Александър Бочев, председател на УС на Национално сдружение „Недвижими имоти“: Прогнозите за 2025 г. на бранша на недвижимите имоти и кредитните посредници са позитивни

Г-н Бочев, проведе се десетото юбилейно издание на конференцията INSPIRE TO HIGHER. Какви са основните изводи от събитието?

Най-напред искам да отбележа, че на конференцията успяхме да съберем на едно място специалисти в много сфери – финансисти, макроикономисти, кредитни посредници, представители на търговските банки. С тях разисквахме различни въпроси по отношение на това как се развива имотният и кредитният пазар, каква е макроикономическата рамка на икономиката на България и на ЕС както през 2024 г., така и за 2025 г. Разбира се, имаше различни мнения по въпроса какво да очакваме и какво ще се случва от тук насетне на пазара на имоти. Макроикономистите изразиха известни притеснения по отношение на макроикономическите показатели. Знаете, че прогнозите за икономически растеж на страната бяха намалени от 2,92% на 2,5%, което означава забавяне на темпа на растеж на икономиката. Също така донякъде притеснителна е рецесията, в която влезе немската икономика, имайки предвид, че Германия е един от основните външнотърговски партньори на България. Забелязвате какво се случва със стратегически инвеститори там – изтеглят се заводи за автомобили на големи марки, което неминуемо ще доведе до отлив на инвеститори. В България има заводи за производство на авточасти, сериозна IT индустрия и това именно притеснява макроикономистите – какво ще се случва в тези сфери. При отлив на компании безработицата ще се увеличи според техните виждания и това неминуемо ще доведе до намаляване на търсенето на недвижими имоти.

Как оценявате настоящото състояние на пазара в България? Очаквате ли промяна в условията през следващата година?

Ще добавя нещо, което се отнася към предишния въпрос. На противоположния полюс на притесненията на макроикономистите бяха кредитните посредници и представителите на банките, както и предствителите на бранша на недвижими имоти. И всъщност това очертава какво ще се случва през 2025 г. През 2024 г. до този момент отчитаме ръст в цените средно с между 10-15%. Има увеличение и на броя на сделките в големите градове с около 10-11% (София, Варна, Бургас, Пловдив). В страната, разглеждани към третото тримесечие на настоящата спрямо предходната година, имаме абсолютно изравнен брой сделки. Това показва следното – в по-малките населени места и градове покупките и продажбите задържат нивата от 2023 г., дори на места имаме спад, но пък за сметка на това пазарът се съсредоточава в големите градове. Което е знак, че миграцията продължава да върви към тях и търсенето на имоти се увеличава. Така че прогнозите за 2025 г. на бранша на недвижимите имоти и на кредитните посредници са по-скоро позитивни, че пазарът ще бъде добър и стабилен. Според тях ще има лек ръст на броя на сделките и на цените.

Какви са основните предизвикателства, пред които се изправят брокерите в България днес?

Брокерите, както и потребителите на нашите услуги, са изправени пред редица предизвикателства, свързани най-вече с липсата на законодателство и регламент на този пазар. Това води за съжаление до прилагането от някои участници на пазара на нелоялни практики. Те понякога подвеждат и потребителите. Ще споделя една такава практика, с която в момента сериозно сме се заели и се опитваме да преодолеем – това са т.нар. обяви „само за частни лица“. Има такива в редица сайтове. Колеги, които придобиват правата да предлагат даден имот, подписвайки договор или договаряйки се устно със собствениците, си позволяват да затварят тази оферта за останалите брокери на пазара, търсейки непременно двойна сделка, като по този начин целят да вземат комисиона от двете страни. Тази практика е изключително порочна според нас – членовете на НСНИ, поради факта, че това ограничава възможността за продавача, който ни е наел, продаваният имот да достигне до максимален брой купувачи и по този начин да получи максимално добра цена.

