Стабилен пазар на недвижимите имоти през първото полугодие на 2019 г.

Експертите отчитат интерес към качествени жилища в София и ръст при предлагането на луксозни площи

Прочетена: 88

Десислава Бакърджиева

Прогнозите от края на 2018 г. на специалистите от сектора на недвижимите имоти за стабилност на пазара през 2019 г. за момента се оправдават. Това показват анализите на водещи компании в сферата за първото полугодие на настоящата година. Всеки сегмент се характеризира със своите особености, но общата картина е, че до момента 2019 г. е спокойна, като купувачите продължават да придобиват имоти и да имат високи изисквания. Това важи най-вече при

жилищните площи.

Проучване на Colliers International за жилищните имоти във висок и средно висок сегмент в София за първите шест месеца на т.г. сочи, че предлагането е регистрирало 11% ръст. Според експертите той е в отговор на засиленото търсене на качествени жилища в столицата. В анализа се казва, че проектите в активно строителство продължават да се увеличават. Към края на първото полугодие на 2019 г. те добавят 4,360 жилищни единици, което представлява покачване от 4% спрямо предходния шестмесечен период. Консултантите отчитат, че при новите площи се наблюдава тенденция към увеличение на размерите на общите помещения (хол и трапезария). Например все по-често апартамент с една спалня е с квадратура над 70 кв. м, а с две спални – повече от 120 кв. м. Поради недостига в предлагането 60% от общия обем имоти в сегмента са продадени още на етап „в строеж“, посочват още от компанията.

Средните продажни и наемни цени на жилищата са останали стабилни през първите шест месеца на 2019 г. За апартаменти те са варирали между 145 000 – 250 000 евро в зависимост от броя на спалните, а за къщи са били в диапазона 420 000 – 450 000 евро. Наемите на апартаменти в средно висок и висок сегмент започват от 950 евро и достигат до 1600 евро, а за къщи – 2000 евро.
Colliers прогнозира стабилен пазар на жилищни имоти в разглеждания клас до края на 2019 г. „Средните наемни и продажни цени ще се запазят на настоящите си нива. Очаква се активното строителство на офис сгради около Бизнес парк „София”, кв. „Хладилника“, зоните около 4-ти км, 7-и и 11-и км на бул. „Цариградско шосе” да окаже благоприятно влияние върху жилищния сегмент в средно висок и висок клас. В средносрочен план той ще се разраства в съответните зони. Заедно с тези процеси ще се наблюдава и изграждане и подобряване на социалната инфраструктура към тях“, предвиждат от компанията.

Пазарът на луксозни имоти се обръща в полза на купувачите.

Това е един от основните изводи в анализа на Unique Estates за луксозния сегмент за първото шестмесечие на 2019, който също се фокусира върху София. Специалистите са установили, че ръстът на предлагането на фона на умерено търсене е поставил под натиск пазара на луксозни имоти. „След покачването през предходните години корекцията на цените в сегмента вече е факт, нарастват също броят и размерът на отстъпките при сделки. Ситуацията на пазара на луксозни имоти все по-отчетливо работи в полза на купувачите и прогнозата е тази тенденция да се задържи поне до края на 2019 г. Добър знак са нарастващият брой запитвания и сделки, които показват, че цените са близо до пазарните нива“, коментират от Unique Estates.

Професионалистите считат, че сегментът на луксозни имоти е отбелязал висока активност през първото шестмесечие на т.г., подкрепян от продължаващия ръст на икономиката, ниските лихви и оживлението на кредитния пазар. Водещо се е запазило търсенето за жилищни нужди. Желанието на купувачите за инвестиционни и спекулативни сделки е било охладено от ограничения потенциал за ръст на цените и засиленото предлагане на наемния пазар.

Традиционно купувачите на луксозни имоти са предпочитали централните райони на София и утвърдени квартали като „Лозенец“. В тези части на столицата са регистрирани и най-голям брой сделки през първата половина на 2019 г. Специалистите са забелязали и интерес към квартали като „Кръстова вада“ и „Манастирски ливади“.

