Преглед на актуалните изменения и допълнения на Закона за устройство на територията от 2019 г.

Адвокат Емилия Александрова Във връзка с изразен интерес към предоставяне на повече информация относно последните промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ) от членове на КСБ се обърнахме към адвокат Емилия Александрова, като я попитахме за актуалните изменения и допълнения на ЗУТ от 2019 г., които касаят дейността на строителните фирми. Тя подготви обобщаващ материал за новите текстове в закона, който представяме в настоящия брой. Той е първият, с който поставяме началото на поредицата от статии, които ще публикуваме в нова рубрика - „Правен консултант“. Нормативната база, имаща отношение към сектор „Строителство”, се променя динамично, в ЗУТ и ЗОП се включват нови текстове, изменят се правилници и наредби. В новата рубрика ще се опитаме да Ви предоставяме информация, правни съвети и примери от практиката. В нея ще разясняваме с помощта на експерти новите моменти в законодателството, свързано със строително-инвестиционния процес. Целта е да сме максимално полезни на Вас, нашите читатели. Емилия Петрова Александрова е адвокат в Софийска адвокатска колегия. Работи в сферата на административното и гражданското право. Тя е специалист в областта на Закона за устройство на територията, Закона за устройството и застрояването на Столична община, Закона за кадастъра и имотния регистър, Закона за устройство на Черноморското крайбрежие, Закона за общинската собственост, Закона за държавната собственост и свързани с тях подзаконови актове. Има богат професионален опит по прилагането на Закона за Камарата на строителите, Закона за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране, в областта на вещното право – изготвяне на договори за учредяване право на строеж, право на преминаване, право на прокарване на съоръжения, договори за покупка и др. Вашите запитвания по въпроси, свързани с промените в нормативната база, по които бихте искали да получите компетентна информация в рубриката „Правен консултант“, можете да изпращате в редакцията на в. „Строител“ на е-mail: news.stroitel@gmail.com. За контакти: тел. 02/8062 919 - в. „Строител“, или 0888 855 399 – адв. Александрова.   От 31.03.2001 г. действа Законът за устройство на територията (ЗУТ). Въпреки многобройните му редакции основните принципни положения, заложени в него, не са променени. Целта на всяко изменение е да усъвършенства закона, като запълни празнина, отстрани грешка, добави условие или предвиди ред за регулация на променени или нововъзникнали отношения. Присъединяването на страната ни към Европейския съюз налага съобразяване на директиви и регламенти. В тази връзка важно изискване е намаляване на административната тежест. Измененията и допълненията на закона от настоящата година са мотивирани предимно от необходимостта за облекчаващи механизми в устройственото планиране, инвестиционното проектиране и строителството, в изпълнение на посоченото изискване. Преобладаващите изменения и допълнения, влезли в сила, са приети и обнародвани в Държавен вестник (ДВ), бр. 1/2019 г. и в бр. 25/2019 г. Обнародваните в бр. 24, 41 и 44 засягат малък брой текстове. Настоящият преглед отразява съществените изменения и допълнения, без да посочва изчерпателно всички. I. Основни моменти в измененията и допълненията на ЗУТ, обнародвани в ДВ бр. 1/03.01.2019 г. 1. Изменения, свързани с водоснабдителните и канализационни мрежи и съоръжения извън урбанизирани територии. Акцентът е върху парцеларните планове предвиждащи ВиК мрежи и съоръжения извън населените места и селищните образувания. Новоприетите текстове в чл. 83, ал. 4 - 8 регламентират изисквания към съдържанието на плановете, както и правата на лицата, изграждащи и експлоатиращи общите мрежи и съоръжения публична собственост. С плановете се определят сервитутни ивици в засегнатите имоти, върху които не могат да се извършват строежи, да се засаждат трайни насаждения и да се прокарват елементи на други мрежи на техническата инфраструктура. Въвежда се забрана за изместване на съоръженията от собствениците на имотите. Специална наредба на Министерството на регионалното развитие и благоустройството ще посочва размера и разположението на сервитутните ивици, както и режима на упражняване на сервитутите. В правото сервитутът се определя като вещна тежест, която се разпрострира върху части от имота временно или постоянно и налага ограничения в ползването му. Сервитутът може да произтича