Десислава Бакърджиева   Удължени промоции на банките, стабилни лихви, спад в активността на потребителите поради измененията в Закона за потребителския кредит – това бе характерно за пазара на ипотечни заеми през първото тримесечие на 2014 г. Традиционно началото на всяка година е белязано от по-слаба активност, но през настоящата ниската интензивност е подкрепена и от промените в регулацията на кредитната дейност.

Дебатът за нормативните изменения стартира още в първите дни на януари. Дискусията основно бе около това, дали заемите ще поскъпнат, ще отпаднат ли таксите, за кои кредити ще важи и т.н. Всички тези въпроси допринесоха за несигурността на потребителите, въпреки че финансовите институции удължиха зимните си промоции, а лихвите останаха стабилни. В същото време, за да отговорят на очакванията на хората, някои банки премахнаха най-спорната такса – тази за предсрочно погасяване, без да са приети промените. В крайна сметка обществените тревоги не се отразиха сериозно на пазара. Отчетеният среден размер на изтеглените ипотеки в страната през януари е 36 372 евро, което е сравнително добър показател за традиционно пасивния януари. Най-висок той е в столицата – малко над 44 000 евро, а най-нисък сред големите градове – в Пловдив, където е 19 557 евро. Във Варна стойността на заемите е малко под 30 000 евро. Присъщо за първия месец е, че левовите кредити са основна валута за външно финансиране – делът им е 87% от всички. В Бургас изтеглените суми в български пари са 90% от всички, а в София техният дял достигна 70%. Съотношението за Варна евро/лева е 13 към 87.

По наблюдения на специалистите от „Кредит Център” през февруари темата за промените в Закона за потребителския кредит също се отразява на пазара. Причината е приемането на проекта на първо четене в Народното събрание. С корекциите нормативът вменява задължение на кредитора да предоставя на потребителя право на избор при сключването на жилищен ипотечен заем. Новите текстове разписват и правила за формиране на референтния лихвен процент. Или при подписване на договор за кредит в него трябва да се посочват индексите и индикаторите, включени в референтния лихвен процент, тяхното съотношение и начин на изчисление, както и всички фактори и условия. Законопроектът забранява и събирането на някои видове такси и комисиони, за които се приема, че са част от дейността на банката по предоставяне на заеми. Измененията разширяват и обхвата на Закона за потребителския кредит по отношение на кредити под 400 лв.

Сериозният обществен интерес и притесненията от нормативните изменения в действителност не повлияват негативно на ипотечния пазар и през втория месец на годината. Регистрираният среден размер на изтеглените през февруари т.г. кредити за страната се равнява на 33 265 евро, или само с 3107 евро по-малко спрямо януари. Този показател отново е най-голям в София – 42 447 евро. Във Варна и Бургас стойностите за втория месец на 2014 г. са съответно 29 730 и 27 680 евро, а в Пловдив – 18 895 евро. През февруари левът продължава да доминира над европейската валута. Към паричната единица на еврозоната има най-нисък интерес в Града на тепетата, където едва 9% от заемите са взети в евро. В морската столица тенденцията е сходна – в български пари са изтеглени 90% от ипотеките. В София левът също е предпочитан, макар и не така категорично – 55%.

Търсенето на ипотеки през март остава стабилно, но и донякъде водено от очакваните промени в Закона за потребителския кредит и финалните текстове. „Купувачите, които бяха набелязали даден имот и имаха финално договорена цена, пристъпиха към приключване на покупката, без да чакат влизането на промените в сила. Част от търсещите дом обаче съзнателно забавят процеса, за да изчакат кредитите, отговарящи на новите изисквания”, коментира Тихомир Тошев – изпълнителен директор на „Кредит Център”.

Други тенденции, които се оформиха през март, са лошата кредитна история и увеличеното търсене на заеми за покупка на жилища в строеж. Според консултантите около 18% от ползвателите на потребителски и ипотечни заеми са имали проблеми с Централния кредитен регистър. Професионалистите посочват, че в повечето случаи това е пречка за получаване на нов заем, дори и да са налице достатъчно доходи. Лошата кредитна история е пречка и за рефинансиране на съществуващи заеми. Това е сериозно затруднение, особено при ипотечните, които са за по-дълъг срок и имат най-голям потенциал за подоб­ряване на условията в бъдеще. През последните 6 месеца процентът на хората с проблеми в кредитната история се движи между 13% и 16%. Статистиката показва, че част от трудностите се дължат на невнимание и недостатъчен контрол на гражданите върху личните им финанси. Често не се следят месечните наличности по сметките и дали те са достатъчни за погасяване на вноските по заемите. Понякога това води до недостиг от няколко лева и вноската не може да бъде платена цялостно.

