Добромир Ганев, председател на УС на Национално сдружение Недвижими имоти: През 2021 г. отчитаме най-силното тримесечие при обема на сделките на имотния пазар за последните пет години

Г-н Ганев, наскоро участвахте във „Форум Реал – жилища“, на който заедно с редица експерти анализирахте развитието на недвижимите имоти в условията на пандемия. До какви изводи стигнахте за пазара – какво отчетохте за 2020 г.?

Очертаните тенденции по време на събитието, около които се обединихме и като експерти от бранша, и като представители на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ), са няколко. На първо място отчетохме, че жилищният пазар бе изключително стабилен в изминалата тежка 2020 г. с няколко локдауна и доста ограничителни мерки. Въпреки това ние бяхме свидетели на подчертано нисък спад на обема от сделки в страната и големите градове. Друго направление, което разгледахме, са променените нагласи и желания на купувачите. Те се отразяват на имотния пазар не само сега, но ще имат и трайно влияние върху бъдещите проекти.

Третата тенденция за 2020 г., която се оформи за жилищния сегмент, е, че за разлика от покупко-продажбите наемите са на обратния полюс – регистрират се сериозни спадове и доста проблеми. Същото е валидно и за пазара на търговските и офисните площи, където се увеличиха свободните пространства. Четвъртото нещо, с което се характеризира пазарът през миналата година, е повишеният интерес към парцели и къщи около големите градове. Това търсене даде тласък не само на селските имоти, но раздвижи търговията и в градовете. Защото когато се стигне до една сделка за селски имот, част от парите се инвестират в градски недвижимости. Ръстове през годината се забелязаха и при земеделските земи.

На форума дискутирахме и новата наредба за определяне на изискванията за достъпност и универсален дизайн на елементите на достъпната среда в урбанизираната територия и на сградите и съоръженията. Чуха са различни коментари дали тя ще повлияе на стойността на имотите. Считам, че преди да се правят изводи, трябва да се погледне балансът на интересите между двете страни – на гражданите и бизнеса, и да се вземе предвид, че с осъвременената наредба ние изпълняваме част от целите на ООН за устойчиво развитие, както и поети ангажименти към Европейския съюз. Моето мнение, на база на различни становища на експерти, включително и публикуваната във вестник „Строител“ статия по темата, е, че наредбата няма да има сериозно отражение върху цените на имотите. Трябва да се чуят повече заключения, да се направи по-широка дискусия. Възможно е НСНИ, Камарата на строителите в България (КСБ) и в. „Строител“ да инициираме и организираме такъв форум, на който специалисти да обосноват убежденията си с факти, дали действително наредбата ще се отрази сериозно на крайната цена на продукта.

Забелязва ли се промяна на пазара през първите три месеца на годината?

Данните за януари – март 2021 г. са изключително интересни. Отчитаме най-силното тримесечие при обема на сделките на пазара в България за последните пет години, като ръстът за цялата страна спрямо същия период на 2020 г. е цели 17%. Сериозно раздвижване на сделките се регистрира в София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора и още доста от големите градове, като подобно не сме регистрирали от 5 - 6 години. В София ръстът е 26%, в Пловдив – 34%, в Плевен – 20%, в Бургас – 12%.

Процентите говорят за изключително доверие на гражданите към пазара на жилищата, защото отчетените покупко-продажби са основно в този сегмент. Трябва да добавим, че повишените обеми се генерират и от добрите оферти на банките, които продължиха да кредитират и в пандемичната обстановка. Ръстовете се дължат и на мораториума върху плащанията по заемите. Освен това българите, които са в чужбина, погледнаха на страната ни по друг начин. Някои загубиха работата си и се върнаха, те също повлияха на обема от сделки. Има такива, които продължават да пребивават в други държави, и те също са много активни в последната година на пазара на недвижимости. Ако можехме да направим официална справка, щяхме да видим изключително голям ръст на сделки, реализирани от сънародниците ни, живеещи в чужбина, и смятам, че той е бил двуцифрен.

