Оптимизъм на имотния пазар въпреки световните кризи и последствията от тях

Има много предпоставки за оптимизъм на пазара на недвижими имоти, а в България - и възможности за изграждането на още много жилищни сгради. Този извод се наложи на юбилейната международна конференция на браншовата структура на професионалистите в сферата – Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ). Тази година организацията чества 30 години от своето създаване. Във форума участваха представители на бранша от 26 европейски държави, които споделиха опит и информация за новите тенденции. Тържественото честване бe включено и като част от Генералната асамблея на Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти (CEPI). Традиционно вестник „Строител“ бе медиен партньор на конференцията.

НСНИ обединява повече от 300 водещи агенции за недвижими имоти в национален мащаб с над 2500 работещи професионални брокери и консултанти. Организацията е с международно призната активност, която се бори за структуриране дейността на агенциите за недвижими имоти в страната под професионална рамка. От години

сдружението работи за създавенето на законодателна рамка

по примера на Камарата на строителите в България и именно сега изглежда, че е най-близо до възможността това да се случи.

Непосредствено преди форума председателят на УС на НСНИ Добромир Ганев изрази увереност, че скоро предложеният от организацията Закон за брокерите на недвижими имоти ще бъде приет. В момента текат разговори с народни представители от различни парламентарни групи, които са признали нуждата от нормативен акт за регулация на взаимоотношенията между потребители, брокери, държава, браншови организации и други заинтересовани институции. Макар че е много възможно евентуални нови избори да забавят за пореден път процеса.

С проектозакона се предлага да се учреди нова камара, която да поеме функциите на управляващ орган на бранша. Тя, както и КСБ, ще води регистър, който ще е за брокерите. Режимът няма да е лицензионен, а регистрационен и ще е задължителен за всеки, който извършва такава дейност – както за физическите, така и за юридическите лица. Предвиждат се изисквания за вписване като застраховка „Професионална отговорност“, доказателства за минимален образователен ценз, ниво на умения и знания на професионалните брокери.

„Към момента в България никой не знае колко е точният брой на хората, които се занимават с продажба на недвижими имоти. Има такава регламентирана професия, но няма кой да каже колко човека я упражняват“, коментира Ганев. По думите му тези условия не се очаква да затруднят брокерската дейност, но ще поставят изисквания за минимално ниво на качество на предоставяне на услугите за потребителите и конкурентна среда.

Юбилейната конференция даде ясна представа за картината в сектора на недвижимите имоти не само у нас, но и в Европа. Коментираха се констатациите на доклад на международна консултантска компания, която отчита, че през

първото тримесечие на 2022 г. има малко над 10% повишение на цените

на жилищата в над 50 държави и, общо взето, се прогнозира забавяне на растежа тази година.

Подобни са цифрите и за България, като има вероятност и у нас процентът на нарастване да се запази до края на годината въпреки предвижданите промени в политиката на Европейската централна банка за увеличаване на лихвите. Разбира се, посоката на цените е обвързана и с фактори, които на този етап не могат да бъдат прогнозирани, като се има предвид войната в Украйна и неизвестностите около COVID пандемията.

От направената на форума европейска панорама става ясно, че страните на

Балканите са с най-ниски цени на имотите, а в столиците София и Букурещ те са най-евтини.

От Австрия сигнализират за повишение на строителните материали от 10 - 20%, които строителите трябва да покрият. „В сравнение с приходите на нашето население всичко стана много скъпо. Няма имот, който да се продава под 10 хил. евро на кв. метър. Затова за млади семейства покупката на недвижимост е почти невъзможна“, каза Елизабет Рор от CEPI, Австрия.

В Белгия пандемията е действала оздравяващо, защото е ускорила цифровизацията. Цените са се увеличили, но това не е намалило интереса към покупко-продажбите. „По време на здравната криза продавахме къщи за ден-два и при растящи цени“, сподели Никола Ватилон, президент на Института за регулации, Белгия.

