Тема

Имотният бранш – регулация извън закона

Или как брокерите не се умориха да предлагат решения за светъл бизнес в очакване на дисциплиниращ ред

Елица Илчева Няма и месец, откакто министърът на икономиката Божидар Лукарски обеща във Варна ведомството му да „доработи" законопроекта за регламентация на посредническата дейност на брокерите, който да урежда търговията с недвижимите имоти, и вече е ясно, че браншът все още е много далеч от мечтания нормативен акт. Министърът смята, че новият проект може да бъде внесен до края на годината, но според ангажираните с текстовете тази прогноза е доста оптимистична. Още повече, че на ниво Европа горещо се препоръчва саморегулацията - особено в икономиката. Най-сериозният аргумент на противниците на създаването на специален закон е действащият общ за Европейския съюз стандарт за работата на сектора. Прилагането му обаче е доброволно и въпреки че той е въведен и в България, според представители на пазара разписването на закон в областта ще изсветли сектора и ще подобри качеството на предлаганите услуги. С приемането му ще станат задължителни не само правилата за заетост, но и други изисквания, като това за образователен ценз, работа в офис, професионална застраховка. В очакване на развръзка браншът обединява усилия с всички институции, които имат отношение по темата, като например Комисията за защита на потребителите и Комисията за защита на конкуренцията, за да се подготвят промени в съществуващото законодателство. Целта е да се намери ефективно решение на поне част от проблемите с нелоялните практики на пазара на брокерски услуги. По пътя към нея Националното сдружение недвижими имоти (НСНИ) поема дори и ролята на медиатор при решаването на спорове. Вече е готов и доброволният регистър, а в рамките на последната инициатива са изготвени препоръки с конкретни предложения към имотните портали за корекции в системата за рекламиране. Лицето на бранша не се уморява да търси и предупреждава за лошите практики. Законът, който засега си остава мечта. Необходимостта от закон за дейността на брокерите на недвижими имоти се обсъжда поне от десетилетие, но едва през 2012 г. НСНИ разработва цялостен проект. Документът отразява общото желание на фирмите, членуващи в сдружението, да упражняват етичен, коректен и законов бизнес. По примера на КСБ са предвидени и създаването на Камара и Национален регистър на брокери и агенти на недвижими имоти, който да даде ясна идентификация на участниците. НСНИ получи подкрепата на Нотариалната камара, Камарата на оценителите, КСБ, Конфедерацията на потребителите в България и други сродни организации. Нормативният документ трябваше да влезе в парламента в началото на 2013 г. Оставката на правителството на Бойко Борисов обаче го спъна и към днешна дата е замразен. Доброволен регистър като временно решение „В условията на липса на регулация не ни остава нищо друго, освен да търсим начини за саморегулация. Доброволният регистър е крачка по пътя. Тя ще даде възможност на бизнеса да осветли дейността си, а на потребителите да са информирани в избора си на посредник“, заяви председателят на сдружението Ирена Перфанова. Системата е готова и се очаква до дни да заработи на сайта на НСНИ. В регистъра ще се вписват данни за квалификацията на посредниците на пазара, което ще е един вид гаранция за потребителите, че избраният от тях специалист има нужните познания и би предоставил качествена услуга. В момента се изпробва как действа електронно. Опит за създаването на подобна система е правен преди повече от 10 години. Но не проработва. Шансовете сега да е успешен са повече от добри, защото браншът сам е осъзнал, че има нужда от индикатори за измерване на качеството и коректността. Желанието за въвеждането на по-строги правила за работа е свързано и с факта, че честотата, с която се ползват брокерски услуги, е по-малка, коментира Добромир Ганев, зам.