Данните на специализираната консултантска компания сочат, че цените на завършени и луксозно обзаведени жилища в района на „Манастирски ливади“ се движат средно около 1500 евро/кв. м, докато в затворените комплекси на бул. „България“ подобни имоти надхвърлят 2000 евро/кв. м. „Сред предимствата на квартала е близостта до Витоша и едновременно с това – до главен булевард в София и офис зоната по него. В същото време с разрастването на строителната активност в тази част на столицата вече са в ход и мерки за подобряване на инфраструктурата, което също е предпоставка за нарастващ интерес за покупка“, обясняват професионалистите и допълват, че подобна е ситуацията и в кв. „Кръстова вада“, където изграждането на метростанция и оформянето на голяма търговска и офис зона са стимулирали жилищното строителство.

Проучването показва още, че докато кварталите в южната част на София се оформят като предпочитани за покупка на висок клас апартаменти, тези по Витошката яка остават основно в полезрението на търсещите къщи. Статистиката на Unique Estates сочи, че в тази част на столицата са регистрирани над 70% от продажбите на къщи за последната година и половина.

Изминалото шестмесечие е отбелязало средно 12% спад на цените на луксозните имоти в София спрямо същия период на предходната година. Най-значим дял в намалението на продажните нива имат имотите в центъра и кв. „Изток“, докато в квартали като „Лозенец“ и „Кръстова вада” ценовите нива се задържат около тези от 2018 г.

Професионалистите отчитат сериозно оживление и на наемния пазар през първата половина на 2019 г. Регистриран е над 50% ръст на сключените сделки, като водещи райони традиционно са били „Докторски паметник“, „Лозенец“ и центърът на София. В ценови план пазарът не е отбелязал промяна, като средният наем на апартамент се е запазил в диапазона 7,5 – 8 евро/кв. м.

Рекордна наемна активност в търговските центрове,

показва статистиката на консултантската компания за бизнес имоти Cushman & Wakefield Forton за януари – юни 2019 г. За периода в моловете в София и в страната са отворили над 60 000 кв. м нови магазини, което според експертите надхвърля обемите на пазара за всяка от последните пет години.

„Силната наемна активност за периода се дължи основно на отварянето на търговския център Delta Planet (37 000 кв. м) във Варна през март, както и на разширението на The Mall в София с 12 000 кв. м. Продължава преструктурирането на освободени помещения в Paradise Center в столицата. През първото шестмесечие на годината нови обекти отвориха и в открития миналата есен търговски център Plovdiv Plaza“, се посочва в доклада. Професионалистите очакват тази инерция да се запази до края на 2019 г., като добавят, че без появата на нови големи проекти обаче едва ли ще има подобна активност през следващите години.

Анализът на компанията показва още, че с навлизането на пазара в по-зряла фаза София и големите градове вече са наситени с площи в търговски центрове. Нови проекти излизат все по-рядко и наемният пазар е движен най-вече от размествания и обновяване на миксовете от наематели във вече работещите.

По наблюдение на експертите силната активност на наемателите и ограничените възможности за разрастване са причина за продължаващия ръст на наемните цени. Данните на Cushman & Wakefield Forton през второто тримесечие на 2019 г. сочат, че средният наем на първокласна площ във водещите молове в София достига 36 евро/кв. м, а на най-добрите търговски улици – 54 евро/кв. м. Според консултантите тенденцията е към плавно покачване на цените през следващите тримесечия.

Активният наемен пазар е довел и до спад на дела на незаетите площи в столицата от 9% на 7% през полугодието.

Офис сегмент

Стабилното увеличение в обема на модерните офис площи през последните близо десет години продължава да бъде недостатъчно, за да отговори на интереса, и компаниите търсят краткосрочни решения. Това отчита проучване на Colliers International за сегмента в София през първото полугодие на 2019 г. За периода предлагането в столицата е отбелязало ръст от 4% и е достигнало обща квадратура 2 202 000 кв. м. Завършените нови проекти са добавили 91 000 кв. м към наличните офис площи, от които с основен дял са Garitage park – фаза 1, GoldLine, Space Tower, Office A, Tower B, Adora 2. „Въпреки появата им на пазара усвояването на голяма част от тях още на етап „в строеж“ практически доведе до незначителен ръст в нивата на свободните офиси“, коментират експертите.

