Здравейте, г-н Ковачев, и добре дошли в „Код Строител“. През 2024 г. Вие разработихте „Пътна карта за осъществяване на инвестиционна идея“, която бе издадена от в. „Строител“ по възлагане на КСБ. Книгата, която може да бъде наречена и наръчник, предизвика голям интерес и множество прочитания на сайта на вестник „Строител” и вече заедно с интервюто, което направихме с Вас тогава, имат над 100 хиляди прочитания. Разкажете ни малко повече за картата и ползите от нея?

Идеята се роди - според мен спонтанно - на едно от заседанията на Управителния съвет на Камарата на строителите в България. Там членовете на ръководството разискваха по какъв начин ние можем да помогнем не само на нашите членове, които са доста на брой, но и на всички, които искат да се ползват от услугите им. И как практически да адресираме послания към хората, които желаят да наемат една строителна фирма. Всеки през живота си се сблъсква с желанието да построи или ремонтира нещо. И е добре ние да го насочим как да избягва сивия сектор и нелоялните към клиентите фирми, да има усещане къде може да се появят корупционни практики и да ги избягва.

Трябва да Ви кажа, че много ми повлия решението на Управителния съвет и още повече името на тази творба, което измисли нашият председател. За мен не беше трудно да я напиша, защото, честно казано, отдавна в главата ми витаеше подобна идея. Възприех с удоволствие решението на УС да направя стила на тази Пътна карта много по-популярен и разбираем, адресиран към най-широк кръг потенциални инвеститори, както ги нарича законодателството – „възложители на строителни работи“. Но не само това. В Пътната карта има текстове, които биха могли да бъдат от полза и като базисни познания за най-често прилаганите процедури в законодателството, които се изпълняват от строителните фирми. Да си сверят часовника. Аз съм абсолютно убеден, че нашите членове се ползват от много добри екипи от юристи, които са квалифицирани и с дългогодишен опит. Но нека все пак, както казах, да сверим часовниците, да уеднаквим практиката и да разсеем съмненията, които евентуално бихме имали.

Трябва да Ви кажа честно, че писах книгата с най-добри чувства и бих казал - с любов към всички участници в строителния процес. Можем да разделим основно съдържанието в три части. Първо една справка къде читателите могат да намерят отговор на въпросите си, свързани с различните етапи на инвестиционния процес: от идеята, че аз трябва да си купя един незастроен имот, на който да построя къщичката на мечтите си, до въвеждането й в експлоатация и нейното поддържане чрез ремонти. Това е съпътствано с коментар от тази част на закона, който ние използваме, за да осъществим инвестиционната си идея. Най-накрая – и с приятелски съвети, които може би съм изстрадал в практиката си от 1988 г. насам, свързани с прилагането на законодателството на строителния процес. Ще ги видите във всеки един раздел в Пътната карта. Разбира се, стараех се да не е обемна и да не прилича на докторат примерно. Както казах, тук не работим за академична степен, работим да бъдем максимално полезни, разбираеми, читаеми и може би това го показва и големият брой посещения на сайта на КСБ и на вестника. Точно по това тя се различава от един учебник по прилагане на Закона за устройство на територията (ЗУТ). Както се казва: всяко нещо си има място на щанда с книги.

Много се радвам, че действително има толкова посещения. Предполагам повечето са оставили позитивен ефект върху читателите. Дори бих се радвал, ако някои от тях оставят и своите мнения и препоръки, защото ми се струва, живот и здраве, че не е далеч мигът, в който ние ще помислим за едно разширяване и преработване на изданието, когато настъпят необходимите промени в законодателството. За съжаление в момента законодателството, касаещо строително-инвестиционния процес, е малко в будна кома. Или можем да кажем, че сме го сложили във фризера, но това е по лесно обясними причини. Така че гледайте напред и очаквайте още по-хубави изненади.

Чудесна новина, че предстои ново допълнено издание на Пътната карта, наистина едно много полезно ръководство, пътеводител, ако мога така да го нарека, в строително-инвестиционния процес. Може би трябва да кажем, че към него и сега има примерни договори, които целят още повече да облекчат потребителите.

