Имотният пазар се запазва стабилен през 2020 г.
Отражението на COVID-19 кризата – по-широк профил на купувачите и дигитализиране на сектора
Краят на годината традиционно е време за равносметка за развитието на различните сектори на икономиката и за очертаване на прогноза за следващ период. Изминаващата 2020 г. бе особена, белязана от COVID-19 и от редица ограничения, които поставиха на изпитание бизнеса, правителството и гражданите. Пандемията се отрази на всички, но не по идентичен начин – някои отрасли пострадаха повече от другите, като имаше и такива, които се запазиха стабилни като имотния пазар, най-вече жилищния му сегмент. Това показват актуалните данни и тенденциите в големите градове на страната, отчетени от водещи компании и специалисти в сферата.
Ценовите нива на жилищата в София са без съществена промяна
и за момента няма индикации за понижението им. Устойчив е и обемът на сключените сделки от началото на 2020 г. Това показва анализът на „Имотека“ АД за сегмента в столицата. Разликите, които експертите са забелязали в резултат на COVID кризата, са по-широк профил на купувачите и дигитализиране на сектора.
„Епицентърът на настоящата криза не е близо до имотите, както през 2008 г. В конкретния случай този пазар ще бъде дотолкова засегнат, доколкото е функция на общата икономическа картина. Измененията в резултат от събитията тази година са по-скоро в профила на клиентите, техните мотиви и начините, по които се сключват покупко-продажби”, посочва Люба Атанасова, изп. директор на „Имотека“ АД. По думите й вече има сделки, в които страните се срещат физически едва на етап изповядване. „Виртуални разходки, онлайн огледи и депозити, предварителни договори с електронен подпис – тази картина вече е факт“, казва тя и добавя, че логично това обогатява и профила на потребителите, чиято възрастова граница пада. Според Атанасова все повече хората около 25-годишна възраст се утвърждават като значим процент от купувачите. „Това са много млади IT специалисти, програмисти, софтуерни инженери, анализатори на данни. Обичайно работят за чуждестранни клиенти или в международни компании. Тези професии не са пряко зависими от т.нар. lockdown, което ги прави нискорискови и предпочитани клиенти на банките”, допълва още изп. директор и изтъква, че промени се наблюдават и по отношение на времето, за което се прави покупката – вземат се бързи решения и се избягва отлагането на сделките.
По отношение на цените данните на „Имотека“ сочат, че през първите 9 месеца на 2020 г. има ръст около 4% при двустайните апартаменти в сравнение със същия период за 2019 г. При тристайните жилища покачването е със 7%. Професионалистите са забелязали, че броят на сделките в по-високия ценови сегмент – над 100 000 евро, продължава да расте и през 2020 г. те още по-уверено доминират на пазара. Към ноември делът им е 38% от всички, следвани от покупките между 70 000 и 100 000 евро, които през 2018 г. са представлявали най-същественият процент. Устойчив остава и този на покупките под 50 000 евро.
Хитът сред купувачите са били партерни жилища със собствен двор при новото строителство и апартаменти с големи тераси при старото. Повишен интерес е отчетен и към градски къщи.
В доклада се посочва, че по отношение на жилищното кредитиране също няма индикации за промяна. Банките устояват на ситуацията, гъвкави са и отпускат заеми с изгодни лихви, като същевременно са внимателни с клиентите си.
Поради липсата на индикации за спад в цените от „Имотека“ прогнозират, че нивата краткосрочно ще останат неповлияни. По-видими изменения ще настъпят в други направления като поведението на купувачите, което ще става все по-сложно и многопластово. „Трудните икономически времена, които ни предстоят, ведно със спада на възрастовата граница ще направят процеса по сключване на сделка по-бавен и предизвикателен. Младите купувачи ще искат не просто двустаен апартамент с южно изложение. Те ще имат поредица от специфични изисквания, поведението им ще бъде сложно за прогнозиране. От ключово значение ще бъде посредниците да бъдат гъвкави, да изпробват алтернативни подходи към клиентите и да познават много добре вкусовете им. Предстои да видим осъвременяване на пазара на жилища с акцент върху силно индивидуализиране на тенденциите”, казва Люба Атанасова.
Вторият по големина град и пазар в страната –
Пловдив, също запазва стабилност на цените
през 2020 г., сочат данните на Bulgarian Properties. Там са реализирани близо 10 000 сделки за деветмесечието. От компанията изтъкват, че за третото тримесечие в Пловдив е регистрирано най-голямо нарастване на стойностите, на които са продавани имотите сред 4-те най-големи града. То е в размер на 4,7% на годишна база. „Така Пловдив все по-осезаемо компенсира разликата в цените спрямо Варна и Бургас“, обясняват специалистите и добавят, че за първи път през 3-тото тримесечие на 2020 г. средната цена на жилищата в Пловдив е преминала границата от 800 евро/кв. м и достига 808 евро/кв. м.
