Подготовка на проекта и тръжна стратегия

Д-р инж. Адриана Спасова, зам.-председател на Комитета по договорите на FIDIC и член на УС на Българското общество по строително право:

Уважаеми читатели,

След въведението в историята на FIDIC и най-разпространените типови договори през юли новата месечна порция FIDIC ще фокусира Вашето внимание върху навременната и добра подготовка на проекта, която е ключ към успеха. Всички знаете колко много европейски средства не се усвояват поради лошата подготовка, как проекти, планирани за 2 години, не могат да се завършат за 10 години (например високоскоростни жп линии), как се налагат много промени по време на строителството при липса на достатъчно проучвания… Докато се наслаждавате на лятото, помислете как може да планирате по-добре бъдещите проекти, като прилагате най-добрите световни практики. Не превръщайте усвояването на пари в цел, а мислете как паричният ресурс може да допринесе максимално за устойчиво развитие.

И не забравяйте, че очакваме обратна връзка: ще се радваме да пишете до редакцията за конкретни теми или казуси, които искате да се изяснят, както и да споделите примери за добро управление на проекти или злоупотреби с тези договорни условия.

Иницииране на проекта

При инициирането на инвестиционни проекти трябва да се познават необичайните характеристики на строителството:

• Уникалност;
• Разделени отговорности за проектиране и строителство, като процесите често се застъп-ват;
• Силно взаимодействие между възложител и изпълнител;
• Много изменения на обхвата;
• Сложни взаимовръзки между дейности и доставки;
• Специфика на площадката;
• Взаимодействие с инфраструктурата;
• Зависимост от климатичните условия, които стават все по-екстремни;
• Много заинтересовани страни;
• Дълъг срок за изпълнение в условия на постоянно променящо се законодателство и поли-тически интереси;
• Дълготрайност на продукта и скрити дефекти.

Възложителите, които нямат опит в строителството и специализиран отдел за инвеститорски контрол (управление на проекти), трябва още в самото начало да сключат договори за правни и технически консултантски услуги. Много е важно да осмислят значението на подготовката на проекта и факта, че строителството е сложен процес, който се влияе от много непредвидими външни условия. Единственото сигурно е, че трябва умно да се управляват рисковете, които несъмнено ще се проявят. За тази цел е най-добре да се разчита на екип от опитни професионалисти – юристи, архитекти, инженери и финансисти, които да отговарят за проекта от инициирането му до успешната му пробна експлоатация.

Преди да се финализира покупката на имот с инвестиционна цел, ако все още няма сключени договори за правни и технически консултантски услуги, се сключват договори за услугите „правен и технически дю дилиджънс“. Въз основа на тези проучвания ще се вземе решение дали имотът да се купи, като се отчитат много фактори: предназначение на земята, тежести, градоустройствени показатели, прилежаща инфраструктура, дадености на имота, възможности за развитие.

Ако на базата на проучванията се вземе решение, че имотът удовлетворява целите на бъдещия проект, се сключва договор за продажба на имота или договор за право на строеж.

В някои случаи договорът за продажба на имота може да включва отговорност на продавача за проектиране и строителство до ключ.

Подготовка на проекта

След придобиване на имота или учредяването на право на строеж инвестиционният процес изисква сключване и управление на множество договори и споразумения с отчитане на взаимовръзките между тях. Договорите обвързват правно страните, които са ги подписали. Чрез внимателно формулиране на условията на договорите могат да се прехвърлят някои предвидими рискове на страната, която може най-добре да ги управлява. Възложителите трябва да приемат рискове, които не могат да се контролират от изпълнителите (като законодателни промени и други външни рискове). Договорите могат да специфицират процедури по управление на риска.

Собственикът на проекта търси най-висока стойност при най-малко разходи, като съблюдава финансовите ограничения. Колкото по-голям е проектът, толкова по-важни са договорите за финансиране, от които зависи реализацията на проекта.

Доброто управление на всеки проект зависи от назначаването на ръководител проект, който може да е опитен служител на собственика, подкрепян от специалисти на трудов договор, или външен консултант с мултидисциплинарен екип, който да сключи договор за управление на проекта. Договорът за управление на проекта е добре да включва и консултантските услуги по ЗУТ за оценяване на съответст-вието на инвестиционния проект и строителен надзор, вместо на по-късен етап да се назначава друг консултант. Всички тези услуги могат да се възложат с Бялата книга на FIDIC.