„Забелязва се ръст на запитванията за финансиране на покупка на жилище в строеж, като в повечето случаи искането е за домове на етап Акт 15. Строителите от своя страна са доста гъвкави в предлагането на различни схеми на покупка, които позволяват закупуването на имот без особени рискове и затруднения”, посочва Тошев.

Лекият спад в средния размер на изтеглените кредити за страната продължава и през март. Той намалява до 31 793 евро при съотношение между българската и европейската валута 83 на 100 в полза на лева. Столицата отново е лидер с най-голям среден размер на изтеглените ипотеки – 41 209 евро. Съотношението между евро и лев в София е 75% в полза на родната валута. Размерът в Пловдив отново е най-нисък, но в същото време е отбелязал ръст. Или от 18 895 евро през февруари нараства до 20 542 евро през март. За пореден път в Града на тепетата е регистриран и най-засилен интерес към българската валута – 92% от заемите са изтеглени в лева. Във Варна средният размер се равнява на 29 759 евро при процентно съотношение на евро/лева 27/73, а в Бургас – на 27 538 евро, и пропорция на валутите 10% евро/90% лв.

През първото тримесечие на годината най-много сделки за ипотеки са сключени от хора на възраст между 26 и 35 години. През януари те са 52,3% от всички. За февруари е отчетен леко отдръпване на тази възрастова група – 48,4%, което е забелязано и през март – 46,6%. Намаление е регистрирано и при най-младите и най-възрастните. Данните за потребителите между 18 и 25 години през изминалите месеци са 8,6% през януари, 11,1% за февруари и 6,8% през март. Хората над 45-годишна възраст заемат дял от 8,7% през януари, 11,6% за февруари и 13,3% през март. През трите месеца кредитополучателите между 36 и 45 години са съответно 30,4%, 28,9% и 33,3%.

Над половината (51,8%) от всички изтеглени кредити през март са между 10 000 и 30 000 евро. Това са и най-често взиманите заеми през януари (50,1%) и февруари (50,3%). На второ място след тях се подреждат ипотеките между 30 000 и 50 000 евро, които за периода са в рамките на 23 – 26%. Близо 3% от потребителите са прибягвали към кредити за над 90 000 евро, а около 5% се падат на ипотечните между 70 000 и 90 000 евро.

Най-популярният срок за погасяване за първото тримесечие е между 16 и 20 години – средно 44% от хората са избрали него. Следва го периодът между 21 и 25 години, което представлява изборът на над 30% от потребителите. За изминалото време на по-малко от 10 години залагат около 1,5% от кредитополучатели, а над 30 години ще погасяват средно над 2% от всички.

Анализаторите не забелязват драстични промени по отношение дела на финансиране през тримесечието. Най-голям процент потребители (около 30%) са избрали външно финансиране в границите на 70% – 80% за покупката на жилище. Хората, решили да покрият с кредит между 60% и 70% от стойността на сделката, за периода са били в рамките на 25% – 28%. Средно 4% от потребителите са се спрели на финансиране до 40%, а с 90% до 100% са покрили покупката си около 3%.

И през трите месеца осигуряването на собствено жилище е мотив за 99% от хората да изтеглят кредит.

Законът за потребителския кредит бе окончателно приет на второ четене в началото на април т.г. Измененията трябва да влязат в сила в края на юли и те ще се отнасят само за новите кредите. Тогава ще стане ясно дали промените ще имат реален ефект върху кредитния пазар.  

Тихомир Тошев, изпълнителен директор на „Кредит Център” и „Кредит Пойнт”: Пазарът е стабилен, но не особено активен

Г-н Тошев, как ще се отразят новите моменти в кредитното законодателство на ипотечния и потребителския пазар на заеми?

Промените ще засегнат основно бързите кредити и няма да повлияят съществено на пазара на потребителските и ипотечните кредити. Част от тях са с цел по-голяма защита на клиентите на кредитните институции, което е положително. Те трябва да предпазят всички участници от грешки, които биха довели до финансови проблеми и загуби и да дадат добра основа за по-регулиран, предвидим и нискорисков пазар. Други, като тавана на оскъпяването, са доста спорни и е вероятно след време да бъдат премахнати или променени.

Защо смятате, че отново ще има корекции? Какви други негативи отчитате?

Таванът на лихвите не е правилно преценен. Един и същи праг за малки и големи кредити не е разумна пазарна мярка. Друг негатив е правенето на промени по вече сключени договори, което ще създаде редица неясноти и е лош сигнал към пазара и инвеститорите.

Кои са позитивните изменения?

Премахването на таксата за предсрочно погасяване и в случай на рефинансиране е положителна промяна, даваща по-голяма свобода на потребителите на кредитни продукти. Вкарването в обхвата на закона на заеми до 400 лв. също е положителен ход.

Какви ще са преките ефекти за кредитните институции и потребителите? Ще има ли такъв и за консултантите?

