Устойчивото развитие на жилищния сектор е ключово за постигане на икономически растеж в градовете и регионите

Най-добрите международни практики и политики по темата бяха обсъдени от експерти от 15 държави

Прочетена: 72

Десислава Бакърджиева

Устойчивото развитие на жилищния сектор е ключово за постигане на икономически растеж в градовете и регионите. Затова е необходимо държавите да провеждат национални жилищни политики, свързани с подобряване на достъпността на всички социални групи до дом, повишаване на енергийната ефективност на сградите и качествата на имотите. За да се изпълняват успешно тези цели и стратегии, всяка страна трябва да има необходимата законодателна рамка, актуални статистически данни за пазара на недвижими имоти и регулация на сектора. Това беше основният извод от двудневния международен форум на високо равнище с участието на експерти от Икономическата комисия на ООН за Европа, Програмата на ООН за населените места – UN-Habitat, Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) и бизнеса, посветен на възможностите за насърчаване развитието на устойчив жилищен сектор. Събитието се проведе в зала 6 на НДК под надслов „Моят град, моят дом, моят бизнес – технология, политики, регулация и международен опит“. То бе организирано от Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) съвместно с МРРБ, ООН и UN-Habitat и подкрепено от ключовите камари и браншови организации и компании в сферата на недвижимите имоти, строителството, проектирането и предприемачеството, общини, институции, висши учебни заведения. Сред стратегическите партньори беше Камарата на строителите в България (КСБ). Вестник „Строител“ бе медиен партньор на конференцията. В рамките на форума НСНИ отпразнува и своя професионален празник.

„Моят град, моят дом, моят бизнес – технология, политики, регулация и международен опит“ бе част от поредицата уъркшопи на тема устойчив жилищен сектор под егидата на ООН, които се провеждат периодично в различни държави. В конференцията участваха експерти от 15 страни, сред които Финландия, Норвегия, Австрия, Албания, Португалия, Великобритания, Латвия, Хърватия, Гърция и Естония. И през двата дни на конференцията специалистите разглеждаха политики, приоритетни области и стратегически решения на държави, развили устойчиво жилищния сектор, които бяха съпоставени с българската действителност. Като успешен модел за жилищна политика неведнъж бе даван Сингапур. Проф. Джон Долинг от университета в Бирмингам обобщи, че силният имотен пазар там се дължи на достъпните жилища, които отговарят на високи стандарти, имат необходимата транспортна инфраструктура, осигурени са зелени пространства и публични услуги. „Това е постигнато благодарение на големия ръст на местната икономика и данъчните стимули за придобиване на собствен дом“, поясни проф. Долинг и посочи, че България може да черпи от опита на Сингапур в решаването на проблемите си. За да определят къде се намира България, участниците обсъдиха

конкретните цели и приоритетни теми за България,

свързани с разработваната национална жилищна стратегия, която е с визия до 2030 г., развитието на кадастъра, поддръжката и управлението на сградния фонд, енергийната ефективност, техническата паспортизация, устойчивото развитие на населените места, управлението на градската среда и др.

Откриващият панел на „Моят град, моят дом, моят бизнес – технология, политики, регулация и международен опит“ бе посветен на кадастъра и управлението на земи. В него се включиха зам.-министърът на регионалното развитие и благоустройството инж. Валентин Йовев и изп. директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) инж. Виолета Коритарова.
„До 4 – 5 години ще завърши изработването на специализираните карти в най-различни инвестиционни сфери като надграждаща информация на кадастралната карта“, съобщи зам.-министър Йовев. Той отбеляза, че специализираните карти са изключително ценни за планирането на различните видове зони и инвестиционни намерения, защото ще съдържат информация за строежи, съоръжения, сервитути, подземна и надземна инженерна инфраструктура, водни източници, трайни насаждения, подземни богатства, релеф и др. Инж. Йовев напомни, че до момента специализирани карти са изработени само за зоните и обектите по Черноморското крайбрежие – охранителните зони „А“ и „Б“, и на имотите в обекти публична държавна и общинска собственост. Той допълни, че специализираните карти ще съдържат и слоеве с карти на критичната инфраструктура, свлачищни зони, водни обекти, както и евентуални ограничения в ползването на имотите или инвестиционни намерения в тях. „Така ще създадем една пълна информационна система на кадастъра, за да се взимат по-добри решения както от инвеститорите, така и от кредитните и застрахователни институции, данъчните служби, приходната агенция и др.“, каза той. Според зам.-министъра