„Пловдив беше лидер по нарастване на цените през изминалите години, като особено бърз темп на нарастване от близо 16% беше отчетен през 2018 г. След това темпът на растеж се забави и в началото на 2020 г. достигна до нива от около 3 - 4% на годишна база“, е записано в анализа.
Най-скъпи квартали с нива над 900 евро/кв. м са „Мараша“, „Център“, „Младежки хълм“, „Каменица 1“. Най-евтино се продават имотите в „Изгрев“, „Прослав“, „Беломорски“, „Остромила“, „Коматевски възел“, „Южен“ и „Въстанически“.
„Купувачите предпочитат имоти в завършени сгради и често не бързат да взимат решение за покупка. Това, с което ще запомним отминаващата година в сферата на недвижимите имоти, е засиленият интерес към апартаменти с две спални и по-просторни жилища, както и увеличеното търсене на селски къщи. Налице е значителна промяна на нагласите на купувачите, на която имотният пазар в Пловдив и околните населени места ще трябва да отговори“, коментира Стефан Моллов, брокер на Bulgarian Properties в Пловдив.
Устойчив и умерен ръст на цените на жилищния пазар и в третия по големина град – Варна,
е основният извод от доклада на компанията за морската столица. От него става ясно, че там са реализирани 8850 сделки за деветмесечието по данни на Агенцията по вписванията. През третото тримесечие Варна е постигнала един от най-сериозните ръстове на обемите от сделки (7,12%). Професионалистите са убедени, че жилищният сегмент се е възстановил от първата вълна на епидемичната криза и се е върнал към нормален ритъм.
„Цените във Варна нарастват с доста по-умерен темп в сравнение с другите големи градове. През последните няколко години ръстът се движи между 2 и 3% годишно и показва стабилност и устойчиво развитие. Този темп на нарастване се запазва и през 2020 г. В периода април – юни той леко се забавя до 1,9% заради затегнатите мерки през пролетта и веднага след това през третото тримесечие се връща на нива около и малко над 2%“, обясняват анализаторите.
Във времето юли - септември на 2020 г. средната стойност на жилищата във Варна е достигнала 860 евро/кв. м. Най-скъпи квартали с цени над 1000 евро/кв. м са централните градски райони „Морска градина“, „Гръцка махала“, около общината и ВИНС, „Чайка“, „Спортна зала“, „Червен площад“, в близост до операта и Централна поща, както и „Чаталджа“. Съответно най-евтини са „Кайсиева градина“, „Христо Ботев“ и „Владислав Варненчик“.
„2020 г. започна силно, с повишен интерес към градските имоти в сравнение с предходните години. Но за съжаление този устрем беше спрян от въведеното извънредно положение“, обобщава регионалният мениджър на Bulgarian Properties за Варна Калин Чернев. „С облекчаването на мерките пазарът се върна към нормалния си ритъм, като запитванията, огледите и сключените сделки бяха на обичайните за активен пазар нива. Не се наблюдаваше спад на цените, дори напротив - някои инвеститори си позволиха леко увеличение“, добавя той. По думите му към момента се наблюдава намаление в броя на запитванията, което е нормално на фона на резкия скок на заболелите от COVID-19. „Хората преглеждат повече материали онлайн, не ходят толкова интензивно по срещи и огледи, но като цяло търсенето е налично. Вярвам, че то ще намери своята реализация поетапно при добро здраве и със спазване на необходимите мерки за безопасност, към които вече всички привикнаха“, завършва Чернев.
Въпреки временните колебания през 2020 г.
офис пазарите в София и Букурещ продължават да имат сериозен инвестиционен потенциал,
като предлагат все още значително по-висока доходност спрямо останалите столици в ЦИЕ заедно с устойчивост на търсенето и допълнителен потенциал за ръст. Това посочват от Lions’s Head Investments, които са фокусирали инвестиционните си планове в София и Букурещ. Елица Ценова, директор „Инвестиции“ в Lion's Head Investments, подчертава, че двата града разполагат с първокласни офис проекти с големи международни компании за наематели, с възможност за добра текуща доходност и устойчивост на търсенето. „В отговор на променената работна среда собствениците на бизнес сгради търсят нови гъвкави решения в преговорите за наем на офиси. Някои от тях използват настоящия момент за оптимизация на оперативните разходи, както и за ремонти и подобрения в сградите, така че да отговарят на новите изисквания на наемателите“, допълва тя.
