Паул Щройрер, директор на общинска компания за жилищно строителство WIGEBA/GESIBA във Виена: Виена е отличник в международен план по отношение на жилищното строителство

Емил Христов

Ренета Николова

Г-н Щройрер, разкажете ни повече за общинската компания за жилищно строителство WIGEBA/GESIBA.

Нашата организация е съставена от две структури – WIGEBA и GESIBA. Новопостроените общински сгради са собственост на WIGEBA и следователно собственост на община Виена. GESIBA държи 51% от WIGEBA. Дружествата отговарят за строителството и управлението на общински жилища във Виена, които са изградени по програма на местната администрация за осигуряване на достъпни имоти в столицата. В момента компанията ни играе важна роля в разширяването на жилищния фонд на града, като основният фокус е изпълнението на проекти за строителството на устойчиви и енергийно ефективни сгради.

Строим жилищни сгради, но също така училища, общежития и домове за възрастни хора. Във WIGEBA/GESIBA работят близо 500 човека, като в офиса, в който се намираме, са ситуирани 170 души. Разполагаме и с два филиала, които са в други части на Виена.

Тъй като се занимаваме и с управлението на сградите, които сме изпълнили, може да се каже, че служителите ни имат функциите и на домоуправители. Част от тяхната работа е да организират почистването на дадената постройка, също така те са и контактни лица при възникнал проблем. В много наши сгради има и басейни, хората ни имат задачата да ги поддържат.

Ако трябва да обобщя – ние сме ключов участник в жилищния пазар на Виена и подкрепяме усилията на града за осигуряване на достъпни и качествени имоти за хората.

С цел повишаване на енергийната ефективност на сградите в дългосрочен план Европейският съюз създаде законодателна рамка, която включва Директивата за енергийните характеристики на сградите (ДЕХС). Как Австрия напредва в изпълнението й? Реалистични ли са сроковете, които са заложени в нея, и могат ли да се изпълнят наистина, или ще трябва да се търсят варианти за промяна на сроковете?

Със сигурност ще има проекти, при които тази европейска директива ще е неосъществима. Мога да дам пример със сградите, за които ние отговаряме. При някои от тях, особено при по-малките, ще се наложи да инвестираме минимум 2 млн. евро, за да ги приведем във вид, който отговаря на законодателната рамка на ЕС. Това не е реалистично и не е икономически обосновано. Въпреки всичко ще се стремим да изпълним заложените цели в ДЕХС и да реализираме обновяването там, където е възможно.

Община Виена прие да осъществи изискванията по директивата до 2035 г. Смятам, че ако в този срок приложим заложените в нея мерки при 90% от обектите ни, то това ще бъде голям успех. Но със сигурност мога да заявя, че няма как всички сега съществуващи сгради да отговорят на изискваните стандарти за нулево енергийно потребление.

Какъв процент от жилищата във Виена се нуждае от саниране по смисъла на тази директива?

Аз мога да коментирам само сградите, за които отговаря WIGEBA/GESIBA. Те са около 300, в които има 30 000 жилищни единици. От тях 86 сгради се отопляват с газ и те със сигурност трябва да се обновят. При тези, които няма как да бъдат реновирани, имаме указание да преминат към централно отопление – парно. То обаче работи с 60% газ, тоест отново имаме казус. Огромно предизвикателство е тези жилища да бъдат санирани в създалата се ситуация.

Заедно с модернизирането на отоплителната система е абсолютно задължително да се направи и изолация. В момента въвеждаме мерки за енергийна ефективност в 30 сгради, където полагаме топлоизолация и сменяме дограмата. При тях проблемът с газта вече е решен.

Възможно ли е всяко едно ново строителство да бъде с нулево енергийно потребление? Това няма ли да направи сградите недостъпни, защото цената на строителството ще се увеличи в пъти?

Да, наистина ще стане по-скъпо строителството. Достъпността обаче се измерва не само от наема, а трябва да се гледа в по-дългосрочен план. Например в една сграда наемателят ще плаща по-малко за парно и електричество и така с годините калкулирано излиза сметката за достъпност.

Целта да се минимизират вредните емисии и да се обърнем към модерни форми на енергия, щадящи околната среда, ще струва наистина много. Затова е необходимо да се изработи обща стратегия, за да се случат нещата и да стане ясно какви пари трябва да се вложат.

Председателят на Европейската комисия Урсула фон дер Лайен каза, че ще има специален комисар за жилищната политика. Вие какво мислите по този въпрос? Трябва ли да има такъв пост? Как стои въпросът с достъпността във Виена?

Австрийската столица има много примери за добри практики в осигуряването на достъпни домове. Мисля, че членовете в Европейския съюз трябва да се учим един от друг и да координираме усилията си. Аз съм на мнение, че жилището е основно човешко право, но също така знам, че в Европа това право за съжаление се сблъсква с много тежка бюрокрация.