Промяната през януари – март 2021 г. е в резултат на тези няколко фактора. Бяхме свидетели на ръст и през третото тримесечие на 2020 г., но не и с такива темпове. В периода октомври – декември м.г. покрай локдауна последваха спадове, но за сметка на това първото тримесечие сега показва изключителна динамика и ръстове, включително и за ваканционните имоти.

Тенденциите за жилищния сегмент са положителни, но какви са изводите от началото на годината за офисните и търговските площи?

Както казах, тези два пазара, включително и наемният на жилищата, понесоха доста щети. Случващото се в тези сегменти е обективен резултат от пандемията и мерките, които се взимат от правителството. Това е валидно не само за България, а за почти всички държави. Проблеми с офисните и търговските площи има навсякъде - и в САЩ, и в Европа намаля присъствието в офисите и съответно компаниите започнаха да редуцират пространства. Голяма част от фирмите ще продължат дългосрочно да работят чрез хоум офис. Офисите няма да изчезнат като място за работа, но със сигурност ще има още промени. Нормално е в такава ситуация да има ръст на свободните площи, което логично се отразява и на цените. Покупко-продажби на офиси и такъв тип сгради няма, основният пазар е наемен.

Що се отнася до търговските площи – може да се каже абсолютно същото, но случващото се при тях не е свързано с работата от вкъщи, а с развитието на онлйан търговията. Много компании бяха принудени да започнат да организират своите продажби по интернет. Затварянето на моловете и големите магазини също провокира тази промяна. Всичко това оказва влияние и на търговските улици, което е тенденция в световен мащаб, не само у нас. Ако човек се разходи по големите улици в България, ще види много свободни площи. Там имаше предоговаряне на наемите. Собствениците на обектите разбраха, че трябва да правят компромиси и да намерят баланса, за да не загубят своите наематели. При търговските центрове вероятно също се договаряха различни отстъпки.

Какви са наблюденията Ви за логистичните площи и индустриалните паркове?

Логистичните са сред подсекторите в бранша, които се представят много добре поради нарастване на онлайн търговията и на нуждите на фирмите от допълнителни пространства. Това им даде тласък. Втората причина за динамиката в сегмента е свързана с проблема с нарушените вериги на доставките. Част от компаниите в Европа започнаха да се преориентират в създаването на логистични центрове, за да не разчитат само на доставки от Китай, а да са по-близко разположени. В тази посока България също започна да търси своите ниши. Като цяло бързите доставки и онлайн покупките влияят активно на пазара на логистични площи.

По отношение на индустриалните се забелязва, че този пазар се възстановява бързо, като някои компании даже се възползваха от пандемията, развиха се доста динамично и увеличиха продажбите си. Това доведе до повишаване на активността и в момента сме свидетели на разрастването на индустриалните зони в страната.

На форума се обсъдиха обемите на стартиралото строителство. Националният регистър за ново строителство и реконструкции посочи спад от 13,73% за 2020 г., а за първите три месеца на 2021 г. изведе положителна тенденция. Как ще коментирате тези данни?

Аз мога да коментирам данните на НСИ, които на годишна база сочат спад на започнатото ново строителство като РЗП за 2020 г. спрямо 2019 г. в основните няколко града в страната: София – 18%, Пловдив – 7%, Варна – 6%. Единствено Бургас (16%) и Стара Загора (4%) отчетоха ръстове на годишна база. Данните за първото тримесечие на 2021г. показват значими ръстове при започнатото ново строителство на жилищни площи (като РЗП) в София (106%), Пловдив (45%), Стара Загора (150%) и спадове в Бургас (–12%), Варна (–16%), Велико Търново (–53%) и Русе (–52%). Степента на активност на предприемачите при стартирането на нови жилищни проекти се отразява пряко на предлагането на местните пазари и влияе позитивно при постигане на равновесие на пазара и плавен ръст на цените. Очакванията ни са свързани с продължаване на интереса за инвестиции в нови жилищни проекти. Това сочат и данните за издадените разрешения за строеж (ИРС) за януари – март 2021г. Във всички основни пазари, освен в Бургас (–9%), се регистрират дву- и трицифрени ръстове на ИРС (София – 11%, Пловдив – 108%, Варна – 92%, Стара Загора – 91%, Русе – 23%, Велико Търново – 63%).

