Цените на жилищата ще тръгнат нагоре, когато икономиката се раздвижи

Г-н Искров, в медиите се появиха твърдения, че пазарът на недвижими имоти ще продължи своя срив. Една агенция дори прогнозира спад с още 50%. Имаме ли основание да очакваме такова нещо?
Действително през последните седмици се забелязва активизиране на интереса на медиите към пазара на недвижими имоти. Появяват се изказвания на различни експерти и анализатори, които за съжаление се разминават сериозно. Такава беше ситуацията и по времето на „пазарния бум”, и сега, когато прогнозите за изход от кризата са неясни и противоречиви, ситуацията се повтаря. В повечето случаи, когато изнесените данни се основават единствено на резултатите от дейността на отделна фирма, те не дават точна картина за състоянието на пазара като цяло. Например преди седмица се появи информация, че цените на имотите в София са паднали с 16% през второто тримесечие в сравнение с първото, а само няколко дни по-късно пак за столицата други анализатори отчетоха среден ръст на цените на имотите за същия период 1,46%, като в някои райони този ръст според тях е между 2 и 7%. Действително в няколко публикации се появи информация за драстичен спад от 60% на броя на реализираните продажби през месец май спрямо април на текущата година, но това според мен отчита именно дейността на отделна агенция, а не цялостната картина на пазара на недвижими имоти. Що се отнася до въпроса ви за прогнозиран спад с 50%, аз лично не съм срещал подобно твърдение, но би ми било интересно да чуя и аргументите за това. Безспорно имотният пазар реагира чувствително на икономическите тенденции и ако предричаното от някои анализатори „второ дъно на кризата” стане факт, това ще се отрази чувствително и на цените на имотите.
Допълнителен спад от 50% е изключен
според мен, особено за новото строителство, защото при сегашните ценови нива това би означавало да се продава значително под себестойност.

Какво е реалното състояние на пазара? Какви са цените в сравнение с миналата година и как очаквате те да се променят в близко бъдеще? Къде има движение на цените и къде те остават непроменени?
Средният спад на цените на имотите за страната от началото на кризата е около 35%, като най-висок е при ваканционните имоти над 50%, и сравнително по-умерен при луксозните жилища – около 20%. През второто тримесечие на 2010 г. спадът на продажните цени на жилищните имоти спрямо същия период на 2009 г. е 7,5% за София, 14,8% за Пловдив и 15,5% за Варна.
Цените на жилища в София са от 550 до 1080 евро на кв. м
в зависимост от района и качеството на строителството, а на т.нар. луксозни имоти между 1200 и 1400 евро на кв. м. През второто тримесечие спрямо първото на текущата година средните цени на жилищата в София отбелязват ръст от около 4,5%, докато във Варна и в Пловдив те са намалели съответно със 7,5% и 2,3%. Характерното е, че при имотите с високо качество на строителство в по-атрактивните райони с развита инфраструктура и услуги се забелязва ръст, докато при останалите тенденцията е обратна. Постиганите доскоро отстъпки от офертните цени до 30 на сто вече не са типични за пазара, като една от причините за това е доближаването на предлаганите цени за продажба до реалните пазарни стойности. Въпреки че високите лихвени проценти по ипотечните заеми и утежнената процедура по тяхното отпускане, както и намаляващите доходи на домакинствата продължават да оказват негативно влияние върху пазара на имоти, вече има признаци за активизиране. Ако икономическата криза в страната не се задълбочи, е напълно възможно не само да регистрираме спиране на спада на цените, но и на плавно повишение. Трайна тенденция на поскъпване на имотите обаче не може да се очаква до края на настоящата година. Възстановяването ще е бавно и ще е в пряка зависимост от съживяването на икономиката, от създаването на нови работни места, от увеличаването на доходите на населението, от засилване на кредитирането и от ръста на брутния вътрешен продукт.

По какъв начин секторът успява да се бори с кризата? Предприети ли са специални мерки?
Строителството и недвижимите имоти са сред най-засегнатите от кризата сектори. В същото време възможностите за влияние са ограничени. Това, което ние като сдружение правим, е да помагаме с различни средства на своите членове да преминат с по-малко сътресения през кризата. Организираме различни форми на обучение, включително по европейски проекти, за повишаване на квалификацията и професионалното равнище на брокерите на недвижими имоти, което е преимущество, особено необходимо за пазара в условията на икономическа криза. По линия на членството в международните организации сдружението създава условия за своите членове за реализиране на делови контакти, за участие в международни конференции, семинари и изложения, за обмен на информация, на анализи и прогнози за развитието на пазара с цел привличането на чуждестранни инвеститори, което е в помощ на реалния бизнес. От международните организации НСНИ получава подкрепа и съдействие в много различни посоки. На първо място, поради своята актуалност, в тази връзка бих посочил усилията за
въвеждане на европейския стандарт за услугите
на агентите за недвижима собственост и свързаното с това регламентиране на професията в страната.

Има ли опити за манипулиране на пазара на недвижими имоти? В какво се изразяват тези действия?
Разнопосочната и понякога некоректно поднесена и интерпретирана информация е смущаваща и влияе на всички участници на пазара. Така беше по времето на пазарен подем, така е и сега в условията на криза. Източниците на такава неточна и подвеждаща информация са различни – от статистиките на база офертни цени, до „експертните” анализи на неточна и непредставителна база данни. За съжаление в това число бих посочил и данните за цените на имотите, публикувани от НСИ, които в повечето случаи в значителна степен се разминават с реалните пазарни цени. Този вид информация не бих определил като умишлен опит за манипулиране на пазара. Но не мога обаче да не отбележа, че в пресата често се появяват анализи и прогнози, които обслужват конкретни корпоративни и лобистки интереси. Жалко е, че уникалният и в международен мащаб индекс REMI, който отчиташе реалните продажни цени за различните типове имоти на територията на цялата страна и очертаваше тренда на имотния пазар, беше спрян през 2006 г. по редица обективни и субективни причини. НСНИ си е поставило за цел неговото възстановяване и в това отношение ще търси партньорство с експерти от различни организации.

Успява ли този пазар да привлича чуждестранни инвеститори в тежките условия?
По данни на БНБ преките чуждестранни инвестиции (ПЧИ) за първите 4 месеца на 2010 г. възлизат на 168,1 млн. лв. Отрасълът операции с недвижими имоти е на второ място по привлечени инвестиции с 51 млн. евро. През последните девет години най-голям инвеститорски интерес имаше към операциите с недвижими имоти и финансовия сектор, вложенията в които нарастваха средно с 44 и 28% годишно, но финансовата криза доведе до силно свиване на тези дейности. Постъпленията от инвестиции на чуждестранни лица в недвижими имоти са в размер на 42,7 млн. евро, при 133 млн. евро за януари–март 2009 г.
България е сред страните с най-голям спад на жилищните цени
на годишна база. Очакванията за допълнителен спад на цените на недвижимата собственост или задържането им на настоящите нива разколебават част от потенциалните чужди инвеститори в недвижима собственост. Друга причина за намалелите преки инвестиции в страната е разпродажбата на придобитите в предкризисния период имоти въпреки ниските пазарни цени. Факт е, че голяма част от индивидуалните чуждестранни инвеститори, предимно ирландци и англичани, които бяха основните купувачи на ваканционни имоти от т.нар. втори дом, започнаха да се оттеглят от българския пазар още преди началото на кризата и причините за това са добре известни – излъгани очаквания за висока доходност, лошо качество на строителството, презастрояване, лоша или напълно липсваща инфраструктура, ниско ниво на медицинско обслужване, висока престъпност и т.н. С настъпването на кризата тази тенденция се задълбочи и продажбата на закупените от тях имоти беше една от причините, макар и не основна, за сериозния спад на цените на ваканционните имоти. Не се оправдаха напълно и прогнозите, че мястото на англичаните и ирланд-ците ще бъде заето от руски инвеститори, тъй като техните изисквания са значително по-високи и те търсят качество на изгодни цени. Все пак руските купувачи ще бъдат водещи на пазара на ваканционни имоти през следващите години. Наличието на вторичен пазар е важна предпоставка за привличането и задържането на външни инвеститори в по-дългосрочен план.

Какво е личното ви становище по въпроса за въвеждането на задължително плащане по банков път? Какво влияние може да окаже върху пазара един такъв ход?
Идеята за плащане по банков път на цената по сделките с недвижими имоти е да се ограничат измамите, да се спре укриването на истинската цена, за да се пести от плащането на данъци, както и да се противодейства на „изпирането” на пари чрез имотните сделки. Не мисля, че този начин на плащане ще окаже негативно влияние на пазара, тъй като при сделки с ипотечен кредит, които са преобладаващата част при покупката на жилища,
и сега плащането минава през банка
При големите инвестиционни сделки също се плаща по банков път, тъй като страните искат сигурност. Според мен такива промени няма да дадат търсения резултат, тъй като предвидената декларация, независимо от отговорността по чл. 313 от НК, не гарантира вписването на реалната цена на сделката и не пречи по банков път да се плаща само декларираната сума. По-правилно би било да се търсят и други механизми, например доближаването на данъчните оценки при продажба на недвижим имот до реалните пазарни цени, като трябва да се отчете, че в момента за редица имоти данъчната оценка е по-висока от реалната продажна цена.

Напоследък стана модерно строителството на офис сгради. Мислите ли, че се получи пренасищане на такива бизнес центрове, имайки предвид намалялото търсене? И още по този въпрос – за какви обекти е най-голямо търсенето?
Свободните офис площи продължават да нарастват заради големия брой офис сгради в процес на строителство, което е инерционен резултат от високата инвестиционна активност в този сегмент през предходните години. Тази тенденция ще продължи през цялата 2010 г. Площта на модерните офиси в София в момента е почти 1,20 млн. кв. м, а в процес на изграждане са още близо 670 000 кв. м. Във Варна до края на годината площ-
та на новите офиси ще надмине 200 000 кв. м. Нарастващото предлагане и спадът в търсенето ще продължат да оказват натиск и върху продажните и наемните цени. Според публикуваните през последните седмици данни на някои от водещите консултантски агенции, които са доста сходни в констатациите и прогнозите, през първото полугодие на 2010 г. продажните и наемните цени са се понижили средно за страната съответно с 9,7 и 15,2% спрямо същия период на 2009 г. През второто тримесечие на 2010 г. в сравнение с първото на тази година в София се наблюдава незначителен ръст на средните цени на бизнес имотите с около 3,5%, а в Пловдив и Варна намалението е съответно с 2,2 и 7,7%. Пренасищането е и основната причина да нараства процентът на незаетост на офис площите, която за различните градове е от 20 до 30%. Изграждането на нови офиси поставя въпроса за тяхното управление и тук се отваря пазарна ниша за професионални фирми, специализирани в управлението, поддръжката и отдаването под наем на офис сгради. По отношение на търсенето на офиси за повечето фирми водеща е не само цената на наема, но и местоположението и функционалността.