Инж. Георги Шопов, председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи: НАСП е предложила механизми как да се отговори на повишеното търсене на жилища и те да са на достъпни цени

Инж. Шопов, как изглежда пазарът на недвижими имоти през 2023 г.? Кои са предизвикателствата, пред които е изправен секторът от гледна точка на предприемачите?

Това, което излиза публично като информация, е за спад на сделките с имоти между 10-15%, при нас този спад се изразява в около 50% по-малко подписани договори за покупко-продажби. Любопитното е, че интересът за закупуване на жилища в страната остава голям. Дори запитванията за огледи са се увеличили, но реалните сделки са намалели. Причината за това е, че цените сериозно се повишиха, а заплатите не. И сметката на гражданите не излиза. Това е нещо, което според нас на базата на опита ни от предишни периоди ще се преодолее в рамките на 1-2 години. Предвиждаме нещата да се нормализират, когато доходите достигнат нивата на инфлацията. Тогава за една и съща стока и услуга ще си разменяме по-голяма парична маса.

Подобни процеси – увеличение на цените на всички типове стоки и услуги и в същото време заплати, които не се променят със същия темп, са се случвали и преди, като винаги се е забелязвала една инерция и забавяне в нарастването на доходите на хората.

По-важно за нас е, че има необходимост от строителство на жилища и причините за това са обективни, както се казва - жилищният пазарът е вечен. За много граждани придобиването на собствен дом е сериозна необходимост и всеки се стреми към по-добър живот. Хората, които живеят в едностаен апартамент, веднага щом имат възможност, търсят двустаен или по-голям. На по-късен етап, ако могат да си го позволят, се местят в още по-голям или къща. Това е нещо, което освен че дава доходност и стабилност на вложените пари, създава и комфорт на живот. Всеки се стреми към нещо по-добро, заради това, както казах, пазарът на недвижими имоти е вечен. Въпросът е ние като общество как да отговорим на повишеното търсене на жилища, но така, че те да са на достъпни цени, за да има работа за нас и продукт за съгражданите ни. Ръководството на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) е предложило механизми това да се случи. За целта сме проучили европейския опит, защото това е проблем не само на София, Варна и Пловдив, но и на всички големи европейски градове. Концентрирахме се върху модели от Източна Европа с оглед общото ни икономическо и политическо минало и сходните проблеми.

В Будапеща средната цена на кв. м на жилище е 4400 евро. В Прага кв. м струва около 6200 евро. Там жилищата вече са действително недостъпни за обикновените граждани. Над 60% от сделките в чешката столица са с цел инвестиция от чуждия и местния капитал и след закупуване недвижимостите се отдават под наем. От проучванията ни стана ясно, че в момента правителството в Чехия търси възможности да отговори на тези високи стойности, защото когато в продължение на 30 г. търсенето на една стока е по-голямо от предлагането и цената непрекъснато се качва, е необходимо да се намери решение на проблема. В Прага са предприели мерки да намалят драстично административната тежест в опит да променят нещата. В момента много по-бързо се вадят разрешения за строеж, за да се осигури по-голямо предлагане. Дори са приели закон за инвестициите, който е с национално значение. Той позволява разрешението за строителство да се издава за 45 дни. Общината има и инициатива големите пустеещи територии в рамките на града да се застрояват, което дава възможност да се увеличи сградният фонд. По този начин се работи за нормализиране на цените.

Очаквам в България нещата да се случат по същия начин и държавата да се намеси, вероятно чак когато кв. м стане 6000 евро. Хубаво е да намерим решение, преди да дойде този момент. Поради тази причина ние от Асоциацията сме дали своите предложения за възможностите за намаляване на административната тежест. Общината и държавата бързо трябва да регулират нови територии, за да се увеличи предлагането и цените да се нормализират.

Ръстът на цените на кв. м има ли връзка и с повишаването на тези на строителните материали?

Да, поради тази причина виждаме такива цени. Напечатаха се много пари, но без покритие. Цените на строителните материали скочиха, което доведе до покачване стойността на жилищата.

Очакването за повишаване на лихвите по ипотечни кредити според Вас ще рефлектира ли върху пазара на недвижими имоти в стра­ната?

Не. В България дори се забелязва намаляване на лихвите, но в съседните на нас страни има покачване с няколко процента, което не влияе на възможността на човек да купи жилище. Сметката е много проста. Ако сме изтеглили 100 000 лв. кредит и лихвата ни се повиши с 2%, ще плащаме около 60 лв. повече на месец. Не са проблем те, а главницата, която е много висока спрямо заплатата, която получаваме.

Очаквате ли в близко бъдеще да продължи този процес?