Изборът на тръжна стратегия зависи от фактори, като:

• проектна готовност;
• желан срок за завършване;
• бюджетни ограничения;
• желание за ангажираност на възложителя;
• стратегия за привличане на малки местни фирми за строителство и доставки или на голяма международна компания с опит в подобни високотехнологични проекти;
• нормативна уредба за обществените поръчки;
• специфични нужди на проекта.

В много случаи се подценява значението на предпроектните проучвания и подготовката на проекта – или поради неразбиране, или защото все още не е осигурено финансиране. Съгласно чл. 138 ЗУТ: Възложителят може да възлага предварителни (прединвестиционни) и обемно-устройствени проучвания за определяне на разположението на обекта, доказване на нормативната допустимост, целесъобразността на инвестиционната идея, както и за съставяне на задание за изработване на инвестиционен проект. Собственикът често бърза да стигне до разрешението за строеж, тъй като това е условие за кредитиране. Като спестява няколко процента от стойността при проучванията, инвеститорът впоследствие губи в пъти повече, тъй като не разполага с достатъчно информация за терена, инфраструктурата и различните проектни варианти, за да избере оптималното решение.

Ако собственикът има дългосрочни договори с опитни правни и технически консултанти от началото на проекта до края на гаранционния период, ще получи навременни съвети за необходимия обем на предварителните проучвания. Тези услуги може да бъдат възложени на специализирани фирми, контролирани от ръководителя на проекта, или част от тях да се включат в обхвата на споразумението за услуги за управление на проекта.

Традиционна тръжна стратегия

При традиционната тръжна стратегия възложителите предпочитат да проведат търг за избор на строител, след като одобрят технически проект и получат разрешение за строеж. Например участъци на високоскоростните железопътни линии се проектират в идейна и техническа фаза преди възлагане на строителството. В този случай проектирането може да се възложи с Бялата книга на FIDIC. Отделно се възлага също с Бялата книга оценяване съответствието на инвестиционните проекти. Добре е този договор да се сключи преди договора за проектиране, за да може консултантът по ЗУТ да подпомогне възложителя за подбор на проектанти, съставяне на техническо задание, контрол на проектирането и съгласувателните процедури, предложения за оптимизация на проектните решения. Същият консултант по ЗУТ може да е отговорен за подготовката на тръжната стратегия и тръжните документи за възлагане на строителството. Консултантът може да групира работите в различни работни пакети за възлагане на отделни поръчки (например на отделни участъци на линейна инфраструктура или по видове работи за възлагане на специализирани компании при високо строителство). Строителството може да се възложи с Червена или Зелена книга. (Фиг. 1)

Инженеринг

Когато проектирането зависи от избора на технологично оборудване, удачната стратегия е инженеринг. В този случай възложителят прехвърля риска за проектирането и доставките на строителя, като предварително подготвя Изисквания на възложителя, които включват идеен проект и определят експлоатационните параметри, на които трябва да отговаря завършеният строеж. Договорните условия могат да бъдат Жълта, Сребърна, Изумрудена или Зелена книга. (Фиг. 2)

Предимствата на инженеринга са скъсените срокове, съобразяването на проектните решения с избраната технология, намаляване необходимостта от промени по време на строителството поради нетехнологични решения, отговорността на изпълнителя за резултата от проектирането и строителството.

Все по-честият избор на инженеринга за изпълнение на инфраструктура у нас за съжаление в много случаи се дължи на липсата на проектна готовност. Порочният избор на тръжна стратегия, воден единствено от желание за прехвърляне рисковете на изпълнителя, няма как да води до добри резултати при недостатъчна подготовка на проекта. Лошите практики, смесени с корупционни схеми, пораждат недоволство в обществото, което се изражда до отричане на инженеринга и разпространение на неверни твърдения, като например, че при инженеринга няма прозрачност.