-председател на Управителния съвет на НСНИ. Според него, когато един човек излиза на пазара на имоти, той в повечето случаи не е ползвал подобни услуги досега. „Няма как хората да знаят за нивото на качество на услугите и компетенциите на тези, които ги предоставят, и когато могат да проверят агента или фирмата, която наемат, това е в тяхна полза“, е мнението на Ганев. Лошите практики – и нови, и стари Лошите практики на пазара на недвижими имоти не са новина. А единствената битка с тях за момента са дискусии, контрол и използване на наличната нормативна база. Пазарните взаимоотношения трябва да бъдат оптимизирани и това също е част от „битката“ на НСНИ. „Напоследък фирми и лица активно публикуват съобщения за луксозно изглеждащи имоти, обявени на нереално ниски цени. Това е практика с цел некоректно привличане на клиенти, а и с цел трупане на линкове за оптимизиране на сайтовете на самите агенции“, съобщи Перфанова. Този трик обикновено се ползва от агенциите, които отдават жилища под наем, но се наблюдава прехвърляне и към продажбите. Има случаи и на откраднати оферти от частни лица, на публикуване на фалшиви снимки или такива на съседни имоти, както и на невярно обявяване на районите и дори населените места, в които се намират жилищата за продажба. Често недобросъвестни агенции намаляват цената без съгласието на собственика на жилището с цел да привлекат клиента. Това започва да става масов процес и дава огромно предимство на рекламиращата компания на най-ниска цена. Има случаи и на обявени за продажба жилищни имоти, които се оказват например гараж без статут на жилище. В своеобразна лоша практика са се превърнали и договорите за ексклузивни права, които агенциите сключват с продавачите заради залагания от посредниците срок до продажба на имота. Тези контракти дават по-големи възможности и на двете страни, защото се явяват доказателство за неосъществени ангажименти. Арбитражът като възможност за бързо решение Договорът е основание и за дело в Арбитражния съд, стига страните да са заложили такава клауза в него, напомня Мария Григорова от Арбитражния съд в София при Сдружение „Правна помощ и медиация“. Исковете на стойност до 25 хил. лв. се решават до 2 месеца, а тези над 25 хил. лв. – до 4 месеца, обясни Григорова, като в районните съдилища подобни дела понякога отнемат години. Решенията на Арбитража могат да се обжалват директно пред Върховния касационен съд и подлежат на незабавно изпълнение, независимо дали се оспорват или не. В Арбитражния съд се прилага и електронно правосъдие, като страните получават достъп до всички документи по делото и могат да ги подават онлайн. 31% ръст на продажби в София, спад край морето 31% е реалният ръст на продажбите на недвижими имоти през първото тримесечие на 2015 г. по данни на Агенцията по вписванията, отчете НСНИ. С толкова са се увеличили и ипотеките. Появява се дефицит на луксозни имоти, но пък новото строителство също има раздвижване, както и пазарът на зелено. При по-малките жилища, които са най-търсени, увеличението на цените достига и 10 на сто, в зависимост от имота и района. В София освен силен ръст на сделките се наблюдава и увеличение на броя на заличените възбрани и ипотеки, което според Перфанова е сигнал за по-успешната реализация на проблемните активи на пазара. Това е знак, че след 2 години, когато сградите ще бъдат завършени, цените ще са още по-високи. Търсенето на ваканционни морски имоти извън градовете Варна и Бургас е намаляло с 60 на сто. Малкото сделки са за нискобюджетни жилища – до 22 хил. евро, максимум 32 хил. евро, обикновено апартаменти с една спалня. В Слънчев бряг в момента се предлагат и маломерни жилища на цена от порядъка 16 - 17 хил. евро. В самия град Бургас обаче има ръст и на сделките, и на цените – от около 13%. Зам.-председателят на сдружението Добромир Ганев посочи, че през първото тримесечие са отчетени 30% повишение на издадените разрешителни за строеж на фона на малкия обем сделки. Той предупреди, че заради строителната активност има опасност на някои места в страната да се наруши балансът между търсене и предлагане, а пазарът не трябва да се натоварва с невероятни очаквания. Само в столичния кв. „Младост“ например ще бъдат изградени над 150 хил. кв. м нови жилища. За района на Враца е характерен завишеният интерес към земеделски земи, коментира зам.