Иван Горанов, управляващ партньор на „Смарт Консултантс“: Надявам се 2020 г. да внесе баланс и успокояване на имотния пазар

Г-н Горанов, разкажете ни повече за себе си. Как избрахте професията си и коя е фирмата, която представлявате?

Завършил съм специалност „Право” в Софийския университет „Св. Климент Охридски“, както и магистратура по „Международни отношения”. Животът ми се разви по такъв начин, че ме отведе до попрището на строителството. През периода 2002 - 2003 г., още докато учех, започна развитието на сектора. Тогава мои приятели изграждаха сграда в Банско, която трябваше да се продаде. Аз имах контакти в Лондон и отидох на изложение в английската столица, където видях, че има интерес към българските имоти. Това е времето, когато започнаха сделките у нас с купувачи от Острова. Така от 2003 г. се занимавам с недвижими имоти. Строителството на сгради в страната продължи със сериозни темпове и с моя съдружник създадохме агенция за недвижими имоти.

През 2013 г. решихме, че е време да направим следваща крачка за развитието на компанията – започнахме да инвестираме в обекти, които след това продавахме. И до днес продължаваме да се занимаваме с мениджмънт, продажби и управление на проекти чрез групата „Смарт Консултантс”, част от която е строителната компания „Смарт Дивелъпмънт Тийм”. При реализацията на нашите инвестиции използваме и външни строителни фирми. Работим с много български компании. Избираме изпълнителите според обема на проекта.

Как кризата около разпространението на COVID-19 се отрази на пазара на недвижимите имоти?

Ключово е да направим внимателен анализ и да не се спекулира с думата криза. Когато обществото чуе „криза”, веднага има един негативен отзвук в пространството. Най-важното за сектор „Строителство”, в който недвижимите имоти влизат като подсектор, е, че благодарение на добрата политика на правителството браншът не спря своята работа и успя да се съхрани. Около 250 хиляди са пряко ангажираните в строителството, а заедно със семействата и близките им говорим за близо 1,5 млн. души.

Въпреки трудностите в началото на извънредното положение и наложените различни ограничителни мерки, които повлияха отрицателно на логистиката, доставката на материали и придвижването на работниците, отрасълът остана почти незасегнат. Това изключително много допринесе да се направи диференциация от кризата през 2008 - 2010 г. Тогава сектор „Строителство“ пострада сериозно и му бяха необходими доста години, за да се възстанови от последиците. Сега не се наблюдават същите тенденции. По време на предишната криза имаше сериозен отлив от клиенти на недвижимости, докато в момента наблюдаваме само забавяне.

В извънредното положение отчетохме замръзване на имотния пазар, защото хората бяха по домовете си, нямаха възможност да пътуват и да контактуват. А покупката на недвижимост е свързана с това да отидеш на място, да видиш и да усетиш атмосферата. Вече хората не купуват недвижим имот, а по-скоро начин на живот. Оглежда се заобикалящата среда, важни са близостта до училище или детска градина, доколко е развита инфраструктурата, осигурена ли е достъпност за хора с увреждания. Всички тези условия са от решаващо значение при избора на имот.

Месеците април и май бяха по-слаби и това е разбираемо. Данните към момента показват, че сделките спрямо 2019 г. са намалели, но не повече от 1%. Това е според данните на Агенцията по вписванията. През юни са изповядани 18 955 сделки, което спрямо същия период на 2019 г. е спад с 1%. Но трябва да се има предвид, че за да се стигне до покупко-продажба, е необходимо известно време – първо се подписва предварителен договор, а сделката се изповядва след определен период.

Статистика сочи, че няма сериозни сътресения, което е от голямо значение, но по-важно е какво ще се случи през втората половина на годината. В момента се търсят атрактивни предложения на пазара. Много хора искат да купят имот на изгодна цена. Има и такива, които желаят да направят вложение, тъй като се притесняват от предстояща финансова криза. Друг мотив на потребителите е, че при влизане в ERM II зоната обикновено имотите поскъпват. Подобни случи са наблюдавани в доста държави, когато са влизали в европейското финансово семейство. Затова сега е моментът да се инвестира в недвижим имот.