Анализаторите са установили, че брутно наетите площи , т.е. всички транзакции на пазара, за изминалото шестмесечие на 2019 г. са 66 400 кв. м. От тях 31% се дължат на релокации, 25% – на експанзия на вече присъстващи на българския пазар фирми, и 20% – на наемане на имот на етап „в строеж “.

Наблюденията на Colliers сочат още, че основните сектори, двигатели на търсенето, са ИТ и аутсорсинг (45%), професионални услуги (16%) и фармация (8%). „При запазване на настоящите бързи темпове на усвояване дефицитът на офиси клас А в столицата ще става все по-отчетлив през втората половина на годината. До завършването на новите проекти, планирано за 2020 – 2021 г., компаниите все по-често ще бъдат принудени да намират временни краткосрочни решения на текущите си нужди от офис пространство“, категорични са от компанията.

Ръст на наемната активност в индустриалния сектор

Пазарът на логистични имоти в София отбелязва второ поредно тримесечие с ръст в строителството и висока наемна активност, показва докладът на Cushman & Wakefield Forton за първото полугодие. Общата площ на новозавършените проекти през последните три месеца на разглеждания период е 72 500 кв. м.

„Пазарът на индустриални имоти постепенно преодолява недостига на модерни площи. Обемът новозавършени проекти е сравнително по-голям от този през същия период на миналата година, което е показателно за възстановяването в този сегмент. Очакваме делът на свободните площи за отдаване под наем да остане близък до сегашните нива, тъй като финализираните през периода обекти са предимно за собствено ползване и строителство по поръчка“, коментират от Cushman & Wakefield Forton.

Специалистите са изчислили, че към първото полугодие на 2019 г. индустриалните имоти в строеж в района на София са 202 000 кв. м, от които над 40% са предназначени за отдаване под наем.

В доклада се казва, че интересът към строителство на логистични сгради за отдаване под наем се обуславя от повишената наемна активност и нарасналите наемни цени. По данни на компанията усвоените площи през първите шест месеца на 2019 г. са приблизително 45 300 кв. м, като търсенето от фирми е било фокусирано върху новите фази на индустриални и логистични паркове около София, както и към сключване на предварителни договори за наем още в етап на строеж.

С въвеждането в експлоатация на няколко нови обекта общият обем складови площи на пазара през второто тримесечие е достигнал 1 159 600 кв. м.
„След няколко години на недостиг на качествени логистични имоти ръстът в предлагането на такива постепенно ще балансира пазара. Стабилните наемни нива и ниският дял на свободните площи засилиха инвеститорския интерес към София и очакваме в следващите 2 години с увеличаването на конкуренцията да се разнообрази и изборът пред наемателите“, прогнозират от Cushman & Wakefield Forton.

В доклада се посочва още, че първокласните логистични имоти в района на столицата са запазили доходност от 8,5% към второто тримесечие. Съответно наемните цени са останали стабилни между 3,60 и 4,50 евро/кв. м за нови площи в зависимост от локацията.

Полина Стойкова, MRICS, изп. директор на Bulgarian Properties: Сега е най-благодатният период за сключване на изгодни сделки във ваканционния сегмент

Г-жо Стойкова, каква е равносметката в края на летния туристически сезон за ваканционните имоти? Добър ли беше периодът за тези недвижимости? Отчитате ли възходящи данни при морските курорти и раздвижване към планинските?

В края сме на едно по-скоро нормално лято от гледна точка на интереса към ваканционните имоти. Нямаше някакви сътресения на пазара или новости, които да ни изненадат. Интересът продължаваше да бъде основно от български купувачи, а за чуждестранните можем да отбележим, че миксът от националности продължава да бъде доста голям. В планинските курорти за поредна година лятото беше силен сезон за продажбите на имоти.