При иницииране на проекта трябва да се планира достатъчно време за подготовката му и да се комбинират най-подходящите начини на възлагане. Например за ВиК инфраструктура добрата практика е традиционно възлагане по проекти на възложителя на ВиК мрежите и възлагане на инженеринг на пречиствателната станция, която има специфична технология.

Многостранни алианси

Производител­ност­та в строителството може да се повиши с 50-60%, ако се вземат мерки едновременно в няколко области. Стандартизацията, сътрудничеството, „лийн“ практиките за премахване на ненужното и дигитализацията са най-важните тенденции, за които законодателството и договорите за строителство трябва да създадат правна среда.

Алиансите осигуряват сътрудничество между заинтересованите страни и по веригата на доставките, изключително важно за ефикасното управление на проектите.

Използването на алианс може да спомогне за постигане на по-успешни от обичайните резултати при сложни проекти с предизвикателства, включващи голяма несигурност.

Рамковият договор на Алианса FAC-1 може да се приложи като чадър на договорите за строителство, проектиране, строителен надзор, подизпълнение и доставки. Тази международна стандартна форма е издадена през 2016 г. като многостранен договор, обединяващ двустранните договори на участниците в инвестиционния процес.

Рамковият договор на Алианса FAC-1 е образец на договор, различен от който и да е друг, предоставящ дългосрочна основа за възлагане и интегриране на всякакви видове работи, услуги и доставки. Интегрираният многостранен договор на Алианса FAC-1, сключен с група подбрани консултанти, изпълнители и доставчици, дава възможност за:

• Повече прозрачност и подобрена ефективност чрез споделяне на данните между Членовете на Алианса.
• По-силен съвместен ангажимент към споделените цели и по-близки работни отношения във връзка с договорените Дейности на Алианса.
• Подобрен съвместен ангажимент с Веригата за доставки и Заинтересованите страни.
• Колективно саморегулиране чрез Групата на Представителите.
• Повече откритост при измерването спрямо договорените Целеви стойности и по-ефективно мотивиране за получаване на договорените Стимули.

FAC-1 съдържа договорни инструменти в клаузите и приложенията, стимулиращи сътрудничество. Договорът може да се използва като многостранен СИМ (Строително информационно моделиране) Протокол.

През 2017 г. Българското общество по строително право (БОСП), пълноправен член на Европейското общество по строително право, подписа лицензионно споразумение с английската Асоциация на консултантите архитекти (ACA) и с автора проф. David Mosey за превод и адаптация към българското законодателство на FAC-1. Работна група, ръководена от адв. Бояна Милчева, създаде българската версия на FAC-1. Издаден бе и Анекс 6 Част 1 „Правни изисквания” на английски, включващ необходимите изменения за адаптиране към българското законодателство, за приложение с английското издание от 2016 г., публикувано и продавано от ACA.

Приложение на FIDIC под чадъра на FAC-1

На фиг. 3 е представена органиграма на страните по рамкови споразумения за строителство и услуги, където има един или повече възложители и двустранни договори за строителство и услуги на FIDIC, в случая Зелена книга или Червена книга за строителство, договори за подизпълнение, Бяла книга за проектиране, авторски надзор и строителен надзор. Участниците в програмата, обхваната от рамковото споразумение, подписват FAC-1, който е част от тръжната документация за възлагане на строителство или услуги, заедно със съответния двустранен договор. За постигане на по-изгодни условия различните строители, подписали рамковото споразумение, може да използват едни и същи подизпълнители и доставчици, одобрени от възложителите. Основните подизпълнители и доставчици още в началото подписват FAC-1 и стават Членове на Алианса.

При отделни свързани проекти може да се създаде интегриран многостранен рамков алианс с подобна органиграма, където има един възложител и двустранни договори на FIDIC за строителство (Червена или Жълта книга), подизпълнение и услуги (Бяла книга). Такъв алианс например може да създаде възложител ВиК дружество, което е подписало няколко договора на FIDIC за реконструкция на ВиК инфраструктура и отделен договор за пречиствателна станция, както и няколко договора за консултантски услуги и проектиране. FAC-1 ще интегрира всички участници във водния цикъл.

Следващия месец очаквайте в „Месечна порция FIDIC“: Договори на FIDIC за услуги. Бяла книга.