Втората половина от годината едва ли ще се характеризира със съществени промени в резултат на COVID-19 кризата. Пазарът и хората свикнаха с пандемията - видяхме, че може да работим дистанционно, да спазваме социална дистанция, да носим маски, и вече се съобразяваме със ситуацията. Занапред това ще е начинът ни на живот.

Може да обобщим, че през изминалите месеци купувачите се въздържаха от придобиване на недвижимост, защото чакаха да премине епидемичната обстановка, да има корекция на цените надолу или пренасищане на пазара на имоти. Специално в София това няма как да се случи, тъй като и в момента има недостиг на качествени жилища.

Има ли разлика при търсенето на недвижимости в София и на ваканционни имоти в страната?

Пандемията накара много сънародници да се насочат към Българското Черноморие. В сегмента на ваканционните имоти основните купувачи са българите, защото пътуването в чужбина е трудно, има много ограничения или изисквания за PCR тест, a в някои страни и задължителна карантина. В последните 2 - 3 години руснаците започнаха да напускат Българското Черноморие. Главно защото тази държава е подложена на финансови санкции, цената на петрола и на газта пада - отрасли, които формират руската икономика. Всичко това се отразява негативно на доходите на хората и логично руснаците се оттеглят от нашия пазар.

Забелязва се и диференциация в сегментацията. Преди се търсеха малки апартаменти, а сега – все повече къщи в затворени комплекси, където са осигурени всички удобства. Купувачите са предимно семейства, които прекарват по-дълъг период в тези имоти. В момента има засилен интерес на юг от Бургас – към Созопол, Лозенец, Синеморец. Определени селища, които се развиват на север, също разполагат с добри оферти и са любопитни за потребителите.

Кои са водещите дестинации на имотния пазар?

Засега София остава номер едно. В последните години Пловдив също се развива добре, тъй като там се завършиха много качествени проекти или предстои да излязат нови. В Града под тепетата се обособиха индустриални зони, в които работят хора от региона на Пловдив, а те имат нужда от жилища. Развиват се и офис сградите.

В Бургас също се наблюдава повишено търсене на имоти. Там се оформя нова зона край Морската гара и има няколко предстоящи проекта. Поморие също развива нови зони. Докато във Варна се наблюдава преориентация - местните жители се насочват към покупка на жилище извън централната част на града.

Навсякъде, където се разширява и модернизира инфраструктурата, се изпълняват и нови проекти. Когато дадена територия се обезпечи транспортно, например ако в София се отвори нов булевард или се построи спирка на метрото, веднага започва развитие на имотния пазар в конкретния район. Хората търсят удобство – желаят да се придвижват бързо. В столицата това се случва в периметъра около ул. „Филип Кутев” и бул. „Черни връх”, където има сериозна концентрация на офис сгради и жилищни обекти. Районът ще продължи да просперира и да бъде привлекателен. Зоните около „София Ринг Мол“ и р-н „Витоша” също са много перспективни, а когато се завърши Софийският околовръстен път, такава ще бъде и местността Камбаните, както и с. Лозен. Столицата ще се разгръща и още по на изток, като се задават добри възможности и за северната част на града, за кв. „Овча купел”. Водещо за инвеститорите е да има изградена инфраструктура.

Какъв е Вашият съвет към инвеститорите?

Бих ги посъветвал да работят за изграждане на по-добра връзка инвеститор – общество. В момента липсва удачно представяне на новите проекти. Забелязва се едно неразбиране от гражданите, което създава напрежение. Например когато на даден частен парцел, където гражданите си паркират свободно автомобилите, изниква нова сграда, се поражда усещане, че се прави нещо „под масата”, скрито от обществеността. Затова съм убеден, че бъдещето е в създаването на нов способ за представяне на новите проекти, в пряката връзка между инвеститора и хората. Много често предприемачът е принуден да обезпечава инфраструктурата, което е задължение на съответната община, а в същото време остава неразбран защо реализира своя проект.

Настоящата практика е да се прави обществено обсъждане, за което се съобщава с обява на информационната стена в общината. Но това са остарели подходи, които не водят до нищо добро, и така се губи връзката между инвеститора и обществото. В опит да се политизира секторът, което винаги ме е плашило и затова съм се опитвал да се дистанцирам, се създава образът на строителя, на инвеститора, който е в негативна светлина. За тях се говори по следния начин: „идват тук едни хора, които чукат, тропат, цапат и разрушават“, а е точно обратното. Предприемачите и строителите са тези, които създават градовете, които се опитват да направят по-добра средата.

Моят съвет към колегите е да обръщаме повече внимание на добрите практики. Има много компании, които създават прекрасни неща, а на преден план се изкарват само лошите примери. Често се събират група граждани и започват да протестират срещу инвестиционен проект. Тези хора се опитват да диктуват общественото мнение, а в същото време те не са направили нищо ценно, не са допринесли за подобряване на средата, в която живеят. Да се работи под натиск е неправилно. Има организации, които притискат главните архитекти и кметовете на общините, и те взимат определени решения именно заради този натиск.

Имате ли свои конкретни предложения, които бихте искали да споделите?

Разбира се. Хубаво е, например, че в София се обособяват бус ленти. Но трябва да се види необходимостта от тях, да се замери трафикът. През зимния сезон велоалеите стават неизползваеми. Тази по ул. „Георги С. Раковски“ се използва от няколко души на ден, а се създава проблем с трафика. Или бус лентата по бул. „България” може да се комбинира с трамвайното трасе и да се въведе добрата практика от бул. „Константин Величков”. Защото сега автобусът се движи до средата в дясната лента, след това пресича целия булевард, за да направи ляв завой, и така се стига до огромни задръствания. Хората са принудени да стоят часове в трафика - това генерира кражба на работно време, замърсява се въздухът и не води до нищо добро. Подобни решения отблъскват инвеститорите. Нека всички да мислим за бъдещето на града ни, като се поставяме и от другата страна.

А какво бихте посъветвали гражданите, решили да сключат сделка с имот?

Аз винаги съм казвал, че те трябва да бъдат взискателни, да изискват качество и да поставят всички в конкурентна среда. Наличието на много проекти дава по-добър избор и възможност, а това коригира и цената. В конкурентната среда няма спекуланти.

Надявам се 2020 г. да внесе баланс и успокояване на имотния пазар, което ще доведе до намаляване на спекулативните цени. В някои столични райони цените нараснаха необосновано - „Младост”, „Банишора” или „Лозенец”. Там офертите спекулативно се държат високи, но ситуацията около COVID-19 ще отрезви пазара.

За нас е важно да се обнови жилищният фонд в София. Да, има достатъчно апартаменти. Най-важният въпрос е дали фондът отговаря на изискванията, на потребностите на хората днес.

Какво е мнението Ви за Закона за защита от шума в околната среда, с който се ограничава възможността на строителите да работят в определени часове?

Изключително важно е да се обърне внимание и на Закона за защита от шума в околната среда, и на наредбата за обществения ред на територията на Столичната община. В тях е формулирано много общо какво е „шум”. Може да се диференцират дейностите, които пораждат шум, като трябва да се разграничат тези, които не пречат на обществеността. Трябва да може да се работи между 14 и 16 ч. Строителството е секторът, който ще изведе икономиката от кризата и този път. Но това няма как да стане, ако държавата, администрацията и общината не оказват необходимото съдействие на бранша.

Имахме обещания, че разпоредбите относно шума ще се преразгледат, но досега нищо не се е случило. Ние не искаме да притесняваме хората, но има дейности, които не може да се прекъсват. Освен това някои работници пътуват от други градове. Реално активните хора не са вкъщи от 14 до 16 ч. По-логично е от понеделник до петък да се работи в този часови диапазон, а да се приключва в 18 ч. Това е важна тема, която остава нерешена.

Следите ли в. „Строител”?

В. „Строител” е важен, защото той е обединяващият елемент, който осъществява връзката между строителите, държавните институции и обществото. Когато тези три страни действат заедно и хармонично, всички ще са доволни от създаваните продукти. Чрез вестника се изгражда среда, в която могат да се разменят мисли и идеи, да се отправят послания и различните страни да си бъдат коректив. Колкото повече се вслушваме един в друг, толкова повече можем градивно да развиваме сектора.

Използвам случая да поздравя медията за активността й във Фейсбук, защото давате възможност на младите да следят новините Ви 24/7. Изключително ценно е, че отразявате случващото се обективно. При Вас има професионализъм, благодарение на който винаги представяте реална и достоверна информация. Нещо, от което в обществото ни определено има дефицит.