Арх. Иванка Велчева,
УАСГ
Устройството на градовете е било винаги точно отражение на социално-икономическия характер на обществото, което се е изградило. В началото на 20-те години на ХХ в. у нас бе налице сериозна градоустройствена практика и теория, създавана дълго време, но в условия на потискана частна собственост, инициатива и силово налагане на определени стил и норми на живот.
С реабилитирането на частната собственост, регламентирането на реституцията и последвалите я закони, устройствените планове, изготвени в предишния период, станаха неприложими при новите пазарни отношения в обществото. Връщането на земеделска земя в урбанизирани градски територии създаде големи проблеми, което доведе до защита на много ценни терени, отредени за зелени площи, детски градини, училища и други обществени обекти, както и компрометиране възможността за провеждане на важни комуникационни артерии и инфраструктурни мрежи.
Основни видове форми на подробни устройствени планове (ПУП)
С приемането на Закона за устройство на територията, ОУП на Столичната община и ЗУЗСО бяха въведени сериозни нови принципи и норми в устройствената практика на София. Основна цел на ОУП на СО е балансът на частните и обществените интереси. Той регламентира отношенията между общината и инвеститорите. Механизмите, с които действа Общият устройствен план на Столичната община, са основно функционалното зониране на територията и устройствените показатели за нейното застрояване.
Детайлно прилагане на ОУП завършва с изготвянето на подробни устройствени планове (ПУП). Те конкретизират устройството и застрояването на територията. Предвижданията на подробните устройствени планове са задължителни за инвестиционното проектиране. За решаването на различните по същество проблеми за територията на града се прилагат основно следните пет форми на ПУП:
– Първа регулация – ПРЗ по реда на чл. 16 на ЗУТ
ПРЗ се изработва за територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за такива с неприложена първа регулация по предходен план. Законна основа за това е одобряването на Общия устройствен план на СО’09, както и разпоредбите на ЗУТ. Планът за регулация и застрояване се изработва в съответствие с ОУП за Столичната община и въз основа на задания, съгласно чл. 125 от ЗУТ. Като основа за изготвяне на проектно решение служи одобрена по Закона за кадастъра и Имотния регистър кадастрална карта с изяснена собственост и параметри за всеки поземлен имот.
С одобряването на плана за регулация и застрояване освен с решаването на частните интереси на отделните собственици на поземлени имоти се осигуряват условия за реализиране на необходимите публични обекти и елементите на техническата инфраструктура.
На всеки собственик на недвижим имот с плана се определя равностоен урегулиран имот (имоти), като се съобразява с местоположението на имота в местността, но не и с точните му кадастрални граници. Когато попада в различни устройствени зони, новообразуваният се предоставя в зоната, в която е преобладаващото местоположение.
– Планове за жилищни територии с проведена регулация ПРЗ по реда на чл. 17 от ЗУТ
Извън случаите по чл. 16 с ПУП за населено място или за част от него, съгласно чл. 17 на ЗУТ, се урегулират неурегулирани дотогава поземлени имоти, когато вътрешните им граници съвпадат с имотните. С плана по чл. 17 при спазване правилата и нормативите, определени от ЗУТ, могат да се урегулират: а) налични неурегулирани поземлени имоти с цел образуване на повече на брой самостоятелни УПИ; б) ПИ, чиито размери не отговарят на изискванията на чл. 19 на ЗУТ с цел упълномеряването им с части от отделни имоти; в) съседни неурегулирани поземлени имоти за създаване на съсобствени урегулирани поземлени имоти. В случаите по точки (а), (б), (в) заинтересованите собственици подават заявление до общината, а по точки (б) и (в) – и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи. Идеалните части в образуваните съсобствени УПИ се определят със самия договор. Когато с плана за регулация по точки (б) и (в) се засягат поземлени имоти – държавна собственост, предварителният договор се сключва по пазарни цени от областния управител в писмена форма – чл. 17, ал. 4 от ЗУТ.
