Тема
Опитът на община Виена в устройственото планиране и обновяването на сградния фонд
Броят на населението в европейските столици непрекъснато нараства. Това поставя местните власти пред редица предизвикателства, сред които най-голямото е осигуряването на достъпни домове. Виена има впечатляваща история по отношение на социалното жилищно строителство. От края на миналия век общината в австрийската столица изгражда различни типове сгради с апартаменти, които отдава под наем на ниски цени. Администрацията стимулира и инвеститорите да осигуряват такива имоти, а в допълнение е започнала да трансформира бивши промишлени зони и гарови комплекси в жилищни квартали. Екип на вестник „Строител“ бе на работно посещение в столицата на Австрия по покана на международния офис на община Виена, по време на което се запозна с опита на местната власт в устройственото планиране и обновяването на сградния фонд.
В рамките на визитата главният редактор и прокурист на в. „Строител“ Ренета Николова и отговорният редактор Емил Христов проведоха среща с Биргит Хундсторфер, началник-отдел за 12-и, 13-и и 23-ти район на община Виена. Тя разказа за визията на местната власт за благоустрояване на териториите с отпаднали функции.
Екипът на изданието разгледа най-новия квартал на Виена - „Зонвендфиртел“, който е изграден на мястото на бивша промишлена зона. В жилищния район в момента живеят над 220 000 души. Кварталът разполага с изградена цялостна инфраструктура, включително многоетажни паркинги, детски градини, паркови пространства, магазини и заведения за хранене. Ренета Николова и Емил Христов бяха посрещнати от Амила Ширбегович, отдел 50 на община Виена – Жилищни субсидии и арбитражен съвет по жилищно-правни въпроси, секция „Стратегически проекти и международни отношения“.
Екипът на в. „Строител“ разговаря и с ръководителя на Hauskunft (Съвети за обновяване на къщи с бъдеще) - Виенски жилищен фонд Никол Бюхл, която представи добрите практики на община Виена в санирането на сградния фонд, прилагането на индексацията в условията на инфлация и иновативните начини за решаване на жилищните проблеми в града.
Биргит Хундсторфер, началник-отдел за 12-и, 13-и и 23-ти район на община Виена: Акцент в работата ни е да подпомагаме благоустрояването на бившите промишлени зони
Изготвяме нов план за градско развитие, чрез който ще се предвидят площи за увеличаващото се население на града
Статията подготвиха
Емил Христов и
Ренета Николова
Г-жо Хундсторфер, позволете ми първо от името на в. „Строител“ да Ви благодаря за възможността да проведем тази работна среща. Бихме искали да ни представите същината на Вашата дейност.
Щастлива съм, че на гости ни е екип на вестник „Строител“. Община Виена има два отдела, които отговарят за планирането и зонирането на различните райони в града. Аз се занимавам с развитието на южната част на австрийската столица. Акцент в настоящата ни дейност е да подпомагаме строителството и благоустрояването в части на Виена, където са били разположени бивши големи предприятия и гарови комплекси.
Актуален пример, който мога да дам, е метаморфозата на квартал „Ацгерсдорф“, който сега е част от 23-ти район. Това е една от най-крайните части на града. Преди години тя е била индустриална зона в близост до селище. С течение на времето функциите на този тип райони в периферията на столицата са се изменили и отпаднали и е станало ясно, че няма смисъл повече да се поддържат в този им вид. Тогава местната власт взима решение за създаването на общ план за благоустройство и регулация, в който да се обърне специално внимание именно върху облагородяването на такива терени.
В случая с кв. „Ацгерсдорф“ промените в преустройството започнаха след предварително допитване до населението. Основните теми, които бяха засегнати по време на публичното обсъждане, бяха свързани с визията за развитието на обществения транспорт, за зелени площи, училища, цялостната жилищна инфраструктура. Това се случи през 2014 г., когато бе създаден стратегически план за квартала. Сега ако човек посети 23-ти район, ще види, че повечето цели, заложени в този документ, вече са осъществени. През миналата година направихме сериозна стъпка с откриването на обширен парк, както и с изграждането на училищен кампус. В него се обучават повече от 1500 ученици. Също така голяма част от жилищното строителство вече е завършено. В момента в процес на изпълнение е културен център. Малко остава до пълното завършване на стратегическия план, който включва и създаването на още един парк. Очаква се в най-кратки срокове да се изгради гара, на която да спира теснолинейка. Има такава възможност, защото тази част на Виена е свързана с железопътния транспорт.
Друг пример, който мога да дам за трансформация, е кв. „Зонвендфиртел“, който е изграден на територията на бивша жп гара. В него в момента живеят над 220 000 души.
Може ли да ни разкажете как се случва този процес като административни действия? Какъв е периодът от взимане на решение, до момента на същинските строителни дейности?
Ние като отдел, отговарящ за градоустройствения план, за зонирането и за регулацията, извършваме необходимите административни правни действия за районите. Усилията зависят от това колко детайлно и подробно е изготвено всичко, касаещо трансформацията. Важно е да се вземе под внимание и колко сложен за изпълнение е даденият проект. Разбира се, един проект включва много малки подпроекти и хора, които се занимават с него. Работи се с доста собственици на парцели, в екипа влизат и немалко проектанти, тоест необходимо е да има орган или институция, която да координира и да наблюдава изпълнението. Задачата на нашия отдел е да създадем общите условия и да ги следим, поради това за осъществяването на подобни проекти се създаде позицията на координатор на целеви задачи.
При големите обекти, които включват много участници, не може и не трябва да се бърза. Например в кв. „Ацгерсдорф“ първите идеи за създаването му бяха още от 2010 г. Виждаме, че през 2023 г. той е почти завършен. Ако се съкратят административните усилия и се работи само върху плана за устройство и регулация, както и за зониране, което ние така или иначе сме длъжни да направим, това би отнело 2-3 г.
У нас има проблем с административната тежест и отчуждаванията на имоти. Едно отчуждаване например може да отнеме години. Как се справяте с тези ситуации?
В австрийската столица тези парцели не се отчуждават. Те остават при собствениците, но за да може имотът да се разработва и да се строи на него, то неговият притежател трябва да се съобразява с Общия план за благоустройство и регулация на Виена. Той не може да предприеме каквото и да е, без да получи разрешение, съобразено със стратегическия план на съответния район. Това дава възможност на общината да изгради на подобен терен парк или училище, което става на базата на договори, сключвани със собствениците. Така се процедира и при жилищното строителство.
Известно ми е, че в София повечето имоти са частна собственост. Във Виена по-голямата част от жилищата са на общината се отдават под наем на доста изгодни цени.
А когато се касае за частни инвестиции, колко трае административният процес от подаването на заявлението от страна на инвеститора до получаване на разрешението за строеж?
При нас много често се подават предварително заявления, че на даден парцел има интерес да се построи жилищен блок. Така има възможност той да се включи в стратегическия план. Ако например идеята е за голям блок с 200-300 апартамента, тогава ние започваме да планираме и много други детайли – какво ще бъде необходимо за населението, що се отнася до прилежаща инфраструктура, обществен транспорт, както и дали ще трябва да се изгради в близост училище. Всичко се случва преди изработването на стратегическия план. Едва тогава започваме да обсъждаме какви проектанти да се привлекат, както и се обявява конкурс за избор на изпълнител.
Периодът, който изминава от подаването на заявление за реализиране на инвестиция до получаване на самото разрешение за строеж, варира, но в повечето случаи е около 1 година. При по-мащабните обекти той може да бъде и по-дълъг. За средните по размер проекти се изработва стратегически план за благоустройство и регулация, тогава когато се вземат под внимание всички фактори и се извърши подготвителната работа. Той трябва да се одобри от общинския съвет, който след това издава наредба. По този начин придобива силата на правна разпоредба. Едва след това може инвеститорът, който е подал идеята, да поиска разрешение и работата по обекта да започне. В повечето случаи периодът е от 6 до 10 месеца.
Ако се предложи някакъв проект, но вече има изготвен стратегически план, какви са възможностите той да се реализира?
Всеки случай е различен и се разглежда отделно. На първо място ние винаги се стремим да изпълняваме Общия план за благоустройство и регулация на Виена. С него се съобразяват всички. Той дава грубите насоки. В случая с 23-ти район се прави отделен стратегически план. Също така има и план за зониране, регулация и устройство. Там се посочва къде и какво може и трябва да се построи, като всичко се спазва и трябва да съответства на записаното в документа. Ако има разминаване, няма как да се получи разрешение за строеж от съответния инвеститор.
