Емил Христов

Ренета Николова

Инж. Вълев, имате над 40 г. опит в строителството. Какво Ви мотивира да създадете проекта Sun City Residence? Как се роди тази идея и по какъв начин тя събира най-доброто от дългогодишния Ви опит?

След като реализирах успешно жилищния комплекс „Бела Вита Резидънс“ и продадох всички имоти в него, върнах всички кредити и бизнесът ми вървеше добре, и тъй като наближавам 65 г. , реших да се отдам на пътешествия, което винаги е било моя страст. Мой приятел от сферата на недвижимите имоти обаче ми предложи да купя един терен от 10 дка. Отказах – обясних му, че съм развил последния си проект върху 20 дка и че нямам желание да се занимавам с по-малки терени. Седмица по-късно той ми направи ново предложение – този път за 175 дка във Варна. Когато отидох да видя мястото, останах изумен. Парцелът не беше евтин, разбрах, че колеги строители са го оглеждали, но никой не се е решил да го придобие. Аз обаче почувствах, че това е предизвикателство, което си заслужава риска. Отложих пътешествията, защото реших да направя нещо, което съм желал цял живот – „град в града“. Място, където освен жилищна среда ще има обществени сгради, офиси, магазини, закрит басейн, спортна зала, детска градина – всичко необходимо, за да функционира една общност пълноценно. Исках тази инфраструктура да бъде достъпна не само за жителите на бъдещия комплекс, но и за хората от кв. „Галата“ и южните райони на Варна.

Друго, което ме мотивира да се заема със Sun City Residence, беше желанието ми да докажа, че добрата среда е възможна. Виждаме във Варна ежедневно хаос, липса на устойчиво развитие и поддръжка. Реших, че ако изградя затворен комплекс с добре организирана и поддържана инфраструктура, той може да се превърне в пример за това как трябва да изглеждат модерните проекти. Така се роди амбицията ми да създам не просто сгради, а еталон за Варна.

На каква стойност възлиза инвестицията в проекта и какъв е планираният график за неговата реализация?

Би било некоректно да посоча точна сума, защото проектът е замислен като дългосрочен и ще се реализира поетапно в рамките на 10 г. В този период цените, условията и пазарното търсене неминуемо ще се променят. Етапите ще се реализират в зависимост от възможностите ни, но и от интереса към проекта, защото това ще гарантира неговата устойчивост. Ориентировъчно инвестицията във всеки един етап ще е около 40 млн. евро. Става дума за изграждане на цялостна инфраструктура, електричество, ВиК и други. Но пак казвам - този проект ще бъде факт, ако има желаещи да купуват апартаменти в него. Така че първият етап ще възлезе на около 40 млн. евро, а цялата инвестиция ще е мащабна, защото територията е огромна – 175 дка. Изключителен късмет е да се попадне на такъв имот. Преди там е имало военно поделение, което е стояло затворено 35 г. Теренът доста дълго време е бил на пазара и малко хора са проявили интерес, тъй като такава голяма инвестиция носи и голям риск и изисква сериозни усилия. Въпреки това аз реших да се ангажирам. Смятам, че съм научил доста неща за инвестициите в строителство през изминалите години и мога да се справя.

Освен апартаменти, офиси и магазини какво друго ще включва комплексът?

Ще има и къщи, както и малък мол. Планираме да се изградят и хотел, ресторанти, кафенета. Теренът е наистина внушителен – за да си го представите - обиколката му е около 2,5 км. Ако човек реши да направи 2 обиколки, ще изпълни дневната си норма от 10 000 крачки. Така че ще има пешеходни алеи. Отделно ще има открити фитнеси. Предвиждаме да издигнем и параклис. В комплекса ще построим всичко, което трябва да има един град.

Зелен квартал ли ще бъде Sun City Residence?

Да, защото решихме, че междублоковите пространства трябва да бъдат около 8-10 дка. Предвиждаме седем такива зони, тоест ще има близо 70 дка зелени площи. Много малко са местата във Варна с толкова много зелени площи, освен Морската градина.

Колко души ще ангажирате в процеса на строителството и впоследствие – при поддръжката и управлението на комплекса? С други думи, каква заетост бихте могли да създадете чрез реализацията на този проект?

Във всеки етап на строителство ще бъдат ангажирани приблизително между 200 и 300 души, по-скоро към горната граница. Този сериозен ресурс от работна сила ще бъде разпределен според спецификата на различните фази. В случай че интересът е много голям, можем да започнем и два етапа едновременно, което означава, че броят на хората ще се увеличи. Но ако стандартно изпълняваме етап по етап - около 300 човека ще са заети със строителството за приблизително 8-10 г.