Интересно е, че в сърцето на ЕС – Белгия, купуват 40 – 50-годишните и пазарът е изцяло професионален. За младите работещи там пречка са все по-високите гаранции, които изискват банките. Така нивото на собственост, което доскоро е било 74% в Брюксел, вече е само 45. Все пак това е доста на фона на Виена, където процентът е 25. И там младите не могат да си позволят да притежават имот, ако не разполагат с 30% собствени средства от стойността на ипотеката. „В Румъния традицията повелява всеки да има дом и затова младите са подпомагани от родителите, като се купуват малки апартаменти“, разказа Дан Негулеску, Global National Association of Realtors (NAR) Ambassador, RealPro.

Специфичното в Сърбия е, че в страната е имало голяма необходимост от инвестиции в строителство на жилища преди пандемията, която е повишила нуждата от повече имоти, защото много хора, които са били зад граница, са се върнали да работят от родината си за чужди компании. Цените на апартаментите в Белград, които и преди 2020 г. са били в подем, на някои места са се удвоили на база последните 5 г. „Строителството процъфтя, разви се не само в столицата, но и в други градове. През 2016 г. нямаше купувачи, сега няма продавачи. В момента сме ударили тавана и има някакво успокояване на пазара, макар да липсва достатъчно предлагане. Такива големи инвестиции не сме виждали в последните 40 години. Новите жилища се разпродават още на зелено“, разказа Слависа Пешич, NAR.

Експерти от Полша разясниха, че новото строителство в страната, което е в големи мащаби, се стимулира от банките. Популярно е да се взимат къщи близнаци, а правителството подкрепя младите семейства със схема, в която участва и държавна помощ.

В Гърция разчитат на европейска програма и в резултат на това повече от половин милион млади висшисти, избрали да работят по света, се връщат и купуват в родината си, защото заплатите им са три пъти по-високи.

Със или без закони?

Форумът даде картина и за регулациите на бранша в различните страни. В Белгия контролът на държавата е най-стриктен. Там Кодексът на поведение е задължителен за хората, които упражняват професията, а специален детектив, представител на Института за регулации, който е контролиран от правителството, проверява дали се работи по правилата и не допускат нелегални брокери сред регистрираните 11 000.

Пазарът в Ирландия е вкаран в регулация с нормативни документи преди 10 г., тъй като икономическият бум е трябвало да се канализира и да се овладее непрекъснатият ръст на цените. Тогава е създадена агенция, която да издава лицензи, изграден е компенсационен фонд, който да помага при съдебни дела, направени са регистри на имотите. На малко по-късен етап упражняващите брокерската професия са се сблъскали с необходимостта от етичен кодекс, за да може да се издигне нивото на професията. Както е известно, българската организация (НСНИ) от 20 г. има Етичен кодекс, който се актуализира през годините.

Без регулация работи браншът в Румъния, където брокерите най-слабо разчитат на държавата, но пък там ползват американския опит.

Частична е регулацията в Гърция. Там вярват, че ако пазарът не е прозрачен, е трудно брокерът да е професионалист. „Големият проблем в цяла Южна Европа е непрозрачността и това е сериозно препятствие и за строители, и за други свързани професии. У нас първият закон за недвижимите имоти е от 1926 г. с ясни изисквания за продавачи и купувачи. През 1999 г. той е спрян и всеки може да стане агент. Изискванията са конкретни и прости – средно образование и чисто съдебно минало. Има правила за отношенията агент - клиент, но на пазара те не работят. При около 10 000 легални професионалисти поне 30 000 не са съвсем легитимни“, каза Николаос Маноменидис от Гърция.

В Чехия от създаването на организацията на брокерите през 1991 г. гонят същите цели, както у нас, и се разчита основно на саморегулация, като се ползва ноу-хау от Дания с голямо разнообразие от подходи.

Лъчезар Богданов, главен икономист в Института за пазарна икономика: За последните 12 месеца има 2,4 млрд. лв. нови ипотечни кредита

Чакат ни добри времена, тепърва трябва да отключим потенциала от това, че сме част от европейския пазар. Но пътят е неравен и не сме имунизирани срещу шокове и пречки.

Инвестицията в имоти като защита от инфлация е разумен аргумент, но при допускането, че никой не прави нещо срещу нея. Федералният резерв, както и Европейската централна банка – с малко забавяне, променят политиката.

„Убиването“ на инфлацията няма как да стане избирателно, като поевтинеят само петролът, стоманата и циментът, за да може да се строи евтино. Централните банкери говорят: „Да, ние ще „убием“ инфлацията и ще докараме рецесия“, този дебат в момента основно се води в САЩ. Ако САЩ изпаднат в рецесия, това неминуемо ще се случи и в Европа.