Наскоро в България се проведе годишният конгрес на Европейската асоциация за жилищно строителство Build Europe, на който делегатите избраха и нов президент на организацията. Основна тема дискутирана на форума бе, че жилищата в световен мащаб стават все по-недостъпни и трябва да се търсят решения на този проблем. Вие имате специална жилищна политика във Виена, може ли да ни разкажете повече за нея?
Освен общинските жилища ние разполагаме с много голям фонд на субсидирани имоти. Те са планирани по такъв начин, че да са достъпни за средната класа. При планирането на жилищното строителство винаги 2/3 от площта на обекта са апартаменти, които са субсидирани. Естествено има и частни, както и общински. Квартал „Зонвендфиртел“ е проектиран по този начин. Той предоставя възможност на хора с различен статус да живеят в него.
Каква е основната цел, която сте си поставили за развитието на жилищната политика във Виена?
През последните няколко години населението на Виена нараства с изключително бързи темпове. Скоро ще достигнем 2 млн. жители. Това определено се превръща в предизвикателство, що се отнася до търсенето и предлагането на жилища. Не трябва да се задоволява и отчита само нуждата от жилищно строителство, но да се има предвид и възможността за откриване на нови работни места, както и да се създават зони за почивка и отдих, за развлечение. Много важно е да се вземе под внимание и общественият транспорт, и трафикът.
Напоследък се налага в нашата работа да се съобразяваме и с промените в климата. Засилва се нуждата от озеленяване и вече се обръща внимание и на зелените покриви. Не само насочваме усилията си към озеленяване, но и започнахме да търсим възможности за по-дългото съхраняване на дъждовна вода. Това става чрез поставянето на специално покритие върху улиците, благодарение на което водата не изтича веднага в канала. Тя може да се използва за поливането на зелените площи в града. В тази насока имаме много идеи, което поражда нуждата от промяна на общото планиране.
Трябва да подчертая, че всяка строителна дейност в общината се съобразява със Закона за строителството. Той непрекъснато се актуализира и мога да споделя, че в него се отчитат вече и промените в климата.
Разкажете ни повече за този специален Закон за строителството?
В Австрия има 9 федерални провинции, като всяка една от тях разполага със собствена наредба за строителство, която в действителност изпълнява ролята на закон. Чрез този документ се урежда както пространственото застрояване, така и изграждането на сградите.
Законът посочва как за всеки отделен обект трябва да се състави конкретният план за изграждане и регулация, който се приема от общинския съвет и се превръща в наредба, която задължава спазването му.
Възможно ли е във Виена даден инвеститор да започне строителство на жилищна сграда, без да има предварително изградена прилежаща инфраструктура?
Зависи колко е голям даденият проект. Ако има вече действащ план за регулация и застрояване, той може да ползва вече издадените предписания. Например имаме един парцел, където е предвидено да има 5-етажна жилищна сграда. Ако инвеститорът наистина иска да построи само посочената постройка, то той може да го направи, защото отговаря на устройствения план на района. Ако обаче желае да изгради на същия терен сграда на 10 етажа, тогава трябва да се обърне към нас, за да може ние да проверим дали това е възможно и тепърва да оценим начините за изпълнението му.
В кв. „Ацгерсдорф“ не беше разрешено да се строи какъвто и да е обект, без предварително да е одобрен. Това бе така, защото тези парцели са били първоначално с промишлено предназначение. Наложи се първо да променим предназначенията им, като за целта ние проверявахме дали новите сгради и съоръжения ще отговарят на условията, които за заложени в плана за квартала. Беше много важно да се вземе под внимание и какви средства държавата ще инвестира в облагородяването на района. Сами виждате, че процесът е доста сложен и отнема значително време, докато се промени регулацията.
Има ли други промишлени зони, които община Виена планира да облагороди? Какви са бъдещите Ви планове?
Изготвяме план за градско развитие, който ще бъде готов през следващата година. Целта е чрез него да се предвидят площи за увеличаващото се население на града. Желанието ни е това, с което разполага австрийската столица, да се използва най-рационално и най-целесъобразно. Виена е достигнала териториалните си граници и в момента е необходимо вътре в града да се правят неща. Вече има и изготвени концепции за нови зелени площи, както и за подобряване на обществения транспорт. Това са приоритетите ни за близкото бъдеще.