Тези, които ще се занимават с поддръжката, няма да са по-малко от 50 човека. Още веднъж ще подчертая, че става дума за много голяма територия, много комуникации, ВиК, противопожарни хидранти, кранове, защити и т.н., за които е необходима постоянна поддръжка. Придобих опит с Topola Skies Resort и знам какво се случва с един комплекс, ако не го поддържаш, той няма как да предлага качество. Имам ясна визия по отношение на грижата за общите съоръжения в бъдещия комплекс. Например, за поддръжката на закрития басейн няма да се събират пари от живущите – за мен този подход не е работещ. Грижата за басейна ще бъде поверена на хотела, а който желае да го използва, ще трябва да заплати.

За да не се налага на живущите да обикалят града и да водят децата си на волейбол, баскетбол, футбол или гимнастика на различни места, ще изградим многофункционална спортна зала. В нея ще се направи разпределение – различни спортове да се практикуват по часове, за което ще се консултираме със спортни специалисти.

Ще има детска градина, която ще е предимно за най-малките жители от комплекса и само при наличие на свободни места ще може да се записват деца на живущи и извън него.

Имате прекрасни намерения за развитие на инфраструктурата в Sun City Residence. Ще създадете място, което ще допринесе за добрата среда на Варна и живущите в региона. Но преди дни излязохте с едно официално изявление във връзка с пречки за реализацията на проекта. Какво Ви провокира да го направите?

Досега никога не съм се сблъсквал с подобни провокации. За първи път без реална причина се появиха т.нар. хейтърски реакции – срещу самия проект, срещу мен лично и срещу фирмата. Без причина! Не съм очаквал такова нещо, тъй като не съм влизал в конфронтации, цял живот съм се стремял да работя съвестно и да спазвам правилата. Никога не съм имал такива проблеми.

Въпреки че и при този проект спазвам, както и досега, всички правила, започнаха оплаквания до различни инстанции, цитирам: „как щяло изграденото да падне в морето“, „как съм изсичал гората“… Както казах - територията е била бивше военно поделение. През 1983 г. там не е имало гора, дори и дървета са липсвали. Знаем какви бяха военно-строителните поделения в миналото. На този терен са били разположени казарми, плац, кухня, помощно стопанство, арматурен двор, транспортни средства и други.

Сега ме обвиняват, че съм изсякъл гората, а аз имам разрешение от общината да почистя имота и да изрежа негодните дървета. Доста дървета бяха изсъхнали. Аз разчиствам територията, не сека гора. Първо се говореше, че имало борова гора, после се посочваше, че е лонгозна. Всеки знае, че лонгозните гори се намират край реките, а теренът е на хълм. Просто се правят всякакви опити, за да се дискредитират проектът и фирмата и не мога да си обясня защо. Има и някакви странни идеи, които се лансират - да направя парк на терена, който съм закупил на доста висока цена с ясна и прозрачна цел - да строя. И питам - тези хора, които искат тук да има парк, защо не вложиха техни средства да придобият терена и да го направят парк? Все пак аз съм го закупил с всички законни документи, а в нашата Конституция все още пише, че частната собственост е неприкосновена.

Друг довод за недоволство бе, че имотът се намира в Натура 2000. Но на този терен е забранено да се строят само ветрогенератори. Всичко друго е разрешено. Мястото е в урбанизирана територия, навсякъде около терена е застроено. Той не е застрояван, защото преди е попаднал в червена зона, но след това е изваден на база на инженерно-геоложки доклади и всички необходими документи и административни процедури в общината. И това се е случило много преди аз да го закупя. Сега изведнъж започват да се обсъждат идеи, че строителството на този терен трябвало да бъде спряно в името на обществения интерес. Все едно аз искам да направя нещо, което не е от полза на хората! Напротив – проектът, който искам да реализирам, ще е от полза както за града, така и за жителите. Ако някой наистина желае да създаде паркове, градинки или площадки, може да го направи върху собствения си имот. По-лесно е обаче да се насочи критика към моята собственост.

Добре, да Ви попитам директно за най-важното - теренът безопасен ли е за строителство?

