Строител

Елица Илчева Кризата, предизвикана от световната пандемия от COVID-19, трансформира и пазара на недвижими имоти, но място за паника и притеснения няма, а прогнозите са по-скоро оптимистични, като ключовата дума е промяна. Около това становище се обединиха участниците в организирано от Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) онлайн събитие на тема - „Макроикономика, имоти, кредити – накъде след COVID-19?“. Ръководители на агенции, икономисти и банкери са на мнение, че възстановяването на икономиката е възможно да стане много по-бързо в сравнение с предишни кризи, а с това да се върне и обичайната активност на хората. Все пак двата месеца на извънредно положение са променили коренно търсенето, като са поставили купувачите в по-силна позиция от продавачите. До края на годината се очаква спад и на броя на сделките и на цените на жилищата у нас, като успокояването е започнало месеци преди кризата. След поне 5 - 10 години пауза на дневен ред се завръща интересът към крайградските къщи и ваканционните имоти, като платежоспособни клиенти търсят включително и под наем, но предлагане на практика няма. Строителите пък отчасти са поели ролята на банките, които са станали по-взискателни и предлагат разсрочена покупка на строящите се жилища. „В последните седмици се чуха мнения на различни купувачи и продавачи. Според мен днес има поне по 10 групи и от двете страни на пазара. Едно е поведението на хора, загубили работата си, друго - на наши сънародници, завърнали се от чужбина, или на спекулантите, както и на различните поколения. Ще бъдем свидетели на оферти, които ще са атрактивни за придобиване, тъй че моменти като този са прекрасни за реализиране на добри сделки в нашия сектор. Аз лично бих препоръчал на клиентите да използват експертизата на брокера и да не изчакват. От моя гледна точка моментът е чудесен за придобиване на собственост“, каза Добромир Ганев, председател на НСНИ. Той представи статистика, като уточни, че изненадващи в нея са позитивните числа. Например в Стара Загора на фона на общия спад на продажбите, който за страната е 6%, има ръст от 11%. Варна също регистрира повишение от 6% при 6% в София, 9% в Пловдив и 10% в Бургас. При разрешителните за строеж има 51% спад в Пловдив, 66% в Стара Загора, а средното число за страната е 21% надолу. София е с ниво -7%, което е най-малкото понижение. В числа ситуацията е 815 293 общо издадени разрешения в страната сега при 1 032 933 за първото тримесечие на 2019. „Това е разумно поведение на инвеститорите и не е във връзка с кризата“, коментира Ганев. При започнатото строителство единствено в Русе има ръст от 48%, макар че става дума за един обект, а за страната то е с 15% по-слабо. Интересна е и картината при административните сгради, където общият спад е 5%, но в София например няма нов проект в тази категория. При ипотеките не е записано понижение. „Първото тримесечие поставя началото на тенденция, която вероятно ще се засили през второто, но аз съм оптимистично настроен, а казаното от макроикономистите дава основание да очакваме, че пазарът на недвижимите имоти средносрочно няма да се засегне. Краткосрочно, разбира се, до края на годината ще има спад, като ще има и увеличение на цените на определени имоти“, анализира още Добромир Ганев. Според Ирена Перфанова, модератор на събитието и зам.- председател на НСНИ, отрицателните цифри при издадените разрешения за строеж не са негативна новина, защото така се осигурява баланс и се дава шанс на започнатите проекти да се реализират по-успешно. „Поведението на инвеститорите е изключително разумно не отсега, а поне от половин година“, смята тя. Какво се случва в момента? След отърсването от първоначалния шок в средата на март през април се регистрира плахо завръщане - първоначално като посещения на сайтовете на агенциите, където се разглеждат офертите. „Към момента на 90% е възстановен само трафикът на сайта, а на запитванията е 60 - 70%, тоест активните купувачи са два пъти по-малко отпреди извънредното положение, коментира Гергана Тенекеджиева, изп. директор на „Адрес“. Колегата й от „Явлена“ Страхил Иванов също отчита, че след пълно замиране на търсенето хората са се активизирали от началото на май и огледите вече не ги плашат. „Придобиха се нови навици – за хигиена, дистанция и др., с времето на престой в къщи се натрупаха и много желания, които тепърва ще се реализират“, сподели той. По думите му водещите фактори за тази активизация са два – желанието да излязат навън и спестените средства, които трябва да бъдат инвестирани в доходоносен актив. „Съветът ми към онези, които имат свободен капитал, е да действат сега, защото могат да договорят 5 - 10% по-ниска цена за имота“, допълни Иванов. Добра новина е и тази, че в кризата са генерирани нови неща, като дистанционното договаряне, електронното движение да документите и най-вече подписването на предварителните договори с електронен подпис, които вече са абсолютен факт и хората са доволни. 