Квартал „Зонвендфиртел” – новата крайна спирка на модерното виенско строителство
Австрийската столица променя облика на бивши промишлени зони, за да решава проблемите, свързани с жилищната криза
Виена е сред най-бързо развиващите се столици в цяла Европа. Австрийският град за пореден път оглави класацията за най-добро място за живеене в света в индекса на Global Liveability за 2023 г. Успехът на Виена се дължи на много фактори, сред които са надеждна инфраструктура, иновации и стабилна икономика. Непрекъснатото подобряване на стандарта на живот води до сериозно увеличаване на населението на австрийската столица. По последни данни на местните власти жителите към 01.01.2023 г. са 1 982 097, като се очаква в следващите няколко години техният брой да надхвърли 2 млн. Това е изправило община Виена пред предизвикателството да подобри и увеличи жилищната среда, като използва най-рационално териториите и даденостите, с които разполага.
В началото на новото хилядолетие ръководството на администрацията предприема иновативната идея да благоустрои бивши промишлени зони край града в жилищни квартали, разполагащи с необходимата транспортна инфраструктура. Планират се многоетажни паркинги, детски градини, училища, паркови пространства, търговски центрове, заведения и т.н. В началото на 2010 г. започва строителството на кв. „Зонвендфиртел“. Преди първата копка на територията има промишлени обекти, товарна гара и терени, недостъпни за външни лица, собственост на австрийските железници.
Кварталът се намира в т.нар. 10 район на Виена, който е разположен на юг от новата Централна жп гара. Голяма част от строителните проекти, стартирали преди близо 13 годни, вече са завършени. Емблематичен за кв. „Зонвендфиртел“ е паркът Helmut Zilk, който се простира на 70 000 кв. м. Той се намира в централната част на квартала и осигурява чудесни условия на живущите в района за разходка и отдих.
Началото
Преди да стартират строителните дейности, всичко е обмислено много добре. Екип, избран от община Виена, започва поетапно планиране на бъдещите обекти. Проведени са редица обществени обсъждания, като в тях са участвали и различни експерти, които да спомогнат за създаването на модерна и иновативна визия на кв. „Зонвендфиртел“.
Първоначалният Общ устройствен план от 2004 г., който е предвиждал за тази територия офисни и търговски площи до жп линията, е бил изцяло преработен през 2012 г. Така бива постигнато споразумение за нов генерален план, разработен съвместно от проектанти, бъдещи жители на квартала и Австрийските железници като собственик на земята. След проведени консултации общинският съвет на Виена одобрява стартирането на реалното строителство на жилищни сгради в квартала. Отделът за градоустройство на общината сформира областен управленски екип, който да отговаря на въпроси от населението и да гарантира изпълнението на проекта.
До 2014 г. между парка Helmut Zilk и улица Gudrunstraße е създадена зона за училища и детски градини, които се простират на приблизително 20 000 кв. м. В друга част на района – на изток от ул. Sonnwendgasse, в периода 2012-2014 г. са построени сгради с 1160 апартамента, финансирани от градската администрация. До 2016 г. са завършени и първите здания на частни инвеститори.
Може би най-интересното при създаването на този квартал на Виена е използването на нов подход при изграждането на жилища, който с годините се превръща в традиция за местната власт. В конкурса за реализиране на проекти в кв. „Зонвендфиртел“ за първи път са използвани два нови критерия – социална устойчивост и моделът на участие на „сборни групи” (комунални). Социалната устойчивост гарантира изключително високо качество на живот, но на достъпни наемни цени. С модела на участие „сборни групи” пък се дава възможност на бъдещите наематели сами да участват в проектирането на своите жилищни пространства.
Характерното за тези два критерия, приложени в строителството в кв. „Зонвендфиртел“, е, че сградите се изграждат на привлекателни и комуникативни места и не само предлагат качествено жизнено пространство, но са и с висока архитектурна стойност. Пример за такъв успешно реализиран проект е жилищната сграда Gleis 21, която през 2022 г. спечели първо място в инициативата „Нов европейски Баухаус“, насърчаваща европейците да изградят заедно устойчиви и приобщаващи градове.
Висококачествени жилища на ниски цени
Виена има впечатляваща история по отношение на социалното жилищно строителство. Администрацията предприема и друга важна стъпка – да предоставя възможност на инвеститори да изградят сгради, в които жилищата не се продават, а се отдават за дълъг период от време. Залагайки на тези две направления, градът изпълнява дългосрочни стратегии за развитието си. Социалното жилищно строителство в Австрия не е решено със закон и това дава възможност на властите да променят процеса при нужда. Така местната власт създава нов вид подход при строителство на жилищни сгради - т.нар. субсидиране. Системата на община Виена за жилищно субсидиране гарантира, че повече хора с различни доходи имат достъп до жилища. Използвайки този подход, през 2020 г. около 7000 апартамента се изграждат с финансиране от публичния сектор.
