Добромир Ганев: Имотният пазар е стабилен, добър и прогнозируем

Десислава Бакърджиева Г-н Ганев, какви са основните изводи от традиционната Национална конференция Inspire to higher на НСНИ по случай Празника на брокерите и агентите на недвижими имоти, на която в. „Строител“ за пореден път бе медиен партньор? За шеста година НСНИ успя да организира събитие с много богата програма, което беше изключително полезно за абсолютно всички участници на пазара на недвижими имоти. Най-ценният извод е, че голяма част от компаниите в сектора са активни, българските консултанти и брокери искат да обогатят своите знания и да бъдат информирани за всички събития, оказващи влияние на отрасъла, за нещата, които се случват не само у нас, но и в целия свят. Другото важно заключение от конференцията, до което стигнаха сериозни имена в макроикономическите среди, е, че от една страна, имаме стабилен пазар, но от друга, над него са надвиснали няколко опасности от световната и европейската икономика, които трябва да следим, за да бъдем адекватни на случващите се процеси и да взимаме правилни решения в управлението на нашите компании. На форума Inspire to higher стана ясно, че Министерството на регионалното развитие и благоустройството работи много активно заедно с НСНИ и други организации за промяна на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), за да стане действащ и ефективен. Нещо, което не се е случило за изминалите 10 години. Ако измененията на ЗУЕС постигнат целта си, а именно да го направят работещ, това със сигурност ще доведе до нови възможности за собствениците на имоти по отношение на управлението на сградите. Интересни бяха и заключенията за т.нар. Proptech индустрия. На конференцията успяхме да срещнем представители на компании, разработващи различни онлайн платформи и продукти в Proptech сектора, с брокери, посредници и консултанти на недвижими имоти. Членовете на НСНИ не само се запознаха по-детайлно с тези технологии, но и дадоха интересни идеи за подобряване на възможностите за обслужване на клиентите си. Не мога да пропусна като важно постижение на форума и шанса да чуем международни имена от нашия бранш, като Джон Мейфилд, посланик за България на Американската асоциация на реалторите - NAR, инж. Ярослав Зилински, президент на Европейската асоциация на професионалистите на недвижими имоти - CEPI, Саня Радованович, президент на Международната хоум стейджинг асоциация IAHSP®Europе, и др. Те споделиха своето мнение за развитието на сектора в международен мащаб. Запознаха ни с опита си по отношение на постигнатата регулация на бизнеса с имоти в различни държави и заедно направихме сравнение със ситуацията у нас. Както споменахте, на конференцията стана ясно, че пазарът на недвижимите имоти ще се запази стабилен през следващата година. Такива ли са и Вашите очаквания, или все пак имате съмнения, че е възможна рецесия? Очакванията на специалистите за нова финансова криза са свързани най-вече с икономическите процеси в страната на фона на случващото се извън България. Трябва да се имат предвид всички действия на Европейската централна банка, с които стимулира потреблението на домакинствата и получаването на кредити. Съответно банките у нас имат възможност да отпускат заеми, които конкретно за имотния сектор са с много добри условия. Това се отразява продължително време положително на купувачите и увеличението на броя на отпуснатите ипотечни кредити в България е факт. Данните за третото тримесечие на 2019 г. показват ръст на сделките с недвижима собственост в големите градове като София и Бургас. Така че въпреки всички опасения за рецесия очакванията са по-скоро в следващата половин-една година пазарът да бъде подобен, стабилен и без осезаема промяна. Колегите икономисти и банкери имат своите притеснения, които споделиха на конференцията Inspire to higher, и препоръчаха на всички участници на пазара да бъдат внимателни – банки, инвеститори, кредитни консултанти, купувачи и собственици на имоти, брокери и т.н. Всеки трябва да е отговорен, за да няма негативни последици в случай на настъпване на неблагоприятна ситуация. Подготвен ли е браншът за следваща криза? Научени ли са уроците от рецесията преди близо 10 години? Секторът е съставен предимно от малки и средни компании, които са изключително гъвкави и могат да оцеляват, а големите фирми имат достатъчно възможности да се справят с подобен лош сценарий. Струва ми се, че ще има и такива, които ще излязат от този бизнес поради невъзможността да бъдат ефективни. Това показва опитът от предишните кризи в България. Реално ще се редуцира броят на компаниите, които се нароиха в последните 4 - 5 години. Вероятно ще видим и обединения. Никога не можем да бъдем на 100% подготвени за рецесия. Още повече че кризите са различни и в този смисъл начините за справяне с тях няма как да са идентични. А за какво трябва да са готови купувачите и продавачите? В краткосрочен аспект собствениците вероятно ще имат затруднения с реализирането на имотите си на пазара, като това ще бъде възможно на по-ниски стойности от настоящите. Тези, които са получили кредитиране и не са взели достатъчно балансирано решение при получаването на жилищен заем, могат да имат затруднения с обслужването му и да забавят плащането на месечните вноски. Това са основните заплахи за гражданите при възникването на криза. Иновациите са ключови за всички сектори. За строителния отрасъл на дневен