Камен Каменов,
нотариус
В динамичната ни действителност по най-различни причини на много хора се налага да се лишат от привилегията да притежават едно имущество сами, като абсолютни собственици, други пък наследяват имущество заедно и стават съсобственици. От това неизбежно възникват проблеми, свързани със стопанисването и управлението на общата вещ, които пораждат много и интересни въпроси.
Според това, дали съсобствеността може да се раздели на дялове, или не, съществува дялова (наричана още обикновена съсобственост) и бездялова съсобственост, каквато е съпружеската имуществена общност. Последната може да стане дялова при развод или при прекратяване на общността по време на брака. В бъдеще най-вероятно нейното съществуване ще зависи от волята на съпрузите и ще се урежда с брачните договори.
В зависимост от възможността общата вещ да се раздели чрез
доброволна или съдебна делба
съществува делима съсобственост, която е по-широко разпространена, и неделима съсобственост.
Последната може да е неделима поради: естеството на вещта – например телевизор; предназначението на вещта – например стълбище на сграда; законова разпоредба – такава е разпоредбата, предвиждаща неделимост на общите части в етажната собственост, макар и поначало те да могат да се разделят.
Според причината за възникване на съсобствеността, тя може да е: доброволна – такава е съсобствеността, която възниква от една съвместна покупка на жилище; случайна – възниква например при смърт на лице, което има двама и повече наследници, които стават съсобственици на наследеното имущество; принудителна – възниква въпреки волята на отделните съсобственици, напр. при етажната собственост.
Според Закона за собствеността (ЗС) всеки съсобственик може да си служи с вещта според нейното предназначение, доколкото не пречи на останалите и те да си служат с нея. Ако съсобствениците не могат да се разберат кой да ползва вещта/имота и не желаят да правят делба, може да се използва институтът на привременната делба, за да се уредят отношенията между тях.
Този институт позволява чрез споразумение между съсобствениците да се уредят начините и редът за ползване на съсобствената вещ/имот. Неудобствата на
привременната делба
се състоят в това, че става въпрос за временна мярка и че тя е неприложима при движимите вещи.
Интересен е въпросът, какво може да направи съсобственик, лишен от ползването на обща вещ.
Според Закона за собствеността, когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване. Ползите, от които са лишени съсобствениците, са превърнатите в пари облаги, които биха се получили, ако вещта е била отдадена под наем, вместо да си служат с нея само някои от тях. Но ако съсобственик е отказал лично ползване, по-късно той не може да иска някакво обезщетение от останалите.
Понякога на един от съсобствениците се налага да продаде своя дял от общото имущество. Според чл. 33 от Закона за собствеността съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.
Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици са например много висока цена, тежки условия, свързани с настъпване действието на договора – запазване на ползването му до живот, издръжка и гледане и др.
Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.
Трябва да се има предвид, че продажбата, извършена в нарушение на чл. 33 от ЗС, е действителна. Неспазването й има за последица пораждането за съсобственика на право на иск за изкупуване на продадената идеална част от съсобствения имот.
Правото на изкупуване представлява възможност за съсобственика да предизвика промяна в имуществената сфера на купувача на дял от съсобствеността, като го лиши от собствеността върху закупения имот, която преминава върху него.
Правото на изкупуване
се упражнява по съдебен ред с конститутивен иск, който се предявява пред районен съд по местонахождението на недвижимия имот, част от който е продадена в нарушение на чл. 33 от ЗС. Искът, с който се упражнява правото на изкупуване, се погасява в кратък срок (двумесечен), който тече от извършването на продажбата.
Приложното поле на правото на изкупуване е ограничено. На първо място то се отнася само до продажбата на съсобствени недвижими имоти. Съсобствеността върху тези имоти трябва да е обикновена, дялова съсобственост, а не бездялова, каквато е съпружеската имуществена общност.
На второ място, за да възникна право на изкупуване, частта от недвижимия имот трябва да е продадена на трето лице, което не е съсобственик.
Продажбата на тази част на друг съсобственик без съгласието на останалите не поражда право на изкупуване.
Не на последно място приложното поле на правото на изкупуване се ограничава от факта, че то се поражда само при извършена продажба, а не и от извършени други разпоредителни действия, например дарение на идеална част от съсобствен имот.
Съдебното решение, уважаващо иска за изкупуване, поражда отношения между третото за съсобствеността лице купувач и съсобственика, предявил иска. Съсобственикът има задължение в месечен срок от влизането в сила на
съдебното решение да плати привидно уговорена в договора за продажба цена на имота, а купувачът трябва да предостави на съсобственика владението на имота. В случай, че третото лице купувач е платило на продалия съсобственик по-голяма цена, то може да предяви иск срещу него за връщане на недължимо получените суми.
Разпоредбата на чл. 33 от ЗС е неприложима в случаите на продажба на идеални части от етажна собственост, възникнала след построяване върху съсобствен терен на една сграда с повече от два самостоятелни обекта – собственост на различни лица. В такъв случай всеки от собствениците на обекти може самостоятелно и независимо да се разпореди с правото на собственост върху своето жилище, без да иска съгласие за това от останалите собственици. А тъй като при етажна собственост общите части не могат да се делят, нито прехвърлят отделно от обектите, към които принадлежат (чл. 38, ал. 3 от ЗС), идеалните части от дворното място, което по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС е обща част на етажната собственост, съответстващи на всеки от самостоятелните обекти, се прехвърлят заедно със собствеността върху тези обекти. Прехвърлянето на собствеността за тези части настъпва по разпореждане на закона заедно с прехвърлянето на самостоятелния обект, към който те принадлежат, поради което за тях съгласие на останалите съсобственици не е необходимо. Ето защо при прехвърлянето на собствеността върху жилището и идеална част от мястото в полза на трето лице, което не е съсобственик, не е нужно да се иска съгласие от останалите.