Финансирането на строителството на сгради както за общински апартаменти под наем, така и за субсидирани жилища е обвързано с фиксирана част от данъка върху доходите. Тя съответства на 1% от комбинирания доход на служителите и на работодателите (т.е. всяка група плаща 0,5%), платена под формата на вноска за жилищно строителство. На базата на този национален данък общината получава годишно около 250 млн. евро за жилищни цели. Това финансиране създава надеждна основа за планиране на програми за социално жилищно строителство. Общо местната власт във Виена инвестира около 450 млн. евро годишно за жилищно строителство. През последните години обаче заради повишеното търсене на апартаменти общинският съвет на Виена отделя и допълнителни бюджетни средства за жилищни цели.
Освен това властите в Австрия дават на Виена широка свобода на действие по отношение на жилищното субсидиране – столицата може да определя свои собствени критерии. Инвеститорите например получават субсидии, които им позволяват да запазят фиксираните разходи и наемите в сградите си на по-ниско ниво. Също така общината покрива приблизително 35% от разходите за строителство на предприемачите. Останалата част, необходима за изпълнението на проекта, се финансира чрез банкови заеми – отпускат им се кредити с 1% лихва за период до 15 г., собствен капитал, а в някои случаи и чрез дялово участие от наемателите. Вложените от тях средства се възстановяват, като се приспадат от общата цена на наема.
Предимствата
Тази жилищна политика на местната власт в австрийската столица позволява някои от апартаментите в квартал „Зонвендфиртел“ да се предлагат под наем на цени от 6 до 8 евро на кв. м. Амила Ширбегович от административен отдел 50 в община Виена, отговаряща за стратегическите проекти и международните отношения, сподели пред екипа на в. „Строител“, че така при настаняване в общински апартамент на хората не им се налага да инвестират собствен капитал. Договорите за наем са безсрочни и не трябва да се плащат комисионни, договорни такси или депозит. Всичко това прави общинските жилища не само най-евтината форма на осигуряване на дом, но и най-привлекателната.
Амила Ширбегович, отдел 50 на община Виена „Жилищни субсидии и арбитражен съвет по жилищно-правни въпроси, секция „Стратегически проекти и международни отношения“: Половината от апартаментите са изградени чрез субсидии от общината
Те са ситуирани на привлекателни и комуникативни места
„Зонвендфиртел“ е може би най-новият квартал в община Виена. При неговото изграждане се прие изключително иновативен подход, който позволи на архитектите и строителите да развихрят въображението си. Общият брой на населението на „Зонвендфиртел“, който се намира в 10-и район на община Виена, е над 220 000 души и това го прави най-големия квартал в града. Важно е да отбележим, че около половината от жилищата на територията на кв. „Зонвендфиртел“ са общински и субсидирани, а другата половина – на частни инвеститори.
Този квартал възникна в рамките на една по-мащабна програма за промяна на предназначението на стари промишлени зони. Първият проект за трансформация стартира близо до Северната гара и вече е завършен. След успешната му реализация местната власт се концентрира върху района около новата Централна жп гара и всички ние виждаме отличните резултати. Планира се по този начин да бъдат обновени и други гарови комплекси в града, тъй като железниците вече не се нуждаят от толкова място, както преди години. Предимството при реализирането на подобен тип проекти е, че австрийските железници са държавна собственост и това позволява договарянето за собствеността между общината и държавата да става по-лесно.
Друго интересно нещо за кв. „Зонвендфиртел“ е, че той основно е населен с работници и служители, но също така немалък дял от жителите му са мигранти и хора с по-ниски доходи. Голямото предизвикателство при планирането на квартала е било да се създаде място, на което да могат да съжителстват хора с различен социален и етнически статус, но задължително средата да е подходяща за млади семейства.
За да се получи всичко успешно, община Виена изготвя Общ устройствен план на квартала, като цялостната концепция е била правилното оформление на пространствата. В миналото в града ни обикновено са се изграждали блокове с вътрешни дворове и с не много свободни площи за социални контакти и отдих.
