В словесната вълна, заляла ни в последните дни от всякакви коментари на експерти и администратори, които дадоха всевъзможни версии, довели до наводненията, причинили трагедията по нашето Черноморие, ще се опитам да обобщя пътя, по който следва да премине всяка една общинска администрация, изправена пред подобно предизвикателство. Правя го и предвид факта, че дебатът, касаещ застрояването в градовете ни, се пренесе много бързо от професионалното поле в сферата на политическото говорене, а същевременно в качеството ми на главен архитект се налагаше многократно да преодолявам подобни неволи.

Целта ми е да дам ясен сигнал, че ако искаме нещо да се промени занапред, ще трябва много бързо да променим ролята си на оплакващи се наблюдатели в пълноценни участници в управлението, планирането и координирането на процесите на градско развитие.

Осъзнавам, че много от читателите на тези редове ще кажат „след дъжд качулка“, но направеното от мен и екипа ми може да бъде полезно.

Уроците, които ни дава природата, са все по-чести, но изводите, които правим, явно бързо се забравят, затова ще предложа Пътна карта от 10 стъпки, която да послужи на всеки общински ръководител, който иска да застане с проактивна позиция пред избирателите и медиите.

Къде е проблемът според мен

Споменът за 90-те години, когато градовете нямаха почти никаква власт при застрояването, ни се струва все по-далечен през настоящата 2025 г., а оправдания с „предходното ръководство“ и наличието на оценки за съответствие към инвестиционните проекти звучат, меко казано, несериозно.

В последнте 30 години следва да се отчете и другият важен фактор, влияещ негативно върху качеството ни на живот – проведената промяна в собствеността след 1989 г.

Или как идеята на обществото ни за „справедливо” възстановяване правата на собственост върху земеделски земи, притежавани от собствениците преди образуването на трудово-кооперативните земеделски стопанства (ТКЗС), включени в границите на урбанизираните територии, чрез възстановяването им в реални граници унищожи логиката на планиране на градовете ни.

Добрият пример в десет стъпки

След едно от поредните наводнения в кв. „Манастирски ливади-изток“, стартира работата ми по обезпечаване на проводимостта на два малки притока към река Перловска - реките Боянска бара и Бара Изливо, с цялостно решение за регенерация на речните им корита и изграждане на вътрешноквартален парк.

Проблемът за наводненията може да се дефинира простичко – рекичките бяха „тампонирани“ в подземен колектор в края на 90-те и при силни дъждове се затлачваха и провокираха различни по сценарий бедствия в района.

За да съм полезен на читателя, ще разпределя работата на мен и екипа ми в следните последователни стъпки:

1. Анализ на собствеността

Факт е, че погрешно замислената реституция и невинаги напълно прозрачната процедура по промяна в собствеността заложи капан на следващите поколения управленци и градостроители по отношение цялостното реализиране на мероприятията, свързани със запазването и развитието на водните обекти, зелената система, развитието и поддържането на социалната и инженерна инфраструктура. В тази връзка следваше първо да се анализират всички имоти в обхвата на разработката, както в кадастралната карта и кадастралните регистри, така и в предходните кадастрални планове, вкл. и през решенията на поземлените комисии.

2. Подробно геодезично заснемане

Необходимостта му бе свързана от изясняване на топографията на съществуващите речни корита, вкл. прилежащите им съоръжения, както и възможността за осигуряване необходимия профил за безпрепятствено преминаване на високите води.

Така при изготвяне на заснемането на р. Боянска бара констатирахме изместването й с повече от 50 м и вследствие на човешка дейност, за да може да бъдат реституирани бившите ниви върху речното корито!

3. Експертна оценка на съществуващата дървесна растителност

Важно е в тази фаза да се отчете наличието на цялата дървесна и храстова растителност по речното легло, островите и бреговете, които допълнително затрудняват провеждането на водите.

4. Оценка на хидравличната проводимост

Оценката може да бъде направена с достатъчна точност единствено след извършване на съответния хидроложки анализ и хидравлични проверки. По цялата дължина на водния обект възложихме обобщено хидравлично оразмеряване, чрез което се изясниха водните нива в отделните участъци.

Изготвеният хидроложки доклад и хидравлични изчисления анализираха речното корито и възможността му да проведе необходимите оразмерителните количества.