360-градусово заснемане за видео оглед също ще остане изискване на купувачите, без което пада интересът. „Тези два месеца се замислихме колко сериозен проблем е това, че не работи електронното правителство. И колко е важно то да се случи скоро“, коментира в тази връзка Страхил Иванов. Той смята, че през следващите три до шест месеца стъпаловидно ще нараства и интересът към покупки, и сделки, тъй като хората търсят пристан за парите си. В началото ще са сключват договори, когато се постигне намаление на цената с до 20%, защото очакваното е 10% - 15% към декември. „До края на годината ще има спад отчасти и на цените, и на броя на сделките заради резервираните очаквания на хората за бъдещето им“, посочи и Антон Андонов, изп. директор на „Ера – България“. Неговият анализ е, че през април са се отдръпнали хората, които разчитат на кредити, защото на тях ще им трябва повече време да преценят какво да правят. Сключените в последните два месеца продажби са с отстъпки 5 - 10% на цените спрямо нивата отпреди кризата. Защо банките внимават повече? „Ресурсът на големите банки в момента основно е зает в обработването на искания за преструктуриране на кредити, докато останалите участници на този пазар опитват да привлекат повече клиенти. Те се стремят да предоставят същите услуги при същите условия като преди кризата. Тогава имаше случаи, когато човек с нула спестени средства можеше да си купи имот чрез комбинация от ипотечен и потребителски кредит или ипотечен кредит, обвързан с възможности за довършителни работи. Това вече не е възможно. За да се придобие недвижимост, човек трябва да разполага средно с 20% от продажната цена“, отбеляза Андонов. По думите му са въведени и временни ограничения за финансирането на потребители на заеми от сектори в най-затруднено положение, но очакванията са, когато те се възстановят, това да отпадне. Предприети са и временни задръжки за отпускане на средства за обекти в строеж. „Практиката досега беше да се финансират имоти при достигане на Акт 14, сега повечето банки предпочитат строежите да са завършени, да имат Акт 15 или Акт 16“, уточни Андонов. Георги Заманов, главен изп. директор на „Алианц Банк България“, каза, че институцията, която той управлява, продължава да разглежда добри проекти ново строителство и да помага за финансовото им осъществяване. През май дори има подписан такъв договор. „Банките не са променили съществено условията за отпускане на ипотечни заеми през двата месеца на извънредното положение, но проучват по-внимателно профила на клиентите и увеличават леко изискваното от тях самоучастие във финансирането на имота. При нас повишението е с 5%“, съобщи Заманов. Според него българската банкова система е свръхликвидна и за разлика от предишната криза сега тя работи. „Стойността на кредитите, отпуснати на икономиката и физическите лица спрямо депозитната база, е под 80%, а 2008 - 2010 г. съотношението достигаше 110% - 130%. Тогава кризата на доверие и на ликвидност доведе до натиск върху банковата система да намали кредитния портфейл. В момента отпуснатите средства към депозитната база, генерирана и спестена от българските граждани и фирми, не налага никаква декомпресия на обема от кредити в банковата система“, посочи Заманов. Характерно за периода е и това, че имоти извън София в общия случай се плащат в брой. Кои са купувачите и какво търсят? Отбелязаната от Страхил Иванов много ярка тенденция на обърнат към купувачите тренд според него се дължи на това, че за 10 дни са се променили навиците на хората. Тук е и причината за напълно видимото завишение на интереса към къщи до 50 км от големите градове. Ваканционните имоти – както по крайбрежието, така и в планински райони, също са на фокус, отбелязва и Полина Стойкова, MRICS, изп. директор на Bulgarian Properties. Тя обяснява, че веднага след отпадането на забраните за пътуване хората са поискали огледи в такива зони. „След 5 г. спад в цените в този сегмент сега има много атрактивни оферти. Хората искат да имат свобода в собствено пространство, а не да разчитат на хотелски резервации“, анализира тя. Като луксозен магазин, който е затворил вратите си – така определи състоянието на по-високия клас на пазара през април Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates. В нейната компания по време на извънредното положение купувачите са намалели с 50%, а посещенията на сайта на агенцията са спаднали с 30%. Впоследствие обаче се регистрира подем, макар и предимно при наемите, заради големия брой българи, които са се завърнали в страната. „Луксозният сегмент реагира доста по-бавно на промените от останалите. Продавачите изчакват, не са готови в рамките на два месеца да вземат решение да свалят цените. Купувачите пък са хора, които разполагат със свободни пари и очакват стойностни имоти на конкретна улица, в конкретен блок на по-добра цена“, посочи Илиева. Според нея отстъпките в цените, които могат да се договорят към момента, са в рамките на 10 - 15%, някои обаче настояват за до 30% надолу, което не е реалистично. Гергана Тенекеджиева също каза, че много потенциални купувачи са решили да изчакат, като масово очакват цените да паднат между 10 и 30% в следващите 2 - 3 месеца. „Кризата от 2008 г. показа, че адаптирането на хората от двете страни на сделката отнема 4 - 6 г.