Очакванията за имотния пазар – ще се търси повече качествено строителство и добра градска среда

Кой режисира покупките на недвижимите имоти? Каква е връзката между имотния пазар, новата градска среда и бъдещето на модерната сграда, когато „нула“ означава много. Каква е цената на нашите пари през 2021 година? В града или на село – накъде е тръгнал българинът? Какви са предизвикателствата на наемния пазар? Това бяха темите, дискутирани на седмото издание на Националната конференция Inspire to higher, организирана от Националното сдружение недвижими имоти (НСНИ) в деня на брокера – 30 октомври. Тази година за първи път празникът е със статут на официален след решение на Миинистерски съвет от 23 февруари 2021 г.

Събитието, на което вестник „Строител“ беше медиен партньор, премина под надслов „Новата транзитна епоха на недвижимите имоти“. Форумът за първи път бе достъпен в интернет и за потенциални купувачи, студенти и всички заинтересовани от темата.

„Догодина Националното сдружение ще посрещне своя 30-и юбилей. Безусловно за този период НСНИ създаде високи професионални стандарти както по отношение на необходимите нива на знания и компетентности, които трябва да притежава всеки професионален брокер, така и за добрите практики, които е необходимо да бъдат прилагани на пазара“, откри форума председателят на УС на НСНИ Добромир Ганев. Той припомни и приноса на организацията за регулацията и изсветляването на сектора. „Стремим се към справедлива регулация, създадохме регистър, имаме проект за закон за брокерите, който ще внесем веднага след структурирането на стабилно Народно събрание, етичният ни кодекс е наша гордост, защото е висока гаранция за защита интересите на потребителите - чрез него единствено членовете на НСНИ се подлагат доброволно на контрол чрез вписаните над 40 тежки стандарта“, заяви той.

Ганев представи и данни, които сочат, че COVID кризата е ускорила трансформациите на пазара, най-вече защото работата вкъщи стана нещо нормално, промениха се и нагласите за това къде и в какво жилище да се живее. Той запозна присъстващите с последните данни на БНБ за 2021 г., в които се прогнозират 3,9% растеж на икономиката, ускорен до 4,7% догодина, и едва през 2023 г. се очаква забавяне. В същото време кредитите за бизнеса и домакинствата ще нараснат с до 7,3%, а заетостта - с 1,3%. По думите му общият индекс на цените на жилищата за второто тримесечие на 2021 г. е показал ръст от 9,1% спрямо същия период на предходната година. Обемът на сделки за полугодието е най-висок от 2008 г. до сега – 39% за страната и 41% за София.

Нищо по-различно не се случва в България от останалия свят

Навсякъде жилищният пазар е изключително силен, като това е продиктувано от доста дългия период на ниски лихви при ипотеките. В световен мащаб в САЩ са засечени най-високите цени на жилищата, откакто изобщо се води статистика. В Германия за последните 10 г. цените са се увеличили със 147%. За първото тримесечие на тази година ръстът в Люксембург е 17%, в Дания и Чехия – 15%, в Германия – 9%, във Франция – 5%. София не е в топ 60 на страните с най-високи цени, но е на 7-о място за Източна Европа.

Какво предизвиква високата динамика?

Според имотния експерт доц. д-р Маню Моравенов, MRICS, най-големият режисьор са евтините пари, които се наливат в икономиките с ниските лихви и достъпността до ресурс. „През 2012 г. предприемачите се развиваха плахо и разчитаха на продажби, когато е завършена сградата. Изкупуването обаче стана много бързо, и то от инвеститори с капитал“, заяви той. Според него сега годината е ударна от гледна точка на банково финансиране, което е най-изгодното в последното десетилетие, и това развива пазара на имоти. В комбинация със световната тенденция за миграция към големите градове, въпреки че пандемията малко обръща тренда, наистина има обосновани причини за растежа.

Главният икономист на Института за пазарна икономика Лъчезар Богданов уточни, че в по-средносрочен план е важна ролята на банките. Той поясни, че общото в развития свят е, че когато кредитът стане евтин, се променят приоритетите за насочване на този ресурс. „Вместо в машини и инвестиции за производства, парите тръгват първо към облигации, после в акции на компании, а следващ етап е включването в този цикъл и на имотите. Ипотечният заем, който беше застинал до 2016-а, сега е във възход, а повече ресурс за повече хора при по-ниска цена няма как да не предизвика ускоряване. Икономиката се представя на добро ниво след първоначалния шок, а стимулите на националната банка сега са най-високи – първото шестмесечие е най-силно за последната декада“, каза още Богданов.

Като изключително динамична и изнервена определи годината икономическият анализатор Владимир Сиркаров. „От гледна точка на ръстовете на пазара има много фактори, които ги подкрепят и обосновават бързото тръгване нагоре. Инфлационната прогноза дава стимул към покупките или през фондове, които оперират с по-широк размах“, коментира той.

