Пазарът на недвижимите имоти е в подем

Десислава Бакърджиева През изминалата 2015 г. имотният пазар в България не само окончателно излезе от кризата, но и навлезе в нов етап от своето развитие. Такава е оценката на различни специалисти в областта на недвижимите имоти. Те отчитат не само възвръщане на доверието към пазара, но и стабилност във всички сегменти. Резултатът е значително увеличение на цените и обемите на сделките с недвижимости, както и повишаване на строителната активност. Положителното развитие на пазара ще продължи и през новата 2016 г. Очакванията са за още една успешна година със сериозна динамика не само при покупко-продажбите, но и при стартирането на нови строителни проекти в жилищния сектор. Подемът ще предизвика и нарастване на цените в София и големите градове. Добромир Ганев, управител на „Форос“ и Sollers: 2015 г. ще остане в историята като една от най-динамичните след началото на кризат Г-н Ганев, през 2015 г. пазарът на недвижими имоти излезе ли окончателно от кризата? Екипът от анализатори във „Форос“ следи развитието на пазара на имоти твърде отблизо и може да твърдим, че той е в стабилна фаза поне от 3 години насам. Това беше важна предпоставка за последвалия прогрес през изминалата година. През 2015 г. пазарът на недвижимости капитализира проблемите във финансовия сектор, привличайки сериозен обем парични средства, основно от спестяванията на гражданите. Проблемите с КТБ през 2014 г. бяха катализаторът, който генерира ръста през 2015 г. Към него може да прибавим много добрите условия на банките по ипотечните кредити. Покачване на цените на жилищните имоти имаше само в някои райони на София, Пловдив, Варна, Бургас в рамките на 3 – 7%. При офисния сегмент отчетохме увеличение на наемните стойности от 3 – 9% в София и Пловдив, но само при висококачествените проекти, които са съобразени с настоящите изисквания на наемателите. С какво се различава 2015 г. от предходните? Трите важни събития за нас са високият ръст на обема сделки в София и Пловдив (15 – 20% за периода януари – септември 2015 г.), значителното увеличение на строителната активност в големите областни градове и сериозният спад на регистрираните сделки с руски граждани, достигащ в някои райони до 20%. Към тези три добавяме и усилията на Нaционалното сдружение недвижими имоти (НСНИ) за справяне със зачестилите опити на много анонимни брокери и фирми на пазара за използване на нелоялни бизнес практики, заблуждаващи маркетингови похвати и откровени опити за злоупотреба с доверието на потребителите. Какви са най-важните изводи за офис площите? Пазарът на офисни площи през 2015 г. потвърди активността на IT компаниите и аутсорсинг бизнеса при усвояването на нови площи и на релокацията от стари към нови модерни сгради. До под 5% намаляха свободните пространства в първокласните проекти в София. Ръстът на наемните цени в тези сгради достигна 5 – 7%. Интересът към наемане на офисни площи в Пловдив, Бургас и Варна се увеличи поради значително по-ниските стойности. За съжаление потенциалът на пазара на кадри за тези индустрии, особено за IT сектора, може да създаде проблеми за навлизането на нови компании в България, което ще се отрази негативно на пазара. Едни от най-значимите сделки в сектора се случиха в новия проект на Capital Fort на бул. „Цариградско шосе“, както и сделката за наемане на площи в бъдещите сгради на офис комплекса „Милениум център“ на СИБАНК и ДЗИ. Какви са наблюденията Ви за жилищния сегмент? 2015 г. ще остане в историята на пазара на имоти като една от най-динамичните след началото на кризата от 2009 г. Купувачите в жилищния сегмент в големите градове бяха изключително активни. Основно тези, които са отлагали покупката на своя дом през последните няколко години, но и такива, които стартираха своето търсене поради отличните ипотечни условия, предоставени от банките. Вече интерес проявяват и дребните инвеститори, които закупиха жилище с цел реализиране на доход от наеми. Лихвите по ипотечните кредити са атрактивни и правят покупката на имот с цел реализиране на доходност логични. От друга страна ниският лихвен процент от депозитите в банките също катализира желанието на някои физически лица да стартират търсене и да реализират покупка на имот. Обемът на сделките в страната с този тип недвижимости за миналата година вероятно ще бъде най-висок след 2008 г. насам. Очакванията ни са за около и над 225 000. Най-висок ръст реализираха София и Пловдив - от порядъка на 15 – 20%. Увеличение имаше и във Варна и Бургас - от 4 – 5%. Това са данни за първото деветмесечие. Може да има някои корекции след отчитане данните за последното тримесечие на миналата година. Имаше ли сделки за имоти в затворените жилищни комплекси? Апартаментите в затворените комплекси са едни от най-атрактивните както за младите семейства, така и за по-заможните възрастни двойки. Основно предимство за купувачите се явяват високата степен на сигурност и добрият социален климат в този вид комплекси. Атрактивни са и за покупка с цел инвестиция, тъй като са търсени от потенциалните наематели. В настоящия момент от развитието на пазара има вторично предлагане на имоти, които са в затворени комплекси. Доста са и новите проекти, които се изграждат или са в процес на проектиране както в София, така и в Пловдив, Варна, Бургас и др. Успешна ли беше годината за пазара на земя? Пазарът на земя в последните 5 години се развиваше силно екстензивно. Цените се покачваха с около 10 – 15% всяка година. Интересът се обуславяше от факта, че европейските субсидии и доплащания помагаха за ръста на цената на земята. Тази година показа, че доходността от придобиване на земя се понижава. Диапазонът на продажните цени е твърде широк и зависи от размера на търгуваната площ, категорията, района, наличието на мелиоративни съоръжения и т.н и се движи от 400 лв./дка до 1700 – 1800 лв./дка. Инвестициите в какви имоти са печеливши в момента? Инвестициите във всеки вид имот във всеки момент от развитието на пазара могат да бъдат както печеливши, така и губещи. Това зависи от пазарните познания на лицата, които инвестират. Може да зависи и от избора на точен консултант. Каква е прогнозата Ви за 2016 г.? Очакванията ми са годината за имотния пазар да е подобна на 2015 г. като динамика в отделните сектори. Считам, че „ефектът КТБ“ отшумява и няма да играе съществената роля, която имаше през 2015. Значително засилената активност при стартирането на нови строителни проекти в жилищния сектор - основно в големите областни градове, ще окаже натиск при реализирането на имоти в по-старите, не толкова качествени и функционални сгради. Много добрите оферти за ипотечни кредити на банките ще продължат да мотивират най-вече клиентите във възрастовата група на 30 – 40-годишните да придобиват собственост в градовете, където имат добре платена, стабилна и постоянна работа. Вътрешните миграционни процеси ще продължат да катализират основно пазарите в София и Варна. Част от средствата, постъпващи от работещите в чужбина български граждани, които като обеми са около 700 – 900 млн. лв. годишно, също ще бъдат вложени на пазара на имоти в България. 2016 ще бъде година, в която потребителите на посредническите услуги в бизнеса с имоти – продавачи, купувачи, наематели, наемодатели, инвеститори, ще продължат да бъдат информирани от колегията и НСНИ както за добрите практики, така и за лошите такива. Очакванията ни са, че все повече от клиентите ще стартират ползването на услугите на компаниите не чрез избор просто на обяви, а чрез информиран такъв на конкретна фирма и консултант. Това ще бъде повратна точка, промяна в качеството на взаимоотношенията между клиент и консултант при операциите с имоти. Значително ще се увеличават и сключените договори с изключителни права. Предимствата на този тип договори и за двете страни са безусловни и без алтернатива. Отговорностите на консултанта, брокера, агенцията, включени в този тип договори, са значително повече. Успешно работещите офис сгради и търговски центрове ще са на фокуса на инвеститорите Новата 2016 г. идва с видима промяна на пазара на бизнес имоти. След интереса към подценени активи и строителни терени сега вниманието на инвеститорите се насочва към доходоносните имоти – завършени и отдадени под наем сгради, прогнозира Forton, стратегически партньор на Cushman & Wakefield за България и Македония. Във фокуса на купувачите ще са основно офис сгради и добре работещи търговски центрове в София и в големите градове. Интересът ще е насочен към първокласни имоти – с отлично местоположение, висока заетост и дългосрочни наемни договори, които генерират стабилни парични потоци. Офис площи Силното търсене на офис площи под наем продължава, като и през 2016 г. ще остане движено главно от IT и BPO (Business Process Outsourcing) сектора, прогнозират експертите. Според тях България е все по-разпознаваема и предпочитана аутсорсинг дестинация и очакванията са за силен пазар за поредна година. В резултат от разрастването на аутсорсинг бизнеса, както и на вълната от сливания и придобивания в световен мащаб търсенето трайно се е насочило към по-големи площи. Много фирми от тази сфера обединяват офисите си и търсят помещения в диапазона 2000 – 4000 кв. м. По данни на компанията през следващата година се очаква завършването на едва 70 000 кв. м нови офис сгради. Това означава, че недостигът на качествено предлагане ще се запази. От Forton и Cushman & Wakefield очакват, че в резултат на недостига ще продължи активното наемане на площи в строеж (preleases). През 2015 г. наемните нива на първокласните площи в София са варирали между 10,5 и 12,5 евро/кв. м. Очакванията за предстоящата година са за лек ръст. Договорите за новите сгради ще се подписват в горната граница на този диапазон – на нива около 12 – 12,5 евро/кв. м. Търговски площи Активността на пазара през 2016 г. ще дойде основно от преструктурирането на слабо представящи се или неработещи търговски центрове. В столицата се очаква City Center Sofia да представи изцяло обновена концепция. В Пловдив се работи по ново пазарно позициониране на Galeria Plovdiv, както и по отварянето на Markovo Tepe Mall след смяната на собствеността и размразяването на проекта. Професионалистите посочват, че извън тези инвестиции все по-видим е и стремежът на търговци и инвеститори да използват синергията между различни видове площи – търговски, жилищни, офисни, хотелски. Като резултат от това на пазара вече са мултифункционални проекти като San Stefano Plaza в центъра на София и прогнозата е през 2016 г. интересът на наемателите към този тип схеми да расте. Успоредно с това ще продължи разрастването на ритейл бизнеса към регионалните градски центрове. Индустриални площи След като през 2015 г. бяха подновени инвестициите в спекулативни логистични проекти, през 2016 г. се очаква активен наемен пазар. В София и околностите в момента се изграждат бази с обща отдаваема площ над 30 000 кв. м, за които през годината ще се търсят наематели. Продължават и инвестициите в собствени площи. Извън София интересът е свързан основно с продължаващата тенденция за ниършоринг (износ на производство или услуги към близки до пазарите дестинации) при производството на компоненти за автомобилната индустрия. Активни са и компаниите от леката промишленост. Интересът на тези компании постепенно се измества към по-малки областни градове, като Видин, Плевен, Монтана, Перник. Предвижданията за наемните цени на индустриални имоти е те да останат по-скоро балансирани, като за София нивата за първокласни площи ще се задържат около достигнатите през 2015 г. средни цени от 4 евро/кв. м. Активност при ваканционните площи По-динамична 2016 година се очаква на пазара на ваканционни имоти в страната, освен ако не се появят нови геополитически фактори, които да попречат на този процес. Предстоящите 12 месеца ще бъдат период на възстановяване на руската активност в България, като тенденцията ще е валидна по-скоро за летните курорти. Това посочват в прогнозата си Green Life Property Development. „Българският пазар на жилища тип „втори дом” е пряко свързан с международната обстановка и със ситуацията в рускоговорящите страни. Затова и предвидимостта му е по-трудна. Обезценената рубла и общото усещане за несигурност в Русия бяха истинско предизвикателство през първите 6 месеца на 2015 г. Сега тези фактори отшумяха и имаме основание да очакваме по-активна година”, казва Антоанета Тодорова, търговски директор в Green Life Property Development. По думите й ограниченията спрямо руснаците за пътуване в Турция допълнително ще засилят българския пазар. В същото време нараства и интересът от страна на украинските клиенти и е възможно те да станат по-значим фактор през 2016 г. Специалистите очакват сегментът да бъде диктуван от малък брой инвеститори, които ще генерират почти целия обем сделки. Средната доходност от наеми, която едно ваканционно жилище може да донесе, ще се запази около 5 – 6% на годишна база. Основният дял от покупките на ваканционни имоти обаче ще бъде за лично ползване, а не за инвестиция. „Ваканционните комплекси, успешно реализирани и с добра репутация, продължават плавно да се разширяват. Именно те очакваме да бъдат обект на интерес от страна на купувачите. Пазарният дял на по-малките проекти, които не предлагат цялостна услуга, ще продължи да е сравнително нисък”, коментира Антоанета Тодорова. Експертите не очакват съществени промени в ценовите нива в сегмента дори и в предпочитаните дестинации. Активността ще е валидна за летните ваканционни имоти, като раздвижване при зимните на този етап все още не се очаква, прогнозират още от компанията. Полина Стойкова, изп. директор на Bulgarian Properties: Възходът ще продължи и през 2016 г. През 2015 г. имотният пазар в България навлезе в нов етап от своето развитие. Видимо се възвърна доверието към него, нараснаха покупко-продажбите и цените на недвижимостите в големите градове. Строителната активност също се повиши. Резултатът е двойно повече издадени разрешителни за строеж и също толкова реално започнати сгради в големите градове. Все повече сделки се сключват „на зелено“. Освен за собствено ползване, купувачите най-вече се интересуват от инвестиция и доходност от отдаване под наем. Нашите данни сочат, че доходността към момента е 5,4% за София, като в най-предпочитаните квартали и при новото строителство тя надвишава 6% годишно. Данните звучат като от анализ отпреди 10 г., но има една съществена разлика. Възходът на имотния пазар за първи път от повече от десетилетие е движен почти изцяло от вътрешни фактори и местно търсене за разлика от годините на бума, когато водещ беше чуждестранният интерес. Това означава, че имотният пазар към момента е много по-близо до фундаментите си, което дава основа за по-доброто му и устойчиво развитие през следващите години. Всичко това е в резултат от комплексното влияние на редица макроикономически фактори, като ускоряването на растежа на БВП, нарастването на доходите и средната работна заплата, спада в безработицата, по-ниските лихви по кредитите. От значение са и цените на имотите и доброто съотношение на стойност към доход. Това прави недвижимостите значително по-достъпни от периода на бума. За устойчивото развитие своята роля изиграха и цялостното нарастване на доверието към имотния пазар, нуждата от нова строителна активност поради изчерпване на наличното предлагане на качествени апартаменти, продължаващата миграция към големите градове, както и възвръщането на атрактивността на инвестицията в имот. За първи път от 7 години насам имаме едновременно положително влияние на толкова много фактори. Очакванията ни са този подем да продължи и през 2016 г. с допълнително увеличение на обема продажби и нарастване на цените в София и големите градове между 4 и 7%. Търсенето ще е насочено основно към София и другите големи градове, а ваканционните имоти в ски курортите ще привличат все по-голям интерес от страна и на български, и на чуждестранни купувачи. Можем да очакваме и ръст на ваканционните пазари по морето, тъй като руският интерес ще се възстанови, а заедно с него ще продължи да нараства и интересът от страна на купувачи от разнообразни националности. Все по-осезаема част от търсенето ще бъде с цел инвестиция, тъй като доверието в българския имотен пазар освен локално се възстановява и в международен план и виждаме индикации за поетапно завръщане на чуждестранните инвеститори. Покупката на имот в чужбина ще става все по-популярна тема за българските купувачи, тъй като все повече от тях осъзнават, че недвижимостите в чужбина са на достатъчно достъпни цени. Докато някои популярни за българите пазари като Гърция бяха в криза през 2015 г., през следващата година и там ще наблюдаваме плавно възстановяване, което ще доведе и до повече реални сделки.