В кв. „Зонвендфиртел“ се акцентира върху активния начин на живот. Поради тази причина в квартала улиците са по-големи и той разполага с широки пешеходни зони, които минават през средата на комплекса, а самите кръстовища са изградени по такъв начин, че да предразполагат хората към общуване. Тук има и много сгради от т.нар. комунален тип, в който живущите се познават и изрично са избрали да съжителстват в едно здание.
Големите улици спомагат за по-висока безопасност и сигурност. Доказано е, че престъпността на по-оживени места е много ниска.
Говорейки за пътните артерии в квартала, няма как да не споделя и за паркирането. Още при изготвянето на концепцията му е било взето решението да бъдат изградени на определени места надземни паркинги. Те са изнесени извън жилищните блокове с идеята да се предостави допълнителна възможност на жителите да общуват повече и да опознаят квартала. Освен това ако гаражите се намираха в блоковете, това щеше да струва повече пари. Тенденцията в община Виена е с времето хората да имат по-малко коли и да се придвижват споделено. Трябва да подчертая, че сред бъдещите планове е тези надземни гаражи да бъдат превърнати в нещо друго. Например след 30 г. може да бъдат надстроени с възможност за изграждане на жилища в тях.
Интересното в квартала е, че има и няколко жилища, които са построени от инвеститори с нестопанска цел. Има специален закон, който определя възможностите това да се случи. При тях предприемачите могат да реализират печалби само в ограничена степен. На свой ред тези приходи трябва да бъдат реинвестирани в закупуване на земя, проекти за обновяване или нови строителни начинания. Като компенсация за тези ограничения и изисквания строителните предприемачи на жилища с ограничена печалба са освободени от корпоративен данък. Те също така могат да използват субсидията за изграждането на жилищна сграда, но при различни условия. Ако пожелаят, могат да вземат и ниско лихвен банков кредит.
Също така за улеснение на инвеститорите е създаден Закон за субсидиране на жилищното строителство, като по него може да кандидатства всеки, но трябва да отговаря на 4 условия – проектът му да съответства на архитектурата на квартала, да има достъпност до жилищата, да са екологични и социално устойчиви.
Никол Бюхл, ръководител на Hauskunft (Съвети за обновяване на къщи с бъдеще) - Виенски жилищен фонд: Годишно санираме между 100 и 150 сгради, но бихме искали броят им да е многократно по-голям
В началния период на изпълнение на даден обект цените са фиксирани, а след това те могат да бъдат променени според инфлацията в страната
Г-жо Бюхл, разкажете ни малко повече за ръководената от Вас организация Hauskunft?
Винаги е много приятно, когато има интерес към виенския модел на жилищно строителство. Hauskunft е част от Виенския жилищен фонд. Организацията е създадена от община Виена, за да изпълнява няколко основни задачи – в областта на санирането и в новото строителство. Разделени сме на три отдела, които отговарят за следните направления: саниране, ново строителство и обслужване на строителните компании. Hauskunft (Съвети за обновяване на къщи с бъдеще), за който отговарям аз, е част от направлението, което се занимава със саниране.
Hauskunft функционира от три години като център за саниране на жилищни сгради. Преди този период правехме консултации само за жилищни обекти, които се санираха чрез субсидиране, а сега помагаме на всички страни, които имат интерес да обновят дадена сграда. Една от основните причини да се създаде тази организация бе, че община Виена реши да предприеме действия старите сгради в града да се санират и отоплението им да бъде енергийно ефективно и по този начин да инвестираме в опазването на околната среда. Освен това в Hauskunft има три екипа в областта на санирането, които се грижат за осъществяването и контрола на проекти за субсидирано саниране на жилища. Ние изпълняваме тази задача по поръчка на община Виена.
Сред основните задачи на отдела за ново строителство във Виенския жилищен фонд е и да купуваме парцели и имоти, да ги стопанисваме и да ги подготвяме за субсидирано ново строителство. Друга цел е да правим оценка на качеството на проекти преди началото на същинската строителна работа.
За консултации за енергийно обновяване ни търсят както частни собственици на жилища, така и хора, които живеят под наем. Най-често предлагаме подкрепа на собственици на имоти, чиито сгради са по-стари от 20 г. и са субсидирани. Естествено ние няма да откажем подкрепата си и на собствениците в по-нова сграда, стига техният проект да отговаря на необходимите изисквания. Нашата роля е да помагаме на всички тях за по-плавното преминаване на целия процес на саниране. Даваме съвети и на проектантите, и на управители на етажната собственост, преди да започнат изпълнението на мерките за енергийна ефективност. Екипът на Hauskunft се включва при изготвянето на проекта. Нашите колеги от отдела за субсидирано саниране на жилищни сгради съпровождат проекта докрай, като работата ни приключва с физическото завършване на строителните дейности на обекта. Разполагаме с експерти, които ходят на терен и участват във всяка част от изпълнението. Те могат да се намесят при нужда и по всяко време да контролират дали всички дейности отговарят на изискванията за субсидиране.
Определено мога да заявя, че сме изключително натоварени, тъй като много сгради в община Виена имат нужда от саниране и подмяна на отоплението. Нашата цел е повече здания да бъдат обновени, защото това е единственият начин да бъдат подобрени условията и комфортът на живот на гражданите. Това спомага и за намаляването на емисиите на въглероден диоксид и консумацията на енергия, което също е наша важна задача заради климатичните промени. В тази връзка местната власт работи в посока на драстично намаляване на потреблението на газ. До 2040 г. всички сгради трябва да бъдат оборудвани с щадяща климата енергийна система.
Кои са въпросите, с които хората най-често се обръщат към Вашия отдел?
Едно от най-големите притеснения на хората през последната година е по какъв начин ще могат да се отопляват, тъй като във Виена най-разпространено е използването на газ. Поради войната на Русия с Украйна много граждани се опасяват, че ще има проблем с доставките на синьо гориво. Ние се стремим да помогнем на всички, които имат въпроси, и да ги насочим към най-доброто решение за тях.
При санирането е важно да отбележим, че има набор от мерки, за които се отпускат субсидии от общината. Сумата, която се получава, зависи от броя на мерките за обновяване и качеството им. Например има малки проекти, които включват само монтирането на асансьор, но и големи, при които цялата сграда се подобрява и стойността на помощта се увеличава. Субсидиите могат да бъдат еднократна сума, която се дава например за топлоизолация. При по-мащабен проект за енергийно обновяване на дадена сграда може до 35% от общата му стойност да бъдат обезпечени от субсидии. Останалите разходи, необходими за изпълнение на строителните дейности, са съфинансиране от собствениците или се събира от наеми. За цялостен ремонт (поетапно саниране), включително и на апартаментите, Виена като федерална провинция, отпуска заем, който е с 1% лихва за 25% от общите строителни разходи. Това се отнася за частни собственици, общински или кооперативни сгради. Всички те могат да получат заем с ниска лихва, който е със срок 15 г. Освен това има анюитетни помощи до 6 процента за 15 години с този вид финансиране. Когато се осигуряват средства от наемите, те не могат да бъдат по-високи от разходите, които собственикът ще има за санирането. В случай че наемателите смятат, че рентата е много висока, има арбитражна комисия, към която те могат да се обърнат. Всичко това става, когато се прави саниране и вътре в жилищата.
Имаше един проект, в който общите разходи за саниране бяха 13,5 млн. евро. Той получи субсидия в размер на 9,2 млн. евро. Общината осигури дългосрочен заем с 1% лихва. Допълнително бе взет и кредит от банка при много добри условия, за да разполага строителят с достатъчно средства. Трябва да подчертая, че въпросните 9,2 млн. евро не се получават наведнъж, а в течение на 15 г. В началото се дава голяма част от сумата, а в следващите години се разпределя на по-малки.
Важно е да се знае, че субсидираните жилища имат една основна цел и тя е да предоставят възможност на хората с по-ниски доходи да успеят да наемат апартамент. Това е идеология на общината. Различните схеми за субсидиране подпомагат изграждането на нови сгради, както и обновяването на по-стари здания, а също така предоставят пряка финансова помощ на лица с ниски доходи. Финансирането на строителството на социални жилища – както за апартаменти под наем, така и за субсидирани жилища, е обвързано и с фиксирана част от данъка върху доходите.
През миналата година 93 обекта с 5990 жилища са получили субсидии за саниране в размер на 82 млн. евро. За 2022 г. са отпуснати заеми на стойност 22 млн. евро.
Какво включва самото саниране?
То включва много компоненти, обновяването на фасадата на дадена жилищна сграда, смяна на дограмите и ремонт на покрива. Санирането включва и подобряване на инсталациите на зданието – подмяна на ел. мрежи, ВиК и др. При старите блокове се реновират и мазетата, които често са влажни.