Имайте предвид, че по статистически данни сделките, които се правят с участието на брокери, са около 50% от пазара. Тоест, този ­агент, който си позволи да използва споменатата практика, затваря 50% от купувачите, които биха придобили даден имот. Ние в НСНИ имахме Общо събрание и на него беше прието изменение на нашия Етичен кодекс, с което това се определя като неетичен подход, и всички наши членове ще трябва да се съобразяват и да нямат право да затварят офертите си за другите брокери на пазара. Да, разбира се, ние няма как да въздействаме на останалата част от пазара, която е извън НСНИ, но се надяваме, че чрез добрия пример като хора, които действаме етично, ще накараме и останалия бранш да определи тази практика като лоша и всъщност най-вече нашите потребители да я припознават като такава и да изискват от брокера си това да не бъде правено.

Имате внесени предложения за законопроект за бранша, как се развиват нещата там предвид политическата обстановка? Има ли напредък?

Политическата обстановка е сложна. Така че отговорът е по-скоро отрицателен – не, няма движение по този въпрос. Успяхме през изминалите няколко години да входираме нашето предложение два пъти в Народното събрание. Проектът стигна до съответните комисии, където все още не е разглеждан. Надявам се това да се случи. Законът е от изключително голямо значение не само за бранша на недвижими имоти, но и за обществото като цяло. Той касае най-сериозния финансов актив в живота на всяко семейство, на всеки един човек и смятаме, че има нужда от отговорност както от институциите, така и от нас – участниците в този бранш.

Как се промениха очак­ванията и предпочитанията на купувачите и наемателите след пандемията? Наблюдавате ли по-голям интерес към определени типове имоти?

Нагласите на продавачи и купувачи винаги са били в две различни посоки. Едните искат да продават на високи цени, а другите да купуват евтино. Но като вид търсене на имоти определено има тенденции за промяна след пандемията от COVID-19. Ще дам няколко примера. Единият е с апартаментите, които се намират на кота нула с дворно място. Всъщност преди пандемията това беше много трудно продаваема стока и строителите предпочитаха да правят на партерните етажи магазини или офиси, докато след това стана една от най-бързо продаваните. Защото хората разбраха, че могат да вършат много голяма част от работата си вкъщи и ако се случи нещо подобно – имат къде да излязат на въздух. Другата тенденция беше към търсене на къщи в околоградските територии. Тя се запазва. Този пазар не е структороопределящ, но след пандемията интересът към него е изключително силен.

Какви са стъпките за повишаване на прозрачността в сделките и как НСНИ допринася за постигането на тази цел?

Сделките с недвижими имоти са абсолютно прозрачни, защото подлежат на вписване в публичен регистър, до който всеки има достъп. По отношение на това дали те се изпълняват на реални цени или не – мое лично мнение е, че трябва да се мине през промяна на методологията за данъчните оценки. Не е тайна за никого, че в момента те са в пъти по-ниски, отколкото е реалната стойност на имота. От друга страна имаше един период по времето на финансовата криза през 2012-2013 г., в който в по-големите градове, особено в София, данъчните оценки надвишаваха цените на имотите. Това също не е правилно, защото ощетява купувача. Ако ние имаме една методология, която да дава възможност своевременно да бъдат променяни оценките спрямо пазарната конюнктура и с реалното нарастване на цените на имотите да се повишават или ако има намаляване - да намаляват оценките, то тогава тази практика няма как да съществува.

Има ли промяна в търсенето на ново строителство спрямо съществуващи жилищни сгради?

Новото строителство от години насам е много търсено. Самият факт, че повечето инвеститори успяват да продадат продукцията си още когато завърши грубият строеж и бъде приет с удостоверението по член 181 от ЗУТ, красноречиво говори, че търсенето е доста сериозно. Тук трябва да имаме предвид, че и при старото качествено строителство има доста сериозен дефицит на предлагане. Такива имоти успяват да се реализират в рамките на до един месец.

За панелните сгради нещата стоят малко по-различно. Знаем, че те имат по-ограничен период на експлоатация, след това трябва да бъдат изцяло реновирани, и то не само енергийно, а да бъде обследвана конструкцията и ако има нужда, да бъде заздравена. Така че в този сегмент бих казал, че няма повишено търсене.

Какви нови тенденции или технологии виждате като важни за развитието на сектора в България? Каква роля може да играе дигитализацията в процесите на сделки с имоти?

Аз съм представител на поколение, за което дигитализацията е доста сложна материя, но без нея няма как да съществува включително и нашият бранш. Намесата на изкуствен интелект (ИИ) навлиза доста скоростно и при нас. На нашата конференция имахме и такъв модул – за работата с ИИ. Той може да бъде много полезен в част от задачите ни – при описания на имоти, обработване на снимковия материал, на рекламите, търсене на имоти в мрежата по начини, които доскоро не бяха възможни и са много по-бързи. Това, което разбрахме и на нашия форум, а и си го говорим често с колегите, е, че ИИ не може да замени анализаторската функция на хората, които са в бранша и имат дългогодишен опит, защото все още има информация, която ИИ не може да анализира качествено.

Как оценявате ситуацията при жилищните кредити и как тя влияе на пазара?

Според мен е още много рано да се каже дали новите правила на БНБ за ипотечните кредити ще дадат отражение на пазара поради причината, че те са въведени преди месец. Мисля, че трябва да мине период от половин година, за да разберем дали са довели до желаните от банката резултати - намаляване на кредитната експанзия на жилищните кредити. Лично аз смятам, че тези мерки няма да доведат до кой знае каква промяна.

Защо?

Едната от мерките на БНБ е, че срокът на кредитиране вече е до 30 години – в момента кредитите със срок над 30 години са едва 6-7% от пазара. Другото ограничение е кредитите да достигат до 85% от оценката на имотите. И тук кредитите с по-висок процент на финансиране са много малко. Имайте предвид, че банките все пак действат разумно. Третата мярка, която може би ще се отрази малко по-сериозно, е ограничението на съотношението дълг-доход да е 50 на 50. С други думи, до 50% от дохода могат да бъдат отделяни за вноска по ипотечния кредит. За миналата година 23% от отпуснатите кредити са с по-висока стойност от тези 50%. Това ще се отрази по-скоро на кредитополучателите с по-ниски доходи.

Какви са Вашите лични амбиции за развитието на НСНИ и как виждате бъдещето на организацията?

Ние имаме програма и основни цели, които се одобряват от Общото събрание всяка година. Една от тях е приемането на регламент и закон за дейността на посредниците при недвижимите имоти. Друга важна наша цел е борбата с нелоялните практики. Също така чрез тези две неща целим издигането на имиджа на бранша, защото за съжаление той не е много добър сред обществото именно заради некоректни практики. И втората причина е, че няма никакъв праг за влизане в тази професия. Няма никакъв образователен ценз. Според нас - и това сме го изразили в нашия проектозакон, трябва да има минимален образователен ценз, за да изпълняваш ролята на брокер на недвижими имоти. Продължаваме борбата и се надявам, че стъпка по стъпка вървим напред.

Как бихте си сътрудничили с Камарата на строителите в България?

Нашите два бранша са много тясно свързани – едните не могат да без другите. Сътрудничеството ни с КСБ от години е отлично и се надявам това да продължи така. Винаги сме намирали подкрепа от строителния бранш – за наши инициативи и законодателни предложения. През тази година проведохме една кръгла маса точно по темата за нуждата от законодателство. Бяхме подкрепени от редица организации, включително и от Камарата, за което сме изключително благодарни. Ние винаги сме насреща, когато колегите строители имат нужда.

Какво е мнението Ви за вестник „Строител“?

В предишно интервю вече казах, че вестникът е издание, което няма аналог на българския пазар. Той разглежда различни казуси в строителния и имотния бранш и не мисля, че има друго издание – било то онлайн или печатно – което толкова тясно да разглежда проблемите и предизвикателствата в нашия сектор.