Добромир Ганев: През 2018 г. НСНИ сближи позициите си с Камарата на строителите в България

Десислава Бакърджиева Г-н Ганев, успешна ли беше 2018 г. за Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ). Каква е равносметката Ви? 2018 г. беше продължение на политиката на НСНИ, която Сдружението води последните 7-8 години. Като добър резултат мога да отлича подписването на окончателното споразумение за стартиране на MLS система за по-ефективни и бързи продажби на недвижими имоти. Проектът вече е на финалната права, като НСНИ е подготвило и правила за членовете на MLS платформата. Съвсем скоро ще започнем го да представяме в различни градове в страната пред регионалните ни структури, а и не само. Другият ни голям успех през миналата година е сключеното споразумение между НСНИ и Националната асоциация на реалторите в САЩ (NAR), които са наши дългогодишни партньори още от самото създаване на Сдружението преди 26 години. С NAR се договорихме за използването на титлата REALTOR у нас - всички членове на американската асоциация я носят, като тя предполага много високо ниво на професионални знания и спазване на етика. Съгласно подписаното споразумение в България REALTOR ще могат да бъдат само и единствено членовете на НСНИ, защото сме единствената браншова организация, свързана с пазара за недвижими имоти у нас, която се е подложила на контрол чрез правилата на нашия етичен кодекс. Сега определяме допълнителните изисквания, на които трябва да отговарят нашите членове, за да могат да се отличават от всички останали брокери. Най-вероятно скоро на българския пазар ще имаме освен брокери и REALTOR, като зад това наименование ще стои едно по-различно качество и спазването на високи нива на професионална етика. Към тези две важни постижения трябва да добавим и че приключваме работата си по Професионалния доброволен регистър, който вероятно ще бъде обвързан с титлата REALTOR. През 2018 г. изпълнявахме и всички останали приоритетни задачи за НСНИ, които продължаваме и през 2019 г., като повишаването на влиянието на Национално движение Недвижими имоти в страната. Резултатът от усилията ни през 2018 г. в това направление е, че към Сдружението се присъединиха около 60 нови членове. Като цяло равносметката ми за 2018 г. е за една успешна година, в която приключихме и стартирахме важни проекти с визия за бъдещето. Вие поехте ръководния пост на председател на УС през май 2018 г. С какво ще запомните изминалите месеци начело на организацията? Кое беше най-голямото предизвикателство за Вас? НСНИ е организация с дълга история и много опит. Някои от нашите членове се занимават с този бизнес повече от 20-25 години, а развитието на Сдружението следва определена посока. Поради тази причина поемането на поста не беше свързано с някакви сътресения. Най-голямото предизвикателство, което стои пред нас още от създаването ни и е приоритет в устава на НСНИ, е регулацията на сектора. В тази връзка можем да допълним предходния въпрос, а именно че през 2018 г. имахме голямо постижение в това направление, тъй като успяхме да заложим регулация на нашата професия в Националната жилищна стратегия (НЖС), разработена от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ). Надявам се този официален документ скоро да получи своето одобрение и да направим крачка към регулацията в бранша ни заедно с професията на фасилити мениджъра и домоуправителите. В тази посока се движим по-бавно, отколкото ни се иска, но с абсолютна целенасоченост. Така че това остава най-голямото предизвикателство не само пред мен като председател на УС, но и пред всеки член на НСНИ. Една такава регулация е в полза както на сектора, така и на потребителите, на фиска и поставя едни минимални изисквания към всички участници на пазара. Това в момента отсъства и потребителите не получават еднаквост по отношение на знанията, уменията и компетенциите на хората, които работят по продажбата или покупката на имотите им. Как точно ще се регулира брокерската дейност чрез Националната жилищна стратегия? В НЖС има няколко важни момента, един от които е необходимостта да се създават индекси за наемните цени на жилищните имоти в страната. Нещо, което липсва като статистика в България и е невъзможно да го има, тъй като много малка част от наемните взаимоотношения се регистрират в Агенцията по вписванията. По тази причина изключително трудно се правят подобни индекси. НСНИ и фирмите за недвижими имоти на пазара са тези, които биха могли да създадат и администрират подобен индекс. Данните ще са необходими на правителството, за да може да осъществява правилно своите политики. Но за да бъде всичко коректно и етично, е необходимо този бизнес да се регулира в своята основа. Така ще знаем кои са лицата, които участват на пазара и които ще допринасят за тези важни