Управлението на етажната собственост ще се подобри

Промени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) подготвиха от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ), те вече са изпратени за съгласуване с другите ведомства и с Националното сдружение на общините в Република България. Засега са получени две становища – от Министерството на труда и социалната политика и от министър Божидар Димитров, които са положителни. Измененията имат за цел да направят закона по-разбираем, а приложението му – по-гъвкаво. За новите моменти в управлението на етажната собственост потърсихме за коментар Теодор Илиев, началник-отдел „Жилищна политика” в МРРБ

Г-н Илиев, една от основните пречки в сега действащия закон беше свързана с това, че за създаване на сдружение от собствениците се изискваше 100-процентово съгласие. Това правеше разпоредбата почти неприложима. Какви промени предлагате в тази насока?
Действително изискващото се пълно единодушие правеше тази разпоредба практически недействаща. Единици са регистрираните сдружения, а идеята на закона е да се постигне масовост. Затова с промените предвиждаме възможност сдружение да се създава и от 67% от собствениците. Трябва да подчертая обаче, че никой няма да кара останалите да влизат в това сдружение, каквито опасения имаше. Техните интереси ще бъдат запазени, защото крайното решение за извършване на дадени дейности ще се взема по общия ред. Сдружението ще участва в Общото събрание (ОС) с един представител, който ще изразява волята на тези 67% от собствениците. Целта на тези сдружения е коментирана много пъти и тя е, че се предвижда от догодина да стартира мярката по Оперативна програма „Регионално развитие”, която е свързана с насочването на 40 млн. евро в областта на жилищната политика. Преобладаващата част от тях са предвидени именно за саниране на жилищни сгради. Без да има юридическо лице, хората няма как да бъдат подпомогнати чрез тази мярка.
По отношение на санирането на сградата процентът на съгласие е същият, какъвто е и сега – 67% от присъстващите на ОС собственици. Новото в закона обаче е, че досега нямаше долен праг при спадащия кворум, за да се смята, че ОС е законосъобразно проведено и фактически излизаше, че решение можеше да вземе дори един човек. Това не е справедливо и е предпоставка за еднолични решения, което не е в интерес на общността. Сега въвеждаме долен праг от 33%. Т.е. ОС ще е редовно проведено, ако на него са представени поне 33% от идеалните части от собствениците. Прекалено либералният спадащ кворум беше празнота в закона, която сега предлагаме да бъде отстранена.

Известно е, че хората често срещат затруднения с избора на домоуправител. Какви са възможностите да се използват услугите на платен домоуправител? Може ли тази дейност да се упражнява по занятие?
Да, може да се използват услугите на платен домоуправител. Това решение се взема с по-голямо мнозинство - 67% от присъстващите в ОС, защото размерът на заплащане е по-голям. Законът допуска тази дейност да се упражнява по занятие. Това е новост за нас, макар че вече има такива фасилити мениджмънт компании, които се занимават с такава дейност. Техните услуги се използват предимно от затворени комплекси, защото там живеят хора с по-големи възможности. Това обаче трудно ще се наложи като масова практика, с оглед настоящата финансово-икономическа ситуация.

Едно от предложенията предвижда уеднаквяване правата на собствениците с тези на ползвателите. Какво целите с тази промяна?
Това предложение произтича от чисто житейските ни наблюдения. Най-често ползвателите са възрастни хора, които живеят в едно жилище, но са прехвърлили собствеността на децата или на внуците си, като са запазили обаче пожизнено правото си на ползване. Тези хора обикновено са съвестни, имат силно развито чувство за собственост, въпреки че формално не са собственици и са активни в управлението. Затова обмисляме идеята да им дадем същите права, т.е. те да вземат решенията вместо собствениците. Ако обаче възникне конфликт между тях и собственика, което теоретично е възможно, тогава законът дава предимство на собственика.

Промените предвиждат също прецизиране на съдържанието на домовата книга. Бихте ли разказали какво точно ще се вписва в нея?
Домовата книга се превърна в бюрократичния препъникамък на новия закон поради несъответствие между законовия текст и образеца, който беше утвърден. Това вече е изчистено. В нея трябва да има описание на самия обект, дял на обекта в общите части, трите имена на собственика, а когато е юридическо лице – наименованието му и името на представляващия. Вписват се и имената на хората, които живеят заедно със собственика, началната дата на обитаване, както и временно пребиваващите лица, които обитават жилището повече от един месец.

Сериозни затруднения създаваше редът за свикване на ОС. Какви са новостите, които предлагате, за да бъде облекчена тази процедура?
С измененията в закона ние предлагаме опростяване на процедурата по свикване на ОС. Досега тя беше твърде усложнена и се оказа, че е трудно приложима. Домоуправителят трябваше да ходи от врата на врата и да връчва на хората покани за участие в ОС. Сега предвиждаме поканите за ОС да бъдат слагани на две видни и общодостъпни места. Тази идея дойде от самите хора и аз смятам, че наистина е приемлива.

Как ще се вземат решения от Общото събрание? Според броя на гласовете на собствениците на индивидуалните обекти или според участието на всеки в общите части?
Всеки гласува в зависимост от това какъв процент идеални части притежава в общите части. Има едно изключение, което сега въвеждаме, и то се отнася до консумативните разходи. В този случай решенията могат да се вземат и според броя на обектите. Смятам, че това е по-удачният вариант, защото решенията ще се вземат по-лесно.

Какъв е новият срок за свикване на Общо събрание от кмета на общината или района, когато не го направят собствениците? И как на практика ще става това?
Удължаваме срока до 30 юни следващата година. Кметът свиква ОС по същия начин, по който това правят и самите собственици. Ако те не изпълнят това свое задължение, той ще налага глоби на всеки собственик поотделно, защото в случая нямаме домоуправител, който да бъде глобен. Размерът на глобата е от 100 до 500 лв.

Предвиждате и нова разпоредба в Закона за местното самоуправление и местната администрация (ЗМСМА), според която по решение на Общинския съвет в общината може да се създава фонд за обновяване на многофамилни жилищни сгради? Как ще се финансира този фонд и какви ще са функциите му?
Моделът като структура е заимстван от една сега действаща норма в ЗМСМА, която дава възможност по решение на Общинския съвет да се създава фонд, който да подпомага малките и средните предприятия. Предвижда се този фонд да се сформира, като в него влизат 5% от местния данък чрез глоби, кредитиране по различни програми, заем от фонда за енергийна ефективност. На местно ниво може да се създаде програма за жилищната политика, която да е съобразена с националната. Това е форма на децентрализация на процеса. Идеята е самите общини да го инициират, а министерството дава основната рамка.
Ние обаче само предлагаме такава разпоредба, а дали ще се възприеме, все още е рано да се каже. Законопроектът е изпратен за съгласуване до всички министерства и до Националното сдружение на общините в Република България и ние ще се съобразим с техните становища.

Как вие лично оценявате предлаганите изменения? Каква ще е ползата от тях?
Аз мисля, че промените са положителни. С тях нормативният акт ще стане по-гъвкав. Стремежът ни е нормите да са по-ясни, защото законът се прилага от огромен брой хора без адвокати и помощници. Той няма да стане идеален, но управлението на етажната собственост ще се подобри значително.