Аз гледах да не съм прекалено, да кажа, догматичен, с прекалено голям брой примерни договори. Обичам да има полет на фантазията и да накараме колегите да мислят. Тъй като, ако направим един огромен набор от договори, хората ще тръгнат от средата на пътя. Хубаво е и моите колеги да извървят пътя от поставянето на задачата от клиента или възложителя, или строителя, да ги изслушат хубаво, да видят къде е пресечната точка на разговора им и самите те да стигнат до съдържанието на клаузите. Всеки юрист знае императивните, задължителните законови изисквания и клаузите, които трябва да съществуват в един договор. Като започнем от най-простите договори и стигнем до един сложен договор, какъвто е този за строителство. Аз лично съм правил договор за строителство със 128 члена. Той беше за голям обект с много сложни хипотези, подизпълнители и т.н.

В книгата са включени базисни варианти на най-често срещани казуси в строителството. Един обикновен договор за различни видове СМР заедно с приложение към него, един договор за ремонт, защото много хора си ремонтират къщичката - дали е основен или текущ. И понеже стана модерно – договор за ремонт на покрив. Оказа се, че напоследък са излезли доста иновативни материали, които осигуряват хидроизолация, издръжливост на настилката на покрива, а много от нашите къщички са правени с по-стари и евтини материали преди 20-30 г.

Може би, изхождайки от практиката, в едно друго издание можем да вкараме още няколко договора, които да разширят палитрата. Само искам да подчертая, че това не е аксиома, тези примерни договори. Те са базата, над която трябва да се надгражда. Образно казано, един костюм, издържан в много строг стил, може да се превърне във висша мода. Ако колегите, разбира се, решат да използват основната кройка.

Влизаме в сезона на ремонтите, така че да препоръчаме на хората, които ни гледат, слушат и четат, да се възползват от практическите съвети в тази книга и от примерните договори, тъй като сме свидетели, че се наемат нерегистрирани в ЦПРС фирми без договор и след това има редица оплаквания и негативи, а етажната собственост е оставена пред свършен факт от некачествено изпълнена работа.

Това щеше да бъде едно от посланията ми в нашия разговор и мисля, че тук е мястото. Книгата, между другото, има и специални абзаци - как да изберем кой да ни направи ремонта, кой да ни построи къщата и т.н. Искам да апелирам към всички, които ще се докоснат до взаимоотношения със строители – една от основните цели на Камарата неслучайно е борбата със сивия сектор, със сивата икономика. Главната мисия на Закона за Камарата на строителите (ЗКС) е да гарантира качествен, безопасен и дори в известна степен на световно равнище строителен продукт. Това го замисляхме още когато създавахме Закона. Основната му цел не е да бъде създадена съсловна организация на всяка цена. Това, разбира се, беше много хубава идея и се случи. Но основната цел на Закона е как да изсветлим строителния сектор, да направим прозрачна дейността му, да повишим доверието на хората в него, защото има много строителни фирми - в кавички - или бригади от самодейци, които направо съсипват репутацията, към която Камарата и нейните членове се стремят. Аз лично съм имал още като адвокат доста недоволни клиенти, които са избирали евтиното пред легалното. Сключваш устен договор без правни гаранции за това, че ще ти бъде извършен ремонтът в необходимия срок. Даваш един, примерно 80% аванс на дружество, което е еднодневка, фантом. И оставаш и без ремонт, и без пари. А Камарата иска не да монополизира дейността в строителния сектор, а да я изсветли и да я направи friendly, така да се каже – приятелска, за всички, които искат да строят.

Така че аз пак призовавам – ползвайте Централния професионален регистър на строителя, който е основната еманация на дейността на Камарата. Там може да намерите 7500 регистрирани строителни дружества, щателно проучени от служителите на Регистъра, които са дългогодишни опитни специалисти. Те не са дошли тук само да си увеличават трудовия стаж, те са дошли също да работят в полза на Вас, които желаете да строите.

Много важен съвет, ЦПРС е публичен и всеки може да влезе в него и да избере фирма за съответното строителство или ремонт. Хората трябва да са информирани, че изборът на нерегистрирана фирма е рисков и няма как след това да не възникнат проблеми.

Именно. Аз искам да засегна и един тревожен момент, който наблюдаваме напоследък, че има и институции, включително държавни, както и някои общини, които за съжаление не разбират смисъла на Регистъра и неговия правен статут, ако можем така да кажем.

Виждаме много обществени поръчки на министерства и ведомства, и на общини, където не съществува условие примерно за изпълнение на строеж от Първа или Втора категория - най-скъпите и важни строежи, изпълнителят да бъде вписан в Централния професионален регистър на строителя!

А това не е ли изискване на ЗУТ?

Това е изискване на Закона за Камарата на строителите и на ЗУТ. Но най-вече на Закона за Камарата на строителите, защото там е записано, че строително-монтажни работи за еди-кои си обекти и еди-кои си СМР не могат да бъдат изпълнявани от нерегистрирани строители. А такова уславие няма в документацията, която определя изискванията към изпълнителите на една обществена поръчка. И това се възприема за нормално от централната власт и общините.

В тази насока ще съсредоточим усилията си в нашите взаимоотношения с ведомства и агенции. Абсолютно убеден съм, че ще ме подкрепи цялото ръководство на Камарата в нашите взаимоотношения с ведомствата и агенциите. Трябва да се осъзнае всъщност защо го има този закон, какви са целите му, че тези цели са закрепени в много ясни законови текстове, които не трябва да се тълкуват превратно.

Г-н Ковачев, спомням си, че имаше един период, в който изискването за вписване в ЦПРС бе включено и в ЗОП. Какво се случи с този текст?

Този текст го имаше в стария Закон за обществени поръчки. В новия ЗОП го няма. В него има един текст, който казва, че възложителят може да постави изисквания към изпълнителите, ако такива съществуват в нормативен акт или подзаконов нормативен акт за неговото прилагане, но тук е казано „може“.

Т.е. не е задължително?

Не е задължително. Докато по нашия Закон това е императивно. Според мен трябва да се помисли за една неголяма, но важна промяна в ЗОП.

Казахте промяна в ЗОП, но всъщност Камарата има редица предложения за промени както в двата основни закона ЗОП и ЗУТ, така и в редица поднормативни актове. Много недостатъци във времето са се натрупали. Вярно е, че са правени и много промени, но въпреки това необходимостта от изменения остава. Можем ли да систематизираме основните идеи на КСБ и да обясним как те ще помогнат на строително- инвестиционния процес?

Можем да ги систематизираме, за всички ще ни трябват обаче повече от два-три часа. Затова ще спомена най-важните. Ще започна със ЗУТ, нашия любим закон. Аз отдавна апелирам да го променим, защото когато го създавахме през 1997 г., нещата стояха по съвсем друг начин и в икономиката, и в пазара на строителния продукт, и въобще в състоянието на строителния бранш, което в онзи период не осигуряваше голям брой изпълнители с добри възможности. Нещата сега стоят по съвсем друг начин.

Много европейско законодателство навлезе междувременно в нашия правен мир. Отношенията на собственост се промениха чувствително. 1997 г. частната собственост беше миноритарна в България. Плановата обезпеченост беше много първобитна бих казал, защото тя отговаряше на първобитните отношения на собственост, които бяха установени със Закона за собствеността на гражданите. Тогава можехме да имаме един апартамент 120 квадрата, толкова.

Инфраструктурата се развива интензивно, а ЗУТ определено не е закон за инфраструктура. Това съвсем честно трябва да го кажем. Много тежки и тромави процедури, несъобразени със спецификата на обектите. Аз лично съм за ново законодателство. Но, ако трябва да правим кръпки - първата е, че е нужно да направим специална норма за инфраструктурно строителство. Ето сега в момента сме констатирали, че при строителството на жп линии нормите на ЗУТ и съпътстващи закони за държавна, за общинска собственост и други са тотално outdated, останали са назад във времето. А сега това е актуално – строим жп линии, европейски коридори, световни коридори. Налага се законодателството за цялата инфраструктура – пътно строителство, за улиците и площадите в градовете, за ремонти, изграждане, да се промени. Това засяга и строителите, разбира се. Защото начинът на изпълнение на тези обекти е архаично регламентиран в закона. Вместо да помага, ЗУТ затруднява спазването на сроковете за изпълнение на инфраструктурните проекти, а от там и усвояването на евросредствата. Това, от една страна.