-председателят на сдружението Даниела Грозева. Търсенето има връзка с европейските субсидии, но предлагане липсва. Във Велико Търново се наблюдава недостиг на предлагането, а ново строителство почти няма. Търсят се обаче терени за изграждане на обекти. Продължава да е силен интересът към селските къщи в региона, но продавачите очакват чужденци и цените не отговарят на възможностите на средностатистическия български купувач. Според Александър Бочев от сдружението в Добрич също има ръст на сделките – от порядъка на 10 на сто за полугодието. Купувачи са основно млади семейства, които ползват жилищата за собствени нужди, като повечето от тях са взели кредит за финансиране на сделката. Цените варират между 40 - 45 хил. лв. за 2-стайните жилища и около 45 - 60 хил. лв. за 3-стайните. В Плевен най-търсените имоти са на цени около 20 - 40 хил. евро, допълни Бочев. Ръстът на продажбите е 6%, но на сделките, финансирани с кредит, достига 35%. В Стара Загора интересът е главно към жилища, изградени в последните години, заради което е отчетен и ръст на цените на новото строителство, както и на сделките „на зелено“. Подобни тенденции се наблюдават и в Благоевград, допълни Бочев, а в Банско основните купувачи са българи, македонци и гърци. Цената за кв. м е около 350 - 400 евро, като се търсят апартаменти с една спалня, но липсва качествен продукт за купувачите с по-големи бюджети. Перфанова: Няма респект към правилата, трябва ни рамка Г-жо Перфанова, какво се случва с идеята за закон за регулация на бранша? Не сме се отказали, но закон на този етап няма, така че ще действаме по-скоро паралелно и в посока саморегулация, което в момента е единственото работещо решение. Съветваме се с представителите на властта по какъв начин и кой би бил готов да внесе такъв закон. Това означава ли, че липсва политическа подкрепа за приемането му? Не става въпрос за това, а, че трябва да се коригира проектът, който вече създадохме, съобразно новите условия. Защото преди две години ситуацията беше по-различна. Какво точно се коригира? Изчистват се някои моменти. Законът трябва да улеснява бранша, а не да го затруднява. Не бива да има и ограничения – като например да няма прагове някой да може да стане агенция, да няма рестрикции, но да се спазват правила – за квалификация, регистрация в Търговския регистър и др. Кога ще е факт регистърът? Той е готов. Отстраняват се технически проблеми и доработваме правила. Регистърът няма държавна тежест. Той е доброволен и предоставя на потребителите доброволното намерение на една фирма да каже – ние сме агенция, работим, имаме такъв и такъв опит, това е нашият сайт, това са нашите служители, нашите агенти. Ще има повече информация за потребителя, ще бъде по-лесно да избере посредник, а на фирмите - да се легитимират. Как е регулиран бизнесът в останалите страни на Европа? В различните страни – по различен начин, в някои има закон. В Португалия например беше отменен, но вече искат да се върне. Благодарение на европейските директиви в много държави е установена саморегулация. Факт е, че лицата, които са заети в бранша, са доволни на местата, където има държавна регулация. В Германия и Австрия поддържат регистри. В първата страна няма изисквания за квалификацията, но пък има изисквания компанията да не е осъждана, агентите да са немски граждани. Тоест всеки може да регистрира фирма, но не всеки може да е агент. Защо е недостатъчна евродирективата? Тя е насочена към саморегулациите във всеки бизнес, не само в този. Нашият е специфичен, най-малкото, което е нужно, е задължителният регистър. Надявам се на правна квалификация за спазване на закона. В проектозакона насочили ли сте се към определен модел? По-скоро сме компилирали. Нашият частен пазар е далеч по-млад от този в Западна Европа. Той няма респект към законодателството. В другите страни се знае, че когато регистрираш фирма, задължително спазваш едни нелеки изисквания на законодателството. При нас това се пренебрегва. Трябва ни законодателна рамка, за да се доближим до Европа. Как виждате приемането на закон във времето? Не се ангажирам, защото каквото и да предложим, приемането му не зависи от нас. Но искаме да е такъв, че бизнесът да е в ръцете на хората, които го управляват, регистърът да бъде такъв, че да дава информация на потребителите и максимално да изравнява условията за квалификация на заетите в бранша. Не толерираме криенето на бизнес и липсата на отношение към клиентите. Защото 24 години сме на пазара като сдружение с 270 агенции с над 1500 агенти. Познават ни в цял свят, членуваме в най-големите световни организации и имиджът ни трябва да се брани.