За първи път след 14 поредни тримесечия цените на жилищата се повишиха минимално

  Достигнато ли е дъното на цените на имотите? Този въпрос мъчи пазара вече четвърта година. След близо десетилетие на безметежен растеж, достигнал своя пик през третото тримесечие на 2008 г., цените на жилищата поеха стръмния път надолу. Така за близо четири години имотите загубиха около 40% от стойността си и се върнаха на нивата от 2006 г. Сделките намаляха с една четвърт, докато строителството на жилища се сви с близо две трети. За първи път през второто тримесечие на 2012 г. обаче Националният статистически институт (НСИ) отчете, макар и минимален ръст от 0.2% на цените на жилищата в областните градове спрямо предходното тримесечие. На годишна база спадът обаче продължава с 2.6%. Дали тенденцията се обръща и пазарът най-после отлепя от долната мъртва точка, все още е рано да се каже. За да се види дали процесът е необратим, е необходимо да има поне още две, три тримесечия на растеж. Ако се погледнат останалите индикатори обаче - заетост, кредитиране, очакванията на хората за доходите им, издадените разрешения за строеж и реално започнатите сгради, засега песимистите надделяват над оптимистите. Поскъпване в малките градове, в големите цените вървят надолу В близо половината от областните градове на страната жилищата са поскъпнали, показват дан­ни­те на НСИ. Това обаче са градовете, където цените на жилищата са сред най-ниските, като Габрово, където цената за квадратен метър достигна 531 лв. през второто тримесечие на 2012 г. В още два областни центъра - Кюстендил и Видин, цените на квадратен метър са под 600 лв. От тях в Кюстендил е отчетен лек ръст от един пункт, докато във Видин, макар и минимално, поевтиняването продължава. Общо в 13 областни града НСИ отчете поскъпване. Най-голямото от 3.5% е в Търговище, където квадратният метър достигна до 660 лв. В останалите областни градове, сред които и трите големи града София, Варна и Бургас, които формират над половината от сделките с жилища, цените продължават да вървят надолу. Единствено лек ръст от големите градове е отчетен в Пловдив (2,7%) и в Стара Загора (1,4%). Средната цена на жилищата в страната през второто тримесечие на 2012 г. достигна 885 лв./кв. м. Това е увеличение със скромните 3 лв. спрямо предходното тримесечие и спад от 533 лв. на квадрат спрямо пика от третото тримесечие на 2008 г. Евтиното остава на мода Твърде рано е да се говори за обрат на цените на жилищата, защото факторите за това не са налице. Около това мнение се обединяват брокери и анализатори на пазара на имоти. Разликата в коментарите е, че брокерите, които са заинтересовани от продажбата на жилища, отчитат положителните тенденции и от две години не спират да говорят за стабилизиране на цените, докато анализаторите на банките, които дават парите, все още са скептици за възстановяването на пазара. Данните за второто тримесечие на 2012 г. сочат продължаваща стабилизация на цените, добро предлагане на имоти и задържане на общия обем сделки на нивата през същия период на 2011 г., коментира Полина Стойкова, оперативен директор на „Българиан пропертис”. Агенцията отчете спад средно от около 5% през второто тримесечие на годишна база. „Явлена” отчете активизиране на пазара и ръст на продажбите на полугодието с близо една трета в сравнение с първите шест месеца на 2011 г. „Адрес” видяха първи позитивен сигнал за пазара заради завръщането на инвеститорите, които купуват жилища не за да живеят в тях, а за да ги дават под наем или да ги продадат след време, когато имотите поскъпнат достатъчно. Такива сделки бяха рядкост до края на 2011 г., когато основният дял от покупките беше с цел да се задоволят жилищни нужди, коментираха от „Адрес”. Купуват се предимно евтини жилища и по-рядко луксозни, показват наблюденията на агенциите за имоти. В София най-търсени са тези до 50 000 евро, като вече има оферти