Инж. Георги Шопов, председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП): Процесът по подаване и одобряване на инвестиционния проект трябва да се осъществява изцяло по електронен път

Инж. Шопов, Европейският парламент прие планове за декарбонизация на сектор „Строителство“, свързани с Директивата за енергийните характеристики на сградите (ДЕХС). С нея се въвежда изискване от 2030 г. всички нови жилищни сгради в ЕС да бъдат с нулеви емисии. Според ДЕХС до 2030 г. страните от ЕС ще трябва да санират 16% от нежилищните сгради, които са с най-лоши характеристики, а до 2033 г. – 26% от тях. Заложено е постигането и на др. цели. Ще успее ли според Вас България да изпълни новите изисквания?

България няма да успее да изпълни изискванията в посочения срок. Това важи и за другите страни в Европейския съюз. Аз твърдя, че не е възможно една сграда да има нулеви въглеродни емисии. Това е игра с думи. С тези правила подвеждаме самите себе си. Причината е, че материалите, които са заложени в изграждането на даден обект, главно цимент и бетон, са енергоемки, те оставят въглероден отпечатък. Това няма как да се избегне и е важно да се има предвид. Така че самото понятие – сгради с нулево въглеродни емисии, е некоректно.

Освен това промяната на Наредбата за техническите изисквания към енергийните характеристики на сградите също е некоректна. В нея се казва, че дадена сграда е с близко до нулево енергийно потребление, когато отоплението и топлата вода се осигуряват с термопомпи. Това е нонсенс, защото е важно не дали произвеждаш топлина с климатик, термопомпа или с електрическо котле, а дали ел. енергията, която достига до тези уреди, идва от ТЕЦ или от възобновяеми източници. Всички тези изисквания, които се въвеждат от 2030 г. за НАСП са неприложими.

Що се отнася до заложените проценти за саниране в ДЕХС, например за нежилищните сгради, мога да заявя, че тези цифри лесно се определят и пишат на хартия. Това често се прави от администрацията в Европейския съюз, без да се мисли откъде ще се осигурят средства за изпълнението на въпросните мерки. Така че основният въпрос, който стои пред нас, е: Откъде ще се намерят пари за реализацията на заложените цели в ДЕХС? Въпреки че има програми за саниране на жилищния фонд, държавата се опитва да прехвърли тежестта върху гражданите и бизнеса, а в същото време неглижира енергийното обновяване на собствените си сгради, много от които са огромни, с изключително ниски топлотехнически качества и със сериозни енергийни разходи.

Според мен, когато се каже, че нещо трябва да се направи, е хубаво да се помисли по какъв начин то може да се случи. Същото беше и при въвеждането на задължителната паспортизация на сградите. Прие се закон и наредба, в които се посочи даден срок, той отдавна изтече, а процесът е доникъде.

Какви законодателни промени са необходими в България, за да се реализира декарбонизацията?

Решението е не да се пишат наредби с високопарни термини като безвъглеродни и безкарбонни, а да се каже колко средства ще са необходими за прилагането на всички заложени мерки, както и по какъв начин тези пари ще бъдат осигурени. Те няма откъде да дойдат освен от хората. Друг въпрос е дали обществото ще приеме този разход като разумен и необходим. В момента се дават милиарди евро за т.нар. Зелена сделка, без да е направен подробен анализ защо климатът се променя, какви са причините и важните фактори.

Трябва да се замислим за ледниковите периоди. Представете си територията на България е била покрита с километри лед. Имало е и времена, в които на Земята е нямало никакъв лед, нито ледени шапки на полюсите. След като знаем за тези циклични климатични явления, не е ли по-разумно да се подготвим за следващото сериозно изменение, отколкото да се дават пари „напосоки”, без да е установено с колко процента човешката дейност влияе за промяната на климата. Тогава вече да се прецени има ли смисъл от дадени инвестиции, колко средства са необходими и по какъв начин ще бъдат осигурени. В момента на хората се казва, че едва ли не всичко ще се оправи с едно решение. „Зелената“ енергия е много по-скъпа от конвенционалната и необходимите финанси за произвеждането й трябва да ги плащаме всички ние.

Интересът към програмата за енергийно обновяване на жилищните сгради по Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ) е много голям. Подадените предложения по първия етап надхвърлиха значително бюджета на процедурата. Какви според Вас са възможните решения, така че да бъдат обновени повече жилищни сгради? Как ще коментирате и факта, че по етап 2 се предвижда да има процент на съфинансиране от страна на гражданите?

