Арх. Здравко Здравков, главен архитект на Столичната община: Премахването на добра практика като инженеринга ще ни обрече на безкрайно дълги процедури

Арх. Здравков, участвахте в представянето на проекта „Зеленият преход на гарите“. Бихте ли разказали повече за него?

Съвременна тенденция в развитието на градовете е да се изследват маргинализираните терени или тези с отпаднала необходимост, които са разположени в рамките на компактния град, и да се търсят възможностите за това, как те да бъдат оползотворени и развити, за да се върнат към живот. Така ще се преодолее характерното за България в последните години разрастване на населените места в периферията. Постиндустриалните територии, бившите жп ареали, военни поделения са най-големият ресурс на града. В тях се крие потенциал, в тях градът може да намери своите възможности за вътрешно развитие, така че да не се натоварва с допълнително изграждане на инженерна инфраструктура, довеждащи връзки и транспорт. В същото време може да се ограничи разпиляването на града в периферията му т.н. градски спрол. Жп ареалите са чудесен пример как подобни територии могат да бъдат присъединени към контактните зони в града и те да функционират като единно цяло, без да се компрометира и жп инфраструктурата. Гарите са собственост на държавата и те разполагат с огромна площ, която с едно правилно разпределение може да се върне към живот, хората да имат желание да преминават безопасно през тях или да остават в тези зони.

В момента сме на ниво изработване на урбанистична концепция. Има добри примери в Германия. Терени на бившите товарни гари във Франкфурт и Фрайбург, които са собственост на националния железопътен превозвач „Дойче Бан“, са присъединени към градовете и там е създадена нова публична и „зелена“ инфраструктура.

В София например територията на Сточна гара разделя жк „Хаджи Димитър“ от бул. „Данаил Николаев“. Ценовата разлика в имотите в двете части на жп ареала е около 300 - 400 евро на кв. м. По същия начин стоят нещата с ареала на гара Подуяне-разпределителна, където има една-единствена пешеходна пасарелка за преминаване над жп съоръженията. Ако се направи едно добро „съшиване“ – термин, който използва Джейн Джейкъбс в книгата се „Смъртта и животът на големите американски градове“, тези територии ще могат да се върнат към живот. Допълнително могат да се изградят липсващите съоръжения от социалната инфраструктура или да се намери механизъм, по който Национална компания „Железопътна инфраструктура“ да получи „добив“ от тези зони. Те не бива да се възприемат като място, което задължително трябва да бъде застроено. Важно е да се спазват изискванията за запазване на функциите на жп инфраструктурата. Но тя от своя страна не може да бъде разглеждана еднопосочно, а трябва да бъде свързана с градската тъкан и синхронизирана с цялата наземна инфраструктура, с градския транспорт и околните квартали. Примерите от Германия показват как терените на бившите сточни гари създават възможност за радикална промяна в градското планиране предвид единната собственост и осъзнатата необходимост от премахване на няколко градски бариери за създаване изцяло нов „град в града” с ниски параметри на застрояване и осигуряване на цялата социална и инженерна инфраструктура на бъдещите обитатели заедно с богато квартално озеленяване.

Беше изработен проект за развитие на терена около Централна жп гара София. На какъв етап е той?

Към момента хората няма как да видят реални действия по този проект. Процедурата за изработване на Подробен устройствен план беше обжалвана от един от собствениците на имоти в района още в най-ранната фаза на планиране и съдебното производство продължи няколко години. Сега отново разработваме мотивирано предложение, което да не засяга имота на жалбоподателя.

СО зависи много от волята и инициативата на частните собственици. В района на Централа гара имаме 12 дка общинска територия, но тя е раздробена, защото в нея попадат частни имоти, които са били обект на сделки преди повече от десет години. В тази връзка нашият план има за цел да защити цялата останала общинска собственост и да трансформира частните имоти съгласно възможностите, които ни дава чл. 16 от Закона за устройство на територията.

Надявам се, като преодолеем частния интерес, процедурите по одобряване на плана да продължат. Изключително трудно е изработването на цялостни планове заради частния интерес, който следва да бъде максимално удовлетворен, в противен случай отново стигаме до съдебни дела и това гарантира отдалечаване от крайната ни цел.

