Емил Христов И през първата половина на 2013 г. свободните площи в новооткритите търговски центрове се усвояват при изострена конкуренция. Очаква се динамиката да продължи до края на годината. Това сочат проучвания на консултантски компании в сектора на бизнес имотите. С новите 80 000 кв. м в моловете в столицата, както и с предстоящите откривания на Sofia Ring Mall, Mega Mall, Plaza West и The Strand търговците ще имат възможност за по-прецизно покритие на пазара.

Все по-достъпни са централните търговски улици и най-вече бул. „Витоша“ в София, особено след подобряването на облика му. Там свободните площи са се увеличили два пъти в сравнение с предходните шест месеца. Според експертите за първи път наемните нива на магазин от 100 кв. м на търговска улица и на първокласна локация в центъра на столицата се изравняват.

Същевременно пазарът на офис площи у нас възкръсва. Цените се стабилизират, а празните пространства намаляват. Незаетите бизнес терени са около 22%, а преди година бяха около 30%. Раздвижването е заради липсата на инвеститори, които да строят нови обекти, и навлизането на чужди компании, които наемат свободните терени.

Тази глътка въздух за пазара на офис площи в България се случва на фона на тежката ситуация за сегмента в Европа в момента, заявяват анализатори. През първото тримесечие усвояването на офиси на Стария континент е паднало до най-ниското си ниво от 2009 г. насам.

Не трябва обаче да забравяме, че участниците на пазара ще разчитат на професионалния подход, внимателния анализ и гаранциите за качество при вземането на решения. Ускореното усвояване на качествените проекти ще изчерпи наличния им обем и ще създаде предпоставки за нови инвестиции, категорични са експертите в бранша.

Да пазаруваш в мол

Предлагането в сегмента търговски площи изпреварва търсенето от 2012 г. Това става ясно от анализи на консултантски компании в сферата на бизнес имотите. През миналата година обемът на тези имоти е нараснал с 40 хил. кв. м благодарение на новооткритите Bulgaria Mall и първото ниво на City Mall Стара Загора, а през 2013 г. вече отвори врати Paradise Center. През следващите месеци се очаква да се пререже лентата и на Sofia Ring Mall, разположен на Околовръстния път до ИКЕА, както и в Бургас на Тhe Strand, на Меga Mall Люлин и Carrefour Люлин. Така в навечерието на 2015 г. общият обем на модерните търговски площи в молове в страната ще се увеличи с повече от 40% и ще достигне 905 хил. кв. м. Проектите с добре развита концепция, устойчив микс от наематели и комуникативна локация обаче ще продължат да привличат интерес. Положителна тенденция е навлизането на нови за българския пазар марки в търговските центрове в София. През 2012 г. те се разпростряха на близо 30% от свободните площи. Това показва, че определени международни оператори виждат добър потенциал за развитие на местния пазар. За разлика от пазара на офиси предлагането на търговски площи остава високо. Макар че във второто тримесечие не са завършени нови търговски центрове, само в София в следващите 12 месеца са обявени намерения за приключване на нови 122 хил. кв. м.

В началото на 2013 г. врати отвори Paradise Center. Той измести The Mall като най-големия търговски център в страната. Разгънатата му застроена площ е 190 000 кв. м, а търговската обхваща 80 000 кв. м. Той е разделен на четири интериорни зони, които се открояват с различна концепция и стил. Първата - булевардът, е истинска търговска улица с тротоар, дървета, модни магазини от висок и среден клас, банки, аптеки, магазини за бижута и подаръци. Следващите две - каньонът и терасата, са с провокативен дизайн. В сърцето на проекта е разположена естествената градина с два водопада и езеро с мост. Предстоят още откривания - на няколко търговски центъра в „Люлин”, както и Sofia Ring Mall. Последният ще бъде изграден на няколко етапа.

През пролетта на 2014 г. се очаква да отвори врати  Plaza West в „Люлин”. Поне за момента липсва информация за стартиралия през 2007 г. Mega Mall, чието строителство бе възстановено в началото на годината, както и за Carrefour Люлин.

Очакванията са до края на 2014 г. общият обем на модерните търговски площи в молове в страната да нарасне с повече от 40% и да достигне 905 хил. кв. м.