използването на картографията и GIS технологиите ще допринесе за решаването на редица проблеми

в сферите на екологията, икономиката, регионалното развитие, ранното предупреждение и управлението на бедствия. Инж. Валентин Йовев подчерта и важността от изработването на нова едромащабна цифрова топографска карта – 1:5000. Страната ни изостава в това отношение, тъй като съществуващата е от 1985 г. Той информира също, че предстои МРРБ и АГКК да станат национален координатор по директивата INSPIRE за осъществяване на държавната политика в областта на инфраструктурата за пространствена информация, с което се очаква постигане на оперативна съвместимост и хармонизация на масивите от пространствени данни, като така ще се осигури неограничен обмен на данни и услуги между органите на публичната власт. Зам.-министърът каза още, че предстои завършването и на имотния регистър, който към момента е наличен за 6 български града.

Валентин Йовев подчерта, че страната ни подкрепя Новия градски дневен ред на ООН и полага усилия за прилагането му на национално ниво. „България участва в партньорства – по темите на градската мобилност, адаптирането към климата и иновативните обществени поръчки. Важно е да има балансирано териториално развитие, за да се намалят негативните демографски и икономически тенденции в малките и средните градове. България е една от държавите в ЕС с най-голям принос на дейностите за устойчиво градско развитие по ОПРР и програмите за европейско териториално сътрудничество“, каза той. „Подобряването на кадастралните регистри е сред водещите идеи в работата на министерството. Към момента 68 хил. кв. км от територията на страната са покрити с кадастрална карта и регистри към нея. Набраната информация в тях е за 13 млн. недвижими имота. В процес на изработка са кадастралните карти на землищата на 12 общински центъра и 84 населени места в различни области на страната“, коментира още инж. Валентин Йовев.

Изп. директор на АГКК инж. Виолета Коритарова отбеляза, че в края на 2019 г. ще приключи нанасянето на Картата на възстановената собственост върху кадастралната карта на България.

„Целта е да се постигне покриваемост на около 96% от територията на страната“, обясни тя и допълни, че по-голяма част от услугите на кадастъра се предлагат електронно.

„Добре е всички институции да приемат електронната скица като официален документ. Това е разрешено от закона. Добър пример е Нотариалната камара, която ползва нашите електронни скици“, каза инж. Коритарова. Тя посочи, че собствениците на имоти освен права имат и задължения да проверяват достоверността на данните за недвижимостите, да отстраняват грешките своевременно, а не непосредствено преди инвестиционна сделка. „Само 10% от електронните услуги се ползват от гражданите. Една от причината за това е липсата на електронен подпис от повечето хора. Другата е, че не всички институции признават електронните документи“, коментира Коритарова. По думите й, за да се облекчат гражданите, общинските администрации също работят като офиси на кадастъра.

Вторият ден на форума продължи с обсъждане на
проекта на новата жилищна стратегия.

Основаните акценти в нея представи Гергана Благиева, директор на дирекция „Жилищна политика“ в МРРБ. По думите й документът цели подобряване на механизмите за по-ефективно управление на етажната собственост и създаване на стимули за подобряване на енергийната ефективност в жилищните сгради. „Друг важен приоритет на стратегията е формирането на нова политика за осигуряване на достъпни домове за всички слоеве от населението и разработване на мерки за създаване на нов социален жилищен фонд, който ще допринесе и за справяне с демографската криза и бедността по региони“, обясни Благиева.