Участвахте в семинара на ОП на КСБ – София, на който представихте изследване за броя на частните имоти, които трябва да бъдат придобити, за да може да се осигури изграждането на базовата инфраструктура в общината...

Анализът, който направихме в Направление „Архитектура и градоустройство“ съвместно с екипа на Дирекция „Инвестиционно отчуждаване“ във връзка с измененията в ЗУТ от март 2021 г., показва, че имотите, предвидени в подробните устройствени планове за отчуждаване за осигуряване на техническа и социална инфраструктура, както и за публичното озеленяване, са 81 500 броя. Зад това стоят милиони квадратни метри площ. Нужният ресурс, за да ги придобием, е около 10 млрд. лв. Въпросът е как да ги придобием, така че да не нарушаваме решението на Конституционния съд за обявяване на разпоредбите на чл. 208 от ЗУТ за противоконституционни, и откъде да дойде необходимият финансов ресурс? Трябва да се мисли как да се промени способът за придобиване на тези имоти. Наличният ни финансов ресурс е доста скромен на фона на общото очакване тези имоти да бъдат отчуждени в рамките на 5 г. НАГ управлява бюджет за тези нужди между 10 и 15 млн. лв. на година, но те са крайно недостатъчни. Трябва да се намери механизмът за създаване на фонд, който да бъде запълван целево въпреки противоречията със Закона за публичните финанси, и да работим за промяна на Закона за общинската собственост, касаеща оценяването на тези имоти. Настоящата методика за оценка дава порочни изкривявания в едната или другата посока и не отговаря на очак­ванията за справедливо и равностойно обезщетяване. Затова ставаме непрекъснато свидетели на поредица от граждански протести. Същевременно след обявяването на част от текстовете на чл. 208, ал. 1 от ЗУТ за противоконституционни пред ръководителите на общинските администрации остава за решаване основният въпрос за осигуряване на необходимите допълнителни средства извън годишните общински бюджети и намиране на механизми за облекчено придобиване на имотите, които са предвидени по действащите подробни устройствени планове за изграждане на обекти - публична собственост.

Работите по изменението на Общия устройствен план (ОУП) на Столичната община. На какъв етап са дейностите?

Промяната на ОУП касае схемата на масовия градски транспорт по отношение на развитието на трасето на метрополитена. Планът беше внесен в Министерството на регионалното развитие и благоустройството, но имаше забележки от страна на Министерството на финансите, които изискаха допълнителни мотиви към финансовата ни обосновка. Очакваме произнасяне от Министерския съвет, за да имаме най-накрая завършен проект за изменение на ОУП за развитие на третия лъч на метрото – от бул. „Евлоги и Христо Георгиеви“ през „Слатина“ и зала „Арена Армеец“ до бул. „Цариградско шосе“. Темата за изменението на ОУП отново трябва да бъде разгледана в контекста на решението на Конституционния съд от октомври 2020 г. и последвалото изменение на ЗУТ, които дадоха възможност за обжалване на общите планове. Трябва да осъзнаем, че това води до налагане на волята на частния субект над тази на обществото. Следва да сме наясно, че след тези законови поправки рискуваме да стигнем до ситуация, в която публичният интерес няма как да бъде защитен. Например няма да можем да обособяваме и развиваме зелените клинове, да изграждаме техническа инфраструктура или първостепенната улична мрежа и т.н. Неясният резултат от съдебния контрол ни кара да се замислим как да постъпим при следващо изменение на ОУП. Моето лично убеждение е, че то трябва да бъде на принципа на акупунктурата, като се работи само в местата, където има идентифициране устройствени проблеми, и те да се решават посредством плана. От друга страна София има изключително силен инструмент за въздействие през Закона за устройството и застрояването на Столичната община. Този нормативен акт позволява да се коригират някои недостатъци в действащия ОУП. Политическите обещания са едно, но ситуацията след решението на Конституционния съд е коренно различна.

Защо инвестиционните намерения са съсредоточени в южните квартали на София?

