Създаването на имотен регистър ще защити интересите на инвеститорите и гражданите

Прочетена: 183

Красимир Димитров е роден през 1967 г. Завършва Юридическия факултет на СУ „Св. Климент Охридски“ през 1991 г. От 1992 г. е преподавател по гражданско право в СУ. В момента преподава още в УНСС и в Русенския университет. Специализирал е „Правна клиника” във Вашингтон и Ню Йорк. В периода 1997 – 2011 г. е в работните групи, подготвящи редица законопроекти в Народното събрание, включително ЗОП, ЗУТ и  др. От 2002 г. е избран от парламента за член на Комисията за защита на личните данни.



Г-н Димитров, да започнем може би оттам – имаме ли в момента в България имотен регистър?
Ако трябва директно да отговоря на този въп­рос, мога да кажа, че почти 15 години, или може би малко повече от 15 години след като беше взето политическото решение, че в България ще бъде създаден имотен регистър, такъв все още няма. Преходът от персоналната към т.нар. реална система за вписване и създаването на имотен регистър е едно от най-важните решения, които бяха приети много преди да започне присъединяването или процесът на присъединяване на България към ЕС. Това беше мотивирано от няколко обстоятелства. Трябва да подчертая задължително в началото, че винаги вписването в България се е извършвало по т.нар. поименна, или още персонална система. Открива се партида на съответното лице, на съответния субект, в която се водят притежаваните от него имоти. Докато при реалната,  или имотната система партидата при вписванията се открива на самия недвижим имот и всички последващи сделки с него, всички правни действия, които се извършват, се водят в тази партида. Тя е много по-сигурна, много по-стабилна и създаването на имотния регистър и преминаването към тази система на вписванията, мога да кажа категорично, че ще защитава интересите на инвеститорите, включително и на чуждестранните такива, както и на собствениците. При всички случаи обаче, за да може да бъде създаден имотният регистър, е необходимо едно предварително, но важно условие – създаването на кадастъра. А за съжаление, процесът за създаване на кадастралните карти, който тече вече няколко години, се забави. Това и други причини доведоха според мен и до такова забавяне по отношение на създаването на имотен регистър у нас.

Каква е европейската практика, по този начин ли се прави регистър на имотите в европейските страни?

От една страна, що се отнася до кадастъра, не бих искал да взема отношение, но все пак бих могъл да споделя, че според мен заложената основа, като принцип на създаване на кадастралните карти в българското законодателство, не беше най-добрата. Може би трябваше да се приеме, че ние имаме на база на действащото законодателство основа на един неизграден, незавършен кадастър. Може би трябваше да се използват малко повече съществуващите до този момент данни. Така или иначе България не е някаква пустинна държава и не започваме отначало с измервания, с анкети за установяване и т.н. За разлика от България европейските държави отдавна са изградили, и то държавите от ЕС и не само те, своите имотни регистри и през годините стабилността, която се наблюдава там, е несравнимо по-голяма от при нас. Надявам се, че скоро вече ще имаме достатъчно добра основа, за да стартира процедурата и при нас. Тя започва с една заповед на министъра на правосъдието в определен район да се създаде имотен регистър. Заложената в закона идея е най-напред да се направят т.нар. предварителни партиди, които впоследствие се превръщат в окончателни на недвижимите имоти и в тях се вписват определени обстоятелства. В закона за кадастъра и имотния регистър и респективно в подзаконовите актове, свързани с неговото приложение, подробно е дадено съдържанието на тези имотни партиди, разписана е процедурата за създаването им, респективно последващите изменения, отбелязвания, заличавания, които се извършват в имотния регистър.