Нормално е, когато обществото ти плаща твоят имот да стане по-добър, да му се вдигне цената, да имаш самоучастие. Така ти си заинтересован да се включиш в целия процес. Според мен това е една много добра стъпка – не само самоучастието, а и санирането на цели жилищни комплекси. Пак казвам – въпросът е откъде идват парите и кой ги дава, защото ако твоят апартамент не попада в блок, който се санира, ще попиташ: Защо аз да плащам на друг да му обновяват жилището?

Ние от Националната асоциация на строителните предприемачи сме изцяло за санирането на сградния фонд в страната. Освен повишаването на топлотехническите качества на жилищата и намаленото потребление на енергия се променя изцяло визията на сградите, а оттам и на кварталите. Смятам, че програмата за енергийно обновяване на жилищните сгради ще доведе до много ползи и строителният бранш я подкрепя.

Ясно е, че за да се санират повече сгради в страната, трябва да се намери необходимият финансов ресурс. Той обаче няма да падне от небето, а може да се осигури от нас, от данъците и таксите. Няма откъде другаде да дойдат нужните средства.

В Народното събрание бе входирано предложение за промяна на Закона за устройство на територията (ЗУТ), в което се предвижда да бъде намалена административната тежест към строителите и повечето стъпки, през които преминават, да бъдат дигитализирани. Какво е Вашето мнение за тези изменения?

Предложеният ЗИД на ЗУТ е много добър и ние от НАСП го подкрепяме, но приемането му ще е много малка стъпка към намаляването на административната тежест. Да подадеш дигитално инвестиционните проекти всъщност не е намаляване на тежестта, тъй като е само 5% от труда ни. Да, с такъв процент ще бъде намалено натоварването на администрацията. Проблемът идва след това, защото е важно колко дълго се разглеждат документите, каква отговорност носи администрацията и спазва ли тя сроковете. Тоест с предложените изменения в ЗУТ не се намалява административната тежест, а само се дигитализира един процес.

Можем да се поучим от примера на Сърбия и Македония, където целият процес по одобряване на инвестиционния проект се осъществява по електронен път. Там администраторът не може да се скрие зад едно безвремие. Подобни мерки е необходимо да бъдат взети и в България, тогава със сигурност ще се облекчи системата.

Наблюдаваме и нещо друго, което НАСП счита за неефективно, а именно борбата с корупцията, като се съкращават хора и се подменят с други в администрацията. Това не води до нищо. Ако не промениш системата, ти няма да намалиш корупцията. Световният опит показва, че за да няма корупция, не трябва да има административна тежест.

И в предишни разговори с Вас сме коментирали административната тежест в строително-инвестиционния процес. Какъв е напредъкът по отношение на облекчаването й?

Нулев. Ние от НАСП сме дали много точни и ясни предложения. Просто трябва да се спазва законът. В ЗУТ има два члена, единият е чл. 5в, а другият чл. 145, ал. 2, които ако се спазват, 80% от административната тежест ще паднат.

В чл. 5в се казва, че администраторът е длъжен писмено и еднократно да даде по дадена преписка забележки, и то в двуседмичен срок. Това, ако се прави, ще се спести много време, в момента ни се налага да чакаме дълго по коридорите на институциите, да търсим служители и т.н.

Що се отнася до чл. 145, ал. 2, в него много ясно е посочено какъв е ангажиментът на общината за проверка на проектите. Тя трябва да проверява единствено важната част за обществото, дали отговаря на градоустройствените показатели. Спазването на този член е само в полза на администрацията, натоварването й ще се понижи значително и тя ще има ресурс да се занимава с важните неща – развитието на града, инфраструктурата, планирането на нови територии.

Какво е състоянието на имотния пазар в началото на 2024 г.? Какви са Вашите прогнози?

Пазарът е много стабилен. По-слаб е от последните две години, реализират се по-малко продажби, но в същото време интересът е голям. Цените на недвижимите имоти се покачиха значително, а заплатите все още не са догонили инфлацията и покупателна способност в страната намаля. Строежите на нови обекти продължават поради обективната необходимост на обществото от жилища. В момента най-много се търсят апартаменти в големите градове. Що се отнася до малките населени места, ефектът е обратен. Те се обезлюдяват, няма поминък и има доста празни жилища.