Започва ли прегряването на пазара? Сега ли е време да купувам или продавам?

Специалистите считат, че през 2021 г. започва прегряването на имотния пазар, но това не е явление, което ще се случи за месец-два, а ще трае няколко години. Балонът настъпва тогава, когато цените преминат темпа на качването на доходите, а търсенето стане спекулативно – за препродажба. Според Лъчезар Богданов поне още две-три години ще сме преди периода на прегряване, а точката на пречупване ще се случи, „когато това решат големите пари“.

Криза в предлагането на нови жилища

Професионалистите са категорични, че едно от нещата, което се случва може би за първи път в сферата на недвижимостите, е недостигът на имоти. Добрата новина е, че този дефицит не води до балон на цените за разлика от други секторни липси. В момента почти всяка недвижимост, която се продава на пазара, се предлага с наддаване, а това прави сделките конкурентни.

Въпреки това и въпреки че себестойността на строителството расте динамично и това няма как да не вдигне стойността на имотите, ситуацията в България в средносрочен план не предпоставя шоково нарастване на цените.

До какво води поскъпването на строителните материали?

То вече е калкулирано в част от проектите. Повишава се крайната продажна цена. Предприемачите твърдят, че цените на строителните материали са се повишили средно с около 25%. Следващата година вероятно ще е подобна на тази. Това е и причината все по-често да се говори за спиране на продажбите на зелено предвид факта, че инвеститорите трудно прогнозират поскъпването на материалите. „Със сигурност има проблем с менажирането при ръста на цените на материалите. Когато една банка даде кредит на предприемач, какво става, ако проектът се забави и няма клиенти“, попита риторично Лъчезар Богданов.

Кой купува?

Граждани с добри доходи. Те са обичайно млади специалисти в ИТ компании. Но не само. Има и други сектори с добро заплащане. Има хора в пенсионна или предпенсионна възраст, които в момента са активни на пазара на покупка на парцели и селски къщи. И на продажбата на апартаменти с идеята да отидат в среда, която е малко по-спокойна. Активни са и купувачите на средна възраст – собственици и управители на компании. Но обичайно са движени от няколко мотива. Единият е увеличаване на разполагаемата площ, замяна на по-малко с по-голямо жилище, използването на имота като убежище за спестяванията.

Българите, завърнали се от чужбина, се превръщат в една сериозна група. Миналата година според данни на НСИ 37 хил. са записали тук постоянен адрес и само 6 хил. са го заличили. 10 г. по-рано тенденцията е била обратна. Част от тези хора излизат на пазара на имоти. Има и такива, които не се връщат, но също имат интерес.

Освен това през 2020 г. близо 200 хил. души са сменили постоянен адрес от по-голямо към по-малко населено място. „Това е нова ниша. За първи път виждаме българинът да си купува и втори дом“, убедени са експертите.

Как пандемията промени смисъла на градската среда?

Българинът вече е склонен да влага повече средства за качествено изпълнение и това е бъдещето на строителството. Около тази идея се обединиха участниците във втория панел на конференцията. В ролята на модератор беше зам.-председателят на УС на НСНИ Ирена Перфанова. Архитектите Емил Мечикян и Морис Адам споделиха своя опит и разказаха за най-новите тенденции в градоустройството, а адвокат Иванка Митева се включи онлайн в дискусията от Пловдив.

На този панел стана ясно, че към настоящия момент строежът на жилищата категорично се обръща към градската среда. Хората търсят простор и тенденцията е не към изграждането на небостъргачи, а към сгради с ниско застрояване, зеленина и площи за отмора. Предпочитани са и имоти, добре свързани с градския транспорт.

Определено отворен обаче остава дебатът около темата за щадящите природата сгради, дефинирана от организаторите с мотото „Когато нулата означава много“. Защото, за да се постигне нулево енергийна сграда, безспорно е необходимо да се похарчат повече пари и да се инвестира много.

„Хората вече търсят по-добрата среда, защото искат да прекарват повече време в нея. Тази съществена трансформация тепърва ще се осмисля. По отношение на нулевите сгради има конфликт – в България сме в бебешката фаза на устойчивото развитие, но личното ми мнение е, че то не дава резултат и в световен мащаб“, каза арх. Емил Мечикян.

Участниците в конференцията са убедени, че в устойчивото развитие има три сили, които се борят – екологична поносимост, социална отговорност и икономическа целесъобразност, и често третият стълб се забравя. Изобщо се пропуска интересът на обикновения човек и бизнеса – и двете страни искат да им е изгодно. Затова и нулата значи много. Тема, която дава нови аспекти за размисъл.