5. Проект за корекция

Тук подходът навсякъде би бил индивидуален, но само ще спомена, че проектът на корекционните дейности на двете реки в кв. „Манастирски ливади–изток”, изготвен от ОП „София – проект“ и ОП „Софияплан“, бяха интегрирани към проект за реализиране на линеен парк, включително чрез изграждане на велоалея, изкуствени езера и баражи, като всички те бяха съобразени с проектите за изграждане на нова канализация в квартала.

Проектното трасе на двете реки бе съобразено и с изградената техническа инфраструктура в квартала, съществуващото речно корито, както и необходимостта от плавност на меандрите с оглед осигуряване на по-спокойно течение при високи води.

6. Изработване на подробни устройствени планове (ПУП)

Изработването на Подробен устройствен план е процедура, на която не бих се спрял подробно в тази статия, предвид факта, че дейностите по изработване на плана са с изключително комплексен характер и в хода на тяхната обработка са ангажирани множество специализирани контролни органи, експлоатационни дружества, както и заинтересовани лица.

Искам да обърна особено внимание на факта, че заинтересованите страни трябва да бъдат въвлечени в най-ранна фаза, за да участват активно в процесите на прогнозиране и планиране, с оглед постигане на общите стратегически цели на града.

В замяна общинското ръководство трябва да предложи набор от възможности, които да подпомогнат комуникацията и да повлияят активно за постигане на:

• общи и споделени цели, свързани с дългосрочното развитие на териториите;

• яснота и реалистичност на целите, свързани с градското развитие, както и техния времеви хоризонт;

• превръщане на целите в насоки и планове за действие.

7. Отчуждаване на частните имоти, които попадат в речното корито

Процедурата подробно е уредена в Закона за собствеността (ЗС), Закона за държавната собственост (ЗДС) и Закона за общинската собственост (ЗОС), като в основата е неприкосновеността на частната собственост, която може да бъде ограничена само при доказан обществен интерес и справедливо обезщетение.

Тук обаче основен проблем са реалните възможности на съответните общински бюджети за осигуряване на необходимите средства за отчуждаване на терените (поземлени имоти или части от тях), за да защитят заложената в ОУП и ПУП концепция за пространствено развитие.

С други думи, в следващите години освен стъпки от 1 до 6 следва да преоценим управлението на пространствената си политика чрез намиране и разработване на поредица от фискални и немонетарни инструменти за придобиване на поземлени имоти с оглед запазване предвижданията на влезлите в сила планове.

Същевременно е необходимо в процеса на реализация да се създаде задължение към всички собственици на контактни имоти за включването в общ проект с ясен времеви хоризонт, като това ще гарантира трансформацията в цялата зона.

8. Изработване на технически и работни проекти за корекциите

Важен елемент в тази фаза е възлагането на алтернативни варианти/сценарии за развитие на проектите с оглед избягване на отрицателното им въздействие върху околната среда. Те могат да включват предложения и мерки за оптимизиране, като:

• промяна на техническите решения на корекциите;

• въвеждане на етапност при реализация на инвестиционните намерения;

• оптимизиране на функционалността и обвързване с прилежащите територии и изградената техническа инфраструктура и т.н.

За всеки алтернативен сценарий следва да се оцени въздействието му върху околната среда. Освен етапността на инвестициите, проучването и проектирането следва да сравни и състоянието на зоната преди и след изпълнението на предвидените намеси, както и да анализира потенциалното й развитие без неговата реализация.

9. Реализация на инвестиционното намерение

Почти накрая навлизаме и в сектора, в който оперират строителните фирми, но той е от решаващо значение не само за крайната реализация на инвестиционните намерения, но е пряко свързан с възможностите за финансиране и опита на градската управа.

Този етап влияе най-пряко върху заобикалящата ни среда и ще определи бъдещото качеството на живот в съседните квартали, но същевременно би могъл да провокира и огромно обществено недоволство.

10. Експлоатация

Последната стъпка е същинската експлоатация на обекта, тя трябва да е постоянна с природосъобразни и щадящи околната среда методи, технологии и средства.

Представените от мен десет стъпки са база за утвърждаване на последователна общинска политика за градска устойчивост. Същевременно необходимостта от промяна в градското управление се засилва и е свързана с очакването за бъдещи рестрикции при реализиране на новото строителство в контактните имоти и създаване на все по-конкретни и ясни правила. Убеден съм, че представеният управленски опит ще доведе до реални действия на ниво конкретно устройствено планиране, включително и ще промени вектора на градската икономика и администриране.

*турска поговорка