индекси. Приемането на закон за брокерската дейност, по който работите от дълго време, също е важно за регулацията. Да, ние имаме проект на този нормативен акт, който през годините се развива. Имало е моменти, в които НСНИ е водило много активен диалог с институциите, със сродните асоциации, с всички заинтересовани лица в страната, и в тези периоди сме усещали пълна подкрепа и разбиране от необходимостта за приемане на подобна законова регулация. Такава съществува успешно в много сродни браншове. Като добър пример мога да посоча създадената регулация в сектор „Строителство“ чрез Камарата на строителите в България (КСБ). Такава има и при архитектите, оценителите, нотариусите. Всички тези браншове са организирани и регулирани по един и същ начин – чрез създаване на камара, която от своя страна води регистър на компаниите и лицата, които се занимават със съответната дейност. НСНИ има проект на закон за брокерската дейност, който е абсолютно либерален, няма да затвори бизнеса и в никакъв случай няма да увеличи средствата, необходими за стартиране на бизнес в сферата. Нормативният акт ще създаде правила, ще вмени застраховка за професионална отговорност и ще изкара на бял свят всички лица, които искат да се занимават с тази дейност. Това е много важно за фиска, за държавата, за бюджета, тъй като в момента има много лица, които извършват тази дейност абсолютно нерегламентирано. Затова ще продължим да убеждаваме и да показваме нуждата от закон както вътре в нашия сектор, така и извън него – пред институциите, парламентарни групи, потребителските асоциации. Всички теми, които засегнахме, бяха обсъдени на Международния форум за насърчаване развитието на устойчив жилищен сектор, който НСНИ организира през 2018 г. В. „Строител“ бе медиен партньор на събитието, а КСБ бе сред стратегическите партньори. Какви други изводи бяха направени на конференцията? Организацията на международен форум от такава величина, в който съорганизатори бяха Икономическата комисия на ООН за Европа, Програмата на ООН за населените места – UN-Habitat, МРРБ, и подкрепен от ключовите браншови камари и организации, свързани със сферата на недвижимите имоти, също беше едно от предизвикателствата за НСНИ. Подобно мащабно събитие не сме правили доста отдавана - може би последното е от 2012 г., когато бяхме домакин на Европейския конгрес на FIABCI и годишната конференция на CEREAN. На миналогодишния форум успяхме да съберем на едно място експерти от 15 държави, с разнородни знания, компетенции и експертиза, с които коментирахме тематики, които като че ли досега бяха малко по-встрани. Излязохме от ежедневието и от проблемите на нашия бизнес и дискутирахме ключови въпроси не само за бранша, но важни и за институциите и за гражданите, като жилищната достъпност, проблемите, касаещи реновацията на старото строителство, трудностите при управлението на сградния фонд в страната и много други. Изводите, които направихме на конференцията, ни помагат в последващата ни дейност, свързана с участието на експерти от НСНИ в работни групи, касаещи както сектора на недвижимите имоти, така и институции като МРРБ при създаването на адекватни политики в жилищния сектор. През миналата година НСНИ засили сътрудничеството си с КСБ. Как виждате развитието на партньорството Ви с Камарата на строителите? КСБ е наш естествен партньор. През 2018 г. НСНИ сближи позициите си с Камарата на строителите в България и намери допирните точки, по които бихме могли да работим съвместно. Едно от най-важните неща, които реализирахме с КСБ, е участието ни в споменатите работни срещи с МРРБ, в които се включи и Камарата на архитектите в България. На тях се обсъждаше Националната жилищна стратегия, по която постигнахме единство по много важни въпроси. Подкрепихме и някои от исканията на КСБ по отношение на промени в законодателството, касаещо прозрачността в строително-инвестиционния процес. В същото време КСБ ни оказва подкрепа по някои важни въпроси, свързани със сектора на недвижимите имоти и най-вече по отношение на необходимостта от регулация на бранша. Надявам се, че и през тази година ще продължим със съвместната работа и заедно ще създаваме по-добри правила в областта на строителството и недвижимите имоти. Какво се случва с дарителския фонд за преодоляване на лошите практики в бранша, който НСНИ създаде? Дарителският фонд, който беше иницииран, след като бях избран за председател на УС на НСНИ, освен да работи срещу лошите практики, има още три цели. А именно - да прокламираме добрите практики, да създадем типова документация за компаниите членове на НСНИ и да изградим правна концепция, която да ни помогне да се борим с някои лоши практики, които рушат имиджа на нашата професия. Във фонда вече има постъпления и на Националния съвет на НСНИ, който ще