Тя подчерта, че развитието на жилищния сектор е ключов фактор за икономическото развитие и благоустрояването на населените места, и допълни, че в България има средно 550 жилища на 1000 човека. „Много повече са жилищата, отколкото домакинствата, а над 97% от собствеността е частна. На пръв поглед тези факти могат да съставят погрешното мнение, че в България няма жилищен проблем. Но професионалният прочит на всички свързани аспекти разкрива, че всъщност жилищната система на България е с много неразвити елементи, дефицити и деформации“, каза още тя. Една от специфичните цели на стратегията в тази връзка е осигуряване на условия за финансово достъпни домове и подпомагане на уязвимите лица. „Тенденциите към увеличаване на необитаемите жилища може да се разглеждат и като възможност, тъй като при създаване на стимули те могат да бъдат ползвани от социално слаби семейства при съответната регламентация“, заяви още Гергана Благиева. Тя допълни, че в стратегията се предлагат и мерки за достъпни жилища за млади семейства и висококвалифицирани кадри, така че да се раздвижи мобилността на трудовия пазар. Ще се набележат и мерки за подкрепа на общините за обновяване на социалните жилища чрез публично-частно партньорство с неправителствени или бизнес организации за поддържане на социалния фонд или създаване на нов, защото наличният не е достатъчен.

„Много важна тема е регламентирането на дейността на професионалния домоуправител при управлението на етажната собственост, защото в момента статистиката показва, че има повече от 100 фирми, които се занимават с тази дейност, но липсата на регламенти и критерии към тях създава недоверие“, посочи Благиева. Тя информира, че от публикуването на проекта за обществено обсъждане през юни т.г. в министерството са получени 40 коментара и становища. „Някои от тях бяха свързани именно с конструктивното обследване на жилищния фонд в страната“, уточни експертът. Сред предложените мерки са и социална устойчивост на сградния фонд, облекчаване на процедурите за строеж на еднофамилни къщи, застраховка на жилище от наематели, въвеждане на жилищен стандарт. Благиева допълни, че стратегията все още е в процес на разработка. В МРРБ ще бъде създадена работна група с представители на академичния сектор, за да се обсъдят всички предложения по документа.

Фабрицио Дзарконе, постоянен представител за България на Световната банка, продължи темата, като посочи, че
трябва да се дефинират закони, за да може имотният пазар да работи ефективно.

„Пазарът на недвижимости е неадекватен. Само 5% от жилищния фонд в страната се дават под наем, защото много собственици не желаят да отдават имотите си. Липсват достъпни квартири“, каза той, цитирайки доклада на Световната банка, изготвен за България – „С покрив над главата“. По думите му друг проблем е, че над 3/4 от апартаментите са по-стари от 30 години. Дзарконе допълни, че България е сред страните в ЕС, където разходите за поддръжка на жилището са голямо финансово бреме за домакинствата.

Председателят на УС на НСНИ Добромир Ганев също очерта проблемите на наемния пазар в България.

„Най-сериозният е, че такъв има само в няколко по-големи града страната – София, Пловдив. Бургас, Варна, Русе, Стара Загора. В малките населени места доста от жилищата са празни заради демографския срив и миграцията. Тези имоти няма как да се отдават под наем или да се обитават от собствениците, докато не се постигне икономически растеж в подобни райони. Друг важен проблем е липсата на коректна информация за наемните цени. Едва 2 – 3 до 5% от сделките за отдаване на жилища се регистрират, защото не е задължително по закон“, подчерта Ганев и допълни, че законодателно не са решени и взаимоотношенията между собственика и наемателя. „Много често собствениците намират жилището си в тежко състояние или с натрупани неплатени сметки от наемателя. Поради това доста собственици на жилища, купени с инвестиционна цел, предпочитат да не ги отдават под наем и да избегнат потенциални проблеми с наемателите, което води до намаляване на броя на жилищата на наемния пазар и съответно до повишение на цените“, сподели Добромир Ганев и също изтъкна, че пазарът на наемите в България трябва да се регулира чрез специфично законодателство.

„Градовете няма как да се развиват без точна статистика“, категоричен бе Едуардо Морено, директор на Research and Capacity Development, UN-Habitat, който представи инициативата на UN-Habitat City Prosperity Initiative за мониторинг на растежа на населените места. Той акцентира на факта, че градовете няма как да са устойчиви, ако и регионите не са такива. „Затова проблемите на населените места трябва да се решават заедно с тези на регионите. Това е посоката, която трябва да следват жилищните политики на държавите“, сподели Морено.