Когато с плана за регулация по точки (б) и (в) се засягат поземлени имоти – общинска собственост, предварителният договор се сключва по пазарни цени от кмета на общината в писмена форма – чл. 17, ал. 5 на ЗУТ. Строителството може да се разрешава след представяне на окончателни договори (чл. 17, ал. 6 на ЗУТ).
– Планове за преструктуриране на жилищни комплекси по реда на чл. 22, ал. 4 на ЗУТ
В процеса на изготвянето на Общия устройствен план на Столичната община след анализ на състоянието на териториите на съществуващите жилищни комплекси бе констатирано наличието на обективно съществуващи проблеми, свързани, от една страна, с наличието на реституирани имоти, попадащи в междублоковите пространства и засягащи реализирани вече благоустройствени мероприятия, а от друга страна – със законосъобразните възможности за застрояване. Със Закона за устройство и застрояване на Столичната община (ЗУЗСО) са предвидени механизми за съхраняване на средата и характера на жилищните комплекси и териториите, изградени по комплексен начин.
Съгласно чл. 110, ал. 4 на ЗУТ, за преструктуриране на жилищни комплекси, на промишлени, курортни, туристически и други селищни образувания се прилага план за регулация с режим на застрояване. Изработването на план за регулация и режим на застрояване за преструктуриране на жилищни комплекси става по реда на чл. 22, ал. 4 от ЗУТ, като обхватът на територията трябва да бъде най-малко един квартал с режим на комплексно застрояване.
Възлагането на цялостни устройствени планове за съществуващите жилищни комплекси в София показва желание да се сложи край на пагубните частични изменения за отделни имоти и да се създаде надеждна устройствена основа за бъдещо развитие на тези територии и превръщането им в пълноценни градски структури.
Основната цел на тези планове е защитата на публичното пространство и гарантирането на територии за провеждане на различни инфраструктурни проекти, съхраняването и подобряването условията на обитаване. При преструктурирането на квартали с комплексно застрояване се определят прилежащи площи към съществуващите сгради по правилата и нормите, определени в Наредба №7, които се урегулират като поземлени имоти.
Останалата незастроена част от квартала, включително поземлени имоти, за които не може да се предвиди застрояване по правилата на чл. 22, ал. 6 на ЗУТ, се урегулират като озеленена площ за широко обществено ползване и се вписват в публичния регистър.
Показателите на изготвените проекти по чл. 22, ал. 4 не могат да надвишават тези на плана, по който са създадени жилищните комплекси. При урегулиране на поземлени имоти в съществуващите квартали с комплексно застрояване разстоянията между новопредвидените сгради и съществуващите се определя по правилата на комплексното застрояване. Плътността и интензивността на застрояване на такива имоти не може да надвишава неразделните с плана параметри за съответната устройствена зона при спазване на показателите и за отделните квартали в зоната.
Предназначението на терени, намиращи се в един квартал, не може да бъде променено с цел уплътняване на застрояване, ако не са постигнали нормативите за зелени площи, определени с Наредба №7, която гласи, че обществените озеленени площи по чл. 17, ал. 1, т. 4 трябва да заемат най-малко 15% от общата територия на жилищния комплекс.
Недопустимо е при урегулиране на поземлени имоти за съществуващи сгради в жилищен комплекс да се придават части от поземлени имоти, които не са общинска собственост, без сключен договор по чл. 15, ал. 5 от ЗУТ или чл. 17, ал. 5 от ЗУТ. При отсъствие на такива договори урегулирането на съществуващите сгради в комплекса следва да става по имотни граници дори и при неспазване изискванията на Приложение №1 от Наредба №7 за ПНУОВТУЗ.
При урегулиране на имоти, предназначени за отчуждаване по ЗДС, е недопустимо в такъв УПИ да се предвижда и предназначение от частноправен характер – например „Спорт и озеленяване“. Такова предвиждане на плана не е основание за принудително отчуждаване на частни имоти.
Проектите за план за регулация и режим на застрояване за преструктуриране на жилищен комплекс подлежат на обществено обсъждане по реда на чл. 121, ал. 1 на ЗУТ преди внасянето им в ОЕСУТ.