от закон, договор и административен акт. Предвидените нови сервитути ще се основават на административен акт, какъвто е парцеларният план. Нов момент е регламентираното право на прокарване на мрежите и съоръженията и правото на преминаване през засегнатите имоти на лицата, които ги изграждат и експлоатират. Двете права се включват в рамките на сервитута и са негово проявление. Новият чл. 83а детайлизира правата на лицата по предходния чл. 83. За да възникнат, е необходим влязъл в сила парцеларен план с определени сервитутни ивици и внесено еднократно обезщетение за засегнатите имоти по чл. 210 от ЗУТ. Алинея 4 предвижда ангажиране на имуществената отговорност на тези лица под формата на обезщетение, независимо от еднократното обезщетение, ако с действията или бездействията си причинят вреди в имота, както и ако ограничават ползването му извън сервитутните ивици. Уредените нови права и задължения се прилагат и при реконструкция или основен ремонт на съществуващи проводи и съоръжения, ако се променят сервитутните ивици. В тази връзка е алинея 2 на чл. 182, която предвижда, че строеж в чужд имот могат да извършват и лицата по чл. 83б, на които се издава разрешение за строеж. 2. Разпоредби, относими към парцеларните планове за техническа инфраструктура извън урбанизирани територии, които регламентират: - Правомощията на органите в новите чл. 124а, ал. 9, чл. 129, ал. 6, чл. 133, ал. 9. Разпределянето на правомощията възлага на министъра на регионалното развитие и благоустройството или на областния управител, според обхвата на плана и вида обект, да разрешава изработване и да одобрява парцеларните планове, а на кметовете на общини да нареждат служебно отразяване на обектите в общите устройствени планове; - Парцеларният план като основание за изменение на общия устройствен план по чл. 134, ал. 1, нова т. 6; - Възможност за строителна забрана до 2 години по чл. 124б, нова ал. 6 за прилагане на общия устройствен план и подробните устройствени планове за имотите в обхвата на изработвания парцеларен план, при приет вариант на трасе и екологична оценка. Налага се със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството или областния управител, обнародвана в ДВ, която може да бъде оспорена по съдебен ред. 3. Изменения, свързани с експлоатационните дружества и административните органи при одобряване на подробен устройствен план и инвестиционен проект. Особен интерес предизвикват измененията, вменяващи задължения на експлоатационните дружества и административните органи да извършват служебно съгласувателните процедури. Законодателят прие реда за извършването им, който изисква съвместна работа на дружествата и одобряващите органи, целяща да облекчи административната тежест. Новият чл. 128а предвижда съгласуването на заданията, на скиците-предложения за изменение на подробните планове и на проектите за подробни устройствени планове с експлоатационните дружества да се извършва служебно от одобряващия орган, който им изпраща документацията в 7-дневен срок, като се спазва следният ред: - експлоатационното дружество в 14-дневен срок извършва съгласуване, предоставя необходимите данни, дава допълнително предписание или прави възражение; - ако в 14-дневния срок дружеството не представи мотивирано възражение, се приема, че съгласува проекта без забележки. Член 125, ал. 4 посочва, че дружествата предоставят безвъзмездно необходимите данни за изработване на заданието и на опорния план в 14-дневен срок от искането, за разлика от досегашното възмездно предоставяне. Подробно разписан е редът в новия чл. 140а относно визата за проектиране. Заявление по образец за издаването на виза се подава от заявителя до одобряващия орган, който: - в 7-дневен срок служебно изпраща документацията до експлоатационните дружества; - дружествата предоставят служебно на административния орган изходни данни за проектиране и условия за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура с технически параметри, схеми и т.н. в 14 дневен срок; - административният орган в 3-дневен срок от предоставяне на данните уведомява заявителя, който може да направи възражение. При възражение от заявителя процедурата се повтаря, но само веднъж. Към настоящия момент заявление по образец няма. Компетентен да го одобри е министърът на регионалното развитие и благоустройството след съгласуване с председателя на КЕВР. Ролята на визата е съществена. Алинея 8 посочва, че тя е основание за сключване на договори за временно водоснабдяване и електроснабдяване и на договори за присъединяване към техническата инфраструктура при указани в нея условия. Влязлата в сила виза е предпоставка за одобряване на инвестиционен проект. Посочените условия не могат да се заменят с нови утежняващи от дружествата, ако в 1-годишен срок от влизането й в сила се внесе за съгласуване и одобряване инвестиционен проект. При неспазване на 1-годишния срок са необходими нови данни. Визираните изменения предпоставят тези в чл. 143, ал. 1, т. 3 (последна ред. ДВ, бр. 25/2019 г.), с които се отменя изискването за предварителни договори. Функцията им се изпълнява от визата или от друг подобен документ с изходни данни и условия. Изпълнението на задълженията на експлоатационните дружества в установения срок е обезпечено, като законодателят е предвидил единствено парична санкция в чл. 237, нова ал. 3, според която кметът или друг компетентен орган налага имуществена санкция на дружеството от 1000 лв. седмично при неизпълнение на чл. 125, ал. 4, 128а и 140а до изпълнение на задължението. Касае се за административнонаказателна отговорност, чието реализиране включва съставяне на акт за нарушение и наказателно постановление, подлежащо на обжалване. Едва след влизането му в сила санкцията може да бъде събрана. Важно е да се отбележи, че редът по чл. 140а е алтернативен и съществува паралелно като възможност с общия ред за издаване на визи, при който процедурата не се извършва служебно. Възложителят сам избира реда. Израз на намаляване на административната тежест е чл. 134, нова ал. 8, според която само с виза, без да се изменя планът за застрояване и предназначението на имота, може да се измени характерът на застрояване от високо в средно или ниско и от средно в ниско. Разрешените въз основа на такива визи строежи могат да се надстрояват и пристрояват до предвидения обем на действащия застроителен план. Тази възможност е улеснен ред за възложителя, тъй като съкращава времето до началото на инвестиционното проектиране в сравнение с двуфазната процедура по одобряване на план за застрояване. Визата обаче трябва да се съобщи на заинтересованите лица, освен ако са декларирали съгласието си и подлежи на самостоятелен съдебен контрол.Други изменения и допълнения има в разпоредбите на чл. 135, ал. 3 и нова ал. 7 и чл. 140, ал. 7. Първата удължава срока за издаване на заповед за разрешаване изменението на подробен план на 1 месец, втората посочва, че заповедта се съобщава с обявление в сградата на общината или на други подходящи места и на съответната интернет страница, а с третата срокът за издаване на виза за проектиране също се удължава на 1 месец. II. Основни моменти в измененията и допълненията, обнародвани в ДВ, бр. 25/26.03.2019 г. В този брой са обнародвани редица изменения и допълнения. За отбелязване са тези, които уреждат нови отношения или регламентират съществуващите по различен начин, както и промените в правомощията на административните органи и реда за оспорване на издаваните актове. Новият чл. 13а дава основа за издаване на наредба на общинския съвет за поставяне на специфични изисквания към облика на градските пространства, сградите и архитектурните ансамбли с цел опазване на силуетното, архитектурно и пространствено оформление на територията на общината. Предвиденото изменение в чл. 27, ал. 3 ограничава досегашната възможност за застрояване в ъгловите имоти. Постановява, че максималната плътност и интензивността в ъглови урегулирани поземлени имоти със свързано основно застрояване на двете странични регулационни линии могат да се надвишават само за покриване на калканни стени на сградите в съседните имоти, като височината и дълбочината на застрояване не могат да превишават тези в съседните имоти. Новите текстове в чл. 35, ал. 3 касаят сградите за временно обитаване, спрямо които се прилагат нормативите за разстояния за жилищни сгради, ако са разположени в жилищни зони или в територии за рекреационни дейности. Променен е режимът на преместваемите обекти по чл. 56. Всички преместваеми обекти, без тези за временно обитаване при бедствия, се поставят въз основа на схема и проектна документация, одобрени от главния архитект на общината, а в парковете и градините – по план-схема на общинския съвет. Поставянето в имот се разрешава, ако не се надвишават установените устройствени показатели и не се намалява минималната озеленена площ. По-съществени са измененията в чл. 57а, ал. 2 – 9, предвиждащи основанията за премахване на обектите, както