Той ще продължи дотогава, докогато заплатите не се увеличат. Една стока, за да се продава, човек трябва да може да си я купи. Истината е, че в момента търсенето е по-голямо от предлагането. Обемът намалява, когато нещата стоят по обратния начин.

Споделихте, че общината в Прага е взела решение големите пустеещи територии в рамките на града да се застрояват. Има ли в София такива зони, колко са те и как може да бъдат използвани?

Всеки може да се запознае кои са тези територии, като отвори Общия устройствен план на София. Те са оцветени в лилаво и при тях пише Научно-производствена зона (НПЗ). Такива места има в жк „Хаджи Димитър“, жк „Хладилника“ и други. През годините огромна част от София е развивана с промишлени зони.

В момента се строи най-вече в НПЗ „Хладилника-Витоша“. Говорим за огромни територии, които трябва да се урегулират изцяло, да се подобри инфраструктурата и тогава да се строи. Това ще доведе до кардинална промяна в жилищната политика и до решаване на проблема с липсата на апартаменти в големите градове.

Наскоро в България се проведе годишният конгрес на европейската асоциация за жилищно строителство Build Europe, на който делегатите избраха и нов президент на организацията. Основната тема, която бе засегната, е същата, по която говорим в момента, че в световен мащаб жилищата стават все по-недостъпни и трябва да се търсят решения на този проблем.

Има един много ясен и точен показател, защото със статистиката много се злоупотребява. Става дума за отношението между средната работна заплата и цената на един кв. м в града. Тя дава много ясна индикация каква е достъпността на жилищата и как се променя.

Какви промени в нормативната база биха могли да облекчат строителния процес. Вие споменахте, че имате предложения. Какво предвиждат те?

Ние имаме много инициативи за законодателни промени. Най-важната е свързана с желанието ни да се подобри жилищната среда на града. Става дума за решаване на проблема с частните имоти под улиците. Това е нещо, което връзва ръцете на общината да изгради нормална инфраструктура в съществуващите и новоизграждащи се жилищни комплекси. Говорим за административен и правен абсурд. Проблемът е в цяла България.

Той се зароди, когато в страната ни се извършваше процесът на реституция. Тогава имотите се връщаха в реалните граници, но без необходимия анализ, и ги отбелязваха върху улиците, където например преди е била нивата на даден човек. По този начин сега се стига до момента улици да не могат да бъдат изградени или да не се реконструират, ако са съществуващи. Това прави новите квартали освен недостъпни заради скъпите апартаменти, но и с много лоша прилежаща инфраструктура.

Ние от НАСП сме дали конкретно и правно обосновано консултирано становище как проблемът може да се реши един път завинаги. Това ще позволи много нови територии да бъдат застроявани, без да се нарушава комфортът на съществуващите квартали. Няма да има възможност да се строи в пространствата между панелните блокове, както и да се разваля цялата комуникационна система и облик на квартала, а предлагането ще се увеличи.

Много добър пример в тази насока е една промяна в Закона за устройство на територията (ЗУТ). Става дума за чл. 22, ал. 8, която позволява преструктуриране на панелните комплекси. Тоест съществуващите частни имоти, които се намират между панелните блокове, да се изнесат в части на квартала, които не се използват в момента. Вече имаме подобен пример в жк „Овча купел“. В началото на август Столичният общински съвет прие Устройствения план на „Овча Купел 1“, където е приложен именно този член от ЗУТ. Това е много положителна тенденция. Всички са заинтересовани, когато нещо е разумно и няма губещи. Ние от НАСП поздравяваме Столична голяма община и НАГ за принципното решение на проблема с частните имоти в жилищните комплекси.

Собственикът получава своя имот на друго място, но редуциран с 25%, което е честно. По този начин няма да се строи излишно и да се увеличава интензитетът. В обществото ще влязат пари от ново строителство и ще има повече работни места. Когато се обслужва само интересът на живущите или на собствениците на реституирани терени, само на предприемачите или общината, тогава нещата няма как да се случат. С подобно решение Столичната община дава чудесен пример.

Говорейки за нормативната база, искам да обърна специално внимание на Наредбата за изграждане, поддържане и опазване на зелената система на СО, която бе променена въпреки съдебно решение след наш иск, защото сама по себе си тя е порочна и неработеща. Става дума за т.нар. големи зелени клинове, с които разполага София - те са недостъпни и неизползваеми. Говоря за парк „Въртопо“, за „Западен парк“, за „Източен парк“. Те са пустеещи и голяма част от хората не са запознати, че влизат в границите на София. Това е зелената система на града ни.