– Изработване на подробен устройствен план за паркове и градини по чл. 62, ал. 1 на ЗУТ
Зелените системи и озеленени площи се устройват в съответствие с одобрените общи и подробни устройствени планове на урбанизираните територии и подробните устройствени планове за паркове и градини, като се спазват правилата и нормативите в Наредба №7 – чл. 30, чл. 31, чл. 32. С подробните устройствени планове за паркове и градини в озелените площи – публична собственост, и в поземлените имоти – частна собственост, може да се предвижда само застрояване, необходимо за: мрежи и съоръжения за техническата инфраструктура, обслужващи зелената система; поддръжка на зелената система; открити обекти за спортни или културни дейности; площадки за игра; преместваеми обекти по чл. 56, които не могат заемат повече от 10% от площта на имота; монументално-декоративни и рекламни елементи по чл. 57; мемориални места и обекти.
Когато в терените, определени за озеленени площи – публична собственост, попадат поземлени имоти – частна собственост, те се отчуждават по предвидения в закона ред. Не се отчуждават имотите, когато ПУП за паркове и градини предвижда изграждането или разполагането на открити обекти за спортни или културни дейности, площадки за игра, преместваеми обекти по чл. 56, монументално-декоративни, информационни и рекламни елементи по чл. 57.
Във връзка с проектирането на тези територии е задължително познаването на ограниченията на ЗУЗСО, произтичащи от вида на устройствените зони:
– Зона Зп – паркове за ежедневен и седмичен отдих, в които се допуска застрояване със сгради и съоръжения, свързани с отдиха. Собствеността в тази зона може да бъде частна. Минималният размер на УПИ е 1 ха.
– ПУП определя необходимите площи за широко обществено ползване, които са задължително публична общинска собственост.
– Зона Тго – паркове за ежедневен отдих с площ под 5 ха, задължително публична собственост. Допуска се само застрояване, обслужващо основната паркова функция – кафене, църква, трафопост, тоалетна. В самостоятелни терени с площ под 1 ха застрояване не се допуска.
Характерни особености изисква проектирането на ПУП за гробищни паркове – зона Тго. По периферията на гробищните паркове в рамките на регулацията им се предвижда задължителна изолационна зеленина с минимална ширина 10 м. Трябва да се използват хигиенно защитни зони относно разполагането на гробищата до жилищни територии – 100 м за съществуващи гробища и 200 м за новопроектирани.
– Изработване планове за улична регулация (ПУР)
Плановете за улична регулация се изработват в съответствие с ОУП за съответната територия и въз основа на задания, изработени по реда на чл. 125 от ЗУТ. Основно служат за реализирането на обекти за транспортната техническа инфраструктура.
При тези планове не се определят вътрешните регулационни линии на имотите, които не се отреждат за имоти – публична собственост. Съгласно чл. 16, ал. 7 на ЗУТ, за територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план, по решение на Общинския съвет може да бъде създаден план за улична регулация и обекти за публичната собственост по чл. 110, ал. 2 на ЗУТ.
ПУР се изработват без ПЗ и когато значителна част от територията е застроена и е целесъобразно запазването на сградния фонд, не се увеличават устройствените параметри и показатели на територията, общественото обслужване, техническата инфраструктура и съществуват благоприятни инженерно-геоложки условия за застрояване.
ПУР може да се изготви на базата на одобрен ПКТП. Ако няма такъв към ПУП, се изготвя подробен транспортно-комуникационен план, съгласно чл. 51 от Наредба №8 за ОСУСП.
Заключение
Реабилитирането на частната поземлена собственост и защитата на обществения интерес – това е балансът, които е необходим да се получи при проектирането на един ПУП. Подробните устройствени планове със своите разновидности се явяват стратегически оперативни документи за устойчивото градско развитие.
ЛИТЕРАТУРА
1. Закон за устройство на територията. ДВ, бр. 1/2.I.2001 г.
2. Закон за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията, приет от ХLI Народно събрание на 11 октомври 2012 г.
3. Закон за устройството и застрояването на Столичната община. ДВ, бр. 106/27.12.2006 г.