Каква беше 2020 г. за НСНИ? Успяхте ли да реализирате всички набелязани цели в ситуация на ограничения? Предизвикателство ли е за Вас да изпълнявате задълженията си като председател на УС в пандемията?

Още при обявяването на пандемия НСНИ излезе с декларация, която бе отразена и във в. „Строител“. С нея се опитахме да дадем кураж на колегите в бранша, в същото време да припомним, че основната ни мисия е да бъдем етични на пазара. Призовахме фирмите да се дигитализират, за да улеснят потребителите, и всички на пазара да спазваме ограничителните мерки и в работата с клиентите си, и в офисите си заедно със служителите си. Настояхме да се използват модерни методи за извършване на огледи, за подписване на договори.

Предизвикателствата не бяха малко, но аз мисля, че успяхме да се справим с тях. Излязохме от годината с положителни резултати от нашата дейност – нестопанска и стопанска. Не загубихме много от членовете си, а и прибавихме нови. За първи път миналата година проведохме онлайн събития, включително модулни обучения, уебинари, срещи и мини конференции. Това беше много важно в тежката обстановка, защото така продължихме да комуникираме помежду си и да вдигаме професионалното ниво на работещите в бранша. Започнахме и доста нови проекти и най-вероятно на предстоящото Общо събрание, което е планирано за 25 юни, ще отчетем, че сме се справили добре през 2020 г.

През изминалата година приключихме един много важен проект – заработи Професионалният регистър на агенциите, брокерите и агентите на недвижими имоти. В него са вписани повече от 300 лица и компании и потребителите могат да се информират за дадена агенция – в какво е специализирана, с какви сертификати разполага, какво е образованието на служителите й и т.н. Този проект беше много важен за нас. През май започваме рекламна кампания, която ще е насочена както към потребителите, които могат да ползват Регистъра абсолютно безплатно, така и към агенциите в бранша. Целта е всички да се включат, за да има прозрачност. Разбира се, през 2020 г. продължихме да работим и по нашия проект на Закона за брокерите на недвижимите имоти, който цели регулация на бизнеса. Той беше подложен на много сериозна дискусия в НСНИ. Имаме още някои неща да оформим, но като цяло вече сме готови да го предложим за обсъждане и приемане.

Сред новите ни проекти бе и да дадем гласност на нашия етичен кодекс. Постоянно даваме примери със стандарти от кодекса, които да бъдат от полза на потребителите, както и на бизнеса.

През ноември 2020 г. НСНИ издаде наръчник „Как да изберем агенция за недвижими имоти и брокер?“. Как се роди идеята за създаването му?

Също много важен проект за НСНИ. Една от целите в Устава ни е да вдигнем нивото на компетенциите и уменията на работещите в бранша. Не по-малко важно е да информираме българските граждани за това какви са добрите практики в нашия бизнес. Наръчникът съдържа много полезни сведения по какви критерии може да се избере компания, какви договори е добре да се подписват, какво е важно да се включва в тези договори – да има поне минимални клаузи, и за какво трябва да внимават потребителите.

Ние сме с ясното съзнание, че хората, които участват в имотния пазар, ползват нашите услуги много рядко и невинаги са наясно за качеството на услугите, което трябва да получат. Наръчникът им дава нужната информация. Идеята за създаването му е от много време, но миналата година успяхме да го оформим в пълен обем атрактивно като брошура, за да се възприема лесно.

Може ли да се каже, че годината започна добре за НСНИ, след като наскоро с решение на Министерския съвет (МС) 30 октомври бе обявен за професионален празник на брокерите и агентите на недвижими имоти. Това се случи по Ваша инициатива.

За да го постигнем, преминахме през доста тежка процедура и можем да го определим като сериозен успех на Сдружението. Ние не сме регулиран бранш, но бяхме възприети от МС, а преди това и от Министерството на регионалното развитие и благоустройството като значим отрасъл за българската икономика, а НСНИ – за двигател на всички промени в сектора. Именно затова обявяването на 30 октомври за професионален празник на брокерите и агентите на недвижими имоти е сред големите успехи в историята на НСНИ. Още веднъж показахме, че на нас се гледа като на значим бранш.