се състои в края на февруари, ще коментираме и конкретните действия, в които ще инвестираме първоначално, за да заработят парите от фонда в полза на членовете на Сдружението и в помощ на целия бранш. Какви други приоритети ще има НСНИ през 2019 г.? Отново ще организираме годишна конференция на НСНИ и ще продължим с обученията и семинарите в Академията на Национално движение Недвижими имоти в цялата страна. Ще работим и по споменатите професионален регистър и MLS проекта, който ще бъде много полезен за пазара и ще даде повече възможности на собствениците - избирайки една компания партньор, имотът им да може да бъде продаван от абсолютно всички фирми на пазара и участници в MLS. Като цяло усилията ни ще са насочени към създаването на предимства за нашите членове и към привличането на нови, които да помагат със своите идеи и морал за развитието на бранша. Каква е равносметката Ви за пазара на недвижими имоти за 2018 г.? Оправдаха ли се прогнозите Ви и с какво се различаваше 2018 г. от предходната? Спрямо 2017 г. разликата не е много голяма. От една страна, миналата година показа стабилност и очаквана активност на купувачите, а от друга - много сериозно раздвижване в строителния сектор и желанието на инвеститорите да създават нови проекти. Това със сигурност беше благотворно за купувачите, защото успокои цените и създаде по-добра конкурентна среда. Ще запомним 2018 г. и с това, че се реализираха най-малък брой сделки от 2010 г. насам. Покупко-продажбите през м.г. са 212 хил., докато например през 2015 г. те бяха 230 хил. Последното тримесечие на 2018 г. беше определящо за по-слабите резултати. Почти навсякъде има спад, като на годишна база за страната той е 1%. Може би ръст има само във Варна от 7% и в Пловдив - 1%. Резултатите за София са 0%, т.е. без промяна. В останалите големи градове също има спадове, като в Бургас е той е 5%. Логично е след няколкогодишен период на много активни действия от страна на купувачите да видим известно забавяне. Добрите икономически показатели на страната, увеличаването на доходите на гражданите и намаляването на безработицата се отразяват благотворно на пазара и интересът от страна на купувачите ще продължава да бъде доста висок. По-важният въпрос е, че в момента има много предлагане и всички участници на пазара трябва да бъдат изключително внимателни. Добре е купувачите да бъдат особено бдителни при включването си в проекти „на зелено”. Само в София за първото деветмесечие на 2018 г. ръстът на разрешенията за строеж е 140%, а при започнатото ново строителство е 60%. Общо цифрите за РЗП за разрешенията за строеж плюс започнато ново строителство са 1,8 млн. кв. м. Появяват се обаче и проекти, които нямат разрешение за строеж. Това са признаци за проблеми на пазара на продажби „на зелено”. Имаше ли събития в страната, които се отразиха положително или отрицателно на жилищния сегмент? Не мога да отлича нещо, което да е катализирало пазара или напротив - да е повлияло зле. Положително се отразява това, че има много информация за този сегмент, която достига до купувачите. Те от своя страна са значително по-мъдри и внимателни в сравнение с преди 10 години, когато нямаха този опит, а и всички останали участници. Това е изключително важно за един развит пазар. Събитие, което трябва да споменем, е, че няколко пъти БНБ и Европейската централна банка предупреждаваха за внимание от страна на желаещите за придобиване на недвижима собственост, а търговските банки - за кредитирането на дългосрочни продукти, какъвто е ипотечният заем. Това са важните моменти и голямото желание на инвеститорите да реализират нови жилищни проекти в София, Варна, Бургас, Пловдив. Какви са най-важните изводи за офис сегмента? София и Пловдив са двата центъра, които могат да се похвалят с добър пазар на офисни площи, с желание от страна на инвеститорите да правят вложения в сегмента. Разбира се, този сектор се развива доста по-плавно спрямо жилищния, в значително по-малки обеми по отношение на новото строителство, въпреки че са по-големи в сравнение с предходните години. Но 2018-а показа добра доходност при офисния сегмент в тези два града. Това предполага интерес за нови инвестиционни проекти, много ниска степен на празни площи и устойчив пазар. За разлика от София и Пловдив инвестиционната активност във Варна и Бургас е значително по-малка. Цените в столицата за различните класове офисни площи са в диапазона 10-13 евро за кв. м. IT индустрията и аутсорсинг компаниите са движещите сектори, които развиват този сегмент. Те срещат проблеми, свързани с намирането на кадри, от което зависи развитието на тези фирми и наемането на повече площи. Откриха ли се нови търговски площи през 2018 г.? Има ли обявени намерения за строителство нови обекти? Този сектор също е устойчив и с добра