Защо се стигна до такова забавяне на процеса?
Големият проблем, който според мен съществува в момента, е, че в този преходен период не бяха направени няколко важни законодателни изменения или изменения в подзаконови актове. Тъй като цялата система на вписванията при преминаването към имотен регистър се базира на действащия правилник за вписванията, този правилник трябваше да бъде променен. Преди няколко години имаше работна група, която беше изготвила належащи предложения за изменения, но така или иначе по една или друга причина те не се случиха и това поражда най-сериозните проблеми в практиката, не само в нотариалната практика, а изобщо проблеми, свързани с пазара на недвижими имоти, със строителството, и тези проблеми вместо да се разрешават, се увеличават според мен лавинообразно в някои региони. Защото те не са еднотипни за всичките региони.
Първият голям проблем, към чието преодоляване се тръгна, но за съжаление, все още няма достатъчно развитие в тази посока, беше свързан с информационните системи. Действащият правилник за вписванията не урежда информационните системи по вписванията, поради това в практиката в различните служби през годините, говоря за недалечното минало, се бяха обособили няколко такива. И различните информационни системи бяха свързани с различни особености. Тръгна се към създаване на единна информационна система от компанията „Сименс”, стигна се и до някакъв резултат, но промяна в правната уредба нямаше. В правилника за вписванията никъде не се казваше, че тази система се въвежда, нито с какво се характеризира. Това даде повод на колеги и други граждани включително, да си поставят въпроса дали тя изобщо е законосъобразна, след като не е уредена в законодателството. Другата група проблеми са свързани именно с това как по-плавно и по-преходно да се създават партидите на имотите, като имаме предвид, че една значителна част от тях не съществуваха в базата данни на Агенцията по вписванията. Например имоти, които са придобити чрез констативен нотариален акт, а това са огромно количество имоти, които са придобити от държавата или общината въз основа на писмен договор, не подлежаха на вписване. До определен период от време. И ако с тези имоти няма правна сделка, те реално не съществуват в тази информационна система. За тях информация може да има в други системи, във връзка с плащане на данъци и т.н. Така или иначе проблемите в този смисъл останаха и продължават да съществуват. Затова си мисля, че е необходимо отново да бъде поставен въпросът за промени в правилника за вписванията, за създаване на нови правила, свързани с информационната система, която функционира, с отдалечения достъп, с удостоверенията, които се издават за липса или наличие на тежести. Важни моменти, които остават все още неуредени, са моментът, от който се смята извършено вписването, самата процедура от подаване на молбата за вписването до неговото приключване с връщане на вписания документ, подаден от нотариус или гражданин.

Очевидно доста сериозна работа предстои. Как ще се финансира процесът?
За най-неотложните в момента неща не е необходимо никакво финансиране. Измененията в Правилника по вписванията, за които говоря, на практика още преди две години бяха подготвени от тази работна група. Просто трябва да бъдат разгледани и да има воля да бъдат приети. Това би било добра основа, на която да се извършват последващи действия. А що се отнася до създаването на кадастъра, там финансирането е доста сериозно, не мога да спомена числа, но ресурси бяха осигурени от различни източници, най-вече от Световната банка и доколкото знам, процедурата тече. Въпросът е може ли тя да бъде ускорена. От друга страна, имаше експериментални райони за създаване на кадастрална карта, единият от тях беше, доколкото си спомням, Балчик, т.е. там вече има кадастър, но въпреки това издадена заповед за създаване на имотен регистър няма. Струва ми се разумно след направените изменения и въз основа на съществуващия закон за кадастъра и имотния регистър в такива райони процедурата да започне. Тя може да стартира с издаване на заповед на министъра на правосъдието, защото така или иначе ние не можем да чакаме създаване на кадастрална карта за цялата страна, тъй като това ще отнеме доста години напред. Има райони, в които вече от няколко години оформянето на кадастъра е завършено и според мен няма оправдание забавянето на създаването на имотния регистър там. Защото иначе ние го говорим, употребяваме го нормативно, но реално той не съществува поне по предвидения от сегашното законодателство ред.