Има инженерно-геоложки доклад, изготвен от експертите от „Геозащита“ ЕООД – Варна, което е държавно предприятие. Когато купувах имота, за да се уверя, че няма някакъв проблем с инженерно-геоложкия доклад, проучих кои са хората, които са го изготвили. Тъй като те вече са пенсионери, намерих специалисти, които са работили с тях. Те ме информираха, че докладът е дело на доказани експерти, от които не можеш да очакваш каквито и да е фалшификации. Въпреки това, за да съм напълно сигурен, поръчах нова експертиза на проф. д-р инж. Георги Франгов от София. Той провери инженерно-геоложкия доклад и направи своите проучвания, които съвпаднаха с тези на „Геозащита“ ЕООД – Варна.

По отношение на безопасността – строителство е предвидено в т.нар. зона Б, която според инженерно-геоложкия доклад е напълно подходяща и безопасна за реализиране на проекта. Специалистите са дали няколко конкретни препоръки, които ще изпълним стриктно – осушаване на терена в участъка с по-високи подпочвени води и укрепване на по-дълбоките изкопи по време на работа. Това са стандартни инженерни мерки и те гарантират, че няма да възникнат проблеми в процеса на изпълнение.

По света има безброй примери за строителство на предизвикателни терени. В Италия голяма част от населените места са изградени буквално на ръба на скалите. Гръцкият остров Санторини е сред най-ярките примери, а в Китай съм посещавал Манастира на дракона, който е на самия край на скала. В Topola Skies Resort сградите също са построени на самия ръб. Истината е, че когато има компетентен екип от специалисти – инженери, архитекти и експерти с необходимите лицензи, всяко предизвикателство може да бъде решено. Надали има разумен човек, който ще вложи толкова много пари и неговата инвестиция ще „падне в морето”.

Никой не носи по-голяма отговорност от инвеститора. А всичко започва и завършва с инженерно-геоложкия доклад. Въз основа на него конструкторът разработва конструкцията, така че тя да е напълно съобразена с характеристиките на терена и натоварванията, които почвата може да понесе.

Вие освен с политически ПР как си обяснявате тази атака срещу проекта?

Имам обяснение, но на този етап не искам да коментирам, защото това може да ми създаде допълнително още проблеми. Просто констатирах, че има заинтересовани лица, които не искат да им закрия гледката. Това е най-елементарното обяснение.

Частен интерес може би?

Да, става дума за частен интерес. Но независимо дали е частен или фирмен, зад всичко стоят хора, които се опитват да затруднят проекта. Такова противопоставяне обаче не е конструктивно.

А какво ще предприемете от тук нататък?

Има много жалби към решението на РИОСВ, в които „зелените” организации искат да бъде проведена нова процедура по ОВОС, което би довело до отлагане на инвестиционното намерение напред във времето. Последната дума обаче е на съда. Ще изчакам съдебното решение и след като то бъде произнесено, въпросът ще бъде окончателно изяснен.

Следващата стъпка ще бъде да получа по съответния ред разрешение за строеж от община Варна. След идването на новото ръководство на местната власт, за съжаление, сме свидетели на опити подобни проекти да бъдат спирани. Причината не е свързана толкова със самите инвестиционни намерения, а с това, че темата предизвиквала „засилен обществен интерес“. А как точно се тълкува какво е „засилен обществен интерес“? 100 човека, организирани, правят оплаквания, жалбите са едни и същи, просто имената са сменени. 100 човека, това ли е засилен обществен интерес? 20-30 от тях са и т.нар. хейтъри, които пишат в интернет пространството и започват да влияят на развитието на Варна, а това е град с над 400 000 население.

Според мен, когато говорим за засилен обществен интерес, трябва да го поставим в конкретни рамки. За мен е важно този интерес да бъде остойностен – ако например 5 или 10% от населението на морската столица имат претенции или възражения, тогава вече можем да говорим за реално значим интерес. Но не може 100 човека да определят политиката на целия град, защото така в него нищо няма да се развива. Общината постоянно спира разрешения за строеж, което не е законосъобразно. Затова и има едно решение на съда, с което община Варна е осъдена за 2,7 млн. лв. плюс 1,3 млн. лв. лихви. Ние всички плащаме данъци, които влизат в общината. Логично е избраните от нас представители да ги използват за развитие на града – за нови инвестиции, работни места и устойчиво бъдеще. Вместо това, виждаме как инициативи се спират, а в резултат на тези действия общината е принудена да изплаща неустойки и обезщетения. Нещо не е наред.

Как определяте това отношение към строителите и инвеститорите? Споменахте, че често им се поставя етикет „презастроители“ и се блокират инвестиционни намерения?