Реконструкции на старите

Освен изграждането на нови площи вече се мисли и за обновяване на съществуващите. Рехабилитация в момента се извършва на два от първите молове в столицата. Mall of Sofia e почти обновен, а ремонтни дейности предстои да се правят на City Center Sofia. И така след новите откривания и ремонти конкуренцията на пазара на търговски площи в града се очаква да стане още по-голяма.

София е 41-ва в света по строителство на търговски центрове

По-рано през тази година излезе класацията на глобалната консултантска компания CBRE за изграждане на нови търговски площи. Там българската столица е поставена на 41-во място в света, а през миналата година бе на 34-то. Данните на компанията сочат, че в момента в града в строеж са малко под 200 хил. кв. м. Това е съизмеримо със строителната активност в търговския сегмент в Берлин (Германия), Рио де Жанейро (Бразилия) и Оукланд (Нова Зеландия), които заемат последните места в подреждането. От компанията отчитат, че в глобален план в процес на изграждане са над 32 млн. кв. м, което представлява ръст от 15% спрямо миналата година. Активността е концентрирана основно на развиващите се пазари, като само в Китай се строят около половината от моловете в глобален мащаб. Лидер е китайският град Чънду, където се реализират търговски центрове с обща площ около 2,5 млн. кв. м. Следва Тиендзин с близо 2,2 млн. кв. м. Третата позиция е за Истанбул, Турция, с близо 2 млн. кв. м. Първата десетка се допълва предимно от китайски градове с изключение на Куала Лумпур, Малайзия, и Абу Даби, Обединените арабски емирства.

Ще процъфти ли отново булевард „Витоша“?

На фона на строителството на нови молове в страната Столичната община извършва ремонтни дейности и преструктуриране на емблематичния софийски булевард „Витоша” (известен като „Витошка”). Той върна старата си слава на пешеходна зона и стана отново изключително популярен сред търговците. Според данни на консултантските фирми основният конкурент на известния булевард за предлагане на търговски площи са моловете. Това неимоверно сваля цената по новата „Витоша“. Положителните нагласи, свързани с водещата търговска улица, до голяма степен се подсилват от очакванията една от големите модни вериги да отвори магазин на нея, след като е сключен договор за наемане на 2100 кв. м. „За първи път от години виждаме свободни площи на някои от най-привлекателните места по булеварда“ заяви Росен Генев, мениджър „Търговски площи“ във Forton. Не може да се твърди със сигурност обаче, че новоразкритите свободни пространства и появата на все повече кафенета по основната пешеходна зона в центъра на София не са признак за загубена битка с моловете. С подобряването на облика и с планираните откривания на модни оператори до края на 2013 г. се очаква да се възроди интересът на все повече фирми към главната търговска улица, прогнозират от Colliers International. Въпреки това не трябва да се пренебрегва и фактът, че ремонтите също оказаха своето негативно влияние върху наемните цени в центъра.

Офис площи

Докато замразените заради кризата проекти за изграждането на търговски центрове един по един се съживяват и в следващите до две години се очаква да отворят врати нови молове, в същото време строителството на офиси и индустриални площи удря най-ниските си нива от 2007 г. насам. Това показва анализът на пазара на бизнес имоти за второто тримесечие на годината на консултантската компания за имоти Forton, която е партньор на международната „Кушман и Уейкфилд” (Cushman&Wakefield) за България и Македония. От данните става ясно, че намалението е поради голямото предлагане в последните няколко години, както и заради бавното възстановяване на икономиката, което отказа много инвеститори в сектора. Този отлив е породен и от политическата ситуация в страната, която през последните няколко месеца прави предпазливи чуждестранните фирми. Единственият лъч надежда идва от български компании, които са съгласни и способни да вложат свой капитал и да инвестират в строежа на нови сгради.

В същото време доста обезпокояваща е информацията, че едва 10 хил. кв. м офис площи са въведени в експлоатация през второто тримесечие на 2013 г. Ограниченото строителство, както и технологичното време, необходимо за него, също може да доведе до вакуум на пазара в следващите години, става ясно още от анализите на водещите компании в бранша.