Посланията на действащия ОУП са били такива. Закодираното застрояване в устройствените зони е насочило 70% от инвестициите към южните части на столицата. Това показват издадените разрешения за строеж, като традиционно първенците с най-голям брой са районите „Витоша“, „Триадица“, „Лозенец“, „Студентски“, „Панчарево“. Тоест инвестициите не са насочени много умело през действащия ОУП. Работата на нашата администрация е свързана с намиране на стимули те да се пренасочат, за което са нужни сериозни усилия за изграждане на необходимата публична инфраструктура. Например „Сухата река“ бе сред най-подценяваните квартали, но след изграждане на метрото там стана изключително атрактивна зона за строителство. В момента в кв. „Сухата река“ се изпълняват повече от 10 мащабни обекта. С изграждане на подземната железница към кв. „Левски Г“ също голям брой инвеститори се насочиха към него. Хората търсят имоти, които са пешеходно достъпни или разположени до метростанции.

Общината може да отговори на очакванията само с инвестиции в публичната инфраструктура. Един от обектите, който е заложен в капиталовата програма на СО, е изграждане бул. „Рожен“ след стадион „Локомотив“ до Северната скоростна тангента. Отчуждихме всички частни имоти, проведе се процедура за избор на строител и вече може да стартираме дейностите. Другата липсваща връзка е ул. „Източна тангента“ в частта от Северната скоростна тангента до бул. „Владимир Вазов“. През тази година влезе в сила и планът за трасето на бул. „Илиянци“. Убеден съм, че когато се изградят тези три напречни връзки, инвестиционната активност в тези северни територии коренно ще се промени. Факт е, че кварталите претърпяват своята ревитализация, когато се направят съответните публични намеси.

Започнахте целенасочени действия за „подреждане“ на визията на София. В тази връзка бяха приети стандарти за фасадите, шрифта, туристическата навигация, предстои да бъде одобрен и такъв за настилките. Какво още сте планирали в това отношение?

С въвеждането на тези стандарти градът започва да придобива индивидуалност, много е важно да има ясна разпознаваемост. Очаквам в рамките на годината стандартът за настилките да бъде приет от Столичния общински съвет. Следващата стъпка, която ще направим, е свързана с обзавеждането на публичните пространства – пейки, кошчетата за отпадъци, ограничителните системи и др. Вече изработваме мостри за пространството около Народен театър „Иван Вазов“, за да видим каква ще бъде визията на тези елементи в реална среда. Така, когато се прави следващият ремонт, София ще има ясна идентичност – не пл. „Македония“ да изглежда по един начин, ул. „Граф Игнатиев“ по друг, цветовите решения на метрополитена да са едни, а на Центъра за градска мобилност да са други. Идеята ни е столицата да припознае себе си и от Стара София до периферията да има ясни стандарти къде какво може да бъде прилагано. За Централната градска част и за имотите и зелените площи в крайните квартали обаче изискванията ще бъдат различни.

Едно от направленията, в които КСБ активно работи, е свързано с дигитализацията на сектор „Строителство“. В НАГ също се предприемат сериозни действия в тази посока. Какви са те?

Най-сериозната стъпка, която се направи през тази година, е въвеждането на възможността всички архитекти да подават проектите си във фазата на устройственото планиране в дигитална среда. Това става след регистрация със заявление, което се обработва и разглежда в електронна среда. С модернизираната система е подобрен интерфейсът и е облекчен достъпът до системата, като в същото време се позволява администрацията да разглежда проектите от всички ангажирани в процеса едновременно. Хубавото е, че със системата значително се скъсяват сроковете. От началото на годината след въвеждане на тази система отчитаме увеличение с около 30% на общия обем на обработените преписки в сферата на градоустройството. Убеден съм, че стъпките в дигитализацията ще бъдат трудни, защото българинът все още предпочита да получава документите на хартия, а и администрациите трябва да започнат да използват по-добре дигиталната среда. Не може Агенцията по геодезия, картография и кадастър да няма връзка с Агенцията по вписванията и подаването на редица заявления да става на гише.

Нека да разгледаме процеса на работа на архитектите. Аз може би от 25 г. не съм използвал рапидограф. Всички архитектурни бюра чертаят проектите си в дигитална среда. След това те се разпечатват на хартия. После проектите се подават в съответните администрации, където да бъдат съгласувани, щемпеловани и да получат разрешение за строеж. След което се „дигитализират“ отново и така най-накрая имаме един т.н. дигитален файл, който да бъде поставен в архива. Очевидно е, че нещо в процеса е сбъркано.