За финансиращите институции те  ще са основно в необходимостта да променят съществуващите си продукти с цел те да отговарят на новите изисквания. Те ще трябва да създадат и нови продукти, които законовите промени изискват.

За потребителите ефектите ще са в посока по-голям избор и по-голяма гъвкавост при търсенето на най-изгодна оферта.

За кредитните консултанти на този етап преки ефекти не се очакват.

Как потребителите ще приемат промените? Възможно ли е те да не бъдат разбрани правилно и да направят грешки?

Именно в това се крие основният риск от измененията. Очаквам, че те ще бъдат приети положително, но е твърде вероятно тези нагласи да се трансформират в разочарования, породени от недоброто разбиране от страна на гражданите. Затова са нужни две неща. От една страна, законът да е ясен, а правилата – недвусмислени. От друга страна, хората трябва добре да се информират за това, какви са възможностите, които им се предлагат в момента, и какви са правилните стъпки при избора на кредитен продукт.

Има ли нужда от други законодателни корекции? Наскоро заявихте, че европейската директива за ипотечните кредити трябва да бъде транспонирана в отделен норматив. Защо?

Тя е много обширен и подробен документ. Върху нея се работи повече от 8 години в Европарламента и защитата на потребителите на ипотечни кредити е много по-подробно развита в сравнение с направените промени в ЗПК. Редно е тази евродиректива да се превърне в отделен норматив за ипотечния кредит. Поради факта, че това е най-сериозният финансов кредитен продукт, който домакинствата ползват.

Какво се случи от началото на 2014 г. на ипотечния пазар?

Ипотечният пазар е стабилен, но не особено активен. Отчасти причината за това е сезонна – първите месеци на годината традиционно са белязани от спад в активността. Не можем да кажем обаче, че има ръст на годишна база – истината е, че пазарът на кредити зависи от общата икономическа активност, нивата на доходите и на безработицата и др.

Има ли реален ръст в размера на заемите, промяна при лихвените проценти или при динамиката в различните градове?

Сравнение на годишна база показва известен ръст в средния размер на кредитите. През февруари например тази стойност е с около 2000 евро по-висока спрямо същия месец на 2013 г. Традиционно най-динамичен остава пазарът в София, следвана от морските градове Варна и Бургас. Лихвените проценти продължават да са стабилни около нивата си в края на 2013 г. и се движат в рамките на 6 – 7%.

Приключи ли процесът на рефинансиране?

Не, можем да кажем, че част от активността на потребителите е в посока рефинансиране и обединяване на кредити. Много хора преструктурират, обединяват и рефинансират заеми, за да постигнат по-добри условия. Тази стъпка е разумна, тъй като спестява средства и облекчава обслужването на кредитите.

По ваши наблюдения увеличава ли се процентът на лошите кредити? Какви са тенденциите?

Процентът се стабилизира през 2013 г. и началото на 2014 г. Повечето от затруднените клиенти намериха начин да преструктурират задълженията си и да продължат да ги обслужват. За част от потребителите обаче задлъжнялостта им остава висока и ще отнеме повече време да се стабилизират финансово.

Коя беше по-активната страна за изминалия период – банките или потребителите?

Финансовите институции трябва да създават нови продукти, които да отговарят на определени тенденции, конкретни търсения на клиентите и да бъдат по-атрактивни спрямо другите предложения. Това създава конкурентен пазар с голям избор и подобряващи се условия, което от своя страна мотивира клиентите им.

Какъв беше профилът на потребителите на ипотечни заеми през изминалите четири месеца?

Най-активни са младите хора между 26 и 35 години. Често това са семейства с едно дете, които теглят между 10 000 и 30 000 евро за покупка на двустаен апартамент в столицата или в голям град. Разполагат с 1/4 до 1/2 от нужната сума в брой и за останалата част теглят кредит, който възнамеряват да изплатят за около 20 години.

Какви са очакванията ви до края година? Ще се покачват ли лихвените проценти заради нормативните изменения?

На първо време не очаквам приетите текстове да доведат до промяна в цената на заемите. Те обаче ще изменят структурата на кредитните продукти, защото нормативно се премахва част от таксите. Това ще доведе най-вероятно до продукти с по-високи лихви. Тези промени обаче не очаквам да се отразят на годишния процент на разходите, да направят кредитите по-евтини или да активизират пазара.

Ще има ли промяна в поведението на купувачите и продавачите на имоти? Други изненади?

Не очаквам промяна. Клиентите ще продължат да търсят имоти с добра локация и качествено изпълнение на приемлива за тях цена. От своя страна продавачите на такива обекти няма да са склонни на отстъпки от стойността. За добрите имоти пазарът през 2014 г. ще е стабилен и като търсене, и като ценови нива.