дори за 20 000 евро. Това обаче са предимно малки жилища в по-крайните квартали, които не са в особено добро състояние. Предлагат се атрактивни оферти, каквито не сме виждали от 2004- 2005 г., и то за значително по-качествени апартаменти отпреди седем години, коментира Полина Стойкова. За разлика отпреди кризата сега средните продажни цени, давани от агенциите и от НСИ, вече са почти едни и същи. В София жилищата са се купували на цена от 1465 лв./кв. м през третото тримесечие по данни на НСИ. „Бългериан пропертис” отчете средна цена на продадените апартаменти от 715 евро/кв. м. Агенцията обаче регистрира малко по-голям спад спрямо предходното тримесечие в сравнение с НСИ. При ваканционните имоти предпочитани остават малките апартаменти и студиа с площ от 30-40 кв. м на цени до 30 000 евро. Купувачите предпочитат основно обзаведени апартаменти в работещи комплекси, като отстоянието до брега на морето вече не е толкова решаващ фактор за покупката на имота. В очакване на по-добри времена Въпреки плахите сигнали факторите, които могат да обърнат посоката на цените на имотите нагоре, все още не са налице, смятат банкери. Безработицата гони рекордни нива от над 12% за второто тримесечие на годината. Домакинствата не са сигурни в доходите си за утрешния ден и предпочитат да трупат пари в трезорите за черни дни, показват данните на БНБ. БНБ отчете единствено нищожен ръст на чуждите инвестиции в имоти от 72.5 млн. евро на 98.1 млн. евро през първото полугодие на 2012 г. спрямо година по-рано, който обаче е близо десет пъти по-малък спрямо този от 2007 г. Затова не е изненада фактът, че сделките с имоти намаляват. По данни на Агенцията по вписванията сделките в четирите най-големи града намаляват с между 10 и 25%, като в столицата са се свили с една четвърт. Заради свитите доходи и неясното бъдеще все по-малко жилища се купуват с кредити - друг фактор за оживление на пазара. Въпреки че БНБ отчете лек ръст от 0,3% през юни спрямо предходния месец, новоотпуснатите ипотечни заеми се въртят на нива около 100 млн. лв. месечно през последните четири години. Това е около една трета от обемите, характерни за 2008 г. Ако преди кризата 95% от купувачите ползваха банково финансиране, сега техният брой е не повече от 35%, показват наблюденията на „Адрес”. Сделки срещу ипотека се сключват основно в големите градове, като средният размер на заема е 32 850 евро за второто тримесечие на годината, сочат данните на „КредитЦентър”. Предимно на собствени средства разчитат хората в по-малките градчета. Към тези фактори, като се прибавят и продължаващият спад на издадените разрешения за строеж и на реално въведените нови жилища в експлоатация, едва ли скоро може да се очаква трайна тенденция за ръст на цените, прогнозират анализаторите на банките. Траен обрат и промяна в тенденциите в цените на жилищата ще има едва при възстановяване на сектора на домакинствата и стабилизиране на заетостта, се посочва в анализи на УниКредит Булбанк и Райфайзенбанк. „На база данните за първата половина на годината можем да заключим, че няма да видим сериозни изменения на имотния пазар до края на годината. Над него остава да тегне като негативен фактор неизвестността около ситуацията в еврозоната”, прогнозира Полина Стойкова. Нейните очаквания са цените на имотите да паднат от 3 до 5% за цялата 2012 г., а нивото на сделките да остане на миналогодишното. От „Явлена” обаче очакват „да се запази тенденцията за спад на активността на пазара през следващите тримесечия”. По традиция третото тримесечие е слабо заради отпуските и предстоящото начало на учебната година, а четвъртото не би могло да достигне нивата от миналата година поради липса на каквито и да било социално-икономически предпоставки, посочва Младен Митов, мениджър „Пазарни проучвания и анализи”. А дали филмът на ужасите за пазара на имоти е към своя край, предстои да видим.   Автор: Лилия Христова