Управлението на етажната собственост – какви са предизвикателствата?

Близо 4 млн. единици наброява жилищният фонд в България, показват данните на Националния статистически институт (НСИ). Около две трети от него се намира в градовете, т. е. – по-голямата част от жилищата в страната са в режим на етажна собственост.

Законът за управлението на етажната собственост, който беше приет преди няколко години, обаче се доказа като неефективен да определи рамката за управлението на жилищния фонд в режим на етажна собственост. Основният проблем – неразбирателството между собствениците, липсата на контрол, пропуски и грешки при подготовката на текстовете, недостигът на професионалисти в сферата на управлението на етажната собственост.

Един от ключовите проблеми на жилищният фонд у нас е лошата енергийна ефективност на фона на целите на Европейския съюз (ЕС). Според различни изчисления за обновяването на стария жилищен фонд в България са необходими над 4 млрд. лева инвестиции, за да се постигнат целите за енергийна ефективност на жилищата. Същевременно обаче частните, държавни и общински инвестиции в тази сфера са крайно недостатъчни, включително и европейските средства, от които се очаква да дойде по-големият дял от необходимите инвестиции.

Пропуските в законодателната рамка и ролята на управителите на етажната собственост бяха обсъдени на първия международен конгрес на Асоциацията на управителите на етажната собственост в България. Организацията е учредена в началото на тази година с цел да обедини професионалистите в сферата, както и да обменя опит с подобни обединения в Италия.

Един от основните пропуски е регулацията на услугите, които предоставят професионалните домоуправители. В Италия например се прилага принципът на саморегулацията, като има изисквания за образователен ценз и квалификация и се поддържат и специални регистри на професионалните управители на етажната собственост.

Новоучредената Асоциация има амбицията да стартира подобен регистър.

Другите проблеми у нас са свързани с формирането на таксата за поддръжка на общите части на жилищата, както и пълната липса на контрол на изпълнението на Закона.

По принцип е задължително етажните собственици да проведат общо събрание, да изберат управител и да регистрират сдружение в общината по местоживеене. ВВ голяма част от жилищните сгради обаче това не е направено, макар че срокът да изтече преди години. Въпреки че в Закона е заложена глоба, общинските администрации не я събират, още повече, че нямат и капацитета да го направят.

В България липсва и застрахователната институция като елемент от отговорността по управлението на етажната собственост. Застраховки имат почти само жилищата, които са купени с ипотечен кредит, а сдруженията на собствениците не сключват такива. В Италия обаче този тип застраховка е задължителна, за да се покриват щети, причинени на трети лица, или на съседите.

У нас освен това на практика всеки може да стане домоуправител, без значение дали познава законодателството. Една от целите на новата асоциация е да води диалог с държавата и общините, за да се подкрепи, но и постави в приемливи рамки, този пазар.