Най-точно се вижда кризата с офисните площи от пазарното проучване на Forton. В своя доклад те посочват, че 47% по-малко са завършените обекти в София през второто тримесечие на 2013 г. в сравнение с предходното. За първите шест месеца на т.г. са въведени в експлоатация 29 400 кв. м, което е намаление с 63% в сравнение с 2012 г.

Наемите за клас А бележат стабилност и са в диапазона 9-12 евро на кв. м в широкия център и по основни булеварди според проучването. При липсата на ново предлагане, но и все още бавното икономическо възстановяване се очаква цените да останат стабилни в следващите тримесечия.

Според данните на различни консултантски компании в сферата на бизнес имотите растежът на пазара на

индустриални площи

ще продължи благодарение на инвестициите в производствени мощности. Като основание за това се посочва откриването на фармацевтичен завод и първата коп­ка на индустриалната зона край Божурище с началото на проекта на германската компания BHTC, а също така и пускането на АМ „Тракия“. Въпреки положителните очаквания индустриалните площи в София и Софийска област са се увеличили с едва 3,85% до 764 хил. кв. м във второто тримесечие на 2013 г. Още около 36 хил. кв. м са в процес на изграждане. „Потенциалът за ръст в сектора не е променен, казва Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални площи“ във Forton. - Но преди да видим подобрение на бизнес доверието, ръст на преките чуждестранни инвестиции и на търговията, компаниите ще останат предпазливи“, обяснява той. Неговото мнение е, че вече се виждат сигнали, че ниското равнище на незаетите площи и стабилните наемни нива окуражават някои фирми да започнат да строят със собствен капитал. Ако това се случи, ще контрастира рязко на изявената към момента тенденция предприемачите да изчакват появата на наематели или купувачи, преди да започнат да изграждат.

Прогнозите за пазара

В настоящата година се предвижда плавен ръст на себестойността, обемите и цените на новото строителство. За периода 2013-2014 г. се очаква спад на номиналните обеми общи площи и ръст при чистите използваеми. Поведението на цените на недвижимите имоти се обяснява както с промяната в номиналния доход (БВП) и темпа на търсене на ипотечно финансиране, така и с динамиката на намалелите входящи капиталови потоци по линия на текущите трансфери и преките чуждестранни инвестиции, особено тези в недвижими имоти. В същото време търсенето на бизнес площи за наемане в България се увеличава според международната компания за управление на търговски недвижими имоти Tishman International. Потенциалните временни стопани от цял свят са привлечени от плоския данък печалба и налога върху доходите на физическите лица, които са 10%, както и от образованите кадри, които владеят чужди езици. Експертите твърдят, че въпреки продължаващите политически рискове и нестабилността на страната инвеститорите започват с бавни темпове да се завръщат в България. Пазарът на логистични площи в страната расте, а развитието му в следващите 5 години ще бъде в положителна посока. От компанията допълват още, че у нас свободните офис площи от най-нискоенергийния клас А са много малко, но въпреки това инвеститорите гледат към България, която е по-привлекателна за тях от Сърбия и Хърватия. Румъния е основният ни конкурент в привличането на чужди компании, като тенденцията е за увеличаване на заетостта на офис площите в следващите 12-18 месеца.

Надежди за развитие

Търсенето на търговски площи в страната в момента се движи основно от международни фирми, които са активни и на водещите пазари в Европа, а на офиси - от аутсорсинг и ИТ компании, както и от фармацевтичните компании. До края на 2014 г. се очаква търговските площи да достигнат общо 904 хил. кв. м. Смята се, че този факт ще доведе до по-голяма конкуренция между играчите на пазара. Над една трета площите са концентрирани в столицата, като на 1000 жители на града до края на следващата година ще се падат по 325 кв. м, допълват експертите. Това прави София една от апетитните дестинации за инвеститорите в България. През миналата година 27% от празните търговски площи в столицата са усвоени от новите брандове, които стъпват на българския пазар. Очакванията са до края на 2013 г. и най-вече през следващата 2014 г. в България да се появят над 200 модни оператора. Това затвърждава тезата, че българският пазар в момента предлага отлични възможности за инвестиции в търговски и офис площи, хотели и индустриални имоти, включително подценени качествени активи, подходящи за инвеститори, които търсят по-висока доходност.