Георги Попчев, пропърти мениджър в Lion's Head Investments, заявява, че преди настъпването на COVID-19 наемните нива на офис площи в България са били по-ниски спрямо тези в Румъния и значително по-малки от тези в Централна Европа, което не е наложило сериозни корекции по време на извънредното положение и поддържа пазара устойчив. „България продължава да се отличава със сериозни конкурентни предимства спрямо разходите за наем, които са от особено значение при избора на локация от международните фирми“, добавя той. По наблюдение на експертите повечето от големите компании наематели не предприемат решения за офисите си локално, а следват глобалните политики на централите си. „Вероятността да се търсят опции за намаляване на наетите площи е малка, тъй като очакванията са в дългосрочен план работата от вкъщи да остане като допълваща, а не основна форма“, убедени са от Lion’s Head Investments. „Офисите няма да бъдат изместени напълно, но ще са необходими промени, за да се осигури здравословна и безопасна среда за служителите. Дистанционната работа не може да се приема като решение за целия бизнес, а ще се използва по-скоро за определени екипи и дейности в баланс с дейността на място“, уточнява Георги Попчев и добавя, че очакванията са в дългосрочен план връщането на работните места да става поетапно.
Каква е по-конкретно картината за офис сегмента в големите градове в България и какви са възможностите за оптимизация на разходите на компаниите при релокация, показва анализ на Colliers International за Пловдив, Бургас и Варна. В проучването са включени сгради над 1000 кв. м, построени след 2005 г.
От доклада става ясно, че към края на третото тримесечие на годината предлагането на офиси клас А и Б в Пловдив е 254 600 кв. м, в морската столица Варна е сходно – 254 000 кв. м, докато в Бургас е значително по-малко – 62 000 кв. м. Най-голям обем сгради в строеж е отчетен в Пловдив (76 100 кв. м), следван от Варна (21 800 кв. м) и Бургас (19 500 кв. м). Процентът на свободните площи в Пловдив и Варна е съответно 16% и 13%, най-малък е в Бургас (6%).
Търсенето през 2020 г. е движено от различни отрасли, като най-голям обем и в трите града заема ИТ и аутсорсинг секторът – отговорен за повече от половината от всички транзакции на пазара. Данните на Colliers International сочат, че към края на третото тримесечие на 2020 г. най-активните, търсещи офис площи в Пловдив, са били ИТ и аутсорсинг секторът (64%), следвани от професионални услуги (17%), банки и финансови услуги (10%) и производство (9%). Във Варна цифрите са: ИТ и аутсорсинг (52%), транспорт и спедиция (27%) и банки и финансови услуги (21%). ИТ и аутсорсинг фирмите имат принос за 77% от всички сделки в Бургас, активни в града са и представителите на енергийния и индустриален сектор.
„Офертните наемни нива за клас А офиси в трите града се движат от 7,5 до 9 евро на кв. м на месец. Най-високи са в Пловдив - от 9 евро на кв. м на месец, докато във Варна и Бургас са от 7,5 евро на кв. м на месец“, е записано още в доклада.
Търговските паркове – търсена алтернатива за откриване на магазини
Консултантската компания е направила специално проучване и е изготвила анализ за търговските паркове в страната. Експертите са установили, че към средата на годината в България съществуват 15 функциониращи ритейл паркове с обща квадратура 174 600 кв. м, а 4 са в процес на строителство. Градовете, в които има концентрация на такъв тип проекти, са Пловдив (4), София (3) и Варна (2). Най-големите търговски паркове, според брутната им отдаваема площ, са Jumbo Plaza (28 995 кв. м), Retail Park Plovdiv (26 439 кв. м), Retail Park Sredetz (25 743 кв. м), Retail Park Veliko Tarnovo (20 086 кв. м), Retail Park Varna (14 866 кв. м).
Статистиката показва, че наемните нива в този тип обекти варират между 6 и 10 евро на кв. м на месец, а свободните площи са едва 7%. Близо 90% от ритейл парковете в страната са собственост на местни компании. Преобладаващата част от площите са наети от международни оператори, работещи в страната ни директно, 9% са на франчайз принцип, а 40% са български фирми.
Повече от половината търговски паркове имат над 11 магазина, около 40% са с между 6 и 10, а едва 7% са с до 5. Типичният ритейл микс включва супермаркет, магазин за електроника, обзавеждане, мода, здраве и красота, зоомагазин. Разпределението на площите в търговски паркове по категории е в полза на обектите за обзавеждане и тип „направи си сам“, които заемат 39% от търговския микс, следвани от мода (10%), супермаркети (9%), детски стоки (7%), електроника (8%), спортни стоки (6%), красота и здраве (3%), услуги (3%) и други.
Докладът на Colliers посочва Бургас, Плевен, Русе, Разград, Сливен, Кърджали, Пазарджик, Враца и Кюстендил като градове с потенциал за развитие на търговски паркове.