От друга страна - трябва да се дефинират според мен много по-детайлно взаимоотношенията между участниците в инвестиционния процес. Трябва да се разпишат по един по-модерен начин статутът на строителя, статутът на строителния надзор, на проектанта, на авторския надзор. В момента понякога ние малко си изсмукваме от пръстите договорите, които трябва да са задължително в писмена форма между участниците в строителния процес. Защо го правим това? Защото нещо, за което се борим като Камара, още не е инкорпорирано в Закона, говоря за правилата на FIDIC. Те са практика от вече над 100 г. Ако не се лъжа, може би 110 г. Прилагат се в десетки, бих казал над 70 държави по света. Това е направено между другото навремето, защото банките, когато са отпускали кредити за строителство, са изисквали да видят смислени договори между възложителя и строителя, за да отпуснат кредит на строителя да строи. По този начин с течение на десетилетия се е оформила една световна практика, тези правила важат не само в Европейския съюз, те важат в цял свят. Защо ние в България някак си ги неглижираме?

Защо?

Ами, защото, ако ги прилагаме, тогава ще станат много по-ясни, строго регламентирани и неподдаващи се на сиви клаузи строителните договори или въобще на отношения, които не са регламентирани между страните в строителния процес. Така ще станат невъзможни разпоредби, които пречат на равнопоставеността и легалността на отношенията между възложител и строител. От друга страна правилата на FIDIC държат да има равнопоставеност между страните в инвестиционния процес. Това не го обичат нашите възложители. Не искам да споменавам имена. Хората си знаят. Много от клаузите на някои от нашите агенции, чиито имена няма да споменавам, са т.нар. побългарен FIDIC.

FIDIC BG

Да. Аз съм работил и в строителни фирми. Работил съм и по анализ на тези договори. В повечето редакции на договорите у нас само се казва, че изпълняваме нормите на FIDIC, а всъщност това не отговаря на истината. Така че в ЗОП трябва да залегнат тези норми и да се запише, че за търговете в строителството се прилагат нормите на FIDIC. Трябва да се отчете спецификата на строителния процес, а не както е сега - има един и същи текст както за търг за доставка на зелки за изхранването на детски градини примерно и текст за строителството на атомна централа.

КСБ работи много активно за въвеждането на FIDIC, с подкрепа на Камарата беше направен превод на Зелената книга, а сега се подготвя и превод на Бялата. А в. „Сроител“ работи по популяризацията на книгите на FIDIC и предимствата им, като съвместно с д-р инж. Адрина Спасова създадохме рубриката „Месечна порция FIDIC“, която се радва на сериозен интерес.

Тези инициативи са много добри. По решение на УС да се направи един превод на най-използваните книги и популяризацията, която прави в. „Строител“ на предимствата и основните принципи на различните книги.

С Адриана - така ще й кажа, защото ние се познаваме с нея, сме съмишленици. Много се радвам, че тя заедно с една група ентусиасти - Българското общество за строително право, са много мотивирани хора, млади хора - аз много ги харесвам - да развиват законодателството. И то много разумно, извличайки практически опит от грешките - умните хора се учат от грешките си. Така че имам големи надежди за FIDIC.

Връщам се пак към ЗУТ. Имаше една инициатива на КСБ преди години за разделянето му и създаване на отделен Закон за строителството. В Консултативния съвет на браншовите организации в строителството имаше единомислие, че ще се върви към една по-сериозна реформа на ЗУТ. Какво се случи с тази инициатива?

За да бъда по-ясен, ще дам един друг пример. Семеен кодекс. Голям семеен кодекс. Хайде да го разделим на две части - първата част „брак“, втората част „развод“. Ами, няма смисъл. Аз съм абсолютно убеден, че и от разделянето на ЗУТ няма смисъл. Инвестиционният процес е това, което е показано на корицата на Пътната карта. Виждате, че това е един затворен кръг. Почваме с идеята, свършваме с готовия обект и някой ден може да го съборим и него и да построим нещо още по-хубаво, ако имаме пари. И добър строител. Така че аз съм абсолютно убеден, че материята не трябва да се разделя. И какво ще спечелим от това? Вместо една книга с един Кодекс за строителството, да го наречем, ще имаме два закона - Закон за проектирането и Закон за строителството. Добре, но връзката е неразделна между тях. И защо трябва аз да ходя примерно на работа с две книги, то ние вече се дигитализирахме, ама защо трябва да отварям два нормативни акта?