ред са BIM технологиите. Кои други освен Proptech са актуални за пазара на недвижими имоти и как те развиват бранша? Proptech платформите навлязоха преди доста години, с което тотално промениха формите за публикуване на оферти за имоти. Това имаше сериозно отражение на сектора, както и IR технологиите за 3D снимки и видео клипове. Появиха се и възможности за плащане на недвижима собственост с Bitcoins. Всички иновации оказват своето положително влияние на пазара. Вероятно в България технологичните процеси се внедряват малко по-бавно спрямо по-развитите пазари, но можем да бъдем сигурни, че в следващите години ще видим доста новости в тази посока. От една страна, те улесняват компаниите, когато правят бизнес помежду си, тоест B2B (Business to business), а от друга, при самата им работа, или B2C (Business to consumer) услуги и продукти, които дават възможност за по-ефективно обслужване на крайните потребители. Вече сме свидетели на използването на технологии, улесняващи гражданите, които не искат да се допитват до консултанти при сделка с недвижими имот. Те получават информация и насоки за цената на техния имот. Аз лично не съм оптимист за прилагането на тези иновации, защото в България няма достатъчно данни за съпоставка, основна база, с която да разполага подобна платформа и да прави оценки на недвижима собственост. На конференцията беше отделено специално внимание на индустриалните имоти. Защо и какво можем да кажем за този сегмент от пазара и как ще се развива той през следващата година? Индустриалният сектор е този, който показва доколко правителството се справя с привличането на чужди инвеститори, които изграждат нови производства и така променят самата структура на икономиката, създават продукти с висока добавена стойност. Поради тази причина сегментът бе във фокуса на форума, а и поради факта, че в последната година предлагането се увеличи и компаниите имаха възможност да наемат площи за техните производства и логистика. Въпреки това трябва да е ясно, че все още изоставаме значително по отношение на броя на индустриалните зони с развити пространства, които могат да бъдат наети веднага, в сравнение със съседните страни и държавите от Централна и Източна Европа. У нас на компаниите все още им се налага да изчакват, за да наемат необходимите площи, и определено срещат затруднения в тази посока. Друга причина, поради която разгледахме по-обстойно индустриалния сегмент, е, че той дава много добра възможност за доходност. Това се дължи на факта, че все още не е толкова познат, конкуренцията в сектора е по-малка спрямо останалите и заради спецификите му. Тоест инвеститорите имат доста причини да бъдат по-активни. Ценовите нива в сектора са много различни според характеристиките на площите. Те зависят от различни фактори, например кога са построени – дали са отпреди 1990 г., или са нови и модерни, местоположението им – близостта им до голям град, дали са изградени с мисъл за използване на нови технологии, какви са височините на сградите, как се управляват и т.н. Изискванията са страшно много, като средно стойностите са от порядъка на 3,5 – 4 евро на кв. м. През последните месеци държавата показа воля за промяна към по-добро в сектора с подготовката на Закон за индустриалните зони. Нормативният акт ще е в помощ на инвеститорите, защото те ще спестят доста време от процедури за стартиране на техния бизнес. Убеден съм, че приемането на закона ще се отрази много позитивно. Положително на сектора ще повлияят и измененията на Закона за държавната собственост, с които се въведе възможност за предварително изпълнение на актовете за отчуждаване на недвижими имоти. Държавата може да отнема частна собственост, без да е приключил съдебният процес по обжалване и без да е платено изцяло обезщетението на собственика на имота. Тези нормативни промени ще стимулират нови проекти за индустриални зони в различни региони в страната, още повече с напредването на строителството на автомагистрала „Хемус“. След края на туристическия сезон какви са изводите Ви за ваканционните имоти в страната? Пазарът се развива с познатите летаргични темпове. В морските курорти не се случи нищо по-различно, няма нови групи клиенти, които да подсилят сегмента. Сделки се реализират там, където цените са изключително атрактивни. Постоянно се обявяват и нови предложения с иззети имоти от НАП. Това показва неустойчивост на ваканционния пазар, въпреки че в някои райони от черноморските общини се вижда лек ръст на сделките с недвижимости, но в основните като Варна и Несебър статистиката показва лек спад. Цифрите за морската столица за деветмесечието на 2019 г. сочат понижение от 1%, а за Несебър сделките са с 3% по-малко. В Царево има спад от 5%. В Бургас се отчита 7% ръст, съответно в Балчик повишението е от 14%, а в Поморие е 3%. В планинските комплекси пазарът е подобен. Той беше добър в последните 2 - 3 години поради занижените стойности на имотите. Там за периода януари – септември е отчетен ръст от 3% в Банско. За сравнение в останалите градове за същия период Пловдив отбелязва голям спад от 11%, София – ръст от 6%, което също е интересно като статистика, защото е постигнат най-голям обем от 2014 - 2015 г. насам. За цялата страна е регистриран минус един процент със 147 хил. сделки. Отчитайки тези данни, каква е равносметката Ви за пазара на недвижими имоти към края на 2019 г.? Традиционно жилищният сегмент ли се разви най-добре? За