Създаването на регистъра до голяма степен ще се превърне и в допълнителна бариера за измамите с недвижими имоти, защото сега невинаги могат да се установят тежестите на един имот и купувачът може да се окаже в доста проблемна ситуация.
Смятам категорично, и това не е само мое мнение, че въвеждането и окончателното оформяне на тази реална или поимотна система на вписване ще бъде една от сериозните гаранции за сигурността на сделките и пречка за имотни измами. Този процес на имотните измами може би никога няма да може напълно да спре, особено в България, но както виждате, действията, които бяха предприети в последните години от Нотариалната камара, доведоха до абсолютното им минимизиране и евентуални опити, които се срещат, се установяват още в самото начало. Разбира се, за това допринесоха и много други фактори като достъпът на нотариусите до националната база данни „Население” и до регистъра с документите за самоличност на МВР. Но окончателното оформяне на реалната система, като част от съществуващата система на вписванията, според мене ще е една от най-сериозните мерки в това отношение.

Кой трябва да разпореди ускореното създаване на имотния регистър и как вие го виждате във времето?
Кога ще го видим окончателно изграден, не мога да отговоря. Ето, от 2004 година, когато се създаде Агенцията по вписванията, са минали 7 години, а регистър няма. За мен първите стъпки са много ясни. Те започват с приемане на необходимите изменения в правилника за вписванията и готовност да се стартира процедурата по създаването на регистър. Регистърът се създава поетапно. Дискусионна е и самата процедура, има противници на т.нар предварителни партиди, но това, че има дискусионни въпроси, не значи, че не бива да се предприемат действия.

Вие работихте и по Закона за обществените поръчки. Неговият проект за изменение и допълнение e в НС и до края на година ще влезе в сила. Как оценявате направеното?
Тук с 2 изречения ще си кажа откровеното мнение и ще си позволя да не коментирам повече. Важни неща се промениха в ЗОП, но няма правило, което да не се преценява от различни ъгли и да няма различни предложения за усъвършенстване. Много активно работих миналата година върху законопроекта за изменение и допълнение. Тогава много бързахме, приехме важни неща, свързани най-вече с процедурите за обжалване и решенията на Административния съд. Но тогава имахме съгласие, че следващото изменение на закона ще бъде създаването на нов закон във връзка и с европейската директива. Аз съжалявам, че това не се случи. Преценявам промените като нелоши, но има много неща, с които можеше законът да се направи по-адекватен на съществуващите отношения. Имаше идея за създаване на работна група с представители на Агенцията за обществените поръчки, на ресорните ведомства и в по-широк кръг и се надявам, че след измененията, които ще се направят във връзка с една нова европейска директива, следващата крачка ще бъде да се направи наистина нов закон за обществените поръчки.



Нотариусите поискаха имотен регистър

Имотният регистър можеше да стане факт още преди време с промяна на софтуера и с промяна на Правилника за вписванията. Това заяви нотариус номер 1 Димитър Танев на семинар в Боровец, на който присъстваха нотариуси от България и Русия, както и представители на Агенцията по вписванията, Агенцията по кадастъра и НАП.
Той допълни, че от две години Правилникът за вписванията стои на труп­чета в кабинета на зам.-министъра на правосъдието Жанета Петрова.
Проектът е изготвен от съдии от Върховния съд, съдии по вписванията, експерти от Министерството на правосъдието и нотариуси. Димитър Танев обоснова необходимостта от създаването на Имотния регистър с аргумента, че това ще защити интереса на гражданите и инвеститорите. Поставен бе и проблемът за различните системи на вписвания на имотите в страната.
Красимир Димитров, преподавател в Юридическия факултет на СУ „Св. Климент Охридски”, потвърди, че разрешаването на проблемите по промяна на Правилника за вписванията и създаването на регистър се отлага с години. Концепцията за изграждане на Имотния регистър е била създадена още през 1994 г., а от 7 години вече е създадена и Агенция по вписванията, посочи Димитров.
Председателят на Нотариалната камара Димитър Танев предложи достъпът до регистъра да бъде опосредстван. Нотариуси се оплакаха междувременно, че в кадастралните карти има много грешки, което създава проблеми.

Сподели в социалните мрежи

Автор на 11.11.2011. Категория Интервю. Можеш да следиш всички коментари и промени по тази публикации през RSS 2.0. Можете свободно да коментирате тази публикация

Leave a Reply

avatar
  Subscribe  
Notify of

%d блогъра харесват това: