В края на 2025 г. Европейската комисия (ЕК) постави въпроса с достъпните жилища в центъра на своите политически приоритети, представяйки амбициозен пакет от мерки за справяне с най-острата социална криза на континента. Според данни на Евростат от 2013 г. насам цените на жилищата в ЕС са скочили с над 60%, изпреварвайки значително растежа на доходите на гражданите. Наемите са се повишили средно с 20%, като новите договори отбелязват доста драстични увеличения. В допълнение статистиката сочи, че близо 42 милиона европейци не могат да си позволят да отопляват адекватно домовете си. Поради това младите хора доста по-трудно успяват да заживеят самостоятелно, а мечтата за собствен апартамент се превръща в недостижим идеал за все повече семейства. В този контекст ЕК е изготвила стратегия за достъпни жилища, като Комисията счита, че това не е поредната брюкселска инициатива, а конкретен инструмент, който може да окаже пряко влияние върху живота на гражданите на ЕС.

На 16 декември 2025 г. ЕК публикува цялостен пакет документи, известен като European Affordable Housing Plan (COM(2025) 1025), придружен от подробен анализ на жилищната криза (Staff Working Document SWD (2025) 1053) и стратегия за жилищното строителство (COM(2025) 991). Това е първата европейска рамка за справяне с жилищния въпрос. В него Комисията е включила детайлен анализ, базиран на регионални данни на ниво NUTS3 (малки региони с население между 150 000 и 800 000 души), който показва, че проблемът е концентриран в определени зони на територията на ЕС. В една трета от европейските региони строителството не успява да покрие нарастващото търсене на имоти. Отчетено е, че за да се затвори тази разлика през следващото десетилетие, Европа трябва да строи около 650 000 жилища всяка година. Общата инвестиционна нужда се оценява на 150 милиарда евро годишно.

В представените данни в пакета документи особено тревожни са тези за достъпност на покупка и наем. В около 40% от европейските градове, дори при използване на 30% от средния доход за ипотека с 30-годишен срок, един гражданин не може да си позволи апартамент от 25 квадратни метра. Същото важи и за наема – 30% от градското население живеят в райони, където 30% от средния доход не са достатъчни за наем на толкова малък имот. Според анализа най-засегнати са столиците, големите метрополни области (Париж, Мюнхен, Барселона, Амстердам, Копенхаген), крайбрежните туристически зони и алпийските региони. В него се подчертава, че в тези места дори средните доходи не са достатъчни за достъп до базово жилище.

Планът на Комисията се основава на три основни стълба: увеличаване на жилищното предлагане, мобилизиране на инвестиции и защита на най-уязвимите групи.

Първи стълб: Увеличаване на строителството чрез индустриална трансформация

ЕК е констатирала, че в различните държави членки процесът на издаване на разрешенията за строеж варира от няколко седмици до над две години. Процедурите са фрагментирани, изискват множество подразрешителни, правната несигурност е висока, а дигитализацията – неравномерна. Например за Белгия се посочва, че в най-добрия случай - според изследване на Католическия университет в Льовен от 2024 г., за проект за сграда с над 20 жилища са необходими 2 г. и 5 месеца. В най-лошия – при обжалване – процесът може да отнеме до 6 г. и 5 месеца.

От Комисията заявяват, че до октомври 2026 г. ще завърши цялостно проучване на разрешителните процедури в 27-те държави членки, като то ще оцени степента на дигитализация, законовите изисквания и основните административни бариери. Въз основа на получените данни в края на 2026 г. е планиран и Affordable Housing Act (Закон за достъпни жилища). През 2027 г. е планиран т.нар. housing simplification package (пакет за опростяване на жилищното законодателство), който ще включва конкретни препоръки и евентуално предложения.

По отношение дигитализацията ЕК насърчава страните от Съюза да въвеждат BIM базирани системи за разрешенията, които позволяват автоматизирана проверка на съответствие с нормативите. Финландия е дадена за пример – в град Ярвенпяа автоматизираните проверки отнемат 1-5 минути спрямо 1-2 дни за стандартни проверки на 2D чертежи. Общото време за обработка на заявление за разрешение на строеж е съкратено от 40 работни дни на 10.

ü Подкрепа за иновациите и мащабиране в строителството

Стратегията поставя силен акцент върху модулното и извънплощадъчното строителство (offsite construction), което може да намали разходите с до 20%, да съкрати сроковете за изграждане с до 60% и да подобри качеството чрез фабрично производство в контролирани условия. Комисията отбелязва, че европейският пазар на сглобяеми сгради е достигнал 53 млрд. евро през 2024 г. и се очаква да нарасне до 70 млрд. евро до 2029 г. с годишен темп от 5,4%.

„Въпреки потенциала навлизането на модулното строителство остава ограничено поради липсата на хармонизирани стандарти“, са категорични от ЕК. Затова като приоритет под новата Регулация за строителните продукти (CPR) Комисията ще стартира в началото на 2026 г. процес за разработване на европейски стандарти за извънплощадъчни строителни продукти и модулни системи с цел приемане на първата стандартизационна заявка през 2027 г. Освен това ЕК планира да задейства пилотен проект под Инструмента за координация на конкурентоспособността (Competitiveness Coordination Tool – CCT), насочен именно към модулното строителство. Той ще цели премахване на регулаторните пречки и създаване на истински паневропейски пазар за сектора.

ü Осигуряване на достъп до суровини и вторични материали

Комисията подчертава в пакета от документи, че цените на ключови строителни материали са нараснали драстично между 2020 и 2024 г. – с 28% за бетон и с 45% за керамични изделия като тухли и керемиди. Тъй като материалите представляват 30-40% от общата цена на жилищното строителство, тези увеличения пряко утежняват достъпността.

За стабилизиране на снабдяването ЕК следи наличността и цените на критични суровини за строителството (фелдшпат, бор, агрегати, гипс, силициев пясък, варовик, перлит и стомана) чрез Европейската строителна обсерватория. Освен това чрез предстоящия Circular Economy Act (Закон за кръговата икономика), планиран за третото тримесечие на 2026 г., ще се разгледат начини за премахване на фрагментацията на критериите „край на статута на отпадък“ (end-of-waste criteria), което блокира трансграничното движение на рециклирани строителни материали.

„В момента само 0,7% от строителните и демонтажни отпадъци в ЕС се подготвят за повторна употреба, а процентите на рециклиране на ключови материали остават ниски – 10% за гипс, 6% за стъкло. Един от основните проблеми е липсата на информация за наличните материали при демонтаж. Макар че много държави членки вече изискват предварителни одити преди демонтаж (pre-demolition audits), дан­ните не са достъпни публично и в машинно четим формат“, обръщат внимание от ЕК. В тази връзка Комисията предлага създаването на Дигитална европейска платформа за оценка на строителните ресурси (DECRA - Digital European Construction Resource Assessment), която ще свързва националните бази данни и ще прави информацията достъпна за производителите. Планирано е до третото тримесечие на 2026 г. да се разгледа и възможността за въвеждане на задължителни дигитализирани предварителни одити.

ü Справяне с недостига на квалифицирана работна ръка

Тъй като строителният сектор изпитва остър недостиг на работна ръка във всички държави членки, Комисията подкрепя Голямото мащабно партньорство за умения (Large Scale Skills Partnership – LSP) в отрасъла. То цели обучение на 30% от работната сила ежегодно до 2030 г. – общо 3 милиона души годишно. В допълнение инициативата Blueprint Alliance за модернизация на професионалното обучение в строителството ще разработи конкретни обучителни програми през 2026 и 2028 г. Комисията публикува и аналитичен доклад за настоящите и бъдещите нужди от умения в сектора с хоризонт 2030 г. (Повече в карето.)

Също така чрез инициативата за преносимост на уменията (Skills Portability Initiative), планирана за третото тримесечие на 2026 г. като част от пакета за справедлива трудова мобилност, ще се разшири автоматичното признаване на регулираните професии и ще се модернизират процедурите за признаване, включително чрез дигитални инструменти.

Втори стълб: Мобилизиране на финансиране

За постигането на тази цел ЕК обяви създаването на нова Паневропейска инвестиционна платформа в сътрудничество с Европейската инвестиционна банка (ЕИБ), националните и регионални банки, Банката за развитие на Съвета на Европа (CEB), Европейската банка за възстановяване и развитие (EBRD) и други финансови институции. Платформата ще следва подход на веригата на стойност – от иновации в строителството до по-широкия обхват на развитието на недвижими имоти.

Например ЕИБ стартира специален кредитен пакет от 400 млн. евро, подкрепен от InvestEU, насочен към компании от цялата жилищна верига – производители на материали, строителни фирми, производители на оборудване. Финансирането ще покрива иновации в дигитализация, автоматизация, приложения на изкуствен интелект, иновативни строителни техники, решения за енергийна ефективност и възобновяеми енергийни източници, иновации в материалите (стъкло, цимент, бетон, строителна стомана, керамика, дървени продукти) и научноизследователска дейност на производителите на оборудване, включително роботика и интелигентна строителна техника.

Комисията също така предлага преразглеждане на правилата за държавни помощи, за да се улесни публичната подкрепа за социални и достъпни жилища без предварително уведомление и разрешение от Брюксел. Това е значителна промяна, която може да ускори реализацията на проекти на национално, регионално и местно ниво.

Трети стълб: Социална защита и регулиране на пазара

Данните, представени от ЕК, показват, че в края на 2023 г. над един милион души в ЕС са живели в условия на бездомност, включително 400 000 деца. Поради това в своята стратегия Комисията настоява за разширяване на социалното жилищно предлагане и подкрепа за хората в уязвими ситуации. Социалните жилища в ЕС представляват средно 6-7% от жилищния фонд, като например в Нидерландия делът е 34%, в Австрия – 24%, а в България – едва 2-3%.

ü Регулиране на
краткосрочните наеми

От ЕК подчертават, че краткосрочните наеми (като Airbnb) оказват натиск върху жилищната достъпност в големите градове. Между 2018 и 2024 г. нощувки, резервирани чрез четирите най-мащабни платформи за краткосрочни наеми, са нараснали с 93% в ЕС, достигайки 854 милиона нощувки през 2024 г. Общо делът на предлаганията за краткосрочен наем се оценява на около 1,2% от общия жилищен фонд в ЕС, но в туристическите центрове на някои градове достига до 20%.

Относно краткосрочните наеми Комисията планира ново законодателно предложение, насочено към смекчаване на въздействието им върху местната жилищна достъпност, като същевременно запазва ползите за туризма. Новата Регулация за краткосрочните наеми (Regulation (EU) 2024/1028), приложима от май 2026 г., ще въведе задължителна регистрация на хостовете, които получават уникален регистрационен номер. Платформите ще трябва да проверяват регистрацията и да споделят данни с националните „единни цифрови входни точки“ веднъж месечно в автоматизиран формат.

Европейската стратегия и България

България като държава членка автоматично е включена в европейската жилищна рамка и има достъп до всички механизми за финансиране и техническа подкрепа.

Според регионалния анализ на Комисията, базиран на данни от проекта House4All на ESPON, достъпността на покупка и наем варира значително в рамките на ЕС. За България се посочва, че както в повечето източноевропейски държави, достъпността на покупка е особено ниска в столицата и големите градове. Същевременно България е сред страните с най-висок дял на празни жилища – 19,4%, според данните на Евростат за 2021 г. – значителен ресурс, който остава незадействан. Ето защо европейската стратегия подчертава потенциала на по-добро използване на съществуващия жилищен фонд.

Техническа подкрепа за реформи

В документите на ЕК е засегнат и Инструментът за техническа подкрепа (TSI), който предоставя експертна помощ на държавите членки за разработване и прилагане на реформи. България може да използва TSI за изграждане на капацитет в общинските администрации, внедряване на BIM базирани системи за разрешения и модернизиране на инфраструктурите за данни в публичния сектор. TSI наскоро беше използван за прилагане на BIM в обществените поръчки в Гърция и Испания, включително създаване на пилотни проекти.