Лихвите по ипотечните кредити са здраво обвързани със стопанската активност и безработицата. Не е въпросът дали вноската ни е била 1000 лв. и ще стане 1070 лв. и дали ще спрем да плащаме, което ще изкара имота на пазара, въпросът е какво се случва с икономиката, ако се задълбочи натискът от централните банки за затягане на паричната политика. На българския пазар само за последните 12 месеца има 2,4 млрд. лв. нови ипотечни кредита към физическите лица, а между 2009 и 2016 г. нетното увеличение на кредитите е било нула.

Колкото повече имотите се превръщат в инвестиционен актив, толкова повече цената им се отделя от фундаменталните фактори - доходи, брой стаи, заплати. Никой не знае кога и в кой момент ще дойде точката на пречупване и някой ще си каже – дали не е моментът да продавам, и хората, които са инвестирали в имоти, за да се пазят от инфлацията, да започнат се надпреварват да излизат на пазара. Историята показва, че все някога това се случва.

Данните от последното преброяване на населението на страната сочат, че за десет години имаме 900 000 души по-малко в трудоспособна възраст и няма видими белези, че сме привлекателен център за емигранти.

Петър Илиев, оперативен директор в „Кредитланд“: Банките имат достатъчна ликвидност

В България банките изцяло се финансират от местния пазар и имат достатъчна ликвидност. Депозитите на физически лица и компании са 106 - 107 млрд. лв., докато кредитите за първото тримесечие на тази година са 69 - 70 млрд. лв. Ние не сме остров на стабилност и рано или късно политиката на Федералния резерв и Европейската централна банка ще се отрази и при нас.

Инфлацията на този етап няма да доведе до рецесия и безработица, но ако това се случи, е очаквано лихвите по новите кредити да се увеличат, защото тогава за банките кредитирането ще бъде възприето като рисково. Негативно влияние на пазара на имотите ще има, ако БНБ въведе рестрикции, характерни за други държави, като за момента у нас има само изисквания, свързани с антицикличния капиталов буфер, което ще се отрази съществено на апетита на банките да кредитират.

Георги Купенов от „ЕРА Недвижими имоти“: Субективно е усещането, че у нас много се строи

На пазара на недвижимите имоти в България за последните 6 г. номиналните цени растат с почти същите нива, както и в страните от ЕС. Средното реално повишение, когато се извади факторът инфлация, за България е 3,8 на сто годишно при средно 4,06 на сто за ЕС. Практически в 19 държави от ЕС цените растат по-бързо от България.

Страните с много по-голям ръст са Унгария, Португалия, Люксембург, Чехия и други, а България е на нивото на Испания, Малта, Швеция и Румъния.

Инфлацията винаги засилва пазара на имоти, както това се случи през кризата от 2008 и 2009 г., когато имаше рязък скок, а после рязък спад. В момента тя расте с по-високи темпове от имотите и това е възможност за инвестиции. Съотношението между нашите цени и тези на развитите страни не отговаря на разликите в икономическото развитие, което означава, че имотите в България все още са по-евтини, както това е и в Румъния. В Чехия БВП на глава от населението е 22 000 долара, в България е около 10 000 долара, същевременно разликата в цените е около четири и половина пъти.

Ипотечното кредитиране при нас е по-ниско спрямо много страни в Европа, като страната ни е почти в края заедно с Унгария. В България хората предпочитат да купуват жилища със спестявания и не повече от 30 - 35% от покупките за последните една-две години са с ползване на ипотечен кредит.

Субективното усещане за България от последните години е, че много се строи, но сравнено с мащаба на страната на 1000 жители, ние сме много назад. Същевременно България е водеща по отношение на степен на пренаселеност, като 40% от българите имат дом, който е под норматив за броя на хората, които го обитават. Средният процент за ЕС е 17. По брой стаи на човек за България този показател е 1,3%, а в ЕС – 1,7%.

Инвестициите в недвижими имоти в България също са под средните за ЕС. С близки до нас резултати са Румъния, Словения, донякъде и Гърция, като измерването е спрямо БВП. Затова няма основание да кажем, че в България се строи или инвестира много в жилища.