От юли до септември са вписани 67 328 продажби

Въпреки кризата все повече хора у нас инвестират в недвижими имоти. Данните на Агенцията по вписванията сочат, че в периода юли – септември 2021 г. са вписани общо 67 328 продажби на имоти. Това е ръст от 18,79% спрямо същия период на миналата година, когато вписаните сделки са достигали 56 675 бр. Най-много продажби през третото тримесечие традиционно се отчитат в София – 8732 бр. Това е ръст от 25% на годишна база. На тримесечна база обаче се регистрира забавяне, тъй като през предходното тримесечие сделките в София са били 9736 броя.

Вторият най-активен пазар на имоти е Пловдив. Вписаните продажби за разглеждания период достигат 4664 бр., което е ръст от малко над 19% на годишна база. И тук има леко отстъпление, тъй като през предходното тримесечие броят на вписванията е възлизал на 4892.

Варна допълва челната тройка с 4280 вписани продажби. Това е ръст от 20% спрямо същия период на 2020 г. На тримесечна база се наблюдава повишение, тъй като през второто тримесечие сделките са били 3914 броя.

Предпочитано място по родното Черноморие е и Несебър и броят на сделките с имоти се конкурира с този в Бургас. През третото тримесечие в Несебър са вписани 2572 продажби, което представлява ръст от 84,5% на годишна база. На тримесечна база увеличението също достига внушителните 65%, тъй като в периода април - юни сделките възлизат на 1554 бр.

Сделките с имоти в Бургас достигат 2519 бр. през третото тримесечие, което представлява повишение от 36% на годишна база. През предходното тримесечие вписаните продажби са възлизали на 2045. В Русе те са 1510 бр., като нарастват с 14% на годишна база. През предходното тримесечие броят на вписаните сделки е достигал 1472.

Това е златната есен за жилищния сегмент в София

Рекордни обеми продажби, силно търсене, надвишаващо предлагането, и ускоряващ се ръст на цените – така можем да опишем накратко жилищния пазар в София в края на 2021 г., се посочва в анализ на Bulgarian Properties. Според водещия анализатор и изп. директор на компанията Полина Стойкова, MRICS, още в началото на годината е дадена заявка за предстоящи успехи и темповете са запазени през всички месеци въпреки последвалите вълни на пандемията и наложените ограничения.

Последиците от COVID-19 и трудностите са преодолени и възходящият тренд е възстановен. Освен на търсещите нов дом пазарът е успял да привлече вниманието и на инвеститорите, превръщайки се за пореден път в сигурен пристан за спестявания и дългосрочни вложения.

Средната работна заплата в София нараства с по-бърз темп от цените на жилищата, надхвърляйки 2000 лв. и задържайки достъпността на отлични нива. Всичко това довежда до един интензивен и на моменти дори еуфоричен имотен пазар, който оставя голяма част от търсенето неудовлетворено.

Средната цена на закупените в София през третото тримесечие апартаменти по данните на Bulgarian Properties е 1200 евро/кв. м при 1175 евро/кв. м през второто тримесечие и 1115 евро/кв. м година по-рано. Това представлява ръст от 7,6% на годишна база, който се запазва сходен с този от второто тримесечие – 8,8%, и значително надвишава отбелязаните през предходните тримесечия ръстове от около 2 - 3%.

Стойкова посочва в доклада си, че средната обща цена на закупените апартаменти през 3-тото тримесечие нараства до 116 750 евро при 100 500 евро през второто тримесечие и 100 260 евро средно за 2020 г. Новосключените сделки в столицата за 9-месечието на 2021 г. бележат ръст с 25% спрямо 2020 г. и с около 10% в сравнение с 2019 г. „Тук са отразени сделките, сключени с имоти ново строителство към момента на тяхното сключване, и дават обективна картина на реалното нарастване на обемите продажби в столицата“, уточнява Полина Стойкова.

Издадените нови разрешителни за строеж на жилищни сгради в София за полугодието са 498 при 437 за първото полугодие на 2020 г. и 450 за първата половина на 2019 г. преди пандемията. Т.е. има известно ускоряване на обема на вадените разрешителни, но цялостното усещане е за по-бавно излизане на проектите на пазара. От компанията считат, че това може да се дължи и на изчакване от страна на инвеститорите заради нарастващите цени на строителните материали, за да могат да ценообразуват адекватно новите си проекти. „Сделки продължават да се сключват активно от най-ранен етап на изграждане, тъй като с напредъка на строителството възможностите за избор стават по-ограничени“, пояснява Стойкова.

Според статистиката на Bulgarian Properties сред най-предпочитаните квартали на София остават южните и източните, но купувачите са склонни да отделят внимание и на други зони, където има ново строителство с по-ниски цени. Продължава интересът към по-големи апартаменти, към жилища в затворени комплекси и сгради със собствен двор, към партерни недвижимости с тераса-двор, както и към такива с гледки.

През третото тримесечие на 2021 г. делът на закупените двустайни жилища е 46%, тристайните са 38%, а този на четиристайните се запазва на 10%. Средната площ на закупените апартаменти е 90 кв. м.