„Трябва да започнем да управляваме по най-успешния начин всичко, което се изгради през последните 15 години в България. Необходимо е бизнесът, общините и държавата да намерят баланса, за да могат различните социални групи да имат равни възможности за достъпен дом“. Това заяви зам.-председателят на УС на НСНИ Ирена Перфанова, преди да даде началото на един от най-интересните панели на форума „Управление на сгради и инвестициите в тях “, в който се включи председателят на УС на КСБ инж. Илиян Терзиев. Според него
започналото обновяване на сградния фонд у нас
е положителна стъпка в устойчивото развитие на жилищния сектор, но то не се реализира цялостно, а на парче. „Мерките за енергийна ефективност, които изпълняваме у нас по различните програми, не са достатъчни. Обръщаме внимание само на фасадата, слагаме топлоизолация и нова дограма, което е половинчато. Всичко трябва да е от А до Я, както се прави в Германия. При санирането е необходимо да се подменят и вертикалните щрангове, цялата ел. инсталация и, разбира се, да се прави конструктивно укрепване. Словакия също е добър пример за обновяване на жилищния фонд, защото в нея не реновират една или две сгради в даден квартал, както ние правим, защото те отговарят на някакво изискване за брой апартаменти или друго. Там се работи на всички обекти в целия жилищен комплекс, като се благоустрояват и пространствата около зданията, правят се нови градинки и др. България също трябва да върви по този път“, каза инж. Терзиев.

По темата за отговорността и гаранциите, които е необходимо да получават потребителите на санираните жилища, той коментира, че Камарата на строителите в България е изготвила и внесла официално в Народното събрание предложения за промени в Закона за устройство на територията, които да не позволяват на фирми да изпълняват строителни дейности, независимо от коя категория, ако не са вписани в Централния професионален регистър на строителя (ЦПРС). „Тогава всеки участник в процеса ще застава с името си и ще носи съответната отговорност. Каква гаранция може да дадат хора, работещи в сивия сектор?“, каза инж. Илиян Тезрив и допълни, че в малките градове често потребителите се доверяват на разни „майстори“ и „бригади“, които впоследствие трудно се откриват, за да изпълнят дадените гаранции. По думите му тези „строители“ работят по-евтино, защото не плащат данъци, осигуровки и ДДС и са по-изгодни за потребителите, но последните не получават и реални гаранции. „За мен основна роля за това да се разбере от хората, че наемането на „майстори“, работещи в сивия сектор, е рисковано, може да изиграят застрахователите. Ако не разполагате с легален документ кой е извършил строителството, няма как да застраховате имота си“, посочи председателят на УС на КСБ.

По думите му най-важното в момента е да бъдат създадени единни правила в бранша за строително-монтажните работи и изпълнението им. „Трябва да се въведат задължителни стандарти за качеството на използваните материали и ценообразуването. Преди години имаше Правила за извършване и приемане на строителни и монтажни работи, познати като ПИП СМР, и Единни трудови норми в строителството. Без тази нормативна основа всеки може да определя цените, както си реши, и всеки може да твърди, че нещо било скъпо или евтино. Сега няма реална база, на която да се стъпи. Въвеждането на тези стандарти като задължителни ще е приоритет на КСБ през 2019 г.“, подчерта инж. Илиян Терзиев.

Георги Шопов, председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи, сподели, че в момента инвеститорите трудно получават строителни разрешения.

„Изискват се твърде много документи, които реално не защитават гражданите“, заяви той и допълни, че документалната тежест оскъпява излишно продукта, като се губи и време. Той коментира, че в разработваната национална жилищна стратегия до 2030 г. е имало идея да се изисква от строителните предприемачи част от апартаментите, които изграждат, да бъдат за социални групи. „Това ще изкриви пазарния механизъм. Бизнесът трябва да инвестира и да създава работни места, а не да изпълнява социални функции. С данъците, които плащат предприемачите, държавата трябва да разработва механизми и инструменти, с които да отговаря на социалните нужди на обществото. Ако държавата иска да направи жилищата достъпни за населението, тя не трябва да се бърка в пазарните механизми, а по-скоро да осигури условия за бързо и евтино строителство“, заключи Георги
Шопов.

Сподели в социалните мрежи

Автор на 27.11.2018. Категория Тема. Можеш да следиш всички коментари и промени по тази публикации през RSS 2.0. Можете свободно да коментирате тази публикация

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Този сайт използва Akismet за намаляване на спама. Научете как се обработват данните ви за коментари.