Т.е. Вие сте привърженик на идеята за кодификация на ЗУТ?

Когато правихме ЗУТ, в първоначалния си вариант беше 711 члена. Обаче се прокрадна, че е много трудно четим. Тогава в края на миналия век нямаше толкова лаптопи и компютри и книгата щеше да стане много дебела. Идеята изкристализира в това, че направихме един вариант с двеста тридесет и няколко текста, а една голяма част от нормите решихме, че могат да бъдат в наредби, и се получи по този начин. Ако някой иска разделяне, то ще бъде изкуствено разделяне. Не знам защо така мислят нашите партньори архитектите. Това е една от професиите, които най-много уважавам, и никога не съм искал да споря с архитекти по архитектурни въпроси, докато по юридически въпроси си позволявам да разменям мнение с тях. Във всички случаи те мислят някакси разделно и като че ли мислят, че господар на инвестиционния процес е архитектът. А за мен господар на инвестиционния процес е възложителят. Не строителят. Строителят е много важен, защото той материализира идеята. Когато строителят строи, то някой трябва да му разчете проекта, така както си го е мислил. Невинаги строителят трябва да го държим отговорен какво е мислил проектантът. Това е ролята на авторския надзор в инвестиционния процес и, разбира се, на строителния надзор. Този, който е проектирал обекта, по време на целия процес трябва да бъде заедно с техническия ръководител, да бъде заедно с ръководството на фирмата, да тълкува проекта, ако може така да кажем. Така че наистина не виждам каква би била ползата от едно разделяне на закона.

Инженерингът съчетава точно проектирането и строителството и показва, че те са всъщност едно неделимо цяло, но постоянно е подлаган на критики.

Как тълкувам аз работата в екип? Да речем, че ние получаваме поръчка за строителството на един немалък обект. Какви са двата варианта - правим две обществени поръчки - едната за проектиране, другата за строителство. Другият вариант е въз основата на идеен проект, на базата на който се получава финансирането за този търг по ЗОП, ние да възложим проектирането на останалите фази в инвестиционния процес и строителството. Това е работата в екип. Какво се получава при разделянето на проектирането от строителството? Губим време, правим търг за проектиране - той може да се обжалва. Търгът за строителство може да се направи, след като се определи проектантът, така че чакаме проектанта. После правим търг за строителство и се получава забавяне във времето, което води до загуба на финансиране. От друга страна представители на архитектите и проектантите твърдят, че строителите ги карат да строят с евтини материали, за да може да спестят пари от строежа и да приберат по-голяма печалба. Това не е вярно! Това абсолютно не е вярно, защото ние нямаме толкова безотговорни строители, особено на големи престижни търгове по обществени поръчки! Аз лично съм свидетел как първо проектантите са едни от най-добре платените, когато има търг за инженеринг, избрани са топ проектанти, изискванията към тях са много големи. Освен това всеки проектант или всеки строител, когато се съберат в един инженеринг, основната цел е да дадат един обект на много високо равнище, защото иначе после няма да ги търсят, простичко казано. Между другото и това забелязвам – винаги първите пари, които се плащат по обществената поръчка, са за проектантите, и то се плаща напълно. А после - наблюдавал съм и такива случаи - в един инженеринг проектантът закъсня с проекта с около 300 дни, почти една година. Обаче по договора строителят отговаря. Той плати 400 хил. лв. неустойки.

Какви са нещата, които предстоят в правната сфера за КСБ през тази година, за какво ще работите?