Не е тайна, че политиците често търсят повече гласове, а това понякога става за сметка на реалните проблеми на града. Във Варна по инфраструктурата се прави твърде малко – не бих казал нищо, но несъмнено недостатъчно. В резултат се натрупват големи проблеми. Допълнително европейските проекти често се изпълняват хаотично – започват, спират, веднъж има финансиране, после няма. Поради тази причина инфраструктурата в града е в отчайващо състояние, защото не се влагат усилия, за да се подобрява, а в това да се забраняват обекти.

Истината е, че електоратът винаги е по-голям от хората, които реално създават стойност – предприемачите, инвеститорите, строителите. И когато политиците се стремят да привлекат този електорат, често се прибягва до лесни лозунги и етикети като „презастроители“. Всички неща, които един строител изгражда, ги прави с разрешението на общината, с подробен устройствен план, с общ устройствен план, с плащане на такси и спазване на всички останали процедури. Как някой може да твърди, че има „презастроители“, когато всеки обект приключва с Акт 16. Има комисия, която преглежда всичко, и ти не можеш да направиш нищо повече от допустимото, което е за дадения терен.

Получава се така, че се настройват гражданите срещу компаниите, които създават даден обект. Това обаче не е добре за града, защото ако такива като нас спрат да работят, то всичките ни служители и работници ще останат без работа. При мен са заети целогодишно над 500 човека, плащам заплати и внасям всички данъци и осигуровки. Това го правя вече близо 40 години. Представете си, ако спра, колко семейства ще бъдат засегнати.

Вместо да се създават условия да се подпомагат инвеститори и предприемачи като нас – не говоря за финансова подкрепа, а за по-облекчен административен режим, по-бързи процедури за разрешения за строеж и разбиране, че мащабните проекти всъщност развиват общината, у нас често се случва обратното. За съжаление това не е проблем само на настоящото управление, а тенденция, която наблюдавахме и в предишното. Това изглежда като политическа тенденция – не бих искал да насочвам критики конкретно към един или друг кмет. По-скоро наблюдаваме една практика за омаскаряване на работещите хора, тези, които правят реалния бизнес и си плащат всичко. Само че когато отрежеш клона, на който седиш, падаш. Защото икономиката в България, ако някой не е разбрал, се крепи на плащането на данъци от работещите фирми и хора, а не от тези, които цял ден пишат в интернет, или от ходещите по протести срещу заплащане. Предприемачите сме малцинство.

В тази връзка какво е мнението Ви за ролята, която играят определени „зелени” организации за забавяне реализацията на големи публични и частни обекти?

Ние трябва да си пазим екологията, задължително е. Но мислите ли, че другите страни не пазят своята, а строителството там не спира? Бях в Индонезия на остров Ява. Територията му е почти колкото тази на България – 120 000 кв. км. Това е вулканично място, планинско. Там живеят над 150 млн. души, а ние сме малко над 6 млн. Сами разбирате за какво строителство става дума. В същото време у нас ще имаме красиви и перфектни тотално изоставени места. Ние не можем да си обслужим градовете. Имаме села, които вече изчезват поради липса на хора. И какво правим? Вместо да търсим решения, под прикритието, че уж опазваме екологията, създаваме проблеми на хората.

Отделно от това, както всички виждаме по телевизиите и в интернет, на места горите в България се изсичат в значителен обем. В същото време активността на екологичните организации често се концентрира в градските и урбанизираните райони, което понякога поражда въпроса – каква е истинската цел на тези действия? Някои от „зелените“ организации, не всички, понякога действат с користни мотиви. Членовете им понякога се занимават с обжалване на административни актове, като това може да носи финансови облаги. Важно е екологията и опазването на природата да се реализират по разумен и умерен начин, така че усилията да са наистина ефективни и в полза както на хората, така и на околната среда.

Какво очаквате от отговорните институции?

Предполагам, че администрацията е свикнала с постоянни жалби, но очаквам от тях да разглеждат нещата документално. Не е редно да се подава жалба без каквито и да е документи, както се случва в нашия случай. Такива непроверени сигнали все пак трябва да се приемат и разгледат, но наличието на документи е от съществено значение. Ако преписката стигне до съда, делото по необосновани сигнали отнема много време, което бихме могли да посветим на развитие на проектите. Според мен е необходима промяна в законодателството, която да даде повече възможности на администрацията да разграничава реалните и основателни сигнали от неоснователните. Един служител може да обработва ефективно 10–20 преписки на ден, но 100 вече е нереалистично. Част от тези жалби губят времето на администрацията, а нашата основна цел е да можем да работим и да развиваме проектите си.

Благодаря Ви, желаем Ви успех, а в. „Строител“ ще продължава да следи развитието на казуса.