изминаващата година цифрите показват, че имотният пазар е стабилен, добър и прогнозируем. Разбира се, има градове, където има по-голяма динамика. В някои обаче тя се дължи на определени райони от населеното място, които оказват по-сериозно влияние, защото в тях например са реализирани повече продажби. Тоест винаги трябва да се следи конкретиката на даден регион. Пазарът основно се движи от жилищния сектор, в този сегмент се регистрира най-голям обем от сделки. Индустриалните и логистичните площи също се развиват, което показва подем на икономиката в страната. И търговският сектор не е за пренебрегване, защото отрасълът е активен. През годината бе открит нов търговски център. Може да се каже, че имаме добър пазар във всичките му измерения. За новото строителство засега са налични данни за полугодието, които показват ръстове, особено в жилищния сегмент, но те са по-малки в сравнение с миналата година. Тоест наблюдава се забавяне на темповете, което показва предпазливост от страна на инвеститорите. Ще се промени ли пазарът през 2020 г. в Пловдив, когато вече няма да е Европейска столица на културата? Тази инициатива нямаше особено влияние на пазара на недвижими имоти в града, а по-скоро донякъде се отрази на наемния. Пловдив не привлече особена група клиенти като Европейска столица на културата, които да пожелаят да инвестират в покупка на собственост там. Поради тази причина не очаквам някаква промяна през следващата година. Какви са приоритетите на НСНИ до края на годината, а и за следващата? Законът за брокерската дейност сред тях ли е? Както винаги основните ни задачи са свързани с главните цели на Националното сдружение. Продължаваме с активната си политика по отношение на провеждането на модулни обучения на нашата академия, като ще привличаме все по-добри лектори. На финалната права сме със стартирането на доброволния регистър – готови сме с правилата и всеки момент ще подпишем договора за изработката му. Вероятно в началото на следващата година той ще заработи. Доброволният регистър може да бъде и основата при евентуално приемане на закон за регулация на нашата дейност. Можем да го използваме като платформа за бъдещия регистър, който вече няма да бъде доброволен, а задължителен за всички фирми на пазара на имоти. Възобновихме разговорите си със съответните институции относно закона за брокерската дейност. Водим преговори, но изчакваме да приключат всички процеси, свързани с местните избори. Така че следващите месец-два ще сме наясно дали и кога ще имаме развитие по въвеждането на нормативния акт. Срещаме достатъчно разбиране от отговорните институции, но въпреки всички усилия на НСНИ вече доста години не успяваме да доведем процеса с регулацията на бранша докрай. Като че ли досега не уцелвахме подходящия момент. Все възникваха различни ситуации в страната с по-голям приоритет. Надявам се моментът вече да е настъпил. Любопитно е, че ние сме единственият бранш, който толкова много иска да бъде регулиран с всички рискове, произлизащи от това. За нас потребителите са най-важни, техните интереси са основната причина да искаме да има пълна яснота в сектора. В някои случи нелоялните практики преминават определени граници. Впоследствие потребителите трудно се ориентират кое е правилно при използването на услугите на консултантите. Поради тази причина държавата трябва да вземе бързо решение как да регулира либерално нашия сектор. Да има регистър с всички лица, които упражняват тази дейност, и съответно контрол по отношение на техните знания и умения, който да осъществява камара на брокерите. Разбира се, тази организация трябва да бъде създадена от целия бранш. Факт е, че голяма част от фирмите не искат да има регулация и да спазват Етичния кодекс на НСНИ. От 2500 компании само 300 са наши членове. Етичният кодекс на Националното сдружение е много сериозен и тежък. Това е и причината в последните години да нямаме жалби към членове на НСНИ, всички оплаквания са към фирми, които не са част от Сдружението. Другите ни приоритети са свързани с факта, че през 2020 г. традиционната ни конференция по повод професионалния ни празник ще бъде домакин и на годишната среща на борда на CEPI. Организацията на събитието ще бъде много сериозна. Важна насока в дейността ни е и постоянната ни работа с потребителските комисии и асоциации с цел информираност на хората при вземане на решения - както при покупка, така и при избор на партньор при този сложен процес. Увеличаването на членската маса винаги е на дневен ред. Как ще продължи сътрудничеството Ви с Камарата на строителите в България (КСБ)? По какви теми ще работите? КСБ ни подкрепя в стремежа ни да подобрим качеството на нашата услуга, както и за регулацията. НСНИ от своя страна застава зад Камарата във всичките й искания за усъвършенстване на нормативната база в строителния сектор, който е изключително важен за икономиката. Работим много активно с КСБ, имаме постоянен контакт и се надявам това добро партньорство да продължи и занапред. По какъв начин НСНИ ще надгражда сътрудничество си с в. „Строител“? Вестник „Строител“ е изключително сериозен и дългогодишен партньор на Национално сдружение Недвижими имоти. Благодарим на екипа на изданието за това, че постоянно дава трибуна на нашите изяви, на дейността и постиженията на Сдружението. Надявам се, че в. „Строител“ е достатъчно удовлетворен от дългогодишното ни сътрудничество и заедно ще продължим да го развиваме.