Всяка европейска държава има своите специфики и различно национално законодателство. Понякога в някои страни се налагат чужди модели на жилищно осигуряване, които не отговарят на традициите и нормите. Определено трябва да се мисли хората да имат достъп до качествени жилища, но това да се случва по правилния начин, например чрез система на субсидиране на жилищното строителство. Виена има водещо място по този показател. В нашата община нямаме проблемите, които съществуват в други големи столици, където има бездомни хора или в някои определени части на града полицията не влиза.

Как работи системата за субсидиране в община Виена?

Субсидиите се дават преди всичко за жилища, които община Виена е изградила сама. Те се предлагат под наем и не се изкарва печалба от тяхното отдаване. Такава система имаше в Германия допреди 30 г., докато не беше премахнато жилищно строителство за обществена полза. Сега при нас идват делегации от различни немски градове, които се интересуват как да въведат този подход отново, защото наемите са много високи.

А как се решава кой обект да бъде субсидиран?

Всеки проект, който иска да получи субсидия за строителство, трябва да изпълни 4 условия – архитектура, икономичност, устойчивост и социални критерии. Социалните критерии включват осигуряване на общи пространства, като места за срещи на живущите, обща тераса на покрива, паркоместа, детска площадка и помещение за велосипеди.

Следващата стъпка е разработеният проект да бъде представен за одобрение. Приемащият орган проверява дали всички тези условия са спазени. Ако четирите критерия са покрити и проектът бъде одобрен, се пристъпва към предоставяне на субсидия.

Размерът й се регулира съгласно Закона за субсидиите, който е в различен процент в отделните области на Австрия. Във Виена е 60%, като е много важно да се отбележи, че тези средства представляват безлихвен кредит.

Вече отпуснатите пари се получават от GESIBA. Ние не се занимаваме със самите строителни дейности, а за целта се ангажира фирма, която извършва СМР. Ролята ни е да купим парцела, да изготвим проект, а също така да изпълним всички административни дейности, необходими за започване на строителството. Нашият строителен отдел, с който разполагаме, се занимава само с надзор.

Може не цялата субсидия от 60% да бъде предоставена под формата на безлихвен кредит. Възможно е да има заеми с по-ниска лихва или други премии. Важно е обаче, че всички средства трябва да бъдат използвани за конкретната сграда. След завършването на постройката поемаме управлението й, а връщането на заемите става от наемите.

Така че мога съвсем спокойно да заявя, че ние строим само достъпни жилища. Дори има делегации от Австралия и Америка, които идват, за да получат повече информация за този модел на жилищно строителство.

През тази година беше дадено начало на строителството на първата CO2 неутрална общинска сграда във Виена. Разкажете ни повече за нея.

С нея се пише още една глава в историята на международния успех на общинските жилища във Виена. Достъпността, най-високото качество на живот и екологичната устойчивост заедно с уважителното съжителство са в основата на този нов проект за социални жилища. Обектът разполага с открити пространства, които могат да се използват по различни начини, екологично енергийно снабдяване чрез нискотемпературна термопомпа и фотоволтаична система, както и озеленяване на фасадата и покрива.

Принципът при този вид сгради е нискотемпературно отопление. Например в обектите, които се отопляват на нафта или газ, предварително зададената температура е 60-70 градуса. При нискотемпературните е 50 градуса. Зданието не разполага с радиатори, а има затоплящи се повърхности, които могат да бъдат или на пода, или в други елементи на жилището.

В конкретния проект инсталацията достига до 150 метра дълбочина в земята, откъдето идва топлината. Допълнителната полза е, че през лятото системата може да се използва за охлаждане.

Ток е нужен само за термопомпите. В конкретния проект има много голяма покривна площ, така че от фотоволтаичните системи на покрива се задоволява нуждата от ток за работата на термопомпите. Тази система за отопление може да бъде ефективна само във връзка с общи рамкови условия, като например да бъде добре изолирана сградата, дограмата да е от дърво или алуминий, а стъклата – тройно изолирани.

Австрия и преди всичко Виена е отличник в международен план по отношение на жилищното строителство, защото то много щедро се субсидира. При този проект 60% от общите строителни разходи са субсидии. Наемът е 7,5 евро на кв. м. Ако се направи сравнение с частните наеми, там цената е двойно повече на кв. м.

Какви са плановете Ви, по които работите в момента?

Работим по проектирането на много нови сгради. Не мисля, че е реалистично да се правят планове, по-дълги от 4-5 години, тъй като ситуацията в строителния сектор се промени след покачването на лихвените проценти. Оскъпяването на строителството доведе до намаляване на търсенето.

Как виждате бъдещето на жилищното строителство?

Ще отговоря от гледна точка на нашето дружество и от моята лична. Жилищното строителство е предизвикателство, защото непрекъснато се появяват нови възможности. Но аз обичам професията си и работя със сърце, затова съм готов да премина през всяко ново предизвикателство.