Наредбата е изцяло обърната с рестрикции към частника. Например ако имаш имот от 500 кв. м и в него имаш няколко дървета, държавата не ти позволява да ги отрежеш или преместиш. НАСП е дала предложение, както има такса за строително разрешение, така да има такса озеленяване или зелена система, която предприемачите да плащат към обществото, но тези пари да отиват за изграждане и поддържане на зелената система, а не за други неща, както е в момента. Да има целева сметка и администрацията да облагороди зелените площи, които в момента не са достъпни за хората и те да могат да ги ползват пълноценно.

Има ли Асоциацията други предложения по отношение на нормативната база?

Изключително важна е идеята ни за въвеждане на електронното строително разрешение, което ще намали много административната тежест. НАСП от 4 години се бори предложението да бъде прието, към момента без успех, въпреки че даваме пример със съседни на нас страни, като Северна Македония и Сърбия, където то работи.

Вярваме, че електронното строително разрешение ще облекчи не само нашата работа, а и дейността на общината. Голямата ни борба е и да се прилага чл. 145, ал. 2 на ЗУТ, а именно както е по цял свят, общината да проверява само съответствието на проекта с градоустройствения план, а не хиляди неща, които не й е работа да ревизира. Така ще се освободи по-голям административен капацитет за дейността, която й е вменена от обществото по закон – да поддържа и изгражда инфраструктурата и развитието на града.

Има ли напредък по отношение на облекчаването на административната тежест?

Забелязва се положителна тенденция в Направление „Архитектура и градоустройство“ – поради структурни промени вътре нещата започнаха да се случват доста по-бързо. Но като цяло кардинална промяна, която да е обоснована със закон, няма, а такава трябва да има. В момента нещата се случват благодарение на усилията и желанията на конкретен администратор, което обаче не трябва да зависи от една личност.

Има текстове в ЗУТ, визирам конкретно чл. 5 в, и чл. 152 (2), които просто не се прилагат. МРРБ в лицето на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) трябва да следи за спазването на закона. По този въпрос сме пуснали официално писмо до дирекцията преди повече от 8 месеца, проведохме и среща, но резултат все още няма.

Надяваме се новият регионален министър Андрей Цеков, с когото все още не сме се срещали, да се включи в решаването на този казус. Очакваме да прояви мъдрост и разбиране и да поиска записаното в ЗУТ да се спазва. Това ще намали над 80% от административната тежест. Ползите ще са за всички – администрация, общество и инвеститори. Единствено няма да е добре за някои тарикати, които се възползват от тази сложна и неясна система.

Какво друго предстои пред НАСП като дейности до края на 2023 г.?

Има 12 точки, които избистрихме в продължение на две години в Консултативния съвет на браншовите организации в сектор „Строителство” и зад които заставаме всички. Искаме те да бъдат разгледани и подложени на обществено обсъждане, след което да минат през дискусия в комисиите в Народното събрание, за да могат да бъдат реализирани в нормативните актове.

Другото важно е свалянето на Наредбата за зелената система, която не е работеща според нас.

Какво се случи с текстовете, касаещи шума в наредбата и закона? Промениха ли се нещата?

Наредбата бе премахната, но бе вкаран текст в Закона за защита от шума. В момента подготвяме жалба пред съда относно текста, който не позволява да се строи между 14:00 и 16:00 часа. За нас подобно ограничение не е рационално и не е разумно. По действащия закон нямаш право дори да боядисваш в това време.

Европейската комисия взе решение от 2028 г. всички нови сгради в ЕС да бъдат с нулеви емисии. Ще успеят ли според Вас българските компании да изпълнят изискванията по новите директиви?

На този въпрос трябва да отговори администрацията. Когато решението влезе в сила, ние ще се съобразим с него и ще го приложим, което ще рефлектира върху цената, която ще плащат гражданите.

Ръководите една от най-авторитетните компании в сектора – „Тобо Груп“. Кои са по-значимите проекти, по които работите в момента?

Наша сграда в „Дружба” спечели наградата „Имот на годината“, което е оценка за целия екип. В момента завършваме 6 жилищни обекта. Част от тях са в етап на въвеждане в експлоатация, а други са още в изпълнение. Подготвени сме с още 5 проекта, които ще започнем, когато финансовата ни възможност позволява и според състоянието на пазара.

Продължаваме и дейността си в чужбина. Много може да се научи от проекта ни в Африка, където ясно се виждат добрите практики и плюсовете, както и минусите.

Предстоят местни избори. Как гледате на тях?

Ние нямаме отношение към политиката, както и конкретни претенции кой да е кмет или главен архитект. За нас е важно нормативната база да е такава, че да позволява да се работи ефективно и нормално. Усилията ни са насочени към промяна на законодателството, свързано със строително-инвестиционния процес, за да има предвидимост в работата ни.