Обществото трябва да постави крайна дата, на която да задължи всички да спрат да работят с хартиени копия на документи. В годините, в които съм главен архитект на СО, усилията ми са насочени първо към това да направя максимално достъпна информацията от НАГ за всички. Не само да е в табличен вид и да я има на сайта, но и да е лесна и разбираема, като е обвързана с конкретните имоти.

Нашата дейност обаче зависи изцяло от ведомства като МРРБ, Министерството на електронното управление и различни агенции, но при тези динамични смени в управлението на държавата се работи изключително трудно. Имаме огромно желание и амбиции по отношение на дигитализацията, но за 6 месеца или година се сменя управлението в държавата и след това за нас всичко започва отначало. СО и аз като ръководител на НАГ решихме сами да работим в тази посока, но се стига до момент, когато без подкрепа от страна на държавата нещата не могат да се случат поради несъответствие с действащата нормативна уредба. Например в момента няма законов механизъм, по който да подпиша с електронен подпис едно обикновено разрешение за строеж.

В Народното събрание е внесено предложение за промяна на ЗОП, ограничаващо инженеринга. Според Вас какво би било отражението от приемането на подобно изменение?

Многократно се разви дискусията „за“ и „против“ инженеринга. Аз ще споделя моя опит при работата си с големи международни компании. Тук визирам проекта за пл. „Света Неделя“. Там международният конкурс беше спечелен от студио „Фуксас“, което е едно от най-големите в Европа. Те трябваше да изготвят работен проект, но се оказа, че на такъв тип бюра повечето възложители в Европа възлагат само концептуални или идейни проекти. А довършването на самата техническа и работна фаза се финализира на принципа на инженеринга. Затова препоръчвам на хората, които активно комуникират „за“ и „против“ инженеринга, да проучат международния опит. Аз съм „за“ провеждането на архитектурни конкурси за знакови сгради или за такива над определен бюджет, но ако сме убедени, че в голяма степен това е начин за скъсяване на фактора „време“.

И пълният обем проектиране, и инженерингът си имат своите плюсове и минуси. Апелирам – в желанието ни да сме крайни и да отхвърлим всичко – да не сложим прът в колелото и да спрем да развиваме градовете си. Премахването на добра практика като инженеринга ще ни обрече на безкрайно дълги, а често и с неясен край процедури. Трябва да имаме и двете възможности и всеки един възложител да може да направи избор.

В момента най-големият проблем за строителния бранш е свързан с липсата на индексация на договорите в строителството. Как трябва да се случи тя?

Чрез методика, която да е еднозначна за всички, да няма губещи от двете страни на процеса – нито за възложител, нито за строител. Това трябва да се направи така, че да не се налага при следващи рокади във властта да се търси дали са направени закононарушения и от кого. В момента ние сме от страната на възложителя и виждаме какво се случва с обществено значимите проекти, като ремонта на трамвайната линия от Съдебната палата до ухо „Княжево“, реконструкцията на пл. „Македония“ и други. Имаме и множество проекти за ремонт и строеж на детски градини. Всички те имат проблеми с невъзможността на строителите да изпълняват договорите си.

Необходимо е да си дадем сметка, че ситуацията едва ли ще се нормализира. Трябва да има възможност при сключването на договорите да се гарантират интересите на двете страни, без да се създават закононарушения. Когато има един ясен договор и има промяна в праговете на цените, да има начин за прилагане на индексация спрямо тях.

През 2022 г. КСБ отбелязва своя 15-годишен юбилей. Какво ще пожелаете на строителите?

Благодаря за доброто сътрудничество с КСБ. В лицето на Камарата на строителите винаги съм намирал разумен партньор. Убеден съм, че съвместно с КСБ ще продължим работата за дигитализация на сектора и заедно ще намерим балансирано решение на проблемите, които възникнаха в последните две години. Разчитам, че ще надградим добрите ни партньорски взаимоотношения.

Пожелавам на членовете на КСБ да намерят сили да преминат през настоящите кризи, които не знаем как ще се развият – като войната в Украйна, възстановяването от пандемията, растящите цени на горивата и на строителните материали, да подхождат балансирано по отношение на своите инвестиции. А в наше лице – като един от най-големите публични инвеститори след държавата, ще продължат да имат партньор. Вярвам, че съвместно ще изпълним мащабната инвестиционна програма на София, заложена в програмата на г-жа Фандъкова.