Прилагане на новите регулации

Като част от ЕС България автоматично ще прилага новата Регулация за строителните продукти (CPR) и задължителните Дигитални продуктови паспорти от 2028 г. Очак­ва се това да създаде единен пазар на проверена и прозрачна информация за технически и екологични характеристики на строителните продукти, улеснявайки достъпа на българските строителни компании до европейския пазар. Страната ни ще участва и в процеса на разработване на хармонизирани стандарти за модулни и извънплощадъчни строителни системи под CPR Acquis процеса. Първите нови продуктови стандарти ще покрият цимент, структурни метални продукти, стъкло, врати и прозорци.

Предстоящото проучване и бъдещо законодателство

България ще бъде включена и в процеса на проучване, данните от което ще послужат като основа за Affordable Housing Act в края на 2026 г. и Housing simplification package през 2027 г.

Европейският жилищен алианс

Стратегията предвижда още създаването на Европейски жилищен алианс (European Housing Alliance – EHA), който ще предостави платформа за мониторинг на прилагането на националните мерки, свързани с разрешителни и административни процедури. Алиансът ще работи в синергия с Форума на високо ниво за строителство (High-Level Construction Forum – HLCF), който ще следи икономическото представяне на сектора и неговия принос за преодоляване на жилищната празнина. България ще участва в тези механизми за координация и обмен на добри практики.

„Европейският план за достъпни жилища представлява най-амбициозната инициатива на Брюксел в жилищната сфера досега. За първи път ЕК предоставя цялостна рамка, която интегрира индустриална трансформация, финансиране, социална защита и дигитализация в единна стратегия“, убедени са от Комисията. Според ЕК стратегията предлага на държавите членки конкретни инструменти, финансови ресурси и методологии. „Достъпът до европейските фондове, техническата подкрепа чрез TSI, участието в новата Паневропейска инвестиционна платформа и автоматичното прилагане на новите регулации създават рамка, която може да подпомогне развитието на жилищния сектор“, заключват от ЕК.

Строителството в Европейския съюз изпитва остър недостиг на кадри

Това показва докладът Skills in Construction на Европейската строителна обсерватория

Строителният сектор в Европейския съюз е изправен пред нарастващ недостиг на работна сила, който застрашава изпълнението на ключови политики, като енергийното обновяване на сградите, развитието на инфраструктурата и осигуряването на достъпни жилища. Това показва последният аналитичен доклад Skills in Construction на Европейската строителна обсерватория.

Според документа към 2024 г. в сектор „Строителство“ са заети над 16,8 млн. души, или около 8,4% от общата заетост в ЕС. Отрасълът изпитва сериозен дефицит на квалифицирани кадри, особено при строителните и монтажните професии.

Сред основните настоящи проблеми, посочени в доклада, са застаряването на работната сила и слабият интерес на младите хора към строителни професии.

В краткосрочен план до 2030 г. нуждите от кадри ще се определят основно от т.нар. реновационна вълна, новите изисквания за енергийна ефективност и мащабните инвестиции в жилищно и инфраструктурно строителство. Оценките сочат, че ще са необходими между 500 хил. и 1,5 млн. допълнителни работници, като най-търсени ще бъдат строителни работници, електротехници, ВиК и ОВК специалисти, както и технически ръководители и инженери.

В дългосрочен план до 2050 г. секторът ще има нужда от нов тип умения, свързани със „зеления“ преход, кръговата икономика и дигитализацията. Все по-важни ще стават компетентности, като работа с BIM технологии, устойчиви материали и интелигентни сградни системи, както и непрекъснатото повишаване на квалификацията.

Докладът подчертава, че без целенасочени политики за обучение, преквалификация и подобряване на условията на труд недостигът на кадри може да се превърне в основна пречка пред развитието и конкурентоспособността на строителния сектор в Европа.