Пазарът на жилища в София е във възходящ тренд

Десислава Бакърджиева Пазарът на недвижими имоти в София е във възходящ тренд. През второто тримесечие на годината за първи път след 2008 г. секторът отбеляза едновременен ръст на всички ключови показатели – реализирани продажби, цени на имотите на база реално сключени сделки, обеми новоотпуснати кредити и активност в строителството с повече издадени разрешителни за строеж и стартирали нови инвестиции. Усещането за положително развитие се е почувствало още през първото тримесечие, което е белязано от увеличение на продажбите, силна активизация на търсенето на нискобюджетни апартаменти, засилване на интереса към ново строителство и тенденция за леко нарастване на цените на жилищата в столицата в рамките до около 5%. В резултат вече и купувачите, и продавачите са единодушни за това, че настъпи времето за сключване на сделки. Такава е оценката за първата половина на годината на експертите от Bulgarian Properties. По данни на компанията през второто тримесечие средната цена на търгуваните апартаменти в София e достигала 780 евро за кв. м (при 771 евро за кв. м през първото и 735 евро за кв. м за периода април – юни на 2014 г.). Съответно, нарастването на цените е 6% на годишна база и 1% спрямо предходните месеци. Средната обща покупна цена на жилищата в София за периода април – юни на 2015 г. е била 75 хил. евро и остава съпоставима с тази през 2014 г. Специалистите посочват, че единствената важна разлика е, че през първото тримесечие са преобладавали бюджетните сделки на цени до 50 хил. евро, докато през второто потребителите вече са били много по-уверени и са се пренасочили в средния и високия ценови клас. През първото тримесечие консултантите отчитат годишно нарастване на обемите продажби от 30%. За следващите три месеца е регистриран пореден ръст на новосключените сделки с жилища в София от 50% на годишна база. Това показва, че процесът на активизация се ускорява, а изминалите април, май и юни са най-успешните за имотния пазар в столицата от няколко години насам. Kато цяло се наблюдава подем във всички квартали на София. От началото на януари до края на март най-много продажби са реализирани в „Младост“, „Витоша“, „Манастирски ливади“ и „Бояна”. Най-предпочитан през второто тримесечие е бил кв. „Лозенец“, който е държал и най-високи цени – около 1100 евро за кв. м. Сходни са нивата и в центъра, който постепенно си възвръща интереса на купувачите. Други популярни квартали са „Студентски град“ и „Витоша“, където има предлагане на качествено ново строителство на приемлива цена. Статистиката на Bulgarian Properties показва, че покупките на 3-стайни апартаменти имат тотален превес през второто тримесечие. Те съставляват почти 50% от продадените жилищни имоти. Двустайните са едва 25% от реализираните сделки, 15% са многостайните апартаменти, а 10% са къщи. Видно е, че делът на закупените тристайни домове нараства за сметка на двустайните. Това е съществено изменение на структурата на продажбите на жилищни имоти спрямо първото тримесечие, когато двустайните и тристайните са били с почти равен дял. Съответно, средната площ на закупените недвижимости е нараснала на 100 кв. м. при 74 кв. м в началото на годината. Продължава тенденцията за скъсяване на срока за реализация на апартаментите в София. Средният престой на продадените през второто тримесечие имоти e бил 73 дни спрямо 80 дни за първото и 104 дни за 2014 г. Наблюденията на професионалистите показват силно полугодие и за ваканционните имоти. Особено добро впечатление прави Банско, където след най-продължителен спад на цените пазарът вече се оттласква от дъното. След негативните тенденции и отлива на купувачи в началото на годината през последните месеци се забелязва активизация на руските купувачи, като наред с това протича процес на нарастване на търсенето и от страна на британци и други националности. Летният сезон е обичайно по-слаб за имотите в зимните курорти, но това не важи за Банско през тази година. Продажбите там през второто тримесечие бележат значителен ръст, като британците са 40% от купувачите. Средната цена на продадените апартаменти в планинския град за второто тримесечие на 2015 г. е 375 евро за кв. м при 360 евро за кв. м за предходния период януари - март. Средната покупна цена на апартаменти в курорта е 24 000 евро (при 20 100 евро за 2014 г.). Средните цени в Пампорово са малко по-ниски – 340 евро за кв. м за първото тримесечие и 350 евро за кв. м – за второто. През полугодието в Боровец нивата се задържат около 600 евро за кв. м. Слаб старт на годината и леко подобрение през второто тримесечие има в морските курорти. Офертните цени в Слънчев бряг вече задържат нива, след като отбелязаха понижение с около 10% в първите месеци на 2015 г. Пазарът в морските курорти вече се балансира след отдръпването на руските граждани в края на 2014 г. Активни купувачи към момента са както руснаци, така и украинци, британци, българи. Спад има в реализираните продажби на недвижимости в Слънчев бряг, за второто тримесечие той е 30% на годишна база, а средната цена на закупените апартаменти