Очакванията ми са пазарът да остане стабилен и да няма резки промени до края на годината. Инфлацията в момента се е успокоила, тоест себестойността на нашия продукт се стабилизира, с което и продажните цени. Смятам, че през 2024 г. имотният пазар ще влезе в един нормален ритъм.

Със сигурност политическата нестабилност през последните няколко години се отрази на пазара. От една страна в подобни ситуации предприемачите по-бавно и трудно вадят разрешения за строеж, което забавя процеса на реализация, недостигът на жилища се увеличава и цените на недвижимостите се покачват.

Какви са приоритетите в работата на НАСП до края 2024 г.? Кои са предизвикателствата, пред които е изправен секторът от гледна точка на предприемачите?

Ние имаме три основни задачи. На първо място да успеем в диалог с общините и държавата да изискаме да се спазва Законът за устройство на територията, който в момента масово не се зачита. Много е важно чл. 5в и чл. 145, ал. 2 от ЗУТ, за които говорих, да се спазват и по този начин да се намали административната тежест.

Друго голямо предизвикателство, за което НАСП се бори от 8 години, е да се реши веднъж завинаги проблемът с частните имоти под улична регулация. Това е огромен казус, които спъва не само частните инвестиции, но и обществените – изграждането на инфраструктурата по кварталите, на детски градини, публични сгради. Дали сме ясни и конкретни предложения за преодоляване на проблема и се надявам общините и държавата да припознаят някои от тях и да бъдат въведени.

Положителното е, че имаме добър диалог и с общините, и с държавата по темата, но поради политическата нестабилност трудно се взимат решения, а още по-трудно се привеждат в действия.

Ръководите една от най-авторитетните компании в сектора – „Тобо Груп“. Кои са по-значимите проекти, по които работите в момента?

Ние сме специализирани в България в жилищното строителство. В момента завършваме 4 кооперации и започваме 5 нови. Три от тях ще са в столичния район „Овча купел“ и по една в жк „Стрелбище“ и в жк „Надежда“. Освен това реализираме инвестиция в Руанда, където изграждаме жилищен комплекс. Много сме доволни от проекта ни там и за наше учудване тяхната администрация работи много по-добре. Електронно се подават и получават всички документи и в рамките на една-две седмици вече имаш строително разрешение.

Там контролът от страна на държавата върху дейността ни не е на хартия, а на място на самия строеж. В България е точно обратното. В Руанда, за да налееш бетон, трябва държавен служител да се разпише, че е приел положената армировка, защото за тях е най-важен животът и здравето на хората, които се гарантират от строителната конструкция. С това компромиси не се правят. Има много неща, които може да научим от тях.

Имате добро партньорство с Камарата на строителите в България (КСБ). Организацията е член на КСБ. Планирате ли съвместни инициативи през настоящата година?

До момента не сме планирали, защото решихме да изчакаме Министерският съвет и Столичният общински съвет да заработят. Не искахме да ги притискаме, преди да почнат да функционират нормално. От НАСП имаме предвид общи инициативи, по които да работим с КСБ, като една от тях е именно решаването на проблема с частните имоти под улична регулация.

Създали сме работна група, в която участват експерти от НАСП, КСБ, Камарата на архитектите в България, Българската асоциация на архитектите и инженерите консултанти, Съюза на архитектите в България. Заедно с тези браншови организации и съвместно с държавата искаме да създадем механизъм, по който улиците да станат общински, за да може да се изгражда инфраструктура.

На 3 април 2024 г. в. „Строител“ ще отбележи 15 г. от създаването си. С Вас сме имали много добро партньорство през годините. Вие как оценявате развитието на вестника?

Изключително положително, защото това е медия, която освен че дава полезна информация на цялата строителна гилдия, създава връзки и контакти. По този начин вестник „Строител“ обединява целия бранш.

Как виждате взаимодействието си с в. „Строител“ и накъде според Вас трябва да насочи вниманието си изданието?

Оценявам изключително високо партньорството на НАСП с в. „Строител“, защото работим съвместно от много години. Изданието е медиен партньор на много от проявите ни. Това, което за нас би било интересно, е да има повече публикации относно проблема с административната тежест и казуса с изграждането на инфраструктурата. Но ние сме една част от бранша и това ще интересно за нас. За други ще са приоритетни различни проблеми. Затова вестникът, както и досега трябва да обхваща целия спектър от интереси.

Какво ще пожелаете на екипа и читателите на в. „Строител“ за годишнината?

На екипа и читателите на изданието на КСБ искам да пожелая най-важното – здраве!