Луксозните имоти: непоклатими въпреки кризата

През изминалата 2011 г. сегментът на луксозните имоти отчита двоен ръст на реализираните сделки, се посочва в анализ на пазара на Unique Estates. Според агенцията годината е била изключително успешна и се наблюдава тенденция клиентите да търсят все по-големи на площ жилища. Все още първостепенен критерий за луксозен имот са локацията и площта, а не интериорът и довършителните работи. Купувачите се ориентират към градските къщи, тъй като цените им са приблизително изравнени с тези на многостайните апартаменти. Експертите очакват тази сравнително нова за България, но традиционна за Европа тенденция да се разраства през тази и следващата година. По данни на Bulgarian Properties, предоставени на в. „Строител“, през първата половина на 2011 г. активността в най-високия пазарен сектор е била по-голяма в сравнение с втората половина, което донякъде е продиктувано и от цикличността на пазара. Наблюденията на фирмата сочат, че сделките с луксозни имоти са повече през първите месеци на годината. Според Unique Estates раздвижването на пазара през изминалата година се дължи преди всичко на обективни фактори като страх от случващото се в еврозоната, спад на акциите на фондовите пазари и на спешната нужда от свежи пари от страна на продавачите с цел покриване на кредитни задължения. В последните месеци на 2011 г. се наблюдава и засилване на инфлационните очаквания в Европа, което дава допълнителен тласък на сделките. От компанията обявиха още, че увеличението на доходите на потенциалните купувачи също е оказало положително влияние върху пазара, като се наблюдава реализиране на сделките в сегмента най-често благодарение на лични спестявания и кредитирането има много малка роля. Хората с високи доходи в България независимо от кризата увеличават своите спестявания. В момента има 5600 влога в размер над 100 хил. евро. Продавачите преговарят повече Силно влияние за реализирането на продажбите е оказала и новата нагласа на продавачите, които според доклада са станали по-разумни. Те са започнали да преговарят, като разликата от офертната цена до тази, на която се сключва сделката, е средно 21%. При наемите договарянето е около 14% от направените оферти. Основното търсене е насочено към апартаменти в София на стойност между 120 хил. и 300 хил. евро. Средната цена на сключените сделки с луксозни жилища в столицата през 2011 г. е 165 хил. евро и е съпоставима със стойностите от 2010 г., сочат още данните на Bulgarian Properties. Според тях това е показател, че цените на елитните имоти се запазват стабилни. Когато става въпрос за покупка на къща, купувачите са склонни да платят до 500 хил. евро, а често и до 1 млн. евро. Понижението при едностайните жилища и къщи е с около 5%, а при многостайните - с 10 на сто. Експертите в бранша смятат, че дъното вече е достигнато и макар че очакват равнищата да се запазят през тази година, първите поскъпвания вероятно ще започнат през следващата. В момента има по-голямо преговаряне на цените, като ако не бъде постигнато споразумение, сделка не се осъществява. Купувачите са добре информирани за цялостното състояние на пазара и знаят точно каква сума трябва да бъде инвестирана за покупка на луксозен имот. Поради тази причина има доста имоти, които остават на пазара за над 2 години. Най-високата постигната цена при сделка през 2011 г. от Unique Estates е около 3000 евро/кв. м за района на Докторската градина в центъра на София, където търсенето е най-голямо. При наемите най-високи ценови равнища се достигат в същата зона. В бранша са единодушни, че офертите за отдаване под наем варират в много по-широк диапазон, като тук високите цени се задържат и секторът остава сигурен, защото в София живеят голям брой чужденци, които наемат луксозни жилища. Средният наем на големите луксозни апартаменти и къщи в София през 2011 г. е около 1500 евро на месец според Bulgarian Properties, а от Unique Estates обявиха, че наемите са варирали между 4 и 12 евро за кв. м., като при средните цени има дори леко повишение през 2011 г. на годишна база. Клиентите търсят площ и завършено обзавеждане Към луксозни апартаменти се насочват обикновено по-млади семейства, при които начинът на живот е по-динамичен, децата са малки, а професионалната кариера или семеен бизнес е все още в процес на развитие. Купувачите на къщи са хора на възраст над 40 години. Те имат повече време за себе си и за дома си, а и търсят спокойствието, чистия въздух и природата. Луксозни къщи се купуват от най-заможните клиенти. Предпочитанията са към напълно завършени и обзаведени жилища. Основните купувачи на луксозни имоти в момента са българи, най-вече от IT сектора, бързооборотните стоки и от аграрния сектор - успешни фермери и бизнесмени. Това са хора, които използват момента, за да сменят жилището или да си купят второ. Нагласите сред купувачи и продавачи се променят през последните години и по отношение на луксозните имоти. Прагматизмът надделява и рядко в днешно време стават сделки без преговори за финансовите условия. Кризата е усложнила ситуацията на пазара, тъй като купувачите са станали по-внимателни към това, за което плащат. Инвестицията в луксозен имот - по-добра от влог В почти всички сегменти на пазара се регистрира увеличение на доходността от отдаване под наем, като най-добра се очертава инвестицията в едностайно луксозно жилище. Средната доходност от луксозен имот се увеличава от 5,7% през 2010 г. до 6,2% през 2011 г. В резултат на понижаването на лихвите по банковите депозити през 2011 г. се оказва по-изгодно да се инвестира в луксозен имот, отколкото парите да се държат на влог. Елитните имоти все повече се обособяват като актив за добра инвестиция на средства с цел предпазването им от инфлация и същевременно придобиване на висок социален статус на техния собственик. Тази тенденция е валидна през последната година и на пазарите на други по-развити страни. От Bulgarian Properties подчертават обаче, че това се отнася за истински елитните имоти, които се доближават до това понятие на Запад, а не за широко разпространеното в България понятие за луксозно строителство, с което някои играчи на пазара спекулират, наричайки един стандартен имот с добри довършителни работи луксозен. Сравнението на луксозните имоти в София и в Европа показва, че стойностите от 1500 евро на кв. м в нашата столица са едни от най-ниските и след нас е само Скопие. За сравнение цените на луксозните имоти в Прага са 4500 евро на кв. метър. Очаква се добра година През тази година се очаква търсенето на големи жилища трайно да нарасне, тъй като засега на един човек у нас се падат по 18 кв. м полезна жилищна площ срещу 33 кв. м средно за останалите страни от ЕС. Българинът живее най-натясно в сравнение с останалите европейци и затова хората със стабилни доходи ще се ориентират към по-големи жилища. Основната цел на покупките на луксозни имоти е по-скоро за лично ползване, отбелязват от Unique Estates. От фирмата прогнозират още, че ще се засилва недостигът на луксозни имоти, тъй като строителството, а оттам и предлагането им през последните месеци е ограничено не само количествено, но и качествено. Това важи особено за жилищата тип „старо строителство“, при които предлагане почти няма, но търсенето е голямо. Обемът от сделки с луксозни жилища е относително малък на фона на общия имотен пазар, но за сметка на това цените им не падат, отбелязват пък от Bulgarian Properties. От фирмата прогнозират позитивна година за сегмента. Очаква се цените да запазят стабилност и през 2012 г., а при липса на достатъчно предлагане, каквото е налице в момента, има условия за траен растеж.   Автор: Розалия Банкова