е 600 евро за кв. м при 675 евро кв. м за първото. Имоти в Бургас към момента се придобиват най-вече от българи. Средната цена на продадените апартаменти там е 785 евро за кв. м. На юг от Бургас през последните месеци се купуват имоти най-вече около Созопол и Лозенец. Недвижимостите във Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties: Има засилен интерес към обекти ново строителство Инвестиционният интерес към София нараства и все повече хора от различни градове от страната влагат в имоти в столицата като стабилен пазар с добри перспективи за развитие. Тези купувачи към момента съставляват около 15% от всички, които придобиват жилища в столицата. Има засилен интерес към обекти ново строителство. Ние работим с утвърдени строители и инвеститори и разполагаме със значителен брой потенциални купувачи, които търсят ново строителство в София за ползване или инвестиция. 2015 г. до момента потвърждава очакванията ни, че ще бъде преломна при градските имоти и особено за най-големия пазар, какъвто е София. Може да се каже, че пазарът в столицата е в добро здравословно състояние и все по-уверено излиза от стагнацията, в която беше изпаднал години наред. Очакваме темпът на нарастване на цените и продажбите да се запази до края на годината и да отчетем ръст от около 6 - 7% за цялата година, което определено ще даде по-голяма увереност на всички пазарни участници. 30% ръст на инвестициите в Европа Трансграничните инвестиции на европейския имотен пазар са се увеличили с 30% през първото полугодие на 2015 г. до стойности от 129 млрд. евро в сравнение със същия период на 2014 г. Това показва проучване на Colliers International. Най-много сделки са реализирани на офисния пазар с обем, възлизащ на 43 млрд. евро, докато търговските площи отчитат най-голям ръст от 57% и достигат 38 млрд. евро. Докладът показва, че азиатски застрахователни компании са се насочили към Лондон. Те са избрали европейския пазар заради липсата на строги регулации на Стария континет и изключително ниската доходност от имоти в ключовите азиатски градове. Лондон се оказва най-предпочитаната дестинация, следвана от големите градове в Германия, Испания (конкретно Мадрид) и Италия. С обем на транзакциите от над 5 млрд. евро (+162% на годишна база) през първото полугодие на 2015 г. Италия е изпреварила другите възстановяващи се икономики като Ирландия, Испания и Холандия. Скандинавските страни също са в центъра на вниманието, тъй като американските инвестиционни фондове са силно привлечени към тях. Единбург със значителен скок на наемните нива за първокласни логистични площи Наемните нива на първокласни логистични площи в Единбург отбелязват растеж от 11,1% през първото полугодие на 2015 г. Това са най-високите стойности за Европа за периода, сочи изследване на Colliers International. Позитивно развитие има и в Глазгоу и Манчестър (+10%), Бристол (+8,3%) и Ротердам (+7,9%). Противно на тях, Минск в Беларус отчита най-големия спад от 15,5% в наемите, следван от Киев в Украйна със спад от 14,9% и Санкт Петербург в Русия с понижение от 8,3%. Според анализаторите наличието на първокласни площи в главните градове в Германия остава ниско. Същото се отнася и за строителството на нови такива. Въпреки това наемите са стабилни, с изключение на Мюнхен, където има незначително увеличение (2,3%). На логистичния пазар в Холандия също липсват достатъчно модерни площи в ключови локации, поради което много ползватели избират сами да построят необходимите складови помещения. Увеличава се и броят на спекулативни площи поради подобрената икономическа обстановка и увеличеното финансиране. В Швеция наемните нива са се покачили, като в Готенбърг ръстът е 4,3%, а в Малмьо – 3,8%. В Стокхолм остават стабилни след засиления растеж през 2014 г. В Мадрид, наемите реализират слабо възстановяване (+4,2%). Наличието на висококачествени складови площи остава оскъдно, с което посрещането на нуждите на търсенето става невъзможно. Наемните нива в Централна и Източна Европа са стабилни. Известно увеличение се наблюдава в Будапеща (6,5%) поради нарастване на търсенето в комбинация с освобождаване на част от наличните логистични площи. Добромир Ганев, управител на „Форос” и Sollers: Динамиката е в големите градове Г-н Ганев, как се движи пазарът на недвижимите имоти от началото на 2015 г.? Кой сегмент се развива най-добре? Ако трябва да се отговори кратко на този въпрос – нееднопосочно, различно в отделните сегменти на пазара. Все пак трябва да отбележим, че общият среден ръст за цялата страна за първото шестмесечие е около 7 - 8%. Жилищният пазар със сигурност е в подем. Той показва най-добри данни в големите градове. Там увеличението на обема от сделки варира от 5% до 30%. Най-динамични в това отношение са София и Пловдив, Благоевград, Варна, Добрич, Стара Загора. Много добре се представя и офисният сегмент. При него вече се забелязва ниска степен на незапълнени площи в основните градове, където има висококачествени офисни проекти. На другия полюс са ваканционните имоти. В почти всички морски общини отчитаме спад на сделките за полугодието, който е в диапазона 