В цялостното саниране даваме възможност на наемателите да санират жилищата, които обитават, като те трябва да подадат документи.
Различните форми на кредитиране стимулират ли хората да участват в санирането?
Да, със сигурност ги стимулират да участват. При нас са много по-разпространени случаите сградите да имат един собственик, който предоставя жилищата под наем. Във Виена около 75% от апартаментите са под наем. Една трета от тях са частна собственост. Знам, че в София нещата стоят по доста по-различен начин по отношение на собствеността и там имате много повече частни жилища.
Както споменах, във Виена имаме сериозен проблем с газовото отопление, което се използва масово. Много от инсталациите в старите сгради трябва да се сменят, за да бъдат екологични - тези мерки са в центъра на финансирането. Убедена съм, че под някаква форма ще се намери решение на казуса.
По какъв начин се отразява инфлацията върху цените на кв. м саниране? Има ли клауза за инфлация при подписване на договор с фирма за саниране?
В момента се водят разговори да се увеличат субсидиите във връзка с покачващите се цени на строителните материали. Във всеки случай е важно договорите за изпълнение на строителните дейности да се възлагат справедливо. Когато например се санира обект над 400 000 евро, изпълнителят трябва да бъде избран с обществена поръчка. В заложените критерии е записано, че в началния период на изпълнение на даден обект цените са фиксирани, а след това те могат да бъдат променени според инфлацията в страната. Заради това е много важно да се вземе под внимание колко време ще продължи самото планиране и кога започват същинските строителни работи. Фиксираните цени се договарят обикновено за срок от 12 месеца. Ако се забави стартът на проекта или неговото завършване, тогава цените се променят.
Във Виена имаше голям проблем с липсата на желание от страна на строителните фирми да участват в санирането, особено в периода, когато цените на материалите скочиха драстично и лихвите по заемите се увеличиха. Това наложи реализацията на редица обекти да бъде прекъсната. Строителните компании обаче имат нужда от работа и сега отново кандидатстват, защото ситуацията се промени. Наложи се да индексираме цените, иначе нямаше как да се случат нещата.
Когато се провеждат тръжни процедури за над 400 000 евро, проектантска организация съставя документацията, а ние проверяваме документите. След това обществените поръчки се публикуват във вестника на община Виена и фирмите могат да кандидатстват. После се провежда изслушване, на което се отварят публично документите им. Обикновено критерият за избор е най-ниската цена, но може да бъде и най-добрата оферта, ако се изпълняват други условия, като например колко служители има фирмата, ако има сериозен опит с подобни проекти.
Колко сгради се санират годишно?
Годишно санираме между 100 и 150 обекта. За да постигнем желаните резултати, бихме искали броят им да е многократно по-голям.
Община Виена има общ фонд за субсидиране на жилища за 450 млн. евро. През последните години около 80% от тези средства са отделени за ново строителство и саниране.
Как стои въпросът с работната ръка?
При нас, както в много страни в Европа имаме проблем с осигуряването на достатъчно специалисти. Опитваме се да подготвим нужните кадри чрез различни курсове и форми на обучение. Най-голям е недостигът на експерти в сферата на възобновяемата енергия и фотоволтаичните системи. Срещаме и сериозни трудности с доставката на необходимите строителни материали и техника за санирането, защото те не се произвеждат в Австрия. Дълго се чака.
Колко е периодът за издаване за разрешението за строеж?
Зависи от мащаба на проекта. Сега периодът е около 6 месеца от момента на подаване на заявлението до издаването му.
За да получат субсидия, им трябва разрешение за строеж от друг орган на общината - от т.нар. Строителна полиция. Ние следим след това дали всичко, което се прави, е заслужавало да бъде субсидирано.
Европейската комисия взе решение от 2028 г. всички нови сгради в ЕС да бъдат с нулеви емисии. Ще успее ли община Виена да изпълни изискванията по новите директиви?
Със сигурност ще можем да изпълним препоръките при новото строителство. Европейският съюз има много идеи, свързани с енергийното обновяване на сгради. Ние сме на мнение, че за да можем да говорим за сгради с нулеви емисии, е необходим по-дълъг период от време за реализирането им. Трябва да се вземе решение как ще протича обновяването особено при сградите с исторически фасади, където трудно може да се говори за поставянето на изолация. За тях е нужно да се намери специално решение.