“, допълни тя и напомни, че качествените имоти няма да свалят цените си. Според Полина Стойкова кризата вследствие на пандемията донякъде е била необходима и по-скоро ще има оздравяващ ефект. „Негативните данни не означават задължително лоши перспективи, а по-скоро ще накарат всички участници на пазара да се замислят. Строителите ще преосмислят ценообразуването на текущи нови проекти, банките ще следят по-стриктно кандидатите си за ипотечни кредити, собствениците на имоти ще се замислят повече на каква цена да обявяват своята недвижимост, купувачите ще преценяват по-добре силите си спрямо бюджета, с който разполагат“, посочи Стойкова. Андон Андонов посъветва професионалните участници на имотния пазар – инвеститори и предприемачи, да предлагат на стойности, които са съобразени със ситуацията. „Индивидуалните собственици реагират по-трудно на промените и тези два месеца не са достатъчни за тях, за да вземат решение за промяна на продажната цена“, допълни той. Строителите влизат и в ролята на кредитори От агенциите за имоти посочват, че на практика новото строителство не е спряло при възникването на епидемията и строителите отчасти са поели ролята на банките, като са разсрочили плащанията във времето по-сериозно. Полина Стойкова разказа, че реално на 90% от обектите работата е продължила без прекъсване и всички са се зарадвали на обявения напредък по строежите. Заради по-стриктните принципи на банките инвеститорите са започнали да предлагат оферти на по-разсрочено плащане. По информация на Антон Андонов сега се искат 10 - 20% от цената на имота в аванс, а останалите при Акт 15 или 16 на жилищата, което дава голяма глътка въздух на новите собственици. Всъщност нито икономистите, нито брокерите се ангажират с прогнози колко бързо след тази криза ще се възстанови икономиката и в частност пазарът на имоти. Според Полина Стойкова спадът в броя сделки вече е „зад гърба ни“. Той обаче ще остане като краен резултат на годината заради това, че тя на практика за пазара на имоти ще е 10 месеца, а не 12. Според нея в рамките на 30 - 60 дни е възможно да се види дали тези 2 месеца „на пауза“ ще могат да бъдат наваксани. Заключението на Добромир Ганев е, че пазарът на имоти в България ще остане сред онези сектори, които не са чак толкова засегнати в средносрочен план. Тенденциите от първото тримесечие на годината на спад в броя на започнатите нови сгради и дадените разрешителни за строеж ще продължи и през април – юни, което отразява охлаждането на очакванията на бранша. Колко струва къща край София или в курортите? Ръст в търсенето на къщи с двор в близост до София, Пловдив, Варна и Бургас отчитат и от онлайн платформата с обяви за недвижимости imoti.net. Според техните наблюдения интерес представляват както големи и луксозни домове, така и парцели с малки и стари сгради, годни за обитаване. Сред критериите на купувачите най-важен е този да няма нужда от основен ремонт. Освен около големите градове, потребителите се оглеждат и за апартаменти в селища с минерални води, по Черноморието и планинските райони. „Този интерес е продиктуван от извънредната ситуация, в която се намираме. Купувачите искат да открият имот, в който веднага да могат да се нанесат“, уточняват от портала. Средните цени на къщи около Витоша са около 1300 евро на кв. м, докато по селата в София-област варират в диапазона 250 - 450 евро за кв. м. В областите Бургас и Варна – между 600 и 800 евро на кв. м, а в Пловдивско – между 300 и 500 евро на кв. м. В курортните райони може да се намери жилище между 300 и 600 евро на кв. м. Най-скъпи са имотите във Велинград – средно по 600 евро на кв. м. В Кюстендил и Хисаря е доста по-евтино с около 100 евро на кв. м, а в Девин средната цена е около 300 евро на кв. м, но за сметка на това предложенията за жилища са много ограничени. Недвижимостта в Европа остава убежище за инвеститорите в смутни времена След като намалеят с до 50% за времето на икономическата блокада, инвестициите в имоти в Европа се очаква да нараснат рязко през следващите 12 месеца, защото недвижимите имоти все още са смятани за активи-убежища в смутни времена, а на фона на рекордно ниските лихви инвеститорите ще продължат да търсят качествен продукт. Това сочат прогнози на консултантската компания Savills. Анализаторите смятат, че нито скоростта, нито дълбочината на кризата ще бъдат толкова лоши, колкото по време на световната финансова криза от 2007 - 2009 г. , когато обемите на Стария континент са намалели със 72%. Сега за бързото възстановяване ще допринесат високата ликвидност, ниските лихви, ограниченият обем от проекти в строеж. На повечето европейски пазари има индикации, че инвеститорите остават активни, особено в луксозния сегмент, като е постигнат напредък по редица сделки с минимални отстъпки в цените. Savills очаква силно ликвидни пазари като Лондон, Париж, Берлин и големите германски градове, както и такива с добри перспективи за ръст на наемите в дългосрочен план, като Стокхолм, Амстердам и Мадрид, да продължат да привличат интереса на инвеститорите. Обемите обаче ще бъдат ограничени от липсата на добри възможности за централни локации и недостатъчния брой продавачи. Офисите на централни локации са смятани за доста устойчиви, въпреки че успешният експеримент с работата от вкъщи може да има значителни последици за имотните стратегии на компаниите в бъдеще. Според Savills сегментът на многофамилните жилища вероятно ще излезе от кризата като един от най-силните класове активи. Търсенето на апартаменти е стимулирано от урбанизацията, свиването на домакинствата и растящи цени на жилищата. През април тази година 57% от европейските пазари, следени от компанията, са регистрирали стабилна инвестиционна активност в жилищния сектор.