и нов компетентен орган в лицето на Дирекция за национален строителен контрол. Органите на ДНСК осъществяват контрол по премахване на преместваеми обекти, разположени върху територията на национални курорти, определени с решение на Министерския съвет, и върху морските плажове. За другите обекти компетентността на общинската администрация се запазва. Издадената заповед за премахване може да се обжалва пред административния съд, като жалбата не спира изпълнението, предвид чл. 217, ал. 1, т. 11. Решението на съда е окончателно. Конкретните условия и редът за поставяне се уреждат от съответни наредби на общинския съвет, към които препраща законът. С допълнителни разпоредби в чл. 151 се разширява кръгът на обектите, за които не се изисква разрешение за строеж: за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в имоти частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване; за сградни ВиК инсталации и мрежи, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до измервателните уреди на водопроводните отклонения за присъединяване към уличната водопроводна мрежа, съответно до ревизионната канализационна шахта за присъединяване към уличните канализационни мрежи; за изграждане на електрически уредби и инсталации за ниско напрежение, когато са извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до границата на собственост на електрическите съоръжения. Строителният надзор по чл. 168, ал. 2 е изискуем и се упражнява за строежи от първа до пета категория, с изключение на обектите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите, за разлика от предходния ред, изискващ надзор до четвърта категория. Съществена е отмяната на чл. 216 ЗУТ. Текстът постановяваше издадените разрешения за строеж да се обжалват пред началника на ДНСК. След отмяната разрешенията за строеж и заповедите за допълването им се обжалват от заинтересованите лица по чл. 149, ал. 2 направо пред компетентния административен съд. Тази възможност е предвидена успоредно със запазените правомощия на органите на ДНСК по чл. 156 служебно да извършват проверки и да ги отменят като незаконосъобразни, а техните отменителни заповеди да се оспорват пред съда. С преходните и заключителни разпоредби на Закона за изменение и допълнение на ЗУТ от 26.03.2019 г. е извършена важна промяна в чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите. Изменената разпоредба ограничава кръга от строежи, които могат да се изпълняват от лица, действащи като строители, без да са вписани в Централния професионален регистър на строителя. Новият текст посочва, че строежи на жилищни и вилни сгради ниско застрояване и строежи пета категория по чл. 137, ал. 1, т. 5, букви „в” и „г” ЗУТ (строежи от допълващо застрояване; реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежи пета категория) с разгъната застроена площ до 100 кв. м могат да се изпълняват и от строители, които не са вписани в Регистъра. Последващите изменения и допълнения на закона засягат малък брой разпоредби. С обнародваното изменение в ДВ, бр. 41/ 21.05.2019 г. се предвижда промяна в чл. 147, уреждащ хипотези, при които не е необходим проект за изграждане на посочените обекти. Промяната е в т. 14 от ал. 1 на чл. 147 и касае мощността на допустимата инсталация - до 1МW. Допълнен е чл. 177, ал. 1 (в сила от 22.08.2019 г.) задължаващ възложителя при подаване на заявление за въвеждане в експлоатация да посочва идентификатора на обекта, а за конкретните строежи по чл. 32, ал. 1, т. 1, б. „б” и „ж” от Закона за кадастъра и имотния регистър да представя и удостоверение от АГКК, че са нанесени в специализираните карти и регистри. Последното изменение на ЗУТ от 04.06.2019 г. е свързано с отчуждителните производства. В чл. 144, ал. 6 се добавя ново изискване за въвод във владение в полза на инвеститора, необходимо за изграждането на национален обект, на обект с национално значение или на общински обект от първостепенно значение, което е алтернативно на изискването за наличие на документи, удостоверяващи приключване на отчуждителните производства. Допълнен е чл. 205 с нова т. 6, регламентираща, че имоти частна собственост могат да се отчуждават за изграждане на индустриални зони или технологични паркове за привличане на инвестиции, определени за национални обекти от Министерския съвет. Краткото време на действие на измененията и допълненията не дава представа за тяхната резултатност. Оценката дали и доколко са приложими, полезни и съответни на заявените цели, е предстояща.