доходност. Ако има откриване на нови обекти, то те ще са в София, Пловдив и Варна. Вече рядко ще видим създаването на търговски център извън активните градове, към момента няма обявени подобни намерения. През 2018 г. в Пловдив беше открит един търговски център. Във Варна също беше планирано отварянето на обект, но впоследствие се отложи за пролетта на 2019 г. Той е построен преди няколко години и в момента се довършва. Какви са наблюденията Ви за ваканционните имоти в страната? Последната година беше добра за този сегмент от пазара или по-скоро за имотите, разположени в черноморските общини и населените места, където се развива зимен туризъм, най-вече в Разлог, където обемът на покупко-продажбите е с 10% повече. Отчетен е ръст на обема от сделките и в Несебър - 8%, Балчик - 2%, и Царево - 14%. В Бяла има спад от 10%, а в Поморие той е 2%. Българите бяха основната част от купувачите, които са мотивирани от добрите цени и оферти на инвеститорите, които имаха интерес и към Слънчев бряг и Свети Влас. Руските граждани очакваме да се върнат през следващите няколко години. Как се развива пазарът за индустриални и логистични площи? Това е един специфичен сектор от пазара на имоти, който предполага много сериозно таргетиране, по-различна целенасоченост към клиентите, които наемат подобни площи. Активността е съсредоточена в дейността на няколко инвеститора и това дава възможност секторът да се развива много устойчиво. Доходността е една от най-високите на пазара на имоти предвид факта, че предлагането не е толкова голямо като при офисните, търговските и жилищните площи. Различна ли ще е годината за Пловдив като Европейска столица на културата? Какво друго очаквате да се случи на пазара в страната през 2019 г.? Няма как едно такова събитие, организирано цяла година от общината с помощта на правителството, да не се отрази положително на града. Туристическият поток е значително увеличен и ще продължи да става все по-голям. Популяризирането на Пловдив като туристическа дестинация не само у нас, но и извън пределите на България рефлектира както на пазара на наеми, така и на покупко-продажбите. Дано Пловдив да успее да задържи и в бъдеще този интерес към древната си история, към невероятната си археология и културните си събития. Това е модел, който може да помага на всеки един град, да бъде добра стратегия за бъдещето. Пазарът на имоти е следствие от доброто управление на местните власти - не само в сферата на културата или спорта, но и като инвестиция в инфраструктура, зелени площи и т.н. Така че Европейска столица на културата може да катализира още повече пазара на недвижими имоти в Пловдив. През 2019 г. трябва да следим инфлацията, която има връх в последните няколко години. Тя винаги се отразява позитивно на пазара, защото гражданите търсят начин да запазят спестяванията си и те много често избират именно покупката на имот за тази цел. Други макроикономически показатели, за които трябва да внимаваме, са лихвите по кредитите, които се очаква да се покачват, но много плавно. Това също ще повлияе пряко цените на имотите. Трябва да сме бдителни и за инвестиционната активност в жилищния сектор и покачването на доходите на хората, което за първите девет месеца на 2018 г. беше 7,7%. Подобно бе и увеличението на цените на имотите. Доходите на хората са в пряка връзка с желанието им да придобият собственост. Сигурността на работното им място също е важна. Предстоят и избори и трябва да следим политическата обстановка. Надявам се да няма нестабилност, която да се отрази на взимането на решенията на потребителите. Като цяло очаквам 2019 г. да бъде спокойна, купувачите да продължат да придобиват имоти и да имат високи изисквания. През 2019 г. в. „Строител“ ще стане на 10 години. Какво е мнението Ви за изданието и какво ще пожелаете на екипа на медията? През всички тези години следя изданието и считам, че то е изключително полезно. Аз лично прочитам задълбочено всяка една страница на вестника, защото от него получавам професионално представена информация не само за строителството, но и за други значими сектори за икономиката на България, като медията запознава читателите си със сведения от цялата страна. Това ми дава много сериозен поглед върху инфраструктурното развитие на различните региони, което се отразява пряко върху пазара на недвижими имоти. За мен вестник „Строител“ е източник на много ценна информация, защото представяте и експерти, хора с изключително сериозни компетенции от различни области на строителния бранш, и не само. Пожелавам на целия екип здраве и мотивация да развива все повече своите добри идеи. Продължавайте да бъдете толкова важни за строителния сектор като издание, което дава информация на всички участници на пазара. Желая на екипа на редакцията много творчески успехи!