5 - 25%. Търговията със земеделски земи също показа изоставане и през 2014 г., и през тази година спрямо периода 2008 - 2013 г., когато наблюдавахме постоянни ръстове при реализираните сделки на годишна база. С какво се различават изминалите месеци спрямо същия период на предходната година? Има ли покачване на цените? Положителните разлики са свързани с намаление на лихвените нива по ипотечните кредити, с подобряване на макроикономическите показатели в страната, с възвръщането на доверието на българите в инвестиционните предимства при придобиването на недвижимости. Има покачване на цените с около 3 - 6% при жилищата в големите градове, основно строени след 2009 г. Кои бяха най-знаковите моменти за пазара от началото на годината? Безусловно най-значимият момент, повлиял сериозно на потребителите, се случи с изплащането на гарантираните депозити на гражданите в КТБ в края на миналата и началото на тази година. Това събитие катализира пазара чрез желанието на много българи да използват предимствата на недвижимите имоти и като възможност за опазване и съхранение на техните пари, и като инвестиция с нелоша доходност за настоящия момент на падащи лихви по депозитите. Какви са най-важните изводи за пазара на офиси? Поради почти нулевата инвестиционна активност в сегмента на офис площи в последните 4 - 5 години и нарасналото търсене след 2012 г. в сектора вече рязко намаля процентът на незаети пространства. Някои компании, нуждаещи се от площи, вече търсят възможности за наемане и в други градове освен в София, като Пловдив, Варна, Бургас. Наемните стойности се движат в широки граници - в зависимост от местоположението, транспортната осигуреност, възможностите за допълнително наемане на площи в бъдещ период, качеството на предлаганото управление и т.н. Основните компании, които са активни на пазара, са от сектора на IT и BPO (Business Process Outsourcing). Възроди ли се сегментът на търговските площи през изминалите месеци? След откриването на няколко нови търговски центъра в София през последните 2 години пазарът стана още по-благосклонен за наемателите. Това оказа естествен натиск върху наемните нива, допълнителните придобивки и бонуси, особено за по-големите наематели. В страната също не се случва нищо ново на пазара на модерни търговски площи, като изключим придобития мол „Марково тепе“ в Пловдив. Пазарът е наситен и в близко бъдеще няма да има ниша за нови проекти. Мениджмънтът на „Мол Галерия“ във Варна намери изход за своите акционери чрез продажба на акции на компания, която ще развие част от площта като болнично заведение и поликлиника. Още три мола по Черноморието търсят подобна възможност за реализация и евентуална промяна на предназначението на площите. Имаше ли сделки за имоти в затворените жилищни комплекси? Изграждат ли се такива? Затворените комплекси стават все по-популярни и атрактивни за купувачите. Те предлагат предимства, които останалите жилища не могат да предоставят. Въпреки това изграждането на подобни комплекси трябва да е предшествано от сериозни пазарни проучвания. Основното, което притеснява клиентите, са таксите, които се изискват за управлението на подобен комплекс. Всъщност всички предимства на тези комплекси са свързани и с допълнителни разходи, така че потребителите трябва да са наясно с факта, че няма как да ползват тези екстри без доплащане. Трябва да споменем, че понякога проблемите за клиентите идват от некачественото управление на съответните фирми, натоварени с тази дейност. В почти всички от най-големите градове има стартирали проекти за затворени комплекси. Успешна ли беше годината за пазара на земя? В кои райони на страната се случиха най-много сделки и на какви цени? През 2014 г. са сключени 23 345 сделки за 1 413 236 дка земеделска земя. В сравнение с 2013 г. договорите са 5 пъти по-малко, но продадената площ е повече. Средната пазарна цена за страната е 684 лв. за дка, което представлява ръст от близо 60 на сто спрямо 2013 г. Най-много сделки за периода са реализирани в Северозападния район – 5888 на брой за 1 061 516 дка земя. Средната пазарна цена за региона е 682 лв. за дка. С приемането на промените в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи през 2014 г., които ограничават покупката на земи от чужденци, през 2015 г. се забелязва спад в търсенето и понижение на цените в определени райони. Единствените купувачи в момента са част от арендаторите, както и някои специализирани компании за управление на земеделски земи. През 2015 г. повишение на цените в сегмента не се очаква, защото външните инвестиции спрямо земеделските земи са ограничени до минимум. Каква е прогнозата Ви до края на годината? Всеки сегмент от пазара на имоти ще се развива различно поради различния характер на факторите, които му влияят. Позитивното е, че в последните години всички участници на пазара – инвеститори, собственици, купувачи, банки, консултанти, се придържат много повече към логични действия в своите решения, отколкото преди около 7 - 8 години в момента на бума на пазара. Очакването е, че общият брой на сделките в страната ще е с малък ръст спрямо 2014 г.