Съответно сега от септември до ноември периодът е доста активен за осъществяване на покупки на недвижимости в курортите, тъй като много от почиващите после се връщат за избор на имот, а и достъпът до иначе заетите през летните месеци апартаменти сега вече е по-лесен.

Така че за ваканционните имоти лятото продължава до късна есен и именно сега е и най-благодатният период за сключване на изгодни сделки.

Отговаря ли предлагането на морски имоти на търсенето? На какви цени се реализираха сделки и за какви площи?

Предлагането през тази година е отлично. Има по нещо за всеки вкус и бюджет. Обзаведени едностайни апартаменти около курортите започват буквално от 7000 – 8000 евро, а двустайни в луксозни комплекси на първа линия могат да достигнат цени от 60 000 до 80 000 евро. Вижда се колко много варират стойностите, но това показва и също какво голямо многообразие има на пазара, и то на готови за ползване жилища.

Сделки се реализираха основно в по-ниския сегмент – за студиа до около 15 000 – 18 000 евро, за двустайни – до приблизително 26 000 – 28 000 евро. Три­стай­ни­те имат по-малък дял от пазара и се търгуват на цени около 35 000 – 40 000 евро.

Каква е картината при планинските комплекси?

Ценовите нива в планинските курорти са подобни, с изключение на Боровец. Там имотите винаги са търгувани на по-високи стойности поради по-малкото предлагане.

Имаше ли корекции при цените във ваканционния сегмент спрямо същия период на 2018 г. и в сравнение с месеците т.г. преди старта на сезона?

Имаме доста имоти с коригирани надолу цени, които редовно споделяме с клиентите си и абонатите на нашите бюлетини.

Ваканционните недвижимости са по-специфичен сегмент и дългосрочното им притежаване, ако не е обвързано с активно ползване или отдаване под наем, е чист разход, поради което и стойностите, на които собствениците са съгласни да реализират сделки, са доста гъвкави и обикновено подлежат на коментар.

Към това мога да добавя, че данните на Bulgarian Properties за второто тримесечие на 2019 г. сочат, че средната цена на реализираните сделки в Слънчев бряг е 455 евро/кв. м при 540 евро/кв. м за същия период на миналата година. Това е стойност, която е може би близо до цените преди 10 г. в кризата и дава основание да смятаме, че в момента е наистина изгодно да се купи имот в морските курорти като цяло.

Освен това предлагането на готови обзаведени жилища в морските комплекси е едно наследство от годините на бума на чуждестранния интерес, което е много ценно за нас, българите. Това е така, тъй като ние сме именно в категорията собственици, които могат в максимална степен да се възползват от притежанието на такъв тип имот, тъй като сме в най-лошия случай на 4 часа път от него и можем да го обитаваме доста по-често от чуждестранните му притежатели. А без тях едва ли щяхме да имаме толкова развити курорти и предлагане на имоти и такива изгодни цени, на каквито не е рентабилно да се изградят нови комплекси.

Изпълняват ли се проекти в този сегмент? Очакват ли се такива?

По морето почти няма нови проекти, докато в някои от планинските курорти, в които предлагането на готови имоти вече се изчерпва, виждаме старт на строителство. Визирам основно Боровец. Там ние предлагаме нова фаза на мащабния проект „Боровец Гардънс“, чието строителство напредва.

Какви са перспективите за пазара за ваканционни имоти до края на годината?

Както вече споменах, туристическият сезон приключва, но не и сезонът на покупките, за който сега започва най-доброто време от годината в месеците, които остават. Именно те ще покажат в пълна степен как се разви пазарът във ваканционните курорти през 2019 г. и успешен ли е той.

Сподели в социалните мрежи

Автор на 24.09.2019. Категория Тема. Можеш да следиш всички коментари и промени по тази публикации през RSS 2.0. Можете свободно да коментирате тази публикация

Leave a Reply

avatar
  Subscribe  
Notify of

%d блогъра харесват това: