанията към инвестиция в жилище вместо в банков депозит.
Анализът на Colliers International за търговския сегмент през първото полугодие на 2018 г., в който са разгледани обекти над 10,000 кв. м, сочи, че
пазарът на имоти в модерни центрове навлиза във фаза на зрялост.

Анализаторите подчертават, че за това свидетелстват редица фактори. Един от тях е, че общото предлагане остава на нивата си от втората половина на 2017 г. – 400 660 кв. м. Също така търсенето продължава да е концентрирано върху утвърдените проекти (с нива на заетост над 95%) и значително надвишава предлагането в тях. Данните на Colliers International сочат още, че 14% от усвоените търговски площи през периода са в резултат на вътрешно разместване на наемателите в центровете.

„Показателно за фазата на развитие на пазара на търговски площи е и задържането на наемните нива на стойностите им от предходното полугодие. Търговските центрове поддържат наеми от средно 39 евро за кв. м на месец. При главните търговски улици обаче се наблюдава 12% ръст – от 49 евро на кв. м на месец през 2017 г. на 55 евро на кв. м на месец през 2018 г. Основна причина за това покачване е недостигът в предлагането на търговски площи на бул. „Витоша“, убедени са професионалистите. Те допълват, че при „биг-бокс“ форматите най-активно се развиват хранителните вериги, които продължават да откриват нови обекти в страната.

Очакванията на компанията са през следващото полугодие шопинг центровете да продължат да се фокусират върху оптимизация на търговския си микс, която ще включва и преустройства, и реорганизации на пространствата. Експертите прогнозират още, че делът на сектор „Забавление и свободно време“ ще нараства все повече както като част от концепцията на моловете, така и като цяло на пазара.

Офис сегментът е запазил висока активност

през първата половина на 2018 г. с наемни сделки за 66 982 кв. м. Това се казва в прочуване на Cushman & Wakefield Forton за периода. Според консултантите обемът на отдадените площи, макар и по-малък от рекордните нива през първото полугодие на 2017 г., се движи в рамките на обичайните за последните пет години на възстановяване и растеж. Cushman & Wakefield Forton са убедени, че към края на тази година общата площ на наемния пазар ще достигне 140 – 150 000 кв. м.

„Търсенето на качествени площи с добра локация остава стабилно както в София, така и в големите градове. В основата са както продължаващото разрастване на компаниите от IT сектора и центровете за споделени услуги, така и прегрупирането на бизнеси в резултат от сливания и придобивания в международен план“, коментира Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ в

Cushman & Wakefield Forton.

През първата половина на 2018 г. в София са въведени в експлоатация няколко първокласни офис сгради с обща площ 37 800 кв. м. В ход е строителството на 334 000 кв. м площи клас А и В, от които 166 000 кв. м се очаква да получат разрешение за ползване през тази или в началото на следващата година. Специалистите отчитат още, че наемите остават стабилни, като търсените от собствениците на първокласни площи нива се движат между 13 и 15 евро/кв. м.

„Офис пазарът продължава да е във фокуса и на инвеститорите. През първата половина на 2018 г. бяха приключени продажби за над 220 млн. евро, или над 60% от общия инвестиционен обем в страната. Най-голямата сделка за периода бе придобиването на Megapark от Lion’s Head Investments“, информират от Cushman & Wakefield Forton. Наблюденията на компанията за сегмента

индустриални имоти

е, че пазарът в София отбеляза значителна наемна активност през първата половина на 2018 г. с 42 000 кв. м отдадени площи. Експертите обясняват, че двигател са продължаващото търсене на качествени имоти, от една страна, и напредващото строителство на нови фази от големи индустриални и логистични паркове, от друга.

Към средата на 2018 г. общият обем производствени и логистични площи в София и близките индустриални зони достига 993 531 кв. м, а на тези в строеж – 250 400 кв. м. „След плавното покачване през последните години наемите на качествени складови площи остават стабилни. Предлагането на първокласни имоти под 10 000 кв. м се движи около 4,5 евро/кв. м“, отбелязват още от Cushman & Wakefield Forton.

Спад на активността при сделките с луксозни имоти

отчита анализът на консултантската компания за недвижимости от най-висок клас Unique Estates за първата половина на 2018 г. „Макар да се наблюдава увеличение от 30% в запитванията за висок клас имоти, купувачите и наемателите изпитват колебания за осъществяване на сделки заради бързото покачване на цените на пазара. През второто тримесечие на 2018 г. активността на пазара на луксозни жилища остава слаба с оглед високите стойности на имотите. Тази тенденция се наблюдава главно при сделките с инвестиционна цел, които претърпяха своеобразен бум в София. В резултат на засиленото търсене на имоти за инвестиция често се случва жилища да се препродават няколко пъти на все по-високи цени. Това влияе и на нивата на наемния пазар, които продължават да растат, за да могат да осигурят възвращаемост на средствата, вложени в препродадените имоти“, е изводът на професионалистите.

Според специалистите заради високите цени на пазара активността при луксозните имоти в ниския ценови клас – между 150 000 и 300 000 евро – бележи спад. Към тази категория се отнасят предимно апартаменти извън централните столични райони или по-малки жилища в центъра на София. Статистиката показва, че офертните цени на подобен тип жилища често достигат 2300 – 3000 евро/кв. м през последните месеци, което значително е попречило на сключването на сделки.

Въпреки цялостния спад в активността на пазара на луксозни имоти през първото полугодие на 2018 г. е регистриран и лек ръст в продажбите във високия ценови сегмент – над 500 000 евро. От Unique Estates поясняват, че повишеният интерес към подобен тип жилища произлиза основно от нарастващия брой сделки с къщи, и уточняват, че все пак предлагането продължава да изостава спрямо търсенето поради липсата на качествено строителство. Ограниченото предлагане и високият интерес към покупка на къщи в кварталите в полите на Витоша са подтикнали купувачите да се ориентират към алтернативи и така се оформя тенденцията на засилено търсене на малки строителни парцели, подходящи за конструиране на еднофамилни къщи.

Статистиката на компанията показва, че сделките, които се осъществяват в този район, най-често варират между 100 000 и 150 000 евро, като интерес представляват имоти в кварталите по южната дъга на Околовръстния път, „Драгалевци“, „Симеоново“ и старата част на „Бояна“.

Като цяло първата половина на 2018 г. бележи 15% ръст в цените в сегмента на луксозните имоти спрямо същия период на миналата година, като най-високи стойности са отчетени в района на Докторския паметник и централната част на София. През последните месеци средните цени за продажба на имот в посочените зони трайно са варирали между 2000 и 2400 евро/кв. м. Тези райони се характеризират с най-активен инвестиционен пазар заради многобройните сделки със стари апартаменти, които – след цялостно обновяване – отново са на пазара за наем или препродажба.

Сподели в социалните мрежи

Автор на 04.09.2018. Категория Тема. Можеш да следиш всички коментари и промени по тази публикации през RSS 2.0. Можете свободно да коментирате тази публикация

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.