В последните години НСНИ се развива изключително успешно и отчита положителни резултати. Имаме последователност във всяко едно отношение и мисля, че това е видимо.

Какви цели сте си набелязали през 2021 г.?

Програмата на НСНИ, която изпълняваме тази година, включва 15 - 16 точки. Продължаваме работа по старите си приоритети, но имаме и нови идеи, например да създадем по-добри контакти с академичната общност, със специализираните катедри и с всички свързани с предприемачеството. Поставили сме си и други цели, които са свързани с планирани действия за 2021 - 2022 г.

Общото събрание през юни ще бъде и отчетно-изборно, така че пред Управителния съвет и председателя, които ще бъдат избрани, стои ангажиментът НСНИ да продължи активна дейност в полза на бранша, по богатия на събития календар, които помагат на членовете и на потребителите. Ще трябва да се завършат стартиралите проекти и да се работи по новостите, които предвиждаме.

Надявам се тази година да организираме повече присъствени събития. Липсва ни контактът помежду ни, това да обменяме идеи. Но всичко зависи от държавата и отговорното поведение на обществото.

Споменахте дигитализацията на агенциите, има ли новости в работата Ви в това отношение?

Повечето неща са добре познати и като технологии, и като начин на работа. Пандемията катализира някои процеси – видео огледите и 360-градусовите огледи, които вече се използват широко, включително дистанционното сключване на договори чрез квалифицирани електронни подписи. Мога да спомена, че платформата Zoom също се ползва и за довършване на преговори и сделки.

Доста неща се промениха и те са от голяма полза и за фирмите, и за потребителите. С част от технологиите бе намален рискът от заразяване с COVID-19, те дават спокойствие на нашите клиенти. Друга част от дигиталните инструменти откриват нови възможности за рекламиране.

Ограничителните мерки реално се отразиха положително на пазара, той се промени, стана по-гъвкав. Естествено не трябва да забравяме колко важен е личният контакт с нашите клиенти, както и помежду ни.

Неведнъж сте обръщали внимание на фалшивите обяви за имоти в интернет. Как може да бъде разпозната подобна нередност от потребителите? За какво друго трябва да внимават те?

Фалшивите обяви са малка част от лошите практики. За да ги изброя всички, ще трябва да направим отделно интервю. Те са част от бизнеса и хората се научиха да ги разпознават. Фалшивите обяви няма да изчезнат и затова нашият призив е „Избери брокер, а не обява“. Нужен е професионалист, който да селектира всяко предложение, което ни харесва. Това е най-добрата практика.

Препоръчвам на хората да не избират обявата, без да знаят какво стои зад нея. На пазара има много професионални компании. Просто потребителите трябва да подхождат отговорно към собствения си интерес и да ги откриват.

През април вестник „Строител“ навърши 12 години. Какво ще пожелаете на изданието и на читателите му?

Пожелавам на изданието на КСБ да бъде винаги толкова обективно, полезно, съсредоточаващо се в проблемите на строително-инвестиционния процес и на бранша. Разбира се, и да не забравяте да пишете и за един важен елемент от сектора, а именно хората, които продават крайния продукт на строителите – брокерите. През годините сте се доказали, че работите по най-професионалния начин. Ние виждаме в лицето на екипа на в. „Строител“ много сериозен и дългосрочен партньор. Надявам се заедно да продължим да надграждаме нашите чудесни взаимоотношения.

На колектива на вестника желая в личен план здраве и още много творчески успехи.

На финала бихте ли направили прогноза за пазара на недвижими имоти? Какво да очакваме до края на 2021 г. за различните сегменти?

Няма да видим нищо по-различно от последните няколко години. Банките ще продължат да кредитират. Вероятно ще има промяна на лихвените нива, но надали тя ще е драматична.

Настоящата несигурна политическа обстановка също ще повлияе на пазара, ако продължи дълго време. В такива моменти хората посягат към спестяванията си и ги инвестират в покупка на недвижими имоти. Предприемачите също ще са активни.

Като цяло смятам, че през 2021 г. развитието на пазара ще е положително.

Реклама