Ние очертахме една важна част от приоритетите. Но виждам, че напоследък има едно леко засега начало на процеса на кипене на законодателната енергия. Докато започне да ври, има доста време. Но има сигнали и доказателство за това е, че в Комисията по регионална политика трябваше да се гледат два проектозакона за промяна на ЗУТ. Заседанието се отложи, но включването на промените в дневния ред на комисията значи, че някой мисли вече за усъвършенстването на закона. Вярно, че тези промени не бяха особено големи. Но ние трябва да работим в следната насока - FIDIC, дигитализация на строителния процес, и то не строителния, а на строително-инвестиционния, т.е. още от проектирането. В този смисъл има един законопроект, но за мое голямо учудване и общините, и архитектурната колегия не го посрещаха с особено умиление. Те твърдят, че не сме готови още в пълна мяра да приложим електронни подписи и документи в електронен формат. Всички излиза, че са се влюбили в документа на хартия с мокър печат. Колкото е по-мокър, толкова е по-хубаво. А всъщност движението на документи в хартиен формат е два-три пъти по-бавно, отколкото в електронен вариант, и е по-непроследимо. Всички знаем, че е много възможно да се манипулира съдържанието на такива документи, да се подменят, да се създадат нови и т.н. Това е, от една страна. От друга - липса на техническа обезпеченост. Чакайте, бе хора, още през 2010 г. ние имаме изискване в ЗУТ да се дават в електронен формат определена категория документи. От 2019 г. имаме изискване за създаване на единен електронен портал по устройство на територията, който трябва да събере като една гигантска информационна база в себе си цялата документация на всички актове, издадени от общините, областните администрации, централната власт, свързани с прилагане на ЗУТ. Той ще служи за ориентация на всички, които искат да строят, защото всеки ще може да отвори плана на общината и да види какво може да построи на собствения си имот, ще си вземе проектант, ако трябва да го разтълкува, и започва проектирането и всичко става по електронен път. Това трябваше да стане около средата на 2020 г., а го няма още. Пет години вече. Добрата новина е, че в момента в напреднал етап в МРРБ е проектът за портала, ще има определен изпълнител и ще почнем да го пълним с информация.

Имаме много неща, по които да говорим. Мисля, че ние слагаме началото с този подкаст. И в процеса на напредъка по всички тези теми използвам случая да отправя покана отново да гостувате при нас. За финал на нашия разговор. В. „Строител“ е важна платформа за комуникация и информиране на бранша. Вашето мнение за вестника и, разбира се, за новия ни проект „Код Строител“?

Ще започна от зад напред, от малкото към голямото. Всъщност в момента „Код Строител“ е едно невръстно, невинно, но любопитно детенце. Аз обичам модерните форми на комуникация и платформите за разискване на теми. Би било добре да се организират дискусии в рамките на подкаста, да каним представители на институциите и да разговаряме по темите, които ни интересуват. Ще бъде един хубав диалог. Това ще бъде едно от основните неща за мен, които ще се коментират - болките и проблемите, които имаме, и идеите, които предлагаме. Дано ни чуят. Дано и тези хора, за които говорих, да го гледат този подкаст. Аз лично се радвам, че го има! От друга страна това е и бих казал едно от предимствата на в. „Строител“, че той разнообразява средствата си, инструментариума, арсенала си от възможности да достига до по-широка аудитория и да бъде по-близо до нея. Но вестникът винаги се е стремял към това. Това е едно профилирано издание. Бих казал, не тясно, но професионално профилирано издание, което не е създадено да бъде вестник с кръстословици и судоку. Той е създаден да популяризира проблемите, добрите практики, опита на нашите най-изявени членове, които трябва да бъдат обект на подражание. Това вестникът успешно го прави. Има едни живеещи с ритъма на времето интервюта. Чета ги с голям интерес, признавам си.

Аз лично предпочитам електронното издание, защото нямам място за хартия вкъщи. Но оценявам качествата на печатното издание, пожелавам успех на амалгамата от действия, които предприемате за развитието си - имате сайт, Фейсбук, Вайбър група, където всичко се получава в реално време.

Който си мисли, че в. „Строител“ върви в някаква отъпкана полоса, много се лъже. Той е в крак с времето и ще бъде. Още един път успех!

Благодаря от сърце!

Цялото интервю със Савин Ковачев може да гледате в YouTube канала на изданието – Vestnik Stroitel.