Г-н Семков, как бихте обобщили 2025 г. за българския пазар на недвижими имоти? Кои са водещите фактори за постоянния ръст на цените?

Смятам, че водещ фактор продължава да бъде активността на купувачите и тяхното поведение. Разбира се, търсенето е подпомогнато и от ниските нива на лихвените проценти по ипотечните кредити, които се предлагат. Отражение оказа и психологическият фактор от приемането на еврото в България. В последната година преди въвеждането на единната европейска валута имаше очакване у купувачите за завишаване на цените с приемането на еврото не само на имотите, което допълнително даваше „гориво“ на пазара. Като цяло за 2025 година отчитаме около 15% ръст на цените за големите градове – София, Бургас, Пловдив, Варна.

Какви са например в момента цените на квадратен метър в столицата?

Стойностите на кв. м варират в зависимост от кварталите, в които се намират – има много фактори, които влияят. В хубавите квартали на София цените вече достигат 3000 евро кв. м и над 3000 евро, но в топ локации се случва да надхвърлят 4000 евро. Имоти на малко по-ниски цени могат да бъдат придобити, ако са в ранен етап на строителство. Стойността им се повишава в различните нива на изграждането на съответната сграда до самото й завършване.

Какви са очакванията Ви за 2026 г.? Ще има ли охлаждане на пазара, или ще продължи тенденцията на покачващи се цени?

Аз лично очаквам стабилизация – пазарът в никакъв случай няма да отиде надолу, ще продължи да расте, но с по-умерени темпове, вероятно с тези на инфлацията. Прогнозата ми е за стабилен пазар на недвижимите имоти без скокове, а по-скоро с умерен растеж на цените.

Кой ще бъде факторът, който ще е най-определящ за 2026 г. – еврото, инфлацията, лихвените проценти или поведението на купувачите?

Според мен поведението на купувачите си остава водещият фактор. Все още се усеща недостиг на имоти за продажба, което допълнително оказва натиск за повишаване на цените. Ниските лихвени проценти също допринасят за обемите на пазара, но пак казвам - водещо е поведението на купувачите.

Как се промени то през годините? Какви са в момента купувачите – по-предпазливи ли станаха с въвеждането на еврото, или се насочват към бързо придобиване на имот?

Занапред купувачите ще бъдат малко по-предпазливи. Мина етапът, в който се вземаха импулсивни решения – бързо или на момента. Сега потребителите стават все по-взискателни към имотите, към качеството на жилищата, които желаят да придобият. Но все пак търсенето е доста по-високо от предлаганите за продажба имоти, което неминуемо ще запази пазарните тенденции с умерен растеж на цените. Купувачите действат, но вече не така забързано. Дават си време да обмислят всички плюсове и минуси, преди да вземат крайно решение.

А банките как се държат?

Поведението на финансовите институции е много адекватно. Банките не са обявявали, че ще повишат лихвените проценти по кредитите. Знаете, че минималните задължителни резерви на трезорите бяха значително занижени. Това означава, че на банките им се освобождават още доста средства, които могат да раздадат като ипотечни кредити, тъй като това определено е печеливш метод за тях. От комуникацията с финансовите институции оставаме с впечатление, че в близко бъдеще няма да има повишение на лихвените проценти, така че не очаквам да има сътресения.

Каква е ситуацията с пазара на наеми? Има ли повишение на цените в този сегмент?

Наемите за жилища малко по-бързо реагират на промяната в доходите на хората. През 2025 г. като цяло отчетохме малко по-високо повишение на наемните цени, като за София то достигна до 20%. За другите големи градове, сред които Бургас, Пловдив и Варна, увеличението е между 10 и 15%. В края на миналата годината нещата започнаха да се стабилизират. Очаквам, както и при продажбите, тази стабилизация да продължи и при наемите. Наблюдава се завишено търсене на жилища под наем, но това няма да доведе до стъпаловидни скокове.

Какви са основните трудности в брокерската практика у нас и какви решения биха били полезни?

Основният проблем е липсата на регулация в бранша, което води до много лесно навлизане и опериране в сектора. В момента няма изисквания към брокерите нито за образование, нито за ценз. Това създава предпоставки за лоши практики от страна на колеги, които за съжаление рефлектират върху целия бранш. Под лоши практики имам предвид оферти, които не са реални, но въпреки това се рекламират или се оставят неактуални предложения. Също така, когато не се изисква образование и ценз, част от работещите в сферата нямат понятие какво точно трябва да вършат. Те не предлагат адекватна и качествена услуга на клиентите – не се правят справки дали имотът има тежести, договорите не се изготвят правилно. В крайна сметка клиентът е ощетен. Повечето от колегите на пазара работят много професионално, но заради липсата на регулация една малка част от брокерите способстват за лошото име на бранша.

Каква е ролята на НСНИ в налагането на професионални стандарти и етика и по-голяма прозрачност при сделките?

Ние имаме Етичен кодекс, който се спазва от членовете на НСНИ, но тъй като не сме професионална камара, създадена със специален закон, не можем да го наложим на целия бранш. Имаме Комисия по професионална етика, която разглежда казуси от крайни потребители, които са недоволни от услугите на конкретен брокер. Освен това постоянно провеждаме обучения и семинари за повишаване на професионалната квалификация по актуални теми, като данъчно законодателство, мерки срещу изпирането на пари и т.н. Те се водят от национални или дори международни лектори. Всяка година организираме доста такива събития, за да повишим знанията на брокерите и по този начин – услугата, която те предлагат на купувачите и продавачите.

Разкажете повече за тези обучения?

Ние водим курсове в две направления. От една страна имаме Център за професионално обучение към НСНИ, който е регистриран официално към Министерството на образованието и науката. Той издава свидетелства за нашата професия. Бих искал да отбележа, че името на професията брокер ще се промени, тъй като има нов класификатор на професиите от началото на тази година. Второто ни направление е провеждането на обучения за хора, които искат да навлязат в професията.

Друг аспект на повишаването на професионалната квалификация са семинарите на различни теми – освен на данъчното законодателство и Закона за мерките срещу изпирането на пари, които споменах, обръщаме внимание на участниците и как да подобрят продажбите си и качеството на услугата.

На какъв етап е приемането на закон за брокерите на недвижими имоти, за който НСНИ отдавна настоява?

Проектозаконът е внесен в Народното събрание, но за съжаление няма политическа воля за него. За мен това е необяснимо, защото приемането на този норматив ще донесе много ползи. От една страна, той в голяма степен ще изсветли сектора на недвижимите имоти и държавната хазна ще събира повече доходи от данъци. От друга – ще има ясно разписани изисквания и задължения на брокерите и съответно каква отговорност носят, ако не ги спазват. Целта е да се предостави по-високо качество на услугата, предлагана от посредниците при сделките с недвижими имоти. Ще имаме минимални изисквания за образование, ценз и опит при влизане в професията. Така че всички печелят – и държавата, и потребителите на услугите ни, и браншът, тъй като ще се вдигне реномето на брокерите.

Как държавата реагира на Вашето желание за този закон? Водени ли са разговори с парламентарните групи?

Приемането на закона е обсъждано нееднократно с парламентарни групи от колегите от предходните Управителни съвети на НСНИ. Новият УС бе избран наскоро и аз лично все още не съм успял да проведа такива срещи. За съжаление винаги има нещо „по-важно“ в държавата от регулацията на бранша ни. В момента отново има политическа нестабилност. Няма яснота кога ще има „светлина в тунела“ и кога ще имаме закон за брокерите на недвижими имоти.

Европейската комисия представи план за достъпни жилища. Как бихте коментирали тази тема?

Редица държави започват да налагат ограничения, за да направят жилищата по-достъпни за местните жители. Предприемат се мерки както за строителство на нови обекти, така и за ограничаване на определени практики – например на жилищата, които се отдават чрез Airbnb. В някои държави използването на Airbnb повишава наемите изключително много и води до голям дисбаланс. Например в Гърция младите хора не могат да си позволят наем в центъра на Атина. Същото се случва и в големите градове в Австралия. Трябва да се работи по темата. Добре е, че Европейската комисия прави стъпки към преодоляването на този проблем.

Как новият УС на НСНИ ще си партнира с Камарата на строителите в България (КСБ)?

Строителите и брокерите на недвижими имоти работим в един и същ сектор. Бихме могли да си сътрудничим с КСБ в много направления. Например КСБ би могла да получава от нас надеждна и проверена информация за реални сделки, за търсенията на клиентите и поведението на купувачите в определени райони. По този начин всеки конкретен инвеститор по-лесно би могъл да направи своя бизнес план – на какви цени да предлага, какви имоти да строи (жилища, магазини или офиси), колко големи да бъдат те. Също така бихме могли да изготвим унифицирани договори за посреднически услуги, които да се приемат от двете браншови организации. Така ще е по-лесно за участниците в сделката, ще има утвърдени документи, които защитават и двете страни – инвеститор и купувач.

Вестник „Строител“ е дългогодишен партньор на НСНИ. Къде виждате възможности за задълбочаване на сътрудничеството?

Смятам, че в. „Строител“ е много важен информационен канал в нашия сектор. Хората трябва да са запознати с новостите в строителния бранш, а изданието предоставя точна и навременна информация. Бихме могли да помислим за общи рубрики по теми, които интересуват клиентите – например ново строителство, покупка „на зелено“, рискове и ползи за купувача. Има много въпроси, които бихме могли да разискваме, и при желание и от двете страни можем да направим съвместна рубрика (месечна или периодична). Така в полза на клиента ще представяме